0114-KDIP3-1.4011.393.2022.1.MS2

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 4 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania

‒ K. S.

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒ P. K.

‒ M. K.

‒ K. G.

‒ A. S.

‒ M. L.

Opis zdarzenia przyszłego

Jesteście Państwo osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej i nie jesteście Państwo podatnikami podatku VAT (podatek od towarów i usług).

Zamierzają Państwo sprzedać niezabudowaną nieruchomość (dalej: „Wydzielona Nieruchomość”) wydzieloną z nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 1 z obrębu (…) położonej w województwie (…), w (…), w dzielnicy (…), przy ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) w (…), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym na mocy uchwały nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 29 sierpnia 2019 r., zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod teren usług lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Nieruchomość według sposobu korzystania stanowi tereny mieszkaniowe. Nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy (`(...)`). Jesteście Państwo współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących odpowiednio:

a) 1/2 części we współwłasności Nieruchomości - udział ten należy do Pani A. S. i został nabyty w drodze darowizny w 2014 r.;

b) po 1/10 części we współwłasności Nieruchomości - udziały te należą odpowiednio do Pani M. K.., Pani K. S., Pani M. L., Pani K. G., Pani P. K. i zostały nabyte w drodze darowizny w 1997 r.

W latach osiemdziesiątych i na początku lat dziewięćdziesiątych Nieruchomość służyła działalności rolniczej. Od 1994 r. do chwili obecnej pod adresem właściwym dla Nieruchomości zarejestrowana jest działalność gospodarcza w zakresie hurtowej sprzedaży owoców i warzyw, jednakże działalność ta prowadzona jest pod innym adresem.

Nieruchomość nie była i w dalszym ciągu nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia (poza użyczeniem na rzecz Kupującego).

Ponadto nie ponosili Państwo nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Wydzielonej Nieruchomości w celu sprzedaży. Nie prowadzili Państwo także działań marketingowych w celu sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości, w tym nie korzystali z usług biura nieruchomości. Nie dokonywali Państwo w przeszłości zbycia innych nieruchomości.

4 maja 2021 r., podpisali Państwo z Kupującym, tj. B. Sp. z o.o., Aleja (…), (…) , NIP: (…), REGON: (…), KRS (Krajowy Rejestr Sądowy): (…) umowę przedwstępną sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (…); dalej: „Umowa”). Wydzielona Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy stanowić będzie nieruchomość niezabudowaną, tj. nie będzie obejmować budynków posadowionych na Nieruchomości.

Kupujący ma zamiar wykorzystywać nabytą Wydzieloną Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej i nieruchomościach sąsiednich zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy (…)(dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji budynków.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Wydzielonej Nieruchomości na Kupującego zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

1. uzyskanie przez Kupującego na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości, w taki sposób, aby w wyniku podziału powstała Wydzielona Nieruchomość; uzyskanie przez Kupującego na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na Inwestycję, jeśli będzie konieczna;

2. uzyskanie przez Kupującego na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego, o ile będzie ono konieczne;

3. uzyskanie przez Kupującego na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla Inwestycji na Wydzielonej Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich;

4. uzyskanie przez Kupującego na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na rozbiórkę budynków znajdujących się na nieruchomościach sąsiednich;

5. uzyskanie przez Kupującego na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów kolidujących z Inwestycją.

W związku z powyższym, udzielili Państwo Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) na zasadzie użyczenia. Udzielenie pełnomocnictw przez Państwa było uwarunkowane procedurami wewnętrznymi Kupującego i zostały udzielone Kupującemu na jego prośbę. Do momentu sprzedaży działki przez Kupującego nie zostaną przeprowadzone żadne inwestycje infrastrukturalne zwiększające jej atrakcyjność. Nie będzie ona ogrodzona, uzbrojona ani zabudowana.

Ponadto, zezwolili Państwo Kupującemu na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Na mocy pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r. upoważnili Państwo radcę prawnego do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Państwo lub Państwa poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:

1. akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości przechowywanych w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych lub hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części,

2. dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów,

3. akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.

Na mocy pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r., upoważnili Państwo radcę prawnego do uzyskiwania wszelkich dokumentów dotyczących ich danych osobowych, stanów cywilnych oraz innych danych dotyczących Państwa albo Państwa poprzedników prawnych, akt stanu cywilnego oraz dokumentów (w tym orzeczeń sądowych), w szczególności dotyczących nabywania przez Państwo składników majątkowych w drodze dziedziczenia lub darowizny. Pełnomocnictwo upoważnia również do reprezentowania przed sądami powszechnymi, w tym wieczystoksięgowymi i administracyjnymi oraz przed organami administracji (w tym urzędami stanu cywilnego).

Udzielili Państwo pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r. radcy prawnemu do wystąpienia w ich imieniu i uzyskania, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń wydanych przez właściwe organy, w szczególności właściwe organy podatkowe, tj. właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz właściwego prezydenta miasta, stwierdzających, że nie zalegają Państwo z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, w szczególności podatku od Nieruchomości lub zaświadczeń o stanie zaległości podatkowych, a także zaświadczenia z właściwego oddziału/inspektoratu ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych), KRUS oraz PFRON potwierdzających, że nie zalegają Państwo z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych lub zaświadczeń, że nie figurują Państwo w rejestrze któregokolwiek z wymienionych podmiotów, ewentualnie zaświadczeń wyżej wymienionych podmiotów o stanie zaległości, a także zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2019 r. poz. 1813, ze zm.) albo innych wymaganych prawem dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, w tym zaświadczenia o liczbie lub braku osób zameldowanych na Nieruchomości.

Udzielili Państwo pracownikom Kupującego pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r. do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza w postępowaniach:

1. dotyczących uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej;

2. dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości;

3. dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

4. prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

5. dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości, w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej;

6. wydanie pozwolenia na budowę dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych.

Powyższe pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocników do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Państwa przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Zgodnie z pełnomocnictwem z dnia 4 maja 2021 r., upoważnili Państwo pracowników Kupującego do reprezentowania ich przed osobami fizycznymi i prawnymi oraz organami administracji państwowej i samorządowej we wszelkich sprawach i postępowaniach związanych z podziałem Nieruchomości.

Stosownie do treści sporządzonego w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r. (Rep. A. Nr (…)), upoważnili Państwo pracowników Kupującego do przyjmowania oświadczeń właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz do zawarcia w ich imieniu umów o ustanowieniu na rzecz każdoczesnych właścicieli Nieruchomości nieodpłatnych i nieograniczonych w czasie służebności przechodu, przejazdu oraz przeprowadzenia i eksploatacji mediów z właścicielami nieruchomości sąsiednich, w szczególności do ustalania warunków dotyczących służebności wedle uznania oraz składania stosownych wyjaśnień, sprostowań lub zapewnień w zakresie zawieranych umów lub składanych oświadczeń o ustanowieniu służebności oraz oświadczeń o zmianie, rozwiązaniu zawartych umów albo zmianie treści ustanowionych służebności.

Dodatkowo, upoważnili Państwo pełnomocników do zrzekania się tak ustanowionych służebności ustanowionych na rzecz każdoczesnych właścicieli Nieruchomości.

Upoważnili Państwo również właścicieli nieruchomości sąsiednich do zrzekania się w ich imieniu służebności ustanowionych na rzecz każdoczesnych właścicieli Nieruchomości obciążających odpowiednie nieruchomości sąsiednie.

Ponadto, upoważnili Państwo pełnomocników ustanowionych powyższym aktem do odbioru i składania wszelkich oświadczeń materialnoprawnych w tym zakresie, jak również do:

1. reprezentowania ich wobec osób fizycznych i prawnych, sądów powszechnych, organów administracji, gestorów mediów i zarządców dróg w związku z ustanawianymi służebnościami;

2. składania w ich imieniu i odbioru wszelkich oświadczeń, wniosków, podpisywania dokumentów, wobec organów, urzędów i innych instytucji, w tym wszelkich dokumentów geodezyjnych i zaświadczeń w związku z ustanawianymi służebnościami;

3. dokonywania wszelkich innych czynności, jakie okażą się konieczne w celu wykonania pełnomocnictwa.

Na mocy Oświadczenia z dnia 4 maja 2021 r. wyrazili Państwo zgodę, aby Kupujący:

1. wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

‒ warunków technicznych, opinii, uzgodnień oraz innych decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji,

‒ opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji,

‒ wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych decyzji lub warunków,

2. wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości,

3. wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości;

4. podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia wtoku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej,

5. w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości,

6. podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji;

7. podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

Zawarli Państwo z Kupującym Porozumienie z dnia 4 maja 2021 r., w którym strony postanowiły, że udzielają Państwo Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością w celu realizacji Inwestycji z możliwością cesji tego prawa na osoby trzecie oraz uprawnia do złożenia przez Kupującego oświadczenia o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do wejścia na teren celem wykonania robót budowlanych wchodzących w zakres Inwestycji.

Opisana zgoda uprawnia Kupującego do dysponowania prawem do Nieruchomości w zakresie niezbędnym do wyjednania wszelkich zgód, opinii, uzgodnień, pozwoleń i decyzji administracyjnych takich jak: decyzja środowiskowa, decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzja o rozbiórce istniejących na Nieruchomości budynków i obiektów, decyzja o pozwoleniu wodno-prawnym, decyzja o pozwoleniu na budowę, oraz innych niewymienionych powyżej, niezbędnych do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę Inwestycji planowanej na Nieruchomości.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, w ramach transakcji sprzedaży nie będą Państwo działać w charakterze podatników PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych) prowadzących działalność gospodarczą, gdyż działalność taka powinna cechować się stałością, powtarzalnością i być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Transakcja opisana, jako zdarzenie przyszłe jest transakcją jednorazową. Posiadają Państwo niezależne źródła dochodów, a tytuł prawny do Wydzielonej Nieruchomości nabyli w drodze darowizny. Stanowi ona zatem część ich majątku osobistego i jest zwolniona z opodatkowania podatkiem PIT, gdyż od momentu przekazania darowizny upłynął okres dłuższy niż 5 lat.

Czynności podejmowane przez Państwa mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W przeszłości nie dokonywali Państwo również sprzedaży innych nieruchomości.

W Państwa opinii, powyższe okoliczności wskazują, że działają Państwo w ramach zarządu majątkiem prywatnym i podjęte przez nich czynności nie wykraczają poza ten zakres.

Podkreślić należy, iż przekazane pełnomocnictwa nie stanowią działań podejmowanych przez Państwa w celu zwiększenia wartości Wydzielonej Nieruchomości, zaś jedynie wyrażenie przez Państwa zgody na warunki zakupu określone przez Kupującego i podejmowanie działań prowadzących do ich realizacji. Państwa zdaniem, działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności.

Dokonując w przyszłości sprzedaży Nieruchomości będą Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej. W ramach tej transakcji nie będą Państwo działać w charakterze podatników VAT oraz PIT, jako prowadzący działalność gospodarczą.

Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej. Przykładowo w wyroku z dnia 16 lutego 2021 r. (sygn. akt. I SA/Rz 37/21 ) WSA stwierdził, że uchyla zaskarżoną interpretację, jako nieodpowiadającą prawu, stwierdzając tym samym, że czynności opisane we wniosku nie przekraczają zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nie nosi cech działalności gospodarczej. Udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego.

Przedstawiając powyższe wnoszą Państwo o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego w opisanej powyżej sprawie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒ odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒ zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2. Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3. Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości o którym mowa we wniosku.

Przedstawili Państwo informacje, z których wynika, że:

‒ jesteście Państwo właścicielami nieruchomości, którą nabyli Państwo w darowiźnie w 1997 oraz w 2014 roku,

‒ W latach osiemdziesiątych i na początku lat dziewięćdziesiątych Nieruchomość służyła działalności rolniczej,

‒ Od 1994 r. do chwili obecnej pod adresem właściwym dla Nieruchomości zarejestrowana jest działalność gospodarcza w zakresie hurtowej sprzedaży owoców i warzyw, jednakże działalność ta prowadzona jest pod innym adresem,

‒ Nieruchomość nie była i w dalszym ciągu nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia (poza użyczeniem na rzecz Kupującego),

‒ nie ponosili Państwo nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Wydzielonej Nieruchomości w celu sprzedaży,

‒ nie prowadzili Państwo także działań marketingowych w celu sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości, w tym nie korzystali z usług biura nieruchomości,

‒ nie dokonywali Państwo w przeszłości zbycia innych nieruchomości.

Państwa wątpliwości budzi kwestia, czy przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej i czy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym, które są wystarczające do uznania, że planowana przez Państwa sprzedaż nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Państwa sytuacji przyjąć datę zawarcia umowy darowizny, tj. 1997 oraz 2014 rok, zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2002 r. oraz z dniem 31 grudnia 2019 r.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działki z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia. Zatem wydzielenie nieruchomości z działki składającej się z działki ewidencyjnej nr 1, nie będzie stanowiło dla Państwa nowego nabycia nieruchomości.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwo w złożonym wniosku.

W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pani K. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).