0115-KDIT3.4011.302.2022.2.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem (data wpływu 8 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem 36 wyodrębnionych i sąsiadujących ze sobą działek gruntu, oznaczonych następującymi numerami ewidencyjnymi: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26, 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35, 1/36.

Należy przy tym nadmienić, że działka nr 1/19 stanowi drogę, która doprowadzona jest do pozostałych ww. działek - droga ta istniała już w momencie zakupu działek przez Wnioskodawcę.

Spośród ww. działek:

‒ 16 zostało nabytych w roku 2004 (w ramach dwóch transakcji zakupu),

‒ 5 zostało nabytych w roku 2005 (w ramach jednej transakcji zakupu),

‒ 9 zostało nabytych w roku 2010 (w ramach dwóch transakcji zakupu),

‒ 4 zostały nabyte w roku 2014 (w ramach jednej transakcji zakupu),

‒ 2 zostały nabyte w roku 2021 (w ramach jednej transakcji zakupu).

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, a wszystkie ww. nieruchomości zostały nabyte do majątku osobistego Wnioskodawcy, a nie do majątku wspólnego małżonków.

Na działce oznaczonej numerem 1/16 znajduje się aktualnie budynek o powierzchni zabudowy 144 m2, który nie jest użytkowany przez Wnioskodawcę, posiada on pozwolenie na rozbiórkę. Wszystkie opisane wyżej działki są objęte aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa dla nich następujące przeznaczenie:

‒ Dla działek oznaczonych numerami: 1/6, 1/7, 1/2, 1/3, 1/8, 1/25, 1/26, 1/28, 1/29, 1/30, 1/32, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/14, 1/16 - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, przy czym przez działki o numerach ewidencyjnych 1/6, 1/7, 1/2, 1/28, 1/30, 1/32, 1/9, 1/11, 1/14, 1/16 projektowana jest droga lokalna, a południowa część działek 1/6, 1/7, 1/28, 1/32 położona jest w terenach użytków leśnych bez prawa do zabudowy, a działka 1/16 od strony wschodniej przeznaczona jest na projektowane drogi dojazdowe;

‒ Dla działek oznaczonych numerami: 1/33, 1/34, 1/17, 1/18, 1/20, 1/35, 1/36 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przy czym przez działki o numerach ewidencyjnych 1/17, 1/18, 1/20 projektowana jest droga dojazdowa, a część działki 1/17 od strony zachodniej przeznaczona jest pod projektowaną drogę dojazdową;

‒ Dla działek oznaczonych numerami: 1/4, 1/5, 1/19 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przy czym wschodnia część działki 1/19 przeznaczona jest pod projektowaną drogę dojazdową;

‒ Działki oznaczone numerami: 1/1, 1/21, 1/27, 1/31, 1/22, 1/23, 1/24, 1/13, 1/15 - stanowią rowy melioracyjne.

Przedmiotowe działki nie zostały do tej pory uzbrojone, tj. nie doprowadzono do nich mediów. We wrześniu 2021 r. Wnioskodawca ustanowił służebność przesyłu dotyczącą kanalizacji na działkach oznaczonych numerami: 1/19, przy czym nie uczynił tego z inicjatywy własnej, lecz z inicjatywą taką wystąpiła gmina, na terenie której działki są położone.

Wnioskodawca od momentu zakupu przedmiotowych działek gruntu nie prowadził żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży, w szczególności polegających na korzystaniu z pośredników w obrocie nieruchomościami, wystawianiu ogłoszeń w prasie/lnternecie, prowadzeniu prac zmierzających do uzbrojenia lub ogrodzenia przedmiotowych nieruchomości, wnioskowaniu o zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie planował nigdy prowadzić żadnych inwestycji budowlanych na ww. nieruchomościach, a ich nabycie miało na celu jedynie lokatę wolnego kapitału.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą głównie w zakresie handlu ceramicznymi materiałami budowlanymi. W ramach ww. działalności Wnioskodawca prowadził również działalność deweloperską polegającą na budowie budynków wielorodzinnych - pozostało obecnie do sprzedania jeszcze kilka wyodrębnionych lokali w ramach ww. inwestycji. W majątku działalności gospodarczej znajduje się również kilka nieruchomości inwestycyjnych, które są przedmiotem wynajmu, a w grudniu 2021 sprzedana została nieruchomość niezabudowana, którą zakupiono w 2016 roku i była ona środkiem trwałym. Wśród rodzajów działalności zgłoszonych przez Wnioskodawcę do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, znajdują się m.in.:

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca zamierza obecnie sprzedać przedmiotowe nieruchomości.

W odpowiedzi na wezwanie z 20 maja 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.302.2022.1.KP Wnioskodawca na przytoczone pytania dotyczące okoliczności opisanego zdarzenia przyszłego udzielił następujących odpowiedzi:

1. Od kiedy (od jakiej daty) prowadzi Pan działalność gospodarczą?

Działalność gospodarcza prowadzona jest pod firmą X od (`(...)`)1995 r.

2. W związku ze stwierdzeniem zawartym we wniosku:

Wśród rodzajów działalności zgłoszonych przez Wnioskodawcę do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, znajdują się m.in.: 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (…)

w jakim okresie/od jakiego okresu prowadził Pan działalność w ww. zakresie?

Zgłoszenie do CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej) kodu działalności 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek nastąpiło 06.03.2015 r. Trudno powiedzieć o prowadzeniu działalności w tym zakresie. W ponad dwudziestoletniej historii firmy sprzedano dwie działki, które były w jednej księdze wieczystej. Była to jedna transakcja przeprowadzona w grudniu 2021 roku. Działki te zostały zakupione w marcu 2016 r. z myślą o działalności deweloperskiej.

3. W związku ze stwierdzeniem zawartym we wniosku:

Wnioskodawca jest właścicielem 36 wyodrębnionych i sąsiadujących ze sobą działek gruntu (…)

prosimy o opis ich wzajemnego położenia, adresu pod którym się znajdują i o wskazanie nr Ksiąg Wieczystych zakupionych nieruchomości, których dotyczy przedmiotowy wniosek.

W poniższej tabeli prezentujemy numery ksiąg wieczystych przedmiotowych działek.

| Nr Działki | Nr KW lub oznaczenie innych dokumentów | 1/1 | 1/1/1 | 1/2 | 2/2/2 | 1/3 | 3/3/3 | 1/4 | 4/4/4 | 1/5 | 4/4/4 | 1/6 | 5/5/5 | 1/7 | 5/5/5 | 1/8 | 2/2/2 | 1/9 | 2/2/2 | 1/10 | 2/2/2 | 1/11 | 2/2/2 | 1/12 | 2/2/2 | 1/13 | 2/2/2 | 1/14 | 2/2/2 | 1/15 | 2/2/2 | 1/16 | 2/2/2 | 1/17 | 2/2/2 | 1/18 | 2/2/2 | 1/19 | 6/6/6 | 1/20 | 7/7/7 | 1/21 | 1/1/1 | 1/22 | 1/1/1 | 1/23 | 1/1/1 | 1/24 | 1/1/1 | 1/25 | 8/8/8 | 1/26 | 8/8/8 | 1/27 | 8/8/8 | 1/28 | 8/8/8 | 1/29 | 9/9/9 | 1/30 | 9/9/9 | 1/31 | 9/9/9 | 1/32 | 9/9/9 | 1/33 | 10/10/10 | 1/34 | 10/10/10 | 1/35 | 10/10/10 | 1/36 | 10/10/10

Wszystkie działki sąsiadują ze sobą i zajmują obszar A. w kwartale ul. B., ul. C. po stronie zachodniej do granicy lasu, ul. D. po stronie zachodniej oraz ul. E. po stronie północnej.

4. Czy stwierdzenie zawarte we wniosku:

Na działce oznaczonej numerem 1/16 znajduje się aktualnie budynek o powierzchni zabudowy 144 m2, który nie jest użytkowany przez Wnioskodawcę, posiada on pozwolenie na rozbiórkę.

oznacza, że pozostałe działki są niezabudowane?

Tak, pozostałe działki są niezabudowane.

5. W jaki sposób nabył Pan działki, tj. czy wszystkie działki zostały nabyte od jednego podmiotu / kilku podmiotów?

Działki zostały nabyte od kilku osób fizycznych.

6. Czy ww. działki zostały nabyte w celu odsprzedaży?

Działki nie zostały nabyte w celu odsprzedaży. Jak wskazano w złożonym wniosku o wydanie interpretacji, nabycie przedmiotowych działek miało na celu jedynie lokatę wolnego kapitału.

7. Czy po nabyciu ww. nieruchomości dokonał Pan ich podziału?

Po zakupie dokonany był podział jednej działki na kilka mniejszych. Po podziale jedna wąska działka była przedmiotem zamiany z sąsiadem.

8. Czy po nabyciu nieruchomości dokonał Pan wydzielenia dróg wewnętrznych/

Po nabyciu nieruchomości doszło do wydzielenia drogi wewnętrznej, ale nie z inicjatywy Wnioskodawcy, lecz z urzędu.

9. W jaki sposób korzystał Pan z działek przeznaczonych do sprzedaży w całym okresie ich posiadania, czy były to potrzeby własne, cele prywatne – prosimy wskazać jakie? W szczególności prosimy wskazać czy działki te były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, bądź były/są one udostępniane odpłatnie osobom trzecim? (prosimy wskazać okres czasu, w którym okoliczność miała/ma miejsce).

Od momentu zakupu działki w żaden sposób nie były użytkowane, nie były też przedmiotem umów najmu, dzierżawy itp.

10. Czy działki wskazane we wniosku były wykorzystywane dla potrzeb Pana działalności gospodarczej? Jeśli tak, prosimy by wskazał Pan w jakim okresie i zakresie.

Od momentu zakupu działki w żaden sposób nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

11. Czy działki zostały wprowadzone do środków trwałych/wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej? Jeśli tak, prosimy o wskazanie kiedy to nastąpiło?

Dzia_łki nigdy nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej._

12. W związku ze stwierdzeniem:

(…) wszystkie ww. nieruchomości zostały nabyte do majątku osobistego Wnioskodawcy (…)

a) Czy pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa, natomiast przedmiotowe działki zostały nabyte do Pana majątku odrębnego, a jeżeli tak to z jakich środków z majątku odrębnego dokonał Pan przedmiotowego zakupu?

b) Czy pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, a jeżeli tak to od kiedy?

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Działki zakupione zostały z prywatnych oszczędności.

13. Odnośnie zawartego we wniosku sformułowania:

Wszystkie opisane wyżej działki są objęte aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…)

a) kiedy wystąpiono o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

b) kiedy uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

c) czy uchwalenie planu nastąpiło bez jakichkolwiek starań Pana w tym zakresie, czy też to Pan wystąpił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. nieruchomości?

d) czy ww. przeznaczenie uległo zmianie w okresie od zakupu przez Pana przedmiotowych nieruchomości?

e) czy występował Pan o zmianę tego planu lub podejmował inne działania aby zmienić dotychczas obowiązujące przeznaczenie dla tego terenu? Prosimy Pana o dokładną odpowiedź.

Wnioskodawca nie posiada wiedzy o tym kiedy wystąpiono o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z posiadanych przez niego informacji i dokumentów wynika, że plan został uchwalony 20 października 2006 r. Ze strony Wnioskodawcy nie było żadnych starań o opracowanie planu zagospodarowania, a także o jego zmianę. Przeznaczenie nieruchomości uległo zmianie w okresie od zakupu.

14. Czy oprócz nieruchomości, o których mowa we wniosku posiada Pan także inne nieruchomości?

Wnioskodawca jest właścicielem kilkudziesięciu działek położonych w J. i okolicy.

15. Jeśli posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku), to: proszę je wskazać podając ich dane identyfikacyjne (nr KW ) powierzchnię i zabudowę oraz opisać:

a) kiedy zostały nabyte i w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (zakup, darowizna, zamiana itd.)?

b) jakie przeznaczenie wg obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego mają te nieruchomości?

c) jaki jest charakter zabudowanych nieruchomości (np. mieszkalny, użytkowy)?

d) czy przed ich zbyciem podejmował/będzie podejmował Pan czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości tych nieruchomości?

e) czy i kiedy zamierza Pan dokonać zbycia, których ze wskazanych nieruchomości (należy także podać przybliżone daty zbycia)?

Poniżej załączam zestawienie działek, które stanowią moją własność lub współwłasność. Nieruchomości wykazane w zestawieniu nie są przeznaczone do sprzedaży, oprócz wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 17.

(`(...)`)

16. Czy dokonywał Pan wcześniej samodzielnie, bądź z żoną, sprzedaży innych nieruchomości nieobjętych wnioskiem? W przypadku odpowiedzi twierdzącej należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było powodem sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Żadne działki z prywatnego majątku Wnioskodawcy i jego żony nie były sprzedawane. Jedynymi nieruchomościami, które były przedmiotem sprzedaży były dwie działki sprzedane w grudniu 2021 r., lokale mieszkalne i użytkowe i związane z tym udziały w działkach. Wszystkie te działania podjęte były w ramach działalności gospodarczej (deweloperskiej).

17. Czy zamierza Pan w przyszłości dokonywać sprzedaży innych nieruchomości nieobjętych wnioskiem? Jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej z nich:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokona Pan ich sprzedaży i co będzie powodem sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy są/będą to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Wnioskodawca nie ma aktualnie zamiaru dokonywać w przyszłości sprzedaży innych nieruchomości należących do jego majątku prywatnego. Przedmiotem sprzedaży mogą być ewentualnie te nieruchomości, które związane są z działalnością deweloperską, ale Wnioskodawcy trudno sprecyzować kiedy mogłaby nastąpić taka sprzedaż. Poniżej prezentujemy listę przedmiotowych nieruchomości, które związane są z działalnością deweloperską Wnioskodawcy i mogą być przedmiotem sprzedaży w przyszłości:

| Data nabycia | Sposób nabycia | KW | Adres | Zabudowa | Miejscowość | ulica | 20.06.2006 | zakup | 11/11/11 | F. | ((...)) | stanowisko postojowe w garażu podziemnym | 20.06.2006 | zakup | 12/12/12 | F. | ((...)) | stanowisko postojowe w garażu podziemnym | 15.05.2008 | zakup | 13/13/13 | G.. | ((...)) | budynek mieszkalny | 14/14/14,15/15/15 | G. | ((...)) | 2 lokale mieszkalne i 17 stanowisk postojowych | 29.07.2009 | zakup | 16/16/16,17/17/17 | H. | ((...)) | 1 lokal mieszkalny,3 stanowiska postojowe

18. Kiedy podjął Pan decyzję o sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku oraz czym była spowodowana?

Decyzja została podjęta w połowie 2021 roku. Jej powodem był brak pomysłu, co zrobić z tym terenem i odległość od miejsca zamieszkania.

19. Kiedy zamierza Pan dokonać planowanej sprzedaży działek (proszę podać przybliżony termin sprzedaży każdej z nich)?

Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż działek jednemu inwestorowi do końca 2022 roku.

20. Czy wszystkie działki zostaną sprzedane jednocześnie?

Prawdopodobnie tak.

21. Czy wszystkie działki zostaną sprzedane na rzecz jednego nabywcy, czy na rzecz kliku nabywców (kliku podmiotów/osób)?

Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż działek jednemu inwestorowi do końca 2022 roku.

22. Czy nabywca/nabywcy działki są Panu znani?

23. Czy jest już potencjalny nabywca nieruchomości wskazanych we wniosku? Jeżeli tak, to czy zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości z nabywcą/nabywcami? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a) Jakie są postanowienia umowy przedwstępnej?

b) Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak to jakie?

Jest potencjalny nabywca przedmiotowych działek, ale nie zawarto żadnej umowy przedwstępnej.

24. Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości zostało/zostanie udzielone nabywcy pełnomocnictwo/zgoda do dokonania w Pana imieniu dodatkowych czynności w odniesieniu do nieruchomości? Jeżeli tak to należy podać przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód oraz jakie konkretnie czynności nabywca wykonuje/będzie wykonywać.

Nabywcy nie zostało udzielone pełnomocnictwo.

25. Czy Pan lub wybrany przez Pana przyszły nabywca występował o wydanie decyzji o warunki zabudowy dla działek będących przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji, a jeżeli tak to kiedy i o jakie warunki zabudowy Pan lub przyszły nabywca wnioskował?

Nikt nie występował o warunki zabudowy.

26. Czy przed sprzedażą działek podejmował Pan (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości przedmiotowych działek, np. uzyskiwanie decyzji/pozwoleń, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu bądź inne jeśli tak należy precyzyjnie wskazać jakie to były czynności i nakłady? Jeśli tak, to jakie i kiedy?

Wnioskodawca nie podejmował takich działań.

27. Jakie działania związane z planowaną sprzedażą działek będących przedmiotem zapytania zostały lub jeszcze zostaną podjęte do chwili ich zbycia? W szczególności należy podać: w jaki sposób przedmiot sprzedaży jest/będzie oferowany przez Pana do sprzedaży – ogłoszenia w prasie, Internecie, biura nieruchomości, czy inne działania (proszę wskazać jakie)?

Podpisana została umowa pośrednictwa z agencją nieruchomości.

28. Na co przeznaczy Pan środki ze sprzedaży działek?

Wnioskodawca nie ma określonego celu, na jaki wykorzysta środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

Pytanie

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany przez niego przychód ze sprzedaży opisanych wyżej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm., dalej: „ustawa”), źródłami przychodów są między innymi:

‒ pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy),

‒ odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy).

Działalność gospodarcza na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych została zdefiniowana w art. 5a pkt 6 ustawy, jako działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 14-9 tej ustawy.

Zatem dla potrzeb uznania, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiła w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą być spełnione łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, których to przesłanek Wnioskodawca z całą pewnością nie spełnia.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r. (sygn.. akt II FSK 1100/17):”(`(...)`) na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14 II FSK 1423/14. II FSK 379/14 oraz II FSK 3760/17). W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.”.

W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, że istotnymi dla ustalenia czy przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią wynik działań, którym można przypisać cechy działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy, są okoliczności nabycia, a także planowanego zbycia danej nieruchomości. Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą.

Zgodnie z zaprezentowanym stanem faktycznym, Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości do majątku prywatnego. Nie planował on nigdy prowadzić żadnych inwestycji budowlanych na ww. nieruchomościach, a ich nabycie miało na celu jedynie lokatę wolnego kapitału - Wnioskodawca nie zakładał, że przedmiotowe nieruchomości będą w przyszłości służyć do prowadzenia na nich działalności gospodarczej, albo będą przedmiotem zarobkowego handlu nieruchomościami, rozumianego jako zorganizowana działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie podjął w stosunku do przedmiotowych nieruchomości żadnych działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak na przykład: uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, wystąpienie o warunki zabudowy, wnioskowanie o objęcie nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie dążył w żadnym momencie do profesjonalizacji swoich działań, a także do maksymalizacji zysku z przyszłego zbycia ww. nieruchomości. Co więcej, nie uczynił on z planowanej sprzedaży stałego źródła swoich dochodów, czy też zarobkowania. Potwierdza to również fakt, że od nabycia większości z przedmiotowych nieruchomości minęło ponad 10 lat.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy uprawnione jest twierdzenie, że przychód uzyskany z planowanej przez niego sprzedaży opisanych wyżej nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie sformułowanych pytań (wątpliwości interpretacyjnych) jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się zatem między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto, przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w ramach kilku transakcji 36 wyodrębnionych i sąsiadujących ze sobą działek traktując to jako lokatę wolnego kapitału. Należy podkreślić, że sukcesywne i rozłożone na przestrzeni kilkunastu lat gromadzenie nieruchomości nie jest czynnością zmierzającą do zaspokojenia jakichkolwiek potrzeb prywatnych. Podjęcie takich czynności wymaga zaangażowania środków w stopniu zbliżonym do podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Działania takie wymagają niewątpliwie znajomości rynku nieruchomości oraz związane są z ryzykiem, które jest nieodłączną cechą podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Co istotne, Wnioskodawca prowadzi także działalność deweloperską polegającą na budowie budynków wielorodzinnych, w ramach tej działalności dokonywał już sprzedaży działek oraz lokali mieszkalnych i użytkowych wraz z udziałami w działkach. Ponadto Wnioskodawca jest także właścicielem kilkudziesięciu działek położonych w J. i okolicach. A zatem zauważyć należy, że Wnioskodawca występował już na rynku obrotu nieruchomościami poprzez zakup i sprzedaż także innych nieruchomości. Wnioskodawca dokonał także podziału jednej z działek na kilka działek mniejszych. Zatem podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie stanowią zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym.

Jak już wskazano, działalność gospodarcza musi być wykonywana w sposób ciągły by mogła świadczyć o stałej i zorganizowanej działalności w obrocie nieruchomościami. Taki też charakter ma działalność Wnioskodawcy, jako podmiotu który od dłuższego czasu występuje na rynku obrotu nieruchomościami. Ponadto z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby działki przeznaczone do sprzedaży służyły do zaspokojenia potrzeb osobistych Wnioskodawcy w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia, gdyż działki nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane.

Oceniając działania Wnioskodawcy należy również zwrócić uwagę, że celem nabycia nieruchomości była lokata kapitału, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek nastąpi w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej.

O powyższym świadczy szereg zaplanowanych i przemyślanych czynności podejmowanych w odniesieniu do tych nieruchomości, mających charakter profesjonalny i zorganizowany. W opinii organu, czynności te świadczą o celowym działaniu Wnioskodawcy, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości z zyskiem.

Tym samym, przychód z planowanej sprzedaży działek nie będzie – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), lecz do przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy) i opodatkowany według zasad przewidzianych dla tego źródła.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).