Podatniczka, wraz z mężem, nabyła mieszkanie w 2019 r. w celu lokaty kapitału, a nie na potrzeby własne. W 2020 r. zakupili dom, w którym obecnie zamieszkują. Podatniczka planuje sprzedaż mieszkania i przeznaczenie całego dochodu na spłatę kredytów hipotecznych zaciągniętych zarówno na mieszkanie, jak i na dom. Organ podatkowy uznał, że w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z wydatkami na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nieruchomość (dom), w której mieszka podatniczka, jej stanowisko jest prawidłowe. Natomiast w odniesieniu do zwolnienia dotyczącego wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość (mieszkanie), stanowisko podatniczki uznano za nieprawidłowe. Organ wskazał, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe podatnika, a nie na cele inwestycyjne. Ponieważ podatniczka nie mieszkała w sprzedawanym mieszkaniu, nie realizowała w nim własnych celów mieszkaniowych, co uniemożliwia jej spełnienie warunków do zastosowania zwolnienia w tej części.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyInterpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=================================================================================================
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
· prawidłowe – w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z poniesieniem wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na nieruchomość (dom),
· nieprawidłowe – w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z poniesieniem wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość (mieszkanie).
8 czerwca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 8 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 czerwca 2022 r. (wpływ 20 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
Trzy lata temu kupiła Pani z mężem mieszkanie, które wynajmujecie Państwo osobom trzecim. Dwa lata temu kupiliście Państwo dom w którym mieszkacie. Obie te nieruchomości są obciążone osobnymi kredytami hipotecznymi. Chcecie Państwo sprzedać mieszkanie, a cały dochód ze sprzedaży przeznaczyć na spłatę obu kredytów hipotecznych.
W Państwa ocenie, nie będziecie musieli odprowadzić 19% podatku, jeżeli cały dochód zostanie przeznaczony na nowe cele mieszkaniowe, w tym także spłatę kredytu hipotecznego, ale nie wiecie Państwo i nie możecie znaleźć informacji, jak to się ma w przypadku spłaty nie tylko kredytu hipotecznego na własny cel mieszkaniowy, ale także kredytu hipotecznego, który obejmuje sprzedawaną nieruchomość.
Ponadto w uzupełnieniu wniosku odpowiedziała Pani na następujące pytania:
Kiedy (prosimy o podanie dokładnej daty) nabyła Pani mieszkanie, o którym mowa we wniosku oraz:
- czy zostało ono nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej Pani i Pani męża,
- czy zostało ono nabyte do majątku odrębnego Pani, jeżeli tak to czy mieszkanie to zostało następnie włączone do majątku wspólnego Pani i Pani męża?
Mieszkanie zostało nabyte dnia (…) 2019 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie aktu notarialnego podpisanego w Kancelarii (…).
Czy mieszkanie to położone jest w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?
Mieszkanie znajduje się w Polsce.
Czy zgodnie z umową kredytu hipotecznego na to mieszkanie była Pani jedynym kredytobiorcą, jeśli nie – to czy jest Pani zobowiązana z pozostałymi kredytobiorcami do solidarnej spłaty tego kredytu?
Zgodnie z umową kredytu hipotecznego kredytobiorców jest dwóch, czyli Pani i mąż i wspólnie spłacacie Państwo kredyt.
W jakim celu nabyła Pani ww. mieszkanie (np. w celu zamieszkania w nim, lokaty kapitału itp.) oraz czy w ww. nieruchomości realizowała Pani własne cele mieszkaniowe (tj. czy w niej Pani mieszkała)?
Mieszkanie wraz z mężem nabyła Pani w celu lokaty na przyszłość, chcieliście Państwo je przepisać na syna gdy ten osiągnie pełnoletniość, jednakże w ww. nieruchomości nigdy nie mieszkaliście, od razu po zakupie była (i jest) przekazana pod najem.
Czy przychody uzyskane ze sprzedaży tego mieszkania, zamierza Pani wydatkować na spłatę obu kredytów hipotecznych w ciągu 3 lat od końca roku, w którym sprzeda Pani to mieszkanie?
Tak, całość z przychodów za sprzedaż tego mieszkania chcecie Państwo przekazać jak najszybciej na spłatę obu kredytów hipotecznych.
Kiedy (prosimy o podanie dokładnej daty) nabyła Pani dom, o którym mowa we wniosku oraz:
- czy został on nabyty do wspólności majątkowej małżeńskiej Pani i Pani męża,
- czy został on nabyty do majątku odrębnego Pani, jeżeli tak to czy ten dom został następnie włączony do majątku wspólnego Pani i Pani męża?
Dom został nabyty dnia (…) 2020 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie aktu notarialnego podpisanego w Kancelarii (…).
Czy dom ten jest położony w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?
Dom położony jest w Polsce. Jest to nieruchomość w której aktualnie Państwo mieszkacie.
Czy zgodnie z umową kredytu hipotecznego na dom była Pani jedynym kredytobiorcą, jeśli nie – to czy jest Pani zobowiązana z pozostałymi kredytobiorcami do solidarnej spłaty tego kredytu?
Zgodnie z umową kredytu hipotecznego kredytobiorców jest dwóch, czyli Pani i mąż i wspólnie spłacacie Państwo kredyt.
Czy ww. kredyty, o których mowa we wniosku zostały zaciągnięte w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej – prosimy odrębnie odnieść się do każdego ze wskazanych we wniosku kredytów hipotecznych?
Kredyt hipoteczny na mieszkanie został zaciągnięty w banku.
Kredyt hipoteczny na dom również został zaciągnięty w banku.
Jak należy rozumieć sformułowanie zawarte we wniosku, że chcemy sprzedać mieszkanie, a cały dochód ze sprzedaży przeznaczyć na spłatę obu kredytów hipotecznych – czy to oznacza, że zamierza Pani spłacić z wyprzedzeniem raty kredytów, do których spłaty jest Pani zobowiązana w przyszłości – czy należy ww. stwierdzenie rozumieć w inny sposób (jaki?)?
Bank daje Państwu możliwość dokonania „Całkowitej przedterminowej spłaty kredytu” w przypadku zarówno kredytu na dom jak i kredytu na mieszkanie. Chcielibyście Państwo skorzystać z tej możliwości.
Łączna pula obu kredytów to 320 tys. zł. Wyżej wymienione mieszkanie w obecnym stanie na lokalnym rynku jest warte około 320-350 tys. zł. Więc zbycie go dałoby Państwu możliwość dokonania spłaty obu kredytów przedterminowo.
Czy w przypadku sprzedaży mieszkania, celem pokrycia kredytów hipotecznych, za mieszkanie i za dom, w którym aktualnie Pani mieszka (własne cele mieszkaniowe), będzie Pani zobowiązana do zapłacenia 19% podatku z racji tego, że mieszkanie jest w posiadaniu krócej niż 5 lat?
Uważa Pani, że sprzedając to mieszkanie tylko i wyłącznie w celu spłaty obu kredytów hipotecznych, zachowuje Pani dach nad głową dla własnej rodziny, więc zabieg ten dotyczy własnych celów mieszkaniowych, a co za tym idzie powinna Pani być zwolniona z zapłaty 19% podatku.
Sytuacja sprzedaży mieszkania nie jest podyktowana chęcią zarobku, a koniecznością. Na chwilę obecną raty kredytów się praktycznie podwoiły i realnie spodziewa się Pani problemów z ich spłatą, sprzedaż mieszkania za 320 tys. zł, i spłata obu hipotek opiewających na tą samą kwotę pozwoli Państwu zachować dach nad głową.
Pani pytanie i stanowisko wynika z uzupełnienia wniosku.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:
• prawidłowe – w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z poniesieniem wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na nieruchomość (dom),
• nieprawidłowe – w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z poniesieniem wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość (mieszkanie).
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zgodnie z opisem zawartym we wniosku w 2019 r. kupiła Pani z mężem mieszkanie, które wynajmujecie Państwo osobom trzecim. W 2020 r. kupiliście Państwo dom w którym mieszkacie. Obie te nieruchomości są obciążone osobnymi kredytami hipotecznymi. Zamierza Pani wraz z mężem sprzedać mieszkanie, a cały dochód ze sprzedaży mieszkania zamierza Pani przeznaczyć na spłatę obu kredytów hipotecznych.
Wobec powyższego planowana sprzedaż nieruchomości (mieszkania) będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 cyt. ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl natomiast art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
W świetle art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)-39), wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Zgodnie zatem z art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy:
za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1. wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2. wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
W świetle natomiast art. 25a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 cyt. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Ponadto art. 21 ust. 28 powołanej ustawy stanowi, że:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Zauważamy, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został lub ma zostać wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.
Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.
Ponadto zastrzegamy również, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Przedmiotem Pani wątpliwości, objętych zadanym we wniosku pytaniem jest kwestia możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z planowanym wydatkowaniem przychodu uzyskanego z zamierzonego zbycia mieszkania, które to mieszkanie zostało nabyte w celu lokaty kapitału, na spłatę kredytów hipotecznych, zaciągniętych na tę nieruchomość (mieszkanie) oraz na drugą nieruchomość (dom, w którym Pani mieszka).
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Zauważamy, że z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, a także aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
W niniejszej sprawie, jak wskazała Pani we wniosku i jego uzupełnieniu w kwestii sprzedaży nieruchomości (mieszkania) i wydatkowania uzyskanych środków na spłatę kredytów zaciągniętych na tę nieruchomość oraz na dom, w którym Pani mieszka_: mieszkanie wraz z mężem nabyła Pani w celu lokaty na przyszłość, chcieliście Państwo je przepisać na syna gdy ten osiągnie pełnoletniość, jednakże w ww. nieruchomości nigdy nie mieszkaliście, od razu po zakupie była (i jest) przekazana pod najem._ Jednocześnie podała Pani również informację, że 2 lata temu kupiliśmy dom w którym mieszkamy.
W żadnej mierze nie można pogodzić tak przedstawionego opisu sprawy z przesłanką wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z poniesieniem wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość (mieszkanie). W związku z tym, że nie mieszkała Pani i nie mieszka w lokalu stanowiącym Jej własność – to nie realizowała/realizuje Pani własnych celów mieszkaniowych, w sposób uprawniający do skorzystania z ulgi.
Należy jeszcze raz podkreślić, że poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania (mieszkań) w znaczeniu przedmiotowym. Istotnym jest zatem, aby podatnik był w stanie racjonalnie udowodnić, że faktycznie mieszka lub ma możliwość mieszkania w nabytej nieruchomości. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Zatem, z uwagi na fakt, że jak sama Pani podała nigdy w tej nieruchomości Pani nie mieszkała, a tym samym nie realizowała Pani własnego celu mieszkaniowego, nie zostaną spełnione przez Panią warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dające prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w tym przepisie w sytuacji wydatkowania środków z planowanej sprzedaży przez Panią nieruchomości na spłatę zaciągniętego kredytu na mieszkanie, o którym mowa we wniosku. Natomiast zostaną spełnione przez Panią warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dające prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w tym przepisie w sytuacji wydatkowania środków z planowanej sprzedaży przez Panią nieruchomości (mieszkania) na spłatę zaciągniętego kredytu, o którym mowa we wniosku, tj. kredytu hipotecznego, zaciągniętego na kolejną nieruchomość (dom, w którym Pani mieszka).
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzamy, że planowane odpłatne zbycie przez Panią mieszkania, będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 30e tej ustawy. Jednocześnie wskazujemy, że wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Panią ze sprzedaży tej nieruchomości na spłatę kredytu, zaciągniętego na jej zakup, o którym mowa we wniosku, nie wypełni dyspozycję art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie uprawniało Pani do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Jednakże, wskazujemy, że wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Panią ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania) – nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie – na spłatę kredytu, zaciągniętego na zakup domu, w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, wypełni dyspozycję art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniało Panią do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Powyższe zwolnienie obejmie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania, jaka proporcjonalnie odpowiadała będzie udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili