Interpretacja dotyczy możliwości zaliczenia opłaty planistycznej do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatniczka nabyła działkę w 2008 roku i planuje jej sprzedaż po przekwalifikowaniu z działki rolnej na budowlaną. Organ uznał, że planowane zbycie działki nie będzie generować przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ minął 5-letni okres od nabycia nieruchomości. W związku z tym, analiza możliwości zaliczenia opłaty planistycznej do kosztów odpłatnego zbycia działki jest zbędna.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyInterpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 września 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 28 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zaliczenia opłaty planistycznej do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca:
Jest Pani właścicielką działki. Działkę nabyła Pani w 2008 r. w drodze kupna.
Aktualnie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ma status działki rolnej. Gmina, w której położona jest nieruchomość, przygotowuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego będzie opracowywała zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zamierza Pani złożyć wniosek o przekwalifikowanie Pani działki z działki rolnej na działkę budowlaną.
Zakładając, że gmina pozytywnie rozpatrzy Pani wniosek i dokona przekwalifikowania działki na działkę budowlaną, wartość nieruchomości wzrośnie.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 poz. 503; dalej: „ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym”), jeżeli w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel nieruchomości ją sprzedaje, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (tzw. „opłata planistyczna”). Zgodnie z art. 37 ust. 1 ww. ustawy, w przypadku sprzedaży działki opłatę planistyczną ustala się na dzień jej sprzedaży. Gmina może wystąpić z roszczeniem w sprawie opłaty, jeśli od wejścia w życie planu nie minęło 5 lat.
Pani działka jest przedmiotem zainteresowania osoby trzeciej, która wyraziła wolę zakupu działki po jej przekształceniu na działkę budowlaną. Osoba ta chciałaby kupić działkę przed upływem 5 lat od zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na fakt, iż opłata planistyczna obciąża właściciela działki (sprzedającego), w związku ze sprzedażą działki będzie Pani zobowiązana do zapłaty opłaty planistycznej na rzecz gminy.
Zgodnie z informacjami otrzymanymi od gminy, kwestia ustalenia wysokości opłaty wygląda tak, że gmina ustala wysokość opłaty planistycznej dopiero po otrzymaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W celu jej określenia, zleca wycenę działki biegłemu i dopiero po otrzymaniu wyceny wydaje decyzję w sprawie wysokości opłaty planistycznej. Oznacza to, że ani przed sprzedażą, ani na moment sprzedaży działki, nie będzie Pani mieć wiedzy w jakiej wysokości opłata planistyczna zostanie określona przez gminę. Z informacji uzyskanych od gminy wynika, że decyzja może zostać wydana 3-4 miesiące po otrzymaniu przez gminę aktu notarialnego.
Mając to na uwadze chciałaby Pani odpowiednio skalkulować cenę nieruchomości na potrzeby ewentualnej sprzedaży – w wysokości rynkowej, z uwzględnieniem jednocześnie faktu, że będzie Pani zobowiązana do opłaty plastycznej.
Rozważa Pani zatem zawarcie umowy sprzedaży działki w formie aktu notarialnego, która zawierałby:
a) cenę sprzedaży nieruchomości (cena ta byłaby określona w akcie notarialnym w wartości rynkowej),
b) zobowiązanie kupującego nieruchomość do spełnienia świadczenia pieniężnego na Pani rzecz po otrzymaniu przez Pani decyzji w sprawie ustalenia opłaty planistycznej przez gminę. Zobowiązanie kupującego byłoby równe wartości opłaty określonej w decyzji.
Opłata w tej samej kwocie zostałaby przekazana na rachunek gminy, w rezultacie czego nie miałaby Pani żadnej dodatkowej korzyści z tytułu otrzymania opłaty planistycznej. Umowa sprzedaży działki (akt notarialny) nie zawierałaby określenia wysokości zobowiązania z uwagi na fakt, iż w dacie jej zawarcia zobowiązanie nie byłoby pewne co do wysokości, gdyż będzie wynikać z decyzji administracyjnej wydanej już po zawarciu umowy.
Czy przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od osób fizycznych w związku ze zbyciem nieruchomości może Pani zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 poz. 1128, dalej: „ustawa o PDOF”) opłatę planistyczną wskazaną w art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym?
W świetle przedstawionego stanu faktycznego, należy rozróżnić dwa rodzaje należności, które może Pani otrzymać w związku ze sprzedażą działki:
a) cenę sprzedaży – określoną kwotowo w akcie notarialnym (płatną w terminie określonym w akcie notarialnym),
b) zwrot opłaty planistycznej – określonej w decyzji administracyjnej wydanej przez gminę po dacie aktu notarialnego.
Przychód z tytułu ceny sprzedaży określonej w akcie notarialnym:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Z uwagi na fakt, iż działkę nabyła Pani w 2008 r., okres 5-letni, w którym dochód ze sprzedaży nieruchomości podlegałby opodatkowaniu PDOF, już dawno upłynął. W rezultacie, cena sprzedaży działki określona w akcie notarialnym, nie będzie podlegać opodatkowaniu PDOF.
Przychód z tytułu otrzymania opłaty planistycznej:
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PDOF, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
W Pani ocenie, opłata planistyczna ma bezpośredni związek ze sprzedażą nieruchomości. W szczególności, w przypadku spełnienia warunków wskazanych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest możliwa sprzedaż nieruchomości bez tej opłaty. Opłata nie powstaje też bez zbycia nieruchomości. Zbycie nieruchomości warunkuje powstanie opłaty, co mojej ocenie, wskazuje na bezpośredni związek pomiędzy opłatą, a zbyciem nieruchomości. Roszczenie gminy o zapłatę opłaty pianistycznej powstaje w momencie zbycia nieruchomości, a więc stanowi koszt odpłatnego zbycia. Ponadto opłata ta nie została wykluczona przez ustawodawcę z kosztów odpłatnego zbycia. Opłata planistyczna ponoszona jest w związku ze sprzedażą nieruchomości, a więc jest ponoszona w celu osiągnięcia przychodów. Dodatkowo, opłata planistyczna ponoszona jest w związku ze zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła i ma charakter przymusowy, tj. musi zostać poniesiona.
Ustawa o PDOF nie zdefiniowała kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości. W takiej sytuacji, należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Są to zarówno koszty, które warunkują dokonanie transakcji, jak i koszty dodatkowe, które ponosi się w związku z tą transakcją. Do takich kosztów można zaliczyć między innymi: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, inne koszty i wydatki mające związek ze zbyciem nieruchomości. Żaden przepis nie wyłączył możliwości zaliczenia opłaty planistycznej do kosztów zbycia. Prawo podatkowe winno być interpretowane z uwzględnieniem zasady in dubio pro tributario (rozstrzyganie wątpliwości na korzyść podatnika).
Mając na uwadze powyższe, przychód z tytułu otrzymania opłaty planistycznej od kupującego będzie równy kosztowi, jaki będzie Pani zobowiązana ponieść na rzecz gminy z tytułu tej opłaty. Jeżeli otrzymanie opłaty od kupującego, a następnie jej zapłata na rzecz gminy przez Panią nastąpi w tym samym roku podatkowym, to podstawa opodatkowania PDOF będzie równa zero i w rezultacie, zobowiązanie do zapłaty PDOF z tego tytułu nie wystąpi.
Analogiczne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt I SA/Po 467/11. W wyroku tym sąd stwierdził, że: „Ustawodawca nie określa jednak, jakie koszty należy uważać za koszt odpłatnego zbycia. W doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to zatem np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych, w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010)”. Dodatkowo, sąd w wyroku stwierdził, że „renta planistyczna ma więc charakter obligatoryjny i nie jest zależna od uznania organu. Zbycie nieruchomości wiąże się z obowiązkiem uiszczenia renty planistycznej, która jest nieodłącznym elementem zbycia, a w konsekwencji wydatek ten należy uznać za koszt odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o p.d.o.f. w momencie jego poniesienia. Stanowiska tego nie zmienia fakt, że renta planistyczna ma charakter "wtórny" względem zbycia nieruchomości, tzn. obowiązek jej uiszczenia konkretyzuje się dopiero do dokonaniu zbycia. Jak wyjaśniono powyżej, podstawowym kryterium uznania wydatku za koszt odpłatnego zbycia jest obowiązek jego poniesienia”.
Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 3 czerwca 2016 r. znak: IPPB1/4511-363/16-4/ES, w której stwierdził, że: „wydatek z tytułu zapłaty renty planistycznej poniesiony przez Spółkę spełnia warunki ustawowe do zakwalifikowania go jako kosztu podatkowego”.
Tożsame stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji podatkowej z dnia 28 lutego 2012 r., znak: ILPB3/423-555/11-2/MM.
Uwzględniając powyższe, wnioskuje Pani o potwierdzenie prawidłowości interpretacji powołanych przepisów prawa podatkowego poprzez uznanie, że przychód z tytułu opłaty planistycznej otrzymanej od kupującego nieruchomość będzie równy kosztowi uzyskania tego przychodu (wynikającego z konieczności uiszczenia tej opłaty przeze mnie na rzecz gminy), a w konsekwencji, że podstawa opodatkowania PDOF wyniesie zero z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.
Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.
Wskazała Pani, że działkę, o której mowa we wniosku, kupiła Pani w 2008 r., zatem jest to moment nabycia.
Ponadto, z informacji przedstawionych przez Panią wynika, że:
1. zamierza Pani złożyć wniosek o przekwalifikowanie Pani działki z rolnej na budowlaną;
2. chciałaby sprzedać przedmiotową działkę i w akcie notarialnym zawrzeć cenę sprzedaży nieruchomości, jak również zobowiązanie kupującego, że spełni świadczenie pieniężne w postaci opłaty planistycznej, której wysokość będzie znana dopiero po zawarciu umowy sprzedaży działki.
Powzięła Pani w wątpliwość, czy do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości będzie Pani mogła zaliczyć opłatę planistyczną.
Pani skutki podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia działki nabytej w drodze umowy kupna - sprzedaży
Jak już wcześniej wskazano, działka, którą zamierza Pani przekształcić z rolnej w budowlaną, a następnie sprzedać, została przez Panią zakupiona w 2008 r.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie danej nieruchomości. Zatem czynności polegające na przekształceniu działki rolnej na działkę budowlaną nie wpływają na datę nabycia prawa własności nieruchomości.
Wobec powyższego, planowane przez Panią zbycie działki, o której mowa we wniosku, nie będzie stanowić przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (kupno) tej działki. Tym samym, na Pani nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży tej działki, u Pani nie powstanie w ogóle przychód, o którym mowa w tym przepisie.
Skoro w analizowanej sprawie planowane przez Panią zbycie działki, nie będzie stanowić przychodu ze źródła, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), tym samym rozpatrywanie kwestii możliwości zaliczenia opłaty planistycznej do kosztów odpłatnego zbycia działki w niniejszej sprawie jest bezcelowe.
Dodatkowe informacje
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, tut. organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili