Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 października 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia (…) stycznia 2022 r. została podpisana umowa o roboty budowlane. Po kilku miesiącach pojawiły się opóźnienia w pracach i kłamstwa ze strony wykonawcy dotyczące zamawianych materiałów i wykonywanych usług oraz niedotrzymanie harmonogramu płac. Po sprawdzeniu okazało się, że w hurtowniach nie były zadatkowane i zamawiane materiały budowlane zgodnie z Pana wpłatami do wykonawcy – na podstawie wystawionych przez wykonawcę faktur zaliczkowych.

Dnia (…) maja 2022 r. zostało złożone do Prokuratury w A. zawiadomienie o dokonaniu przestępstwa o czyn z art. 286 § 1 oraz art. 270a § 1 Kodeksu karnego.

Dnia (…) maja 2022 r. zostało przekazane i wysłane przez prawnika do wykonawcy odstąpienie od umowy z powodu niewykonania umowy w terminie, z wezwaniem do zapłaty.

W trakcie trwania umowy zostały wpłacone wykonawcy zaliczki w wysokości 389.830 zł, w tym 246.630 zł przelewem i 143.200 zł gotówką.

Dnia (…) lipca 2022 r. wszczęto dochodzenie w sprawie przywłaszczenia sumy pieniędzy na szkodę Pana i żony.

Wykonawca zamknął działalność i przekazał informację, że nie może wystawić faktur, o które Państwo prosili.

Podczas współpracy nie została wystawiona żadna faktura, pomimo wpłat do wykonawcy, na jego konto lub gotówką. W związku z faktem, że zostali Państwo oszukani, nie są Państwo w stanie kontynuować budowy i prawdopodobnie będą Państwo musieli sprzedać nieruchomość w częściowym stanie zaawansowania, żeby odzyskać część poniesionych nakładów i przeznaczyć je na dalsze codzienne funkcjonowanie.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

Współwłaścicielem nieruchomości (wraz z żoną) stał się Pan na podstawie umowy sprzedaży z (…) stycznia 2021 r. Inwestorami był Pan i Pańska małżonka.

Posiada Pan potwierdzenie przekazania gotówki wykonawcy robót budowlanych w postaci podpisanych przez niego „Pokwitowań odbioru gotówki”.

Z przekazanych wykonawcy środków pieniężnych były zakupione materiały i wykonane roboty budowlane opisane w „orzeczeniu technicznym”.

Z ww. środków:

‒ wykonano płytę żelbetonową, w płycie rozprowadzono instalacje: elektryczną, wod-kan., co – wartości ok. 55.000 zł,

‒ ściany zewnętrzne parteru z bloczków ceramicznych (…) – wartości ok. 40.000 zł,

‒ elementy żelbetonowe ścian parteru – wartości ok. 12.000 zł.

Posiada Pan Dziennik Budowy, jako potwierdzenie etapów wykonania robót budowlanych. Nie ma Pan odbioru częściowego prac lub faktur wystawionych przez hurtownię, ponieważ umowa z wykonawcą dotyczyła wykonania całości prac bez harmonogramu, a potwierdzenia przelewów do hurtowni otrzymane od wykonawcy okazały się fałszywe.

Planowane odpłatne zbycie nieruchomości, o której mowa we wniosku nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Budowa miała być na własne cele mieszkaniowe, jednak ze względu na fakt, że zostali Państwo oszukani przez wykonawcę, będą musieli Państwo sprzedać niezakończoną budowę, celem odzyskania choć części środków pieniężnych.

Pytanie

Czy można zaliczyć poniesione wydatki do nakładów (wydatki związane z budową w wysokości 389.830 zł, na które są potwierdzenia przelewów i przekazania gotówki do wykonawcy), które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionych w czasie posiadania nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Zostały poniesione i udokumentowane wydatki (przelewy plus gotówka dla wykonawcy), związane z budową domu, w wysokości 389.830 zł, jednak zostali Państwo oszukani i nie otrzymali Państwo żadnej faktury od wykonawcy. Nie mają Państwo żadnego wpływu na możliwości i chęć wystawienia faktur przez wykonawcę.

W związku z powyższymi faktami uważa Pan, że powstałe wydatki można zaliczyć do udokumentowanych nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych związanych z nieruchomością, poczynionych w czasie posiadania nieruchomości, co będzie miało znaczenie przy rozliczeniu podatków przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości, przed upływem 5 lat od jej zakupu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z informacji przedstawionych w opisie zdarzenia wynika, że (…) stycznia 2022 r. została podpisana umowa o roboty budowlane. Po kilku miesiącach pojawiły się opóźnienia w pracach i kłamstwa ze strony wykonawcy dotyczące zamawianych materiałów i wykonywanych usług oraz niedotrzymanie harmonogramu płac. Po sprawdzeniu okazało się, że w hurtowniach nie były zadatkowane i zamawiane materiały budowlane zgodnie z Pana wpłatami do wykonawcy – na podstawie wystawionych przez wykonawcę faktur zaliczkowych.

Dnia (…) maja 2022 r. zostało przekazane i wysłane przez prawnika do wykonawcy odstąpienie od umowy z powodu niewykonania umowy w terminie, z wezwaniem do zapłaty.

W trakcie trwania umowy zostały wpłacone wykonawcy zaliczki w wysokości 389.830 zł, w tym 246.630 zł przelewem i 143.200 zł gotówką.

Wykonawca zamknął działalność i przekazał informację, że nie może wystawić faktur, o które Państwo prosili.

Podczas współpracy nie została wystawiona żadna faktura, pomimo wpłat do wykonawcy, na jego konto lub gotówką. W związku z faktem, że zostali Państwo oszukani, nie są Państwo w stanie kontynuować budowy i prawdopodobnie będą Państwo musieli sprzedać nieruchomość w częściowym stanie zaawansowania, żeby odzyskać część poniesionych nakładów i przeznaczyć je na dalsze codzienne funkcjonowanie.

Współwłaścicielem nieruchomości (wraz z żoną) stał się Pan na podstawie umowy sprzedaży z (…) stycznia 2021 r. Inwestorami był Pan i Pańska małżonka.

Posiada Pan potwierdzenie przekazania gotówki wykonawcy robót budowlanych w postaci podpisanych przez niego „Pokwitowań odbioru gotówki”.

Z przekazanych wykonawcy środków pieniężnych były zakupione materiały i wykonane roboty budowlane opisane w „orzeczeniu technicznym”.

Z ww. środków:

‒ wykonano płytę żelbetonową, w płycie rozprowadzono instalacje: elektryczną, wod-kan., co – wartości ok. 55.000 zł,

‒ ściany zewnętrzne parteru z bloczków ceramicznych (…) – wartości ok. 40.000 zł,

‒ elementy żelbetonowe ścian parteru – wartości ok. 12.000 zł.

Posiada Pan Dziennik Budowy, jako potwierdzenie etapów wykonania robót budowlanych. Nie ma Pan odbioru częściowego prac lub faktur wystawionych przez hurtownię, ponieważ umowa z wykonawcą dotyczyła wykonania całości prac bez harmonogramu, a potwierdzenia przelewów do hurtowni otrzymane od wykonawcy okazały się fałszywe.

Planowane odpłatne zbycie nieruchomości, o której mowa we wniosku nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Budowa miała być na własne cele mieszkaniowe, jednak ze względu na fakt, że zostali Państwo oszukani przez wykonawcę, będą musieli Państwo sprzedać niezakończoną budowę, celem odzyskania choć części środków pieniężnych.

Zatem w sytuacji, gdy odpłatne zbycie nieruchomości (działki gruntu wraz z rozpoczętą budową) zostanie dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego (2021), w którym nastąpiło jej nabycie, to będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Według art. 30e ust. 2 omawianej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 3 wskazanej ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Z art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 2 tej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Na gruncie art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Art. 19 ust. 4 przywołanej ustawy stanowi, że:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e wskazanej ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ,,Monitor Polski''.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Mając na uwadze powołany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – należy przyjąć, że wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej jest jego wytworzeniem, zarówno w przypadku, gdy budowa jest zakończona, jak i w przypadku budowy w toku. Natomiast nakładami na nieruchomości lub na lokalu mieszkalnym są wydatki poniesione na ulepszenie, modernizację nieruchomości, lokalu mieszkalnego oraz nakłady o charakterze remontowym, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości bądź lokalu, poniesione w czasie ich posiadania.

Jednocześnie w art. 22 ust. 6e ww. ustawy wskazano, że wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem z ww. przepisu wynika, że dokumentami potwierdzającymi poniesione wydatki na nakłady są faktury VAT (w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług).

W przypadku wydatków poniesionych na wytworzenie ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie sprecyzował w jaki sposób wydatki te powinny zostać udokumentowane. Dlatego też w tym względzie należy odwołać się do art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Zgodnie z ww. przepisem :

Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

W opisanym zdarzeniu przyszłym wydatki na wykonanie: płyty żelbetonowej (w której rozprowadzono instalacje: elektryczną, wod-kan., co), ścian zewnętrznych parteru (z bloczków ceramicznych …), elementów żelbetonowych ścian parteru zostały poniesione w związku z budową budynku mieszkalnego. Nie sposób zatem zaliczyć tych wydatków do nakładów lecz są to wydatki na wytworzenie tego budynku, a w konsekwencji – gdy wydatki te są udokumentowane – będzie można zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Koszty wytworzenia mogą być potwierdzone każdym dokumentem, tj. rachunkiem, fakturą VAT, innym dokumentem. Udokumentowanymi wydatkami – w opisanym zdarzeniu przyszłym – są: przelewy na konto wykonawcy, potwierdzenia przekazania gotówki wykonawcy robót budowlanych w postaci podpisanych przez niego „pokwitowań odbioru gotówki” wraz z „orzeczeniem technicznym” i dziennikiem budowy – z których wynika zakres faktycznie zrealizowanych przez wykonawcę prac budowlanych.

Natomiast tej części środków pieniężnych, przekazanych wykonawcy, która nie została przeznaczona przez niego na wykonanie budynku mieszkalnego (lecz została przez niego przywłaszczona) nie sposób zakwalifikować do wydatków na wytworzenie budynku mieszkalnego (ze środków tych wykonawca nie wytworzył bowiem ww. budynku), ani do nakładów poniesionych podczas posiadania nieruchomości, a zwiększających jej wartość (przywłaszczone przez wykonawcę pieniądze w jakikolwiek sposób nie wpływają na zwiększenie wartości nieruchomości, którą zamierza Pan sprzedać). Tym sam wydatki te nie będą stanowiły kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art.47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).