0113-KDIPT2-2.4011.376.2022.3.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 8 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 28 czerwca 2022 r. (data wpływu 30 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej będącej gruntem ornym o łącznym obszarze `(...)` m2, która składa się z dwóch działek ewidencyjnych nr `(...)` i nr `(...)`, obręb geodezyjny `(...)`. Działki sąsiadują ze sobą. Nieruchomość nabył Pan w drodze darowizny od rodziców w 1991 r. Działki gruntu są niezabudowane i nie prowadzi Pan na nich żadnej działalności gospodarczej. Grunt przed sprzedażą był wydzierżawiany do 2019 r. Od tamtej pory nie jest w ogóle w żaden sposób wykorzystywany. Działki te są aktualnie objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony w 2019 r. Obie działki są przeznaczone pod zabudowę o charakterze produkcyjno-usługowym. Nie miał Pan żadnego wpływu na uchwalenie oraz na treść tego planu. O tym, że został uchwalony, dowiedział się Pan od podmiotu zainteresowanego nabyciem Pana nieruchomości.

W 2020 r. Pana nieruchomością zainteresował się podmiot gospodarczy (deweloper). Pan, jako właściciel, nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu zbycia nieruchomości. Deweloper zainteresowany zakupem Pana gruntów dotarł do Pana samodzielnie, ponieważ prowadził już rozmowy dotyczące nabycia gruntów sąsiadujących z Pana nieruchomością, a Pana nieruchomość z trzech stron sąsiaduje z terenem tych nieruchomości, tworząc z nimi pewną całość (wchodzi tzw. klinem w sąsiednie działki, które deweloper zamierza nabyć od sąsiada). Jednocześnie, po zakupie przez dewelopera sąsiednich gruntów okalających Pana nieruchomość, wykorzystanie Pana nieruchomości stanie się niemożliwe, brak bowiem do niej dostępu z drogi publicznej, poza szutrową drogą gospodarczą. Z tego powodu sprzedaż deweloperowi obydwu działek jest jedynym racjonalnym sposobem zarządu nieruchomością. W przeciwnym wypadku byłby Pan pozbawiony możliwości realnego zarządu swoim gruntem.

W związku z opisanymi wyżej okolicznościami, z deweloperem została zawarta w dniu 3 sierpnia 2020 r. przedwstępna umowa sprzedaży obejmująca całą nieruchomość o powierzchni od `(...)` m2. Do sprzedaży ma dojść w sierpniu tego roku. W umowie przedwstępnej określono, że do sprzedaży nieruchomości dojdzie pod warunkiem uzyskania przez Kupującego odpowiednich decyzji i innych dokumentów związanych z budową. W związku z wymogami stawianymi przez organy nadzoru budowlanego dotyczącymi prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, musiał Pan udzielić przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji i pozwoleń, dotyczących planowanej przez przyszłego nabywcę budowy budynku. Nabywca działa jednak we własnym interesie i na własną rzecz.

Oprócz opisanej we wniosku nieruchomości był Pan właścicielem innego gruntu, który również otrzymał od rodziców w drodze darowizny w 1991 r. Był to teren, na którym występowały złoża piasku. Ta działka nigdy nie była przez Pana wykorzystywana, pozostawała w Pana majątku prywatnym. Część tego gruntu w dniu 2 marca 2022 r. po uprzednim podziale została przez Pana sprzedana, w 2017 r. zawarł Pan bowiem umowę przedwstępną sprzedaży tej części gruntu. Oprócz nieruchomości będącej przedmiotem wniosku posiada Pan nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym wolnostojącym w miejscowości `(...)`, w którym Pan mieszka. Ponadto w miejscowości `(...)` posiada Pan nieruchomość rolną o powierzchni ok. `(...)`, jednak nie zamierza jej Pan sprzedawać. Nieruchomości te nabył Pan w drodze darowizny od swoich rodziców. Nie planuje Pan dokonywać w przyszłości sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych działek, nie podejmował Pan i nie zamierza do momentu ich sprzedaży, dokonywać żadnych czynności, a w szczególności mogących je uatrakcyjnić lub zwiększyć ich wartość.

Wszelkie pozwolenia - o ile zostaną wydane - będą wydane na przyszłego nabywcę, który działa w swoim imieniu i na swoją rzecz. Konieczność udzielenia stosownych pełnomocnictw wynikła z faktu, że m.in. organy administracji architektoniczno-budowlanej nie uznają za wystarczający fakt zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, a do procedowania czynności związanych z uzyskaniem stosownych pozwoleń żądają pełnomocnictwa z udzieleniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Aby kupujący przystąpił do umowy sprzedaży nieruchomości, z Pana strony jako sprzedającego na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży muszą być spełnione niżej zdefiniowane warunki:

a) sprzedający będzie ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jako jedyny i wyłączny właściciel nieruchomości, przy czym działy I i II wolne będą od jakichkolwiek wpisów innych niż zgodne z oświadczeniami złożonymi w przedwstępnej umowie sprzedaży oraz od jakichkolwiek wzmianek o niewykonanych wnioskach, zaś w działach III i IV nie będzie jakichkolwiek wpisów lub wzmianek o wnioskach o wpis oraz ostrzeżeń;

b) prawo własności nieruchomości wolne będzie od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu i posiadaniu;

c) nieruchomość będzie znajdowała się w wyłącznym posiadaniu sprzedającego i nie będzie, na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego lub też, bez takiego tytułu, użytkowana lub posiadana, choćby na zasadzie posiadania zależnego lub dzierżenia, przez jakiekolwiek osoby trzecie;

d) stan prawny i faktyczny nieruchomości wynikający z oświadczeń sprzedającego złożonych w przedwstępnej umowie sprzedaży nie zmieni się, ani też nie wyjdą na jaw okoliczności sprzeczne z tymi oświadczeniami;

e) sprzedający nie będzie zalegać z płatnościami jakichkolwiek podatków lub innych świadczeń , do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.

Wszelkie warunki zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, a ich spełnienie nie jest wymagane do zawarcia umowy przenoszącej własność na kupującego. W umowie określono jedynie, że kupujący w przypadku nie spełnienia się ww. warunków lub negatywnego wyniku badania Due Diligence będzie mógł – według własnego wyboru – podjąć decyzje o kupnie nieruchomości lub nie przystąpić do zawarcia umowy sprzedaży.

Nie prowadził Pan i nie prowadzi działalności gospodarczej, zatem nie zajmował się Pan również obrotem nieruchomościami oraz nie uzyskiwał dochodu z tytułu najmu.

Nieruchomość była wydzierżawiana do 2019 r., jednak nie uzyskiwał Pan przychodu z tego tytułu. Dzierżawca jedynie opłacał podatek od nieruchomości oraz utrzymywał nieruchomość we właściwej kulturze rolnej. W okresie do 2019 r. (umowa dzierżawy była zawarta na okres 10 lat), nie pobierał Pan dzierżawy. Dzierżawca uiszczał podatek od nieruchomości oraz utrzymywał nieruchomość w właściwej kulturze rolnej. Działki, które są przedmiotem sprzedaży, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W latach 90-tych po otrzymaniu darowizny od rodziców osobiście uprawiał Pan tę ziemię. Tak jak pisał Pan we wniosku, przedstawiając własne stanowisko w sprawie, w Pana ocenie odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej, a będzie to stanowiło sprzedaż majątku prywatnego.

Pytanie

Czy sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości składającej się z dwóch działek nr … i nr …, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie planowana sprzedaż nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, ponieważ będzie ona przyporządkowana do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tego przepisu, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Definicja prawna działalności gospodarczej została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie tej jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą,

b) budowlaną, handlową, usługową,

c) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ww. przepisie pozwala na wyróżnienie kilku elementów tworzących to pojęcie. Definicja ta wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Zarobkowy charakter działalności oznacza, że jej celem jest przede wszystkim osiągnięcie zysku. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak np. w interpretacji DKIS z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP).

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Pod tym pojęciem rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ciągłość działania w znaczeniu nadanym przepisem art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawsze wiąże się z planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń.

Tak więc o tym, czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej decyduje podejmowanie przez podatnika zespołu powiązanych ze sobą działań polegających na:

1. wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

2. ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),

3. wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz

4. dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r., sygn akt I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475. 2021.4.MP, wskazując, że: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”.

Dla oceny, czy planowana sprzedaż powinna zostać zaklasyfikowana jako działalność gospodarcza istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania. W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r., sygn akt II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., sygn akt II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r., sygn akt II FSK 2729/11). Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

W orzecznictwie uznaje się także, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie podejmowanych czynności do działalności gospodarczej, w tym przede wszystkim warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie zostają spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.). O działalności gospodarczej można bowiem mówić jedynie wtedy gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., sygn. akt II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r., sygn. akt II FSK 1892/16 oraz sygn. akt II FSK 1836/16 i sygn. akt II FSK 2299/16).

W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tej nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego osoby fizycznej, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z dnia 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS oraz w interpretacji z dnia 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011. 202.2019.4.PS, w której DKIS stwierdza, że: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.".

Wyprzedaż prywatnego majątku nie mieści się w definicji działalności gospodarczej. Takie transakcje są dokonywane w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem, których jedynym celem i powodem jest racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych podatnika.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, decyzja o sprzedaży części gruntu wynika z faktu, że grunty sąsiadujące z Pana nieruchomością zostaną sprzedane deweloperowi. Ponieważ Pana nieruchomość jest usytuowana w taki sposób, że po sprzedaży tych sąsiednich gruntów korzystanie z niej będzie bardzo utrudnione (wchodzi tzw. klinem w sąsiednie działki, które deweloper zamierza nabyć od sąsiada), dalsze ich posiadanie przez Pana traci sens. Jak to opisano wyżej, nie zajmuje się Pan obrotem nieruchomościami gruntowymi; dotychczas sprzedał jedynie część innej nieruchomości ze złożami piasku, która od otrzymania jej w drodze darowizny od rodziców pozostawała cały czas w Pana majątku prywatnym. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Planowana sprzedaż mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym. Co niezwykle istotne, nie podejmuje Pan żadnych działań, które typowe są dla działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Jak to zauważył DKIS w interpretacji z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS: „(`(...)`) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym, nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (`(...)`) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie". Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w `(...)`. w prawomocnym wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Go 156/17: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji opodatkowanych".

Planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości nie można uznać za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem przychód ze sprzedaży nie będzie przychodem określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o f. Nieruchomość została nabyta do Pana majątku prywatnego w drodze darowizny od Pana rodziców w 1991 r. Nieruchomość nigdy nie stanowiła składnika majątku w działalności, nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej ani rolniczej. W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie występuje także ciąg zdarzeń, które wskazywałyby, że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan i nie podejmie działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości, nie wykonywał i nie zamierza wykonywać żadnej działalności na opisanych działkach. Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób, nie były wykonywane żadne prace ukształtowania terenu, ani żadne prace budowlane. Nie prowadził Pan także w stosunku do działek żadnych działań celem zachęcenia potencjalnego nabywcy do nabycia gruntu ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży.

Jednocześnie, skoro od nabycia nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 5 lat, liczone od końca roku ich nabycia, to w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podobne stanowisko zajęto w interpretacjach:

- z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP,

- z 17 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.620.2021.3.DA

oraz nr 0113-KDIPT2-2.4011.503.2021.7.KR,

- z 16 września 2021 r., 0113-KDIPT2-2.4011.625.2021.4.ACZ,

- z 8 września 2021 r., nr 0115-KDIT3.4011.515.2021.7.AD,

- z 4 maja 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.63.2021.4.JG

oraz nr 0115-KDIT1.4011.64.2021.4.JG,

- z 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS

oraz 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS,

- z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS.

Reasumując, w Pana ocenie, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępująca w ramach wykonywania działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodu jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej będącej gruntem ornym o łącznym obszarze `(...)` m2, która składa się z dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych nr `(...)`i nr `(...)`. Nieruchomość nabył Pan w drodze darowizny od rodziców w 1991 r. Działki gruntu są niezabudowane i nie prowadzi Pan na nich żadnej działalności gospodarczej. Grunt przed sprzedażą był wydzierżawiany do 2019 r. Od tamtej pory nie jest w ogóle, w żaden sposób wykorzystywany. Działki te są aktualnie objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony w 2019 r. Obie działki są przeznaczone pod zabudowę o charakterze produkcyjno-usługowym.

W 2020 r. Pana nieruchomością zainteresował się podmiot gospodarczy (deweloper). Pan, jako właściciel, nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu zbycia nieruchomości. Po zakupie przez dewelopera sąsiednich gruntów okalających Pana nieruchomość, wykorzystanie Pana nieruchomości stanie się niemożliwe, brak bowiem do niej dostępu z drogi publicznej, poza szutrową drogą gospodarczą. Z tego powodu sprzedaż deweloperowi obydwu działek jest jedynym racjonalnym sposobem zarządu nieruchomością. W przeciwnym wypadku, byłby Pan pozbawiony możliwości realnego zarządu swoim gruntem. W związku z opisanymi wyżej okolicznościami, z deweloperem została zawarta w dniu 3 sierpnia 2020 r. przedwstępna umowa sprzedaży obejmująca całą nieruchomość o powierzchni `(...)` m2. Do sprzedaży ma dojść w sierpniu tego roku. W umowie przedwstępnej określono, że do sprzedaży nieruchomości dojdzie pod warunkiem uzyskania przez Kupującego odpowiednich decyzji i innych dokumentów związanych z budową. W związku z wymogami stawianymi przez organy nadzoru budowlanego dotyczącymi prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, musiał Pan udzielić przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji i pozwoleń dotyczących planowanej przez przyszłego nabywcę budowy budynku. Nabywca działa jednak we własnym interesie i na własną rzecz.

Nie planuje Pan dokonywać w przyszłości sprzedaży nieruchomości. Nie prowadził Pan i nie prowadzi działalności gospodarczej, zatem nie zajmował się Pan również obrotem nieruchomościami oraz nie uzyskiwał dochodu z tytułu najmu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze sprzedażą nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, przychód, który Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży działek, nie będzie stanowił źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Skutki podatkowe planowanej czynności, należy zatem ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zatem, pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie do nabycia nieruchomości doszło w 1991 r. w drodze darowizny od Pana rodziców.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (działek nr .. i nr …), w związku z tym, że sprzedaż tych nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Jednocześnie, sprzedaż nieruchomości (działek nr … i nr …), nabytych w 1991 r., nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości, tj. od końca 1991 r. W konsekwencji, sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.

Pełna weryfikacja prawidłowości Pana stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi Pan zastosować się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w `(...)` . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).