Wnioskodawca, jako osoba fizyczna, nabył w latach 1998-2006 nieruchomości położone w A. Nieruchomości te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę w latach 1994-2002. Nabycie nieruchomości miało na celu jedynie lokatę kapitału, a nie ich dalszą odsprzedaż. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż tych nieruchomości. Organ podatkowy uznał, że planowana sprzedaż nie będzie generować przychodu z działalności gospodarczej ani przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nieruchomości te zostały nabyte ponad 5 lat temu i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. W związku z tym, uzyskana ze sprzedaży kwota nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowny Panie:
ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 27 czerwca 2018 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 18 kwietnia 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 4/19; i
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
2 lipca 2018 r. wpłynął Pana wniosek z 27 czerwca 201 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczył podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wykładni art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w opisanych okolicznościach zdarzenia przyszłego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 lipca 2018 r. ( wpływ 2 sierpnia 2018 r.). Treść wniosku jest następująca:
A.B. (dalej jako Wnioskodawca), jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Wnioskodawca jest objęty nieograniczonym obowiązkiem podatkowym na terytorium Polski.
Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonych przy ul. A1 w A. objętych obecnie księgami wieczystymi KW1; KW2; KW3, KW4; KW5; KW6; KW7; KW8 oraz KW9.
Wnioskodawca stał się właścicielem w/w nieruchomości w latach 1998 - 2006. Historyczny opis nabywania tych nieruchomości przedstawia się następująco:
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 1998 r. Rep. A Nr XYZ. zawartej przed (`(...)`), notariuszem w B., wraz z żoną C.B., Wnioskodawca nabył do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską od X S A. w C. prawo użytkowania wieczystego gruntu części w/w nieruchomości wraz z prawem własności budynków oraz innych urządzeń na nim się znajdujących stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.
Następnie na podstawie decyzji Starosty A. z dnia (…) 1999 r. (znak: (`(...)`)) prawo użytkowania wieczystego gruntu zostało przekształcone w prawo własności.
Obecnie przedmiot ówczesnej transakcji stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy na podstawie umowy z dnia (…) 2002 r. o podziale majątku dorobkowego żony i Wnioskodawcy. Dokonując podziału majątku Wnioskodawca i jego ówczesna małżonka nie dokonywali jakichkolwiek dodatkowych rozliczeń, spłat, dopłat etc.
W dniu (…) 2000 roku Wnioskodawca nabył również do majątku prywatnego nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w A. prowadzi księgę wieczystą KW nr KW9, nieruchomość ta również położona jest w A. przy ul. A.
W dniu (…) 2006 roku Wnioskodawca nabył część nieruchomości obejmującą działki ewidencyjne o numerach 1 oraz 2, nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę do majątku stanowiącego jego majątek osobisty na podstawie umowy zamiany nieruchomości z dnia (…)2006 r. zawartej z Miastem A. przed (`(...)`), notariuszem w A. za Rep. A nr ZYX.
W trakcie posiadania w/w nieruchomości położonych w A. przy ul. A. kilkakrotnie dokonano nowego podziału geodezyjnego i wszystkie działki zostały objęte jedną księgą wieczystą o numerze KW 10 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w A.
W dniu (…) 2010 r. wystąpiono do Sądu Rejonowego w A. z wnioskiem o wydzielenie działek, wskutek czego odłączono z księgi wieczystej Nr 10 poszczególne działki o nr 3, 4, 5 6, 7, 2, 1, 8, 9, 10, 11, 12, 13, dla których założono nowe księgi wieczyste o numerach: KW Nr 11, KW Nr 12 oraz KW Nr 13. Decyzją podziałową Burmistrza Miasta A. o syg. akt (`(...)`) z dnia (`(...)`) 2010 r. zatwierdzającą podział nieruchomości dokonano kolejnego podziału geodezyjnego, w wyniku, którego podzielono działkę nr 14 na działki o nr 14/1 i 14/2 oraz działki nr 5, 2, 7 na działki o nr 15/1, 15/2, 15/3. W związku z powyższym (…)2010 r. złożony został kolejny wniosek do Sądu Rejonowego w A. o ujawnienie w/w podziału oraz odłączenie z księgi wieczystej nr KW 14 dwóch działek o nr 14/1, 15/1 i założenie dla nich dwóch oddzielnych ksiąg wieczystych nr KW 15 oraz nr KW 16.
Nieruchomość położona w A. przy ulicy A1 jest częściowo zabudowana budynkami i budowlami, a częściowo stanowi tereny niezabudowane.
Wnioskodawca nabył wszystkie wskazane powyżej nieruchomości, jako osoba prywatna. Nabywając przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nie miał intencji ich odprzedaży, tj. nie dokonywał zakupu przedmiotowych nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży. W umowie sprzedaży, w oparciu o którą Wnioskodawca nabył w/w nieruchomości identyfikowany był za pomocą numeru PESEL, jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawca nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w okresie od (…) 1994 r. do(…)2002 r. , działalność ta nie miała jakiegokolwiek związku z obrotem nieruchomościami.
Nieruchomości opisane w niniejszym wniosku nie były kiedykolwiek wykorzystywane w tej działalności jak również w jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej Wnioskodawcy Wnioskodawca jest osobą niepełnosprawną, tj. w dniu (…)2011 r.
Obecnie Wnioskodawca prowadzi rozmowy, których efektem może być sprzedaż nieruchomości opisanych powyżej, tj. nieruchomości objętych księgami wieczystymi KW1; KW2; KW3, KW4; KW5; KW6; KW7; KW8 oraz KW9 wraz z posadowionymi na tych nieruchomościach budynkami i budowlami.
Ponadto w uzupełnieniu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu z dnia 20 lipca 2018 r. znak 0115‑KDIT2-3.4011.227.2018.1.JG:
1. Jaki był cel nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego żonę na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 1998 r. aktem notarialnym Rep. A nr XYZ?
Celem nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę była lokata kapitału. W tamtym czasie Wnioskodawca dysponował środkami pieniężnymi, które postanowił przeznaczyć na zakup nieruchomości.
2. Jaką powierzchnię stanowią grunty nabyte na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 1998 r. aktem notarialnym Rep. A nr XYZ i czym były zabudowane oraz jakie urządzenia się na nim znajdowały?
Łączna powierzchnia gruntów nabywanych na mocy aktu notarialnego Rep. A XYZ – (…) m². Zgodnie z protokołem odbioru nieruchomości, grunt był zabudowany następującymi budowlami i urządzeniami:
(`(...)`) (`(...)`) (`(...)`)
3. Jaki miały charakter nabywane grunty wg obowiązujących wówczas planów zagospodarowania przestrzennego?
Wedle najlepszej wiedzy Wnioskodawcy w dacie zakupu przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
MPZP dla tego i innych obszarów został uchwalony dopiero na mocy Uchwały Nr QQQ Rady Miejskiej w A. z dnia (`(...)`) 2013 r. Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że tereny nabyte przez niego i jego ówczesną małżonkę miały charakter mieszany, w skład nieruchomości wchodziły tereny o przeznaczeniu przemysłowym (posadowione na nich były budynki i budowle przeznaczone na (…)jak również działki rolne, drogi, nieużytki itp.
4. Czy na dzień złożenia wniosku działki te są nadal zabudowane i czy znajdują się na nich te urządzenia? Jeżeli nie to, jaki był dalszy los przedmiotowych zabudowań i urządzeń?
Na dzień złożenia wniosku większość działek jest nadal zabudowanych. (…).
5. W jaki sposób Wnioskodawca i jego małżonka korzystali z przedmiotowych gruntów budynków i urządzeń do dnia podziału majątku w dniu (…) 2002 r.?
Wnioskodawca oraz jego ówczesna małżonka nie wykorzystywali przedmiotowych gruntów. Ich rola sprowadzała się do pasywnego posiadania.
6. Jaki był cel dokonanego przez małżonków podziału majątku z ówczesną małżonką Wnioskodawcy, skoro w drodze tej czynności stał się on jedynym właścicielem całej zakupionej w 1998 r. nieruchomości a czynność ta odbyła się bez żadnych spłat i dopłat?
Małżonkowie w ówczesnym czasie przeprowadzali rozwód. Majątek wspólny został podzielony na odrębne majątki osobiste. Przy podziale małżonkowie ustalili, że nieruchomości będą wchodziły w skład majątku Wnioskodawcy. Małżonka Wnioskodawcy otrzymała inne części majątku wspólnego, w tym (…)
7. Jaki był cel nabycia w dniu (…) 2006 r. aktem notarialnym Rep. A nr ZYX części nieruchomości na podstawie umowy zamiany nieruchomości z Miastem A.?
Celem dokonanej (…) 2006 r. transakcji była zamiana działek Wnioskodawcy dokonana z Miastem A. Wspomniana zamiana była zainicjowana przez Miasto A. Ówczesne władze Miasta A. chciały włączyć do majątku własnego działki wówczas oznaczone jako 16 oraz 17 w celu budowy drogi dojazdowej do projektowanej wtedy (…). Wnioskodawca wyraził zgodę na takie rozwiązanie, tj. zamianę działek. W zamian otrzymał działki o podobnej powierzchni i położeniu.
8. Jaką powierzchnię mają grunty nabyte na podstawie umowy zamiany z dnia (…)2006 r. aktem notarialnym Rep. A nr ZYX i czy były zabudowane, jeżeli tak to, jaka to była zabudowa?
Otrzymane działki miały powierzchnię:
• Działka 1 – (…)m²,
• Działka 2 (…) m².
Działki były niezabudowane, nieuzbrojone i nieogrodzone.
9. Jaki miały charakter grunty nabyte na podstawie umowy zamiany z dnia (…) 2006 r. aktem notarialnym Rep. A nr ZYX, wg obowiązujących wówczas planów zagospodarowania przestrzennego lub innych dokumentów?
Jak wskazano powyżej, wedle najlepszej wiedzy Wnioskodawcy w dacie zakupu przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). MPZP dla tego i innych obszarów został uchwalony dopiero na mocy Uchwały Nr QQQ Rady Miejskiej w A. z dnia (`(...)`) 2013 r.
Wnioskodawca wskazuje, że w treści aktu notarialnego Rep. A nr ZYX działki były oznaczone jako:
• Działka 1 - grunty orne (RV),
• Działka 2 - w części: drogi (dr), tereny przemysłowe (Ba), grunty orne (RV).
10. Co stanowiło ekwiwalent w zawartej w dniu (…) 2006 r. aktem notarialnym Rep. A nr ZYX umowie zamiany nieruchomości z Miastem A.? Jeżeli była to inna nieruchomość to czy była używana lub stanowiła środek trwały lub znalazła odzwierciedlenie w kosztach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej?
Ekwiwalentem przekazanym przez Wnioskodawcę na rzecz Miasta A. była nieruchomość, tj.: działki o numerach ewidencyjnych 17 i 16. Zamienione działki Wnioskodawcy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, a tym samym nie znajdowały odzwierciedlenia w kosztach działalności gospodarczej.
11. Jak położone są względem siebie nieruchomości nabyte w dniu (…) 1998 r. aktem notarialnym Rep. A nr XYZ i w dniu (…) 2006 r. aktem notarialnym Rep. A nr ZYX części nieruchomości zawartej na podstawie umowy zamiany nieruchomości? (np. czy są to grunty ze sobą graniczące)?
Działki graniczą ze sobą.
12. Wnioskodawca podnosi, że „w trakcie posiadania w/w nieruchomości, kilkakrotnie dokonano nowego podziału geodezyjnego i wszystkie działki zostały objęte jedną księgą” - kto był inicjatorem powyższych działań i jaki był ich cel?
Inicjatorem podziałów geodezyjnych i objęciem działek jedną księgą wieczystą był Wnioskodawca. Miało to na celu głównie uporządkowanie struktury majątkowej Wnioskodawcy. Szczegółowe informacje dot. celu dokonanych podziałów działek przedstawione zostały w pkt. poniżej. Jednocześnie Wnioskodawca podnosi, że wskazane poniżej w pkt. 13 podziały działek z formalnego punktu widzenia były inicjowane przez niego, tj. Pan A.B. jako właściciel nieruchomości wnioskował o dokonanie podziału. Podkreślenia wymaga, że podziały te nie miały na celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a wykonywane były „od hoc”, z uwagi na występujące okoliczności.
13. Proszę o wskazanie wszystkich dokonanych podziałów geodezyjnych i scaleń gruntów ze wskazaniem osoby, która o nie występowała i określenia celów dokonanych czynności?
Podział działek prezentuje się następująco:
Wydzielenie działki zostało dokonane w związku z zainteresowaniem potencjalnego kupującego nabyciem działki nr 19. Ostatecznie do transakcji nie doszło.
Podział dokonany w celu przeniesienia prawa własności działek w trybie art. 66 Ord. Pod. - w celu rozliczenia zaległości podatkowych z tyt. podatku od nieruchomości. Wnioskodawca nie dysponował środkami na zapłatę podatku od nieruchomości, a tym samym zmuszony był przenieść ich własność w trybie art. 66 Ord. Pod.
Podział dokonany decyzją z dnia (`(...)`) 2016 r. wynikał z zainteresowania tym gruntem potencjalnego kupującego. Wnioskodawcy złożono ofertę zakupu tego właśnie fragmentu nieruchomości.
Podział miał na celu wydzielenie działek w celu zabezpieczenia kredytu. Wnioskodawca nie chciał obciążać hipoteką całej nieruchomości tylko jej część.
Celem dokonanego podziału było wydzielenie działek, na których znajdowały się studnie głębinowe. Y sp. z o.o. z siedzibą w B. zainteresowane było zakupem działek gruntu: 14/1 oraz 15/1 celem uzyskania możliwości pozyskiwania wody dostarczanej następnie mieszkańcom A. i okolic. Dokonany podział umożliwił Wnioskodawcy sprzedaż w/w działek.
Podkreślenia wymaga, że Wnioskodawca nie był inicjatorem tej transakcji, inicjatywa wynikała ze strony Y sp. z o.o. z siedzibą w B. i pozostawała w związku z koniecznością zaopatrywania mieszkańców w wodę.
Decyzja z dnia (`(...)`) 2005 r. nr (`(...)`). Podział działek nr: 28; 29; 30; 31; 32 na działki o numerach: 33; 3; 17; 4; 34; 6; 16; 7; 8; 14. Podział działki nr 35 na działki o numerach 36; 37; 1. Podział działek nr 38 oraz 39 na działki o numerach: 40; 2. Podział dokonany w celu przeniesienia prawa własności działek w trybie art. 66 Ord. Pod. – w celu rozliczenia zaległości podatkowych z tyt. podatku od nieruchomości. Wnioskodawca nie dysponował środkami na zapłatę podatku od nieruchomości, a tym samym zmuszony był przenieść ich własność w trybie art. 66 Ordynacji Podatkowej.
Decyzja z dnia (`(...)`) 2002 r. nr (`(...)`). Podział działek nr 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 61a, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 41, 81, 82, 83 na działki o numerach: 9; 32; 10; 11; 12; 13.
Celem było uporządkowanie stanu nieruchomości, nieruchomość była „pocięta” na wiele wąskich pasów, dlatego zdecydowano się na scalenie działek w większe.
Formalnie Wnioskodawcą w postępowaniach zakończonych decyzjami wskazanymi w pkt. 1-7 powyżej był A.B. Jedyna decyzja podziałowa, zrealizowana z samodzielnej inicjatywy Wnioskodawcy była ta wskazana w pkt. 7, dokonana w 2002 r., której celem było uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości.
14. Kto wystąpił do Sądu Rejonowego w A. z wnioskiem o wydzielenie działek i jaki był cel tego wydzielenia?
Z wnioskiem do Sądu Rejonowego w A. formalnie występował każdorazowo Wnioskodawca (A.B.), cele wydzielenia wskazane zostały w pkt. 13 powyżej.
15. Na czyj wniosek Burmistrz Miasta A. wydał decyzję podziałową o sygn. akt (`(...)`) z dnia (`(...)`) 2010 r. i jakie było uzasadnienie dokonanego podziału?
Z wnioskiem do Sądu Rejonowego w A. formalnie występował każdorazowo Wnioskodawca (A.B.), cele wydzielenia wskazane zostały w pkt. 13 powyżej.
16. Jeżeli to Wnioskodawca wnioskował o wydanie decyzji o podziale z dnia (`(...)`) 2010 r. to, jaki był cel tej czynności, co ona Wnioskodawcy umożliwiała lub ułatwiała?
Celem dokonanego podziału było wydzielenie działek, na których znajdowały się (…). Y sp. z o.o. z siedzibą w B. zainteresowane było zakupem działek gruntu: 14/1 oraz 15/1 celem uzyskania możliwości pozyskiwania(…). Dokonany podział umożliwił Wnioskodawcy sprzedaż w/w działek. Podkreślenia wymaga, że Wnioskodawca nie był inicjatorem tej transakcji, inicjatywa wynikała ze strony Y sp. z o.o. z siedzibą w B. i pozostawała w związku z koniecznością (…).
17. Proszę o przedstawienie jak na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji przedstawia się charakterystyka poszczególnych działek powstałych na skutek opisanych we wniosku działań ze wskazaniem ich powierzchni, rodzaju zabudowy i przeznaczenia wg obowiązującego planu zagospodarowania, uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy lub z innych dokumentów wydanych w tym zakresie?
Poniższa tabela zawiera dane dot. poszczególnych działek:
(`(...)`) (`(...)`) (`(...)`)
18. Proszę o wskazanie nakładów jakie poniósł Wnioskodawca w trakcie posiadania nieruchomości będących przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji oraz określenie celu ich poniesienia?
Wnioskodawca nie poczynił żadnych nakładów na nieruchomość.
19. Jakie Wnioskodawca podjął lub ma zamiar podjąć działania marketingowe, aby pozyskać ewentualnych klientów na nieruchomości będące przedmiotem zapytania?
Wnioskodawca nie przeprowadzał i nie zamierza przeprowadzać żadnych działań marketingowych. Potencjalny kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą kupna nieruchomości będących przedmiotem wniosku.
20. Z kim Wnioskodawca prowadzi rozmowy, których efektem ma być sprzedaż nieruchomości opisanych we wniosku o wydanie interpretacji?
Wnioskodawca prowadzi rozmowy z pełnomocnikiem spółki Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, ul. (`(...)`), zapisana w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS (Krajowy Rejestr Sądowy): (`(...)`). Ww. spółka może być potencjalnym kupującym.
Jednocześnie uzupełniając stan faktyczny opisany we wniosku, Wnioskodawca oświadcza, że nie prowadził i nie prowadzi w chwili obecnej działalności gospodarczej. Podejmowane przez Wnioskodawcę działania w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nie były podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły. Wszelkie czynności dot. przedmiotowej nieruchomości były działaniami podejmowanymi ad hoc, w zależności od potrzeby.
Jednocześnie wskazuję, że podejmowane działania dot. podziałów przedmiotowej nieruchomości realizowane były na przestrzeni blisko dwudziestu lat, w konsekwencji trudno uznać je za działania podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły. Motywem podejmowanych działań nie był zamiar uzyskania zysku ze sprzedaży nieruchomości.
Czy słusznie Wnioskodawca przyjmuje, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości objętych księgami wieczystymi KW1; KW2; KW4; KW5; KW6; KW7; KW8 oraz KW9 wraz z posadowionymi na tych nieruchomościach budynkami i budowlami nie będą na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiły przychodu z uwagi na fakt, że zbywane są po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości objętych księgami wieczystymi KW1; KW2; KW4; KW5; KW6; KW7; KW8 oraz KW9 wraz z posadowionymi na tych nieruchomościach budynkami i budowlami nie będą na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiły dla Wnioskodawcy źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będą w ogóle podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy – źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:
1. nieruchomości lub ich części ora udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkaniowego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył ostatnią z nieruchomości opisywanych we wniosku minęło ponad dwanaście lat. Prowadzona w latach 1994-2002 działalność gospodarcza Wnioskodawcy nie polegała na zakupie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, nieruchomości opisane we wniosku nie były w tej działalności gospodarczej wykorzystywane i nie są obecnie wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, gdyż taka działalność nie jest prowadzona. W związku z powyższym zdaniem Wnioskodawcy uzyskana ze sprzedaży opisanych nieruchomości cena nie będzie stanowiła przychodu a w konsekwencji po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia
W wyniku analizy uzupełnienia wniosek z 11 września 2018 r. pozostawiony został bez rozpatrzenia.
Postanowienie doręczono Panu 11 września 2018 r.
W odpowiedzi na zażalenie, które wpłynęło 20 września 2018 r., wydałem 16 listopada 2018 r. postanowienie o utrzymaniu w mocy zaskarżonego postanowienia.
Skarga na postanowienie o utrzymaniu w mocy zaskarżonego postanowienia
6 grudnia 2018 r. wniósł Pan za naszym pośrednictwem skargę na to postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach.
Wniósł Pan o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia, które zostały wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Postępowanie przed sądami administracyjnymi
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił skarżone postanowienie o utrzymaniu w mocy postanowienia I instancji oraz poprzedzające je postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia – wyrokiem z 7 maja 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 4/19.
Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny – wyrokiem z 1 kwietnia 2022 r. sygn. akt II FSK 1710/1 – oddalił skargę kasacyjną.
Wyrok, który uchylił postanowienie o utrzymaniu postanowienia I instancji stał się prawomocny od 1 kwietnia 2022 r.
Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.):
Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.
Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny (…) w ww. wyroku;
• ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1121 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:
• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
– odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
– zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak wskazał Pan w opisie zdarzenia przyszłego stał się Pan właścicielem w/w nieruchomości w latach 1998 – 2006, tj.:
• Na podstawie umowy sprzedaży z dnia (`(...)`) 1998r. nabył Pan do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską prawo użytkowania wieczystego gruntu części w/w nieruchomość wraz z prawem własności budynków oraz innych urządzeń na nim się znajdujących stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności od (`(...)`). Decyzją Starosty z 1999r. ww. prawo użytkowania wieczystego gruntu zostało przekształcone w prawo własności. Obecnie przedmiot tej transakcji stanowi Pana majątek osobisty w związku z zawartą w roku 2002 umową o podziale majątku dorobkowego. Dokonując podziału majątku Pan i Pana ówczesna małżonka nie dokonywali jakichkolwiek dodatkowych rozliczeń, spłat, dopłat etc.
• W 2000 roku nabył Pan również do majątku prywatnego nieruchomość położoną obok wcześniej zakupionej nieruchomości.
• W 2006 roku nabył Pan do majątku osobistego na podstawie umowy zamiany nieruchomości zawartej z Urzędem Miasta, jak wynika z opisu inicjatorem czynności zamiany był Urząd, a przyczyną zawarcia tej transakcji była realizacja przez Urząd celów społecznych.
W opisie wniosku wskazał Pan, że nabył wszystkie wskazane powyżej nieruchomości, jako osoba prywatna oraz nabywając je nie miał intencji ich odprzedaży, tj. nie dokonywał zakupu przedmiotowych nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży.
Wskazał Pan, że na przestrzeni 20 lat siedmiokrotnie występował o podział tych nieruchomości ale jedyna decyzja podziałowa, zrealizowana z Pana samodzielnej inicjatywy była ta ostatnia, dokonana w 2002 r., której celem było uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości.
Wcześniej dokonane podziały wiązały się z:
• zapłatą zaległości w podatku od nieruchomości i podziału działek w celu przeniesienia prawa własności działek w trybie art. 66 Ordynacji Podatkowej (2 krotnie);
• w związku z pojawieniem się nabywcy zainteresowanego nabyciem konkretnej nieruchomości (2 krotnie);
• zabezpieczeniem kredytu na określonej działce, a nie całej nieruchomości;
• wydzieleniem działki w celu dokonania zamiany z Urzędem Miasta, co było determinowane realizacją przez Urząd celu ogólnospołecznego.
Wskazał Pan, że prowadził działalność gospodarczą w okresie od 1994 r. do 2002 r. , działalność ta nie miała jakiegokolwiek związku z obrotem nieruchomościami a nieruchomości opisane w niniejszym wniosku nie były kiedykolwiek wykorzystywane w tej działalności, jak również w jakiejkolwiek innej Pana działalności gospodarczej. Zaznaczył Pan również, że nie poniósł Pan żadnych nakładów na przedmiotowe nieruchomości i obecnie ma zamiar dokonać sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości.
Skoro nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu ich odsprzedaży oraz jak Pan zaznacza nie przeprowadzał Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, to na podstawie wskazanych przez Pana okoliczności nie można zakwalifikować Pana działania jako prowadzonego w sposób zorganizowany i ciągły, czyli do przychodów z działalności gospodarczej.
Natomiast jak wynika z wyroku NSA z 6 września 2018 r sygn. akt II FSK2352/16, Sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami) nie jest wystarczający dla przypisania uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof.
Całokształt przedstawionych przez Pana okoliczności opisanego zdarzenia przyszłego, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia, Pana informacja, że celem nabycia tych nieruchomości nie była ich dalsza odsprzedaż, brak ponoszenia nakładów na przedmiotowe nieruchomości od dnia gdy stał się Pan ich właścicielem oraz to że przedmiotowe nieruchomości nie były związane z działalnością gospodarczą, a nabywca sam zgłosił się do Pana z ofertą ich kupna, sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wskazane przez Pana czynności w opisanych okolicznościach zdarzenia przyszłego nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.
Wobec powyższego, planowane przez Pana zbycie nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana tych działek. W konsekwencji, kwota uzyskana z tytułu sprzedaży działek nie podlega opodatkowaniu, gdyż w wyniku ich sprzedaży, nie powstanie u Pana przychód, o którym mowa w ww. przepisie.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania rozstrzygnięcia.
• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili