Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

- prawidłowe w części dotyczącej odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego nr 1 wraz z przynależnym gruntem oraz budynku niemieszkalnego nr 6 wraz z przynależnym gruntem oraz

- nieprawidłowe w części dotyczącej odpłatnego zbycia budynków niemieszkalnych (nr 2, nr 3, nr 4, nr 5) wraz z przynależnym gruntem.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 29 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 lipca 2022 r. (wpływ 6 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabył Pan w sierpniu 2007 r. grunt o obszarze 2 500 m2. W 2008 r. wybudował i rozpoczął Pan użytkowanie na nieruchomości, zgodnie z klasyfikacją KŚT, budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy 202 m2 oraz 5 budynków zakwalifikowanych do klasyfikacji KŚT jako pozostałe budynki niemieszkalne.

W 2008 r. zawarł Pan umowę użyczenia, w ramach której użyczał na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej 4 budynki zakwalifikowane jako pozostałe budynki niemieszkalne. W 2011 r. wskutek nabycia innej nieruchomości gruntowej, sąsiadującej z wyżej wymienioną nieruchomością gruntową, nastąpiło połączenie nieruchomości.

Obszar całej nieruchomości to 0,2866 ha. Nieruchomość jest podzielona na dwie działki ewidencyjne. Działka ewidencyjna nr 1 to LS - LASY, wynosi 0,0296 ha, działka ewidencyjna nr 2 B - TERENY MIESZKANIOWE, wynosi: 0,2500 ha; budynek nr 1, będący według klasyfikacji KŚT budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 202 m2, budynek nr 2, będący według klasyfikacji KŚT pozostałym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 47 m2, budynek nr 3, będący według klasyfikacji KŚT pozostałym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 47 m2, budynek nr 4, będący według klasyfikacji KŚT pozostałym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 46 m2, budynek nr 5, będący według klasyfikacji KŚT pozostałym budynkiem niemieszkalny o powierzchni zabudowy 46 m2, budynek nr 6, będący według klasyfikacji KŚT pozostałym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 16 m2. Łączna powierzchnia zabudowy wynosi 404 m2.

Budynki wykorzystywane w działalności gospodarczej, zgodnie z umową użyczenia, to budynki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5. Nie dokonywał Pan ulepszeń budynków, od momentu ich wybudowania. Budynki od nr 1 do nr 6 użytkowane były od 2008 r. Nie dokonał Pan odliczenia podatku VAT (podatek od towarów i usług) do wybudowanych budynków i zakupu gruntu. Podatek VAT odliczany był w działalności gospodarczej dla czynności bieżącego użytkowania i utrzymania w stanie niepogorszonym w związku z zawarciem umowy użyczenia budynków nr 2, nr 3, nr 4, nr 5.

W ramach prowadzonej działalności wykonuje Pan działalność na podstawie poniższych kodów PKD (Polska Klasyfikacja Działalności):

- 71.12.Z - Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne,

- 17.23.Z - Produkcja artykułów piśmiennych,

- 18.12.Z - Pozostałe drukowanie,

- 18.13.Z - Działalność usługowa związana z przygotowywaniem do druku,

- 18.14.Z - Introligatorstwo i podobne usługi,

- 32.40.Z - Produkcja gier i zabawek,

- 47.81.Z - Sprzedaż detaliczna żywności, napojów i wyrobów tytoniowych prowadzona na straganach i targowiskach,

- 47.91.Z - Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet,

- 47.99.Z - Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami,

- 55.20.Z - Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

- 55.30.Z - Pola kempingowe (włączając pola dla pojazdów kempingowych) i pola namiotowe,

- 56.10.A - Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne,

- 58.19.Z - Pozostała działalność wydawnicza,

- 71.11.Z - Działalność w zakresie architektury,

- 72.19.Z - Badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie pozostałych nauk przyrodniczych i technicznych,

- 73.11.Z - Działalność agencji reklamowych,

- 74.10.Z - Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania,

- 74.30.Z - Działalność związana z tłumaczeniami,

- 74.90.Z - Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana,

- 81.21.Z - Niespecjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych,

- 82.11.Z - Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura,

- 82.19.Z - Wykonywanie fotokopii, przygotowywanie dokumentów i pozostała specjalistyczna działalność wspomagająca prowadzenie biura.

Planuje Pan sprzedaż całej nieruchomości.

1 lipca 2022 r. uzupełnił Pan wniosek, na nasze wezwanie, i wskazał, że posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.). Prowadzi Pan działalność od 14 lutego 2006 r., która obejmuje kod PKD 71.12.Z, czyli działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne. Opodatkowuje Pan dochody uzyskiwane z tytułu działalności gospodarczej podatkiem liniowym oraz prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów. Zakupił Pan w 2007 r. oraz w 2011 r. nieruchomości, o których mowa we wniosku, do majątku prywatnego. Na przedmiotowych nieruchomościach były wykonywane jedynie drobne prace remontowe mające na celu utrzymanie niezmienionego stanu budynku. Działki oznaczone we wniosku Nr 1 i nr 2 nie zostały nabyte w związku z prowadzoną/zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej lub wykorzystania w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Budynki są trwale związane z gruntem. Budynek nr 1 był wykorzystywany do celów mieszkaniowych, budynek nr 6 był wykorzystywany do celów prywatnych. Budynki od nr 2-5 były wykorzystywane w działalności gospodarczej jako wynajem krótkoterminowy, sezonowo. Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości z żoną. Zamierza Pan zaliczyć zbycie do źródła przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zamierza Pan dokonać sprzedaży do końca 2022 r. Planowanym nabywcą będzie spółka niepowiązana z dotychczasowymi właścicielami. Wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej 4 budynki będące przedmiotem użyczenia do wynajmu krótkoterminowego, sezonowego. Umowa użyczenia została zawarta na czas nieokreślony. Budynek mieszkalny oraz budynki niemieszkalne nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w Pana działalności gospodarczej.

Pytania

1. Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie przychodem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy sprzedaż nieruchomości wraz z przynależnym gruntem będzie podlegała opodatkowaniu na gruncie ustawy o VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii zasad opodatkowania uzyskanego przychodu (dochodu) podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma kwalifikacja dokonanego zbycia do właściwego źródła przychodów oraz data nabycia zbywanego majątku.

Ogólne zasady ustalania źródła przychodu w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)”).

Instrukcje co do hierarchii źródeł przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych zostały sformułowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Brzmienie tego przepisu wskazuje zatem jednoznacznie, że do przychodu z działalności gospodarczej można zaliczyć wyłącznie te przychody, które nie stanowią przychodu z innego źródła z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, niż z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

3. pozarolnicza działalność gospodarcza,

4. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub gruntu następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie/wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment i sposób jej nabycia. W ww. przepisie ustawodawca zastrzegł, że ma on zastosowanie, jeżeli zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z przytoczonym już przepisem art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Aby jakiemuś przedsięwzięciu można było przypisać znamiona działalności gospodarczej musi ono charakteryzować się łącznie cechami wymienionymi w ww. definicji. Jeżeli działanie podatnika cechuje się tylko jedną z wymienionych cech, np. „zarobkowością”, nie można go zaliczyć do działalności gospodarczej. Należy bowiem podkreślić, że w zasadzie każde źródło przychodów wymienione w art. 10 ustawy o PIT cechuje „zarobkowość”; inaczej nie podlegałyby one podatkowi dochodowemu.

Literalna wykładnia art. 5a pkt 6 prowadzi do wniosku, że działalność zarobkowa może zostać zaliczona również do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT. Sam zatem fakt uzyskania „zarobku” nie przesądza o tym, że dane działanie stanowi działalność gospodarczą. Ponadto, w orzecznictwie podkreśla się, że aby uznać określone działania za działalność gospodarczą, trzeba w pierwszej kolejności ustalić, czy są one zaliczone do innego źródła przychodu w art. 10 ustawy o PIT. Taką kolejność postępowania nakazuje zarówno treść art. 5a pkt 6, który nakazuje w pierwszej kolejności ustalić, czy „uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”, jak i reguła derogacyjna, dająca pierwszeństwo przepisom o charakterze szczegółowym przed ogólnymi.

Takie stanowisko zostało zaprezentowane w szeregu wyroków sądów administracyjnych, jak np. w:

- wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 4 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1092/12, gdzie stwierdzono, że: „ustalając, czy dany przychód pochodzi z działalności gospodarczej, należy w pierwszym rzędzie podjąć próbę przypisania go do jednego z pozostałych wymienionych w ustawie źródeł. Jeżeli okaże się to niemożliwe, a przychód powstał w wyniku działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, która prowadzona jest we własnym imienin, wówczas przychód będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej”;

- wyroku NSA z 13 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 1987/11, w którym wskazano, że: „redakcja przytoczonego przepisu wskazuje, że zaliczenie określonych przysporzeń do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej może nastąpić pod warunkiem wykluczenia ich kwalifikacji do przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 oraz 4-9 u.p.d.o.f.”;

- wyroku NSA z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11;

- wyroku NSA z 1 czerwca 2012 r., sygn. akt II FSK 2290/10, w którym wskazano, że aby daną kwotę zaliczyć do przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy jest ona wynikiem działalności, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy PIT, a następnie, czy ustawodawca nie nakazał zaliczenia jej do innego źródła przychodów;

- wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Gliwicach z 9 grudnia 2014 r., sygn. akt I SA/Gl 759/14, gdzie Sąd podniósł, że: „analizując w tym aspekcie art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. należy dojść do wniosku, że aby uznać określoną działalność podatnika za działalność gospodarczą, trzeba w pierwszej kolejności dokonać ustaleń, czy działalność ta nie jest zaliczona do innego źródła przychodu, wymienionego w pkt 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, lub 9 ust. 1 art. 10 u.p.d.o.f. Taką kolejność postępowania nakazuje, zdaniem Sądu, zarówno treść powołanego przepisu, posługującego się pojęciem „za wyjątkiem”, jak i reguła derogacyjna, dająca pierwszeństwo przepisom o charakterze szczegółowym przed ogólnymi”;

- wyroku NSA z 14 sierpnia 2008 r., sygn. akt II FSK 677/08: „reasumując, zestawienie treści art. 5a pkt 6 i art. 14 ust. 2, art. 13 pkt 9, art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. wskazuje na to, że jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła.”

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Jeden i ten sam przychód stanowić może jednak przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W celu zakwalifikowania planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż będzie stanowiła dla Pana przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Zasady ustalania przychodów z działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei, przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Wskazać należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

W świetle powyższego wskazać należy, że oddanie nieruchomości do nieodpłatnego używania i wykorzystywanie do celów prowadzonej działalności gospodarczej nie powoduje wniesienia tego prawa do majątku działalności gospodarczej, co oznacza, że prawa majątkowe do dysponowania nieruchomością nadal pozostają na Panu jako osobie prywatnej.

W związku z czym, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie przysługiwało Panu prawo do dokonania odpisów amortyzacyjnych środka trwałego na podstawie przepisów art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie ujmowanie kosztów dotyczących utrzymania w stanie z momentu użyczenia podanych nieruchomości.

W ramach działalności gospodarczej nie zostały wykonane wkłady w celu ulepszenia podanych nieruchomości.

W konsekwencji, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie zostały uprzednio wniesione do działalności jako składnik majątku, a jedynie oddane do nieodpłatnego użytkowania do celów prowadzonej działalności gospodarczej, zastosowanie będą miały przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem nie powstanie przychód określony w art. 14 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy.

Powyższe rozważania wynikają również z interpretacji indywidualnej Nr 0115-KDIT1.4011.639.2020.2.MN. W przytoczonej interpretacji indywidualnej sprawa dotyczy wspólnika Spółki cywilnej, jednak z uwagi na charakter Spółki cywilnej powyższe przepisy należy zastosować odpowiednio do jednoosobowej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie doszło do wniesienia nieruchomości do majątku działalności gospodarczej. W ramach działalności gospodarczej były tylko wykorzystywane podane nieruchomości do prowadzenia na nich działalności gospodarczej. Sam fakt korzystania z nieruchomości, będącej Pana własnością przez Pana działalność gospodarczą, nie powoduje, że w momencie sprzedaży uzyska Pan przychód z działalności gospodarczej.

Dlatego uważa Pan za prawidłowe, że w przedmiotowej sprawie przychód ze sprzedaży nieruchomości należy zakwalifikować jako przychód na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

- prawidłowe w części dotyczącej odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego nr 1 wraz z przynależnym gruntem oraz budynku niemieszkalnego nr 6 wraz z przynależnym gruntem oraz

- nieprawidłowe w części dotyczącej odpłatnego zbycia budynków niemieszkalnych (nr 2, nr 3, nr 4, nr 5) wraz z przynależnym gruntem.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2021 r. poz. 217 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach - rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji „środków trwałych”, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji.

Definicja pojęcia „środki trwałe” wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15:

Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki.

Zalicza się do nich w szczególności:

­ nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, (…).

Grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). Co istotne, w przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi będą grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na mocy art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zauważenia w tym miejscu wymaga, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Umowa użyczenia została uregulowana w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego sporządzone na piśmie oświadczenie o zastosowaniu opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określonego w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

­ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl obowiązującej treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

­ wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) analizowanej ustawy.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

- składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

- składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

- składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Stosownie do treści art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają:

1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3. dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4. wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5. składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

‒ zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wymagają jednak, aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Wskazać należy, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan do majątku prywatnego w sierpniu 2007 r. grunt o obszarze 2 500 m2. W 2008 r. wybudował i rozpoczął Pan użytkowanie na nieruchomości budynku mieszkalnego o pow. 202 m2 oraz 5 budynków niemieszkalnych. W 2008 r. zawarł Pan umowę użyczenia, w ramach której użyczał na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej 4 budynki zakwalifikowane jako pozostałe budynki niemieszkalne. W 2011 r. wskutek nabycia innej nieruchomości gruntowej, sąsiadującej z wyżej wymienioną nieruchomością gruntową, nastąpiło połączenie nieruchomości. Planuje Pan sprzedaż całej nieruchomości. Prowadzi Pan działalność od 14 lutego 2006 r., która obejmuje kod PKD 71.12.Z, czyli działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne. Budynki są trwale związane z gruntem. Budynek nr 1 był wykorzystywany do celów mieszkaniowych, budynek nr 6 był wykorzystywany do celów prywatnych. Budynki od nr 2-5 były wykorzystywane w działalności gospodarczej jako wynajem krótkoterminowy, sezonowo. Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości z żoną. Wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej 4 budynki będące przedmiotem użyczenia do wynajmu krótkoterminowego, sezonowego. Umowa użyczenia została zawarta na czas nieokreślony. Budynek mieszkalny oraz budynki niemieszkalne nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w Pana działalności gospodarczej.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż wskazanego we wniosku udziału w nieruchomości wraz z gruntem, będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z literalnej wykładni przywołanych wyżej przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Podkreślić należy, że gdy przedmiotem odpłatnego zbycia jest (m.in.) wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku lub budynek mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim budynku, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zbycie budynku mieszkalnego wraz z przynależnym gruntem – z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowało powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tego budynku.

Tym samym skutki sprzedaży tej części nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Źródło przychodów powstaje więc wtedy, gdy odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano. W konsekwencji dla ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości wskazanych we wniosku istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Natomiast z art. 48 ustawy Kodeks cywilny wynika, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady, części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Reasumując, skoro - jak wynika z opisu sprawy - w 2008 r. wybudował Pan budynek mieszkalny oraz 5 budynków niemieszkalnych na nieruchomości gruntowej, którą nabył Pan w 2007 r., to uznać należy, że sprzedaż budynku mieszkalnego nr 1 wraz z przynależnym gruntem, stanowiącego Pana własność z żoną, nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, zatem nie będzie ona stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą.

W odniesieniu zaś do skutków podatkowych sprzedaży budynków niemieszkalnych (nr 2, nr 3, nr 4, nr 5) wraz z przynależnym gruntem wskazać należy, że w analizowanej sprawie nie ma znaczenia, że nie wprowadził Pan przedmiotowych budynków do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania tych nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt, że wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej ww. 4 budynki niemieszkalne, będące przedmiotem umowy użyczenia zawartej na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, które były przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego, sezonowego. Przedmiotowe budynki stanowiły Pana współwłasność z żoną.

Poza tym, jako jeden ze współwłaścicieli opisanych we wniosku nieruchomości, wyraził Pan zgodę na ich użyczenie (samemu sobie, tj. na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej), zatem samodzielnie „powiązał” Pan ww. nieruchomości z wykonywaniem działalności gospodarczej.

W związku z tym - konsekwentnie - przychód ze sprzedaży składnika majątku, który był wykorzystywany w działalności gospodarczej i spełniał warunki do zakwalifikowania go do środków trwałych, powinien zostać zaliczony do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. Należy podkreślić, że nie powinno się traktować przepisów podatkowych wybiórczo i dostosowywać ich do bieżących potrzeb w zależności od okoliczności sprawy.

Biorąc zatem pod uwagę przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży budynków niemieszkalnych nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 wraz z przynależnym gruntem - nie będzie stanowił dla Pana przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie tej części nieruchomość, będzie stanowiło dla Pana przychód uzyskany ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ze sprzedaży tej części nieruchomości podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranej przez Pana formy opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży budynku niemieszkalnego nr 6 wraz z przynależnym gruntem, który nie był wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i nie stanowił przedmiotu umowy użyczenia zawartej na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej - nie będzie stanowił dla Pana przychodu uzyskanego ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu.

Zatem, Pana stanowisko w części dotyczącej skutków podatkowych odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego nr 1 wraz z przynależnym gruntem oraz budynku niemieszkalnego nr 6 wraz z przynależnym gruntem, należało uznać za prawidłowe, zaś w części dotyczącej budynków niemieszkalnych (nr 2, nr 3, nr 4, nr 5) wraz z przynależnym gruntem, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczący stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela.

Końcowo zaznaczyć należy, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jesteśmy związani wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana oraz Pana stanowiskiem, tym samym dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Ponadto, przywołane wyroki, nie są dla nas wiążące. Każdą sprawę jesteśmy zobowiązani traktować indywidualnie. Natomiast w odniesieniu do powołanej interpretacji indywidualnej stwierdzić należy, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).