Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 24 marca 2022 r. (wpływ 24 marca 2022r.) i z dnia 4 maja 2022 r. (wpływ 4maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

Od dnia (`(...)`).1997 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą, przedmiotem której jest sprzedaż detaliczna (`(...)`) - sklasyfikowana pod numerem PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 47.54.Z. Nie prowadzi Pan działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W przeciągu kilkunastu lat nabyłem niżej wymienione nieruchomości, sąsiadujące bezpośrednio ze sobą:

‒ w dniu (`(...)`) 2010 r. - niezabudowaną działkę oznaczoną geodezyjnie numerem (`(...)`), o powierzchni (`(...)`) ha. Sprzedawcą nieruchomości była osoba fizyczna.Działka została nabyta do majątku osobistego, nie była ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prowadzonej działalności (zwana dalej działką nr 1),

‒ w dniu (`(...)`) 2011 r. - niezabudowaną działkę oznaczoną geodezyjnie numerem (`(...)`), o powierzchni (`(...)`) ha. Sprzedawcą nieruchomości był Urząd Gminy i Miasta X. Na podstawie wystawionej przez urząd faktury odliczony został podatek od towarów i usług, a działka została wpisana do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych. Na działce znajdowały się blaszane garaże, wynajmowane przez Urząd osobom prywatnym (zwana dalej działką nr 2),

‒ w dniu (`(...)`)2012 r. - niezabudowaną działkę oznaczoną geodezyjnie numerem (`(...)`), o powierzchni 0,0881 ha. Sprzedawcą nieruchomości był Urząd Gminy i Miasta X. Na podstawie wystawionej przez Urząd faktury VAT (podatek od towarów i usług) odliczony został podatek od towarów i usług, a działka została wpisana do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych. Na działce znajdowały się blaszane garaże, wynajmowane przez Urząd osobom prywatnym (zwana dalej działką nr 3),

‒ w dniu (`(...)`).2018 r. - niezabudowane działki oznaczone geodezyjnie numerami (`(...)`) i (`(...)`), o powierzchni (`(...)`) ha. Sprzedawcą nieruchomości była osoba fizyczna. Działki zostały nabyte do majątku osobistego, nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prowadzonej działalności (zwana dalej działką nr 4). Działki będące przedmiotem wniosku nie są uzbrojone w media, tj. nie znajdują się na nich przyłącza energetyczne, wodne, gazowe, kanalizacyjne. Każda z działek ma dostęp do drogi publicznej.

Postanowieniem Burmistrza Gminy i Miasta X. z dnia (`(...)`)nr (`(...)`) działki nr 1,2 i 3 zostały skonsolidowane jako jedna działka gruntowa o numerze (`(...)`). Na przedmiotowych gruntach nie były przez ten czas dokonywane żadne inwestycje infrastrukturalne, jak również inne działania zmierzające do zwiększenia ich wartości bądź atrakcyjności. Działki nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży (`(...)`), nie były na nich magazynowane towary, etc. Jedynie na działkach nr 2 i 3, na których znajdowały się blaszane garaże, kontynuowałem ich wynajem, zwiększając tym samym osiągany przychód (najem prywatny). Działki pozyskałem z zamiarem przekazania ich dzieciom po osiągnięciu przez nie pełnoletniości, ażeby docelowo mogły wybudować na nich domy. Jednakże dzieci nie są obecnie zainteresowane realizowaniem celów mieszkaniowych na przedmiotowych działkach gruntu.

Z uwagi na poważne zmiany w życiu osobistym, które rzutują na przyszłe plany, powodując ich diametralną zmianę, podjąłem decyzję o sprzedaży gruntów.

Do tej pory nie nabywałem jakichkolwiek nieruchomości w ramach ich dalszej odsprzedaży. W związku ze sprzedażą nie prowadzę działań marketingowych. Nabywcą działek, które są przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji został wybrany jeden podmiot. Środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na sfinansowanie wydatków osobistych oraz spłatę uprzednio zaciągniętych zobowiązań kredytowych.

W uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego na poniżej wskazane pytania zawarte w wezwaniu z dnia 17 marca 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.96.2022.1.JG udzielił Pan poniżej przytoczonych odpowiedzi:

1. W związku ze stwierdzeniem W przeciągu kilkunastu lat nabyłem niżej wymienione nieruchomości, sąsiadujące bezpośrednio ze sobą: proszę o opis ich wzajemnego położenia, adresu pod którym się znajdują i o wskazanie nr Ksiąg Wieczystych zakupionych nieruchomości, których dotyczy przedmiotowy wniosek.

Zakupione przeze mnie nieruchomości położone są w X. przy ul. W. W celu przedstawienia ich wzajemnego położenia w załączeniu przesyłam mapę ewidencji gruntów (oznaczone są tam również ich numery Ksiąg Wieczystych).

2. W związku ze stwierdzeniem, że Działka została nabyta do majątku osobistego, czy:

a) wszystkie działki będące przedmiotem wniosku zostały nabyte do Pana majątku osobistego?

b) pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa, natomiast przedmiotowe działki zostały nabyte do Pana majątku odrębnego, a jeżeli tak to z jakich środków z majątku odrębnego dokonał Pan przedmiotowego zakupu?

c) pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, a jeżeli tak to od kiedy?

Działki, opisane we wniosku jako nr 1 i nr 4, zostały nabyte do majątku wspólnego, gdyż wówczas pozostawałem w związku małżeńskim. Jednakże aktem notarialnym Rep. A nr (…) z dnia (…) r. nastąpił podział majątku wspólnego, na podstawie którego zostałem jedynym właścicielem tych nieruchomości.

3. W którym roku zamierza Pan dokonać zbycia nieruchomości będących przedmiotem złożonego wniosku o wydanie interpretacji?

W latach 2022/2023,

4. Czy sformułowanie w dniu (…)2018r. - niezabudowane działki oznaczone geodezyjnie numerami (…) o powierzchni (…) ha, oznacza, że:

a) nabył Pan dwie działki każda o powierzchni (…)?

b) nabył Pan dwie działki o łącznej powierzchni (…)ha, jeżeli tak to proszę podać powierzchnię każdej z tych działek?

Nabyłem dwie działki o łącznej powierzchni (…) ha

a. Działka (…)ha,

b. Działka – (…) ha

c. Plus wydzielona przez Urząd Gminy i Miasta X. działka na chodnik – (…)ha,

Czyli całkowita powierzchnia działek zakupionych w dniu (…).2018 r. wynosi (…)

5. Jaki był cel nabycia każdej z opisanych działek, tj.:

a) w dniu 2011 r. - niezabudowaną działkę oznaczoną geodezyjnie numerem (…)o powierzchni (…) ha?

b) w dniu (…)2012 r. - niezabudowaną działkę oznaczoną geodezyjnie numerem (…), o powierzchni (…)?

c) w dniu 2018r. - niezabudowane działki oznaczone geodezyjnie numerami (…) o powierzchni (..) ha?

Działki nr (…) nabyłem, by zwiększyć powierzchnię zakupionej wcześniej działki nr (…) w drodze przetargu nieograniczonego ogłoszonego przez Urząd ze środków kredytu zaciągniętego w Banku (…) X.

6. Czy w odniesieniu do przedmiotowych działek (których dotyczy pytanie) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Działki, których dotyczy pytanie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, zmieniany w kolejnych latach przez Urząd Gminy i Miasta X.

7. Jakie przeznaczenie, wg obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego ma każda z nabytych przez Pana działek, oraz czy ww. przeznaczenie uległo zmianie w okresie od zakupu przez Pana przedmiotowych nieruchomości?

Początkowo działki miały przeznaczenie MN – czyli tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego. Natomiast w najnowszym planie zagospodarowania przestrzennego działki posiadają oznaczenie 16U1 – czyli teren usług,

8. Czy występował Pan o objęcie tych nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu lub podejmował inne działania aby zmienić dotychczas obowiązujące przeznaczenie dla tego terenu?

Nie podejmowałem działań, mających na celu zmianę obowiązującego przeznaczenia dla tego terenu.

9. Czy Pan lub wybrany przez Pana przyszły nabywca występował o wydanie decyzji o warunki zabudowy dla działek będących przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji, a jeżeli tak to kiedy i o jakie warunki zabudowy Pan lub przyszły nabywca wnioskował?

Nie występowano o wydanie takiej decyzji.

10. Na czyj wniosek, kiedy złożony i czym uzasadniony_, Postanowieniem Burmistrza Gminy i Miasta X. z dnia (…).2014 r. nr (…) działki nr 1, 2 i 3 zostały skonsolidowane jako jedna działka gruntowa o numerze (…)?_

Zmiany nastąpiły w związku z wnioskiem Urzędu Gminy i Miasta X., w którym Urząd zwrócił się o zamianę fragmentów działek, tak aby umożliwić wybudowanie chodnika przy drodze gminnej.

11. Czy będzie Pan występował do właściwego urzędu o scalenie pozostałych działek oznaczonych we wniosku nr 4 z działką gruntu o numerze (…), a jeżeli tak to kiedy i czym złożenie takiego wniosku będzie uzasadnione?

Nie będę występował o scalenie pozostałych działek.

12. Proszę wyjaśnić jak należy rozumieć sformułowanie zawarte we wniosku Jedynie na działkach nr 2 i 3, na których znajdowały się blaszane garaże, kontynuowałem ich wynajem, zwiększając tym samym osiągany przychód (najem prywatny), skoro zarówno działka nr 2 jaki i działka nr 3 została wpisana do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych prowadzonej działalności gospodarczej, czyli ich najem powinien stanowić przychód z prowadzonej działalności gospodarczej? Proszę o wyczerpujący, jasny i jednoznaczny opis zdarzenia przyszłego w tym zakresie.

Najem gruntu pod garaże blaszane na działkach nr 2 i 3 (zakupionych od Urzędu Gminy i Miasta X.) stanowił przychód z działalności gospodarczej, który wykazywałem w Książce Przychodów i Rozchodów.

13. Proszę wskazać, jakie koszty ponosi Wnioskodawca w związku z posiadaniem i utrzymaniem każdej z działek będących przedmiotem wniosku i które z tych kosztów dotyczących których z działek zaliczał Pan do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej?

Najem gruntu pod garaże blaszane na działkach nr 2 i 3 (zakupionych od Urzędu Gminy i Miasta X.) stanowił przychód z działalności gospodarczej, który wykazywałem w Książce Przychodów i Rozchodów.

14. Jaki podmiot został wybrany na nabywcę działek, które są przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji i co o takim wyborze przesądziło?

Podmiot (firma budowlana) zainteresowany nabyciem działek zwrócił się do mnie z ofertą ich zakupu, zapewne z uwagi na ich atrakcyjne położenie. Ja natomiast nie wystawiałem żadnego ogłoszenia sprzedaży.

15. Czy z podmiotem wybranym na nabywcę działek została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, a jeżeli tak to kiedy?

Z podmiotem wybranym na nabywcę została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży w dniu (`(...)`)2021 r.

16. Jakie warunki sprzedaży zawiera przedmiotowa przedwstępna umowa sprzedaży:

a) Odnoszące się do Pana?

b) Odnoszące się do ich nabywcy?

Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…) z dnia (…)2021 r. zobowiązałem się do zbycia przedmiotowych działki za łączną kwotę (…)zł brutto. Ustalono również, że umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do dnia (…)2023 r.

17. W związku ze stwierdzeniem Środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na sfinansowanie wydatków osobistych oraz spłatę uprzednio zaciągniętych zobowiązań kredytowych, proszę wskazać;

a) na sfinansowanie jakich wydatków osobistych zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży?

b) na spłatę na jaki cel uprzednio zaciągniętych zobowiązań kredytowych zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży?

Środki pozyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek zostaną przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup działki usługowej i budowę pawilonu handlowego (…)oraz na zakup mieszkania położonego w K. i ew. na sfinansowanie zakupu mieszkań dla (…) oraz na inne wydatki prywatne,

18. W związku ze stwierdzeniem zawartym we wniosku Działki pozyskałem z zamiarem przekazania ich dzieciom po osiągnięciu przez nie pełnoletniości, ażeby docelowo mogły wybudować na nich domy, proszę wyjaśnić ile ma Pan dzieci i w jakim wieku?

Dzieci w wieku lat (…) . Jednakże w związku ze zmianami w życiu osobistym (…), dzieci zamieszkały w K i nie wiążą swojej przyszłości z miejscowością, w której znajdują się działki.

19. Czy sprzedawane nieruchomości oznaczone przez Pana we wniosku nr 1 i 4 były/są/będą udostępniane przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych przed ich sprzedażą (np. dzierżawy, najmu, użyczenia)? Jeżeli tak, to czy były/są/będą to umowy odpłatne czy nieodpłatne oraz kiedy były/będą zawierane?

Nieruchomości oznaczone we wniosku jako nr 1 i 4 nigdy nie były, nie są i nie będą udostępniane przeze mnie osobom trzecim, nie były również zawierane żadne umowy cywilnoprawne w zakresie tych nieruchomości.

20. Jeżeli nieruchomości oznaczone przez Pana we wniosku nr 1 i 4 nie były/są/będą udostępniana przez Wnioskodawcę osobom trzecim przed jej sprzedażą, to w jaki sposób były/będą przez Pana używane do dnia ich odpłatnego zbycia?

Nie były używane w żaden sposób.

21. Czy w przeszłości Wnioskodawca dokonywał nabycia innych nieruchomości i odpłatnego ich zbycia? Jeżeli tak, proszę o podanie dat zakupu, sprzedaży i celu w jakim nieruchomości te były nabywane i zbywane?

W przeszłości nie dokonywałem zbycia żadnych nieruchomości.

22. Czy Wnioskodawca planuje dokonywać kolejnych tego typu transakcji?

Nie planuję dokonywać kolejnych tego typu transakcji.

23. Jeżeli sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie wykonywana w sposób:

a) zarobkowy,

b) zorganizowany,

c) ciągły?

Należy wskazać okoliczności, które przemawiają za tak określonym sposobem sprzedaży, proszę o udzielenie jasnej i wyczerpującej odpowiedzi w przedmiotowym zakresie.

Zmiany w życiu osobistym (…), zakup mieszkania w K. i przeniesienie tam swojego centrum życiowego zadecydowały o przyjęciu oferty złożonej przez zainteresowany zakupem podmiot. Dokonując zakupu przedmiotowych działek nie miałem na celu ich zbycia w przyszłości, lecz darowanie ich swoim dzieciom. Nie planuję również podejmować takich działań w przyszłości. Podejmowane przeze mnie działania mające na celu zbycie tych działek mają charakter incydentalny.

24. Jakie działania związane z planowaną sprzedażą działek będących przedmiotem zapytania Wnioskodawcy zostały lub jeszcze zostaną podjęte do chwili ich zbycia? W szczególności należy podać: w jaki sposób przedmiot sprzedaży był/jest/będzie oferowany przez Wnioskodawcę nabywcy którego we wniosku określił Pan jako wybrany jeden podmiot – ogłoszenia w prasie, Internecie, biura nieruchomości, czy inne działania (proszę wskazać jakie)?

Nie są i nie były planowane żadne działania związane ze sprzedażą tych działek. Jak już wcześniej wskazałem przedmiot sprzedaży nie był nigdzie oferowany ani nie ogłaszałem chęci jego zbycia. Zainteresowany nabyciem sam zgłosił się z ofertą zakupu,

25. Co miał Pan zamiar przekazać przez zawarte we wniosku stwierdzenie, Z uwagi na poważne zmiany w życiu osobistym, które rzutują na przyszłe plany, powodując ich diametralną zmianę?

Jak już wyżej podałem, na tą decyzję miał wpływ (…)

26. Czy przed sprzedażą ww. nieruchomości/działek Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości przedmiotowych działek, np.: uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu bądź inne? Jeżeli tak, to jakie są/będą to działania?

Nie będę podejmował czynności wymagających własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek.

27. Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości w tym przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to proszę je wskazać podając ich dane identyfikacyjne (nr KW ) powierzchnię i zabudowę oraz opisać:

a) kiedy zostały nabyte i w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (zakup, darowizna zamiana itd.)?

b) jakie przeznaczenie wg obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego mają te nieruchomości?

c) jaki jest charakter zabudowanych nieruchomości (np. mieszkalny, użytkowy?

d) Czy przed ich zbyciem Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości tych nieruchomości?

e) Czy i kiedy zamierza Pan dokonać zbycia, których ze wskazanych nieruchomości?

Tak – posiadam następujące nieruchomości:

a) nieruchomość w K. (…) działka nr (…)zakupiona w (…)2007r. i dokupiona sąsiednia działka (…) w dniu (…).2020r o powierzchni łącznej (…), Nr (…), zabudowana domkiem rekreacyjnym drewnianym (…) . Zakupione w drodze zakupu od prywatnej osoby. Od początku pełni funkcje domku rekreacyjnego na sezon letni . Nie zamierzam jej zbywać,

b) działka rolnicza w C. (…)nr (…)zakupiona w dniu (…)2007 r. i powiększona zakupem w dniu (…).2020 r. (zalesiona) nr KW (…) i(…) o łącznej powierzchni (…). Zakup od osób prywatnych, niezabudowana. Od początku służy jako działka rekreacyjna użytkowana przez moich rodziców jako (…). Nie zamierzam jej zbywać.

c) Działka wraz zabudową pawilonem handlowym (…) w (…) X. nr KW (…). Zakupiona w dniu (…)2015 r. od Urzędu Gminy i Miasta X. w drodze nieograniczonego przetargu. Zarówno działka jak i budowa Pawilonu (…) sfinansowana obecnie spłacanym kredytem w banku Banku (…) X. i (…). Y. Nie zamierzam jej zbywać,

d) Mieszkanie w K.. (…), nabyte w roku 2015, które obecnie zamieszkuje (…), mieszkanie sfinansowane kredytem w banku (…), który obecnie spłacam. Nie zamierzam go zbywać.

28. Proszę wskazać gdzie znajdowała/znajduje się siedziba działalności gospodarczej i miejsca prowadzenia tej działalności w okresie od nabycia wskazanych we wniosku nieruchomości do dnia zamierzonego zbycia objętych wnioskiem nieruchomości?

Siedziba działalności gospodarczej znajduje się niezmiennie od początku powstania firmy (…) w X. (…) natomiast miejsce prowadzenia działalności gospodarczej znajdowała się początkowo w X. przy ul. (…) a później przy ul.(…).

29. Czy przedmiotowe nieruchomości dla których organ ma ocenić źródło przychodu z ich zbycia sąsiadują z miejscem prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej?

Przedmiotowe nieruchomości nie sąsiadują z miejscem prowadzenia przeze mnie działalności gospodarczej.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku na kolejne wezwanie z 22 kwietnia 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.96.2022.1.JG na poniżej wskazane pytania udzielił Pan poniżej przytoczonych odpowiedzi:

1. Udzielając odpowiedzi na pytanie nr 1 zawarte w wezwaniu z dnia 17 marca 2022 r. o treści: W związku ze stwierdzeniem W przeciągu kilkunastu lat nabyłem niżej wymienione nieruchomości, sąsiadujące bezpośrednio ze sobą: proszę o opis ich wzajemnego położenia, adresu pod którym się znajdują i o wskazanie nr Ksiąg Wieczystych zakupionych nieruchomości, których dotyczy przedmiotowy wniosek?

(…).

Działki będące przedmiotem wniosku położonej są przy (…). w X. (numeru nie nadano). Bezpośrednio przylegają do siebie. Działki o których mowa to:

‒ nr (…) zakupiona od osoby prywatnej aktem notarialnym Rep. A nr (…) z (…)2010 r., obj. KW nr (…),

‒ nr (…) zakupionej od osoby prywatnej aktem notarialnym Rep. A nr (…) z dnia (…).2018 r., obj. KW nr (…),

‒ nr (…) zakupionej od Urzędu Gminy i Miasta X. aktem notarialnym Rep. A nr (…) z dnia (…)2011 r., obj. KW nr (…),

‒ nr (…) zakupionej od Urzędu Gminy i Miasta X. aktem notarialnym Rep. A nr (…) z dnia (…).2012, obj. KW nr (…).

2. W związku z odpowiedzią na pytanie nr 7 zawarte w wezwaniu o treści Początkowo działki miały przeznaczenie MN - czyli tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego. Natomiast w najnowszym planie zagospodarowania przestrzennego działki posiadają oznaczenie 16U1 - czyli teren usług, proszę wskazać od kiedy obowiązuje ww. plan zagospodarowania przestrzennego, wg którego działki te są przeznaczone pod teren usług – oznaczenie 16U1?

Plan zagospodarowania przestrzennego, wg którego działki te otrzymały przeznaczenie pod teren usług oznaczone 16U1 - został przyjęty Uchwałą Rady Miasta X. nr …/Miejscowy Plan Miasta X. z dnia (…)2016 r., obowiązuje od dnia (…)2016 r.

3. W związku z udzieloną na pytanie nr 16 w wezwaniu o treści: Jakie warunki sprzedaży zawiera przedmiotowa przedwstępna umowa sprzedaży:

a) Odnoszące się do Pana?

b) Odnoszące się do ich nabywcy?

i udzielonej przez Pana odpowiedzi o treści:

Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…) z dnia (…)2021 r. zobowiązałem się do zbycia przedmiotowych działki za łączną kwotę (…) zł brutto. Ustalono również, że umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do dnia (…)2023 r. Proszę wyczerpująco opisać zaistniały stan faktyczny, tj. Czy przedmiotowa przedwstępna umowa sprzedaży nie obliguje Pana do uzyskania pozwolenia na budowę obiektu, który Kupujący ma zamiar na działkach tych wybudować, lub innych czynności, (np. udzielił Pan kupującemu w związku z zawarciem przedmiotowej umowy pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu ), wskazać jakich i w jakim zakresie? Proszę wyczerpująco opisać związany z zawarciem przedmiotowej umowy stan faktyczny zarówno, co do Pana czynności, obowiązków jak i obowiązków i czynności nabywcy lub wskazać dopełnienie jakich formalności przed jej sprzedażą było przyczyną wyznaczenia tak odległego terminu zawarcia umowy przenoszącej własność?

Przedwstępna umowa sprzedaży nie obliguje mnie do uzyskania pozwolenia na budowę obiektu. Nie udzielałem Kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw do występowania w moim imieniu. Wszelkie formalności związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę będą przedmiotem działań Kupującego. Odległy termin umowy przenoszącej własność został wskazany przez Kupującego działki. Jest terminem ostatecznym do czasu którego należy sfinalizować umowę kupna - sprzedaży, jednakże może on zostać skrócony po wcześniejszym uzyskaniu przez Kupującego niezbędnych pozwoleń środków i dokumentów.

4. W związku z odpowiedzią udzieloną na pytanie nr 20 zawarte w wezwaniu o treści: Jeżeli nieruchomości oznaczone przez Pana we wniosku nr 1 i 4 nie były/są/będą udostępniane przez Wnioskodawcę osobom trzecim przed jej sprzedażą, to w jaki sposób były/będą przez Pana używane do dnia ich odpłatnego zbycia?

Udzielił Pan następującej odpowiedzi: Nie były używane w żaden sposób.

W związku z taką treścią udzielonej odpowiedzi, proszę wyjaśnić jaki był wobec tego cel zakupu tych działek?

Działki, o których mowa w zapytaniu nie były użytkowane w żaden sposób. Jest to łąka na której rośnie trawa. Działki te były zakupione z myślą o tym, żeby w przyszłości przekazać je dzieciom lub też z myślą o budowie domu jednorodzinnego, który we późniejszym czasie również miał być przekazany dzieciom.

5. Proszę wskazać nazwę firmy opisanej we wniosku jako podmiot (firma budowlana) zainteresowany nabyciem działek zwrócił się do mnie z ofertą ich zakupu, zapewne z uwagi na ich atrakcyjne położenie****?

Firma, która zwróciła się do mnie z ofertą zakupu ww. działek to firma (…)

6. Czy przedmiotowa firma kupuje i będzie budowała na zakupionych od Pana nieruchomościach budowle na rzecz innego podmiotu będącego inwestorem, czy też występuje również jako inwestor?

Z informacji, które posiadam wynika, że firma która zamierza nabyć przedmiotowe działki występuje jako Inwestor. Jednak ja nie posiadam szczegółowych informacji w tym zakresie.

Moim zamieram jest wyłącznie sprzedaż działek, które do tej pory planowałem wykorzystać dla własnych potrzeb.

Pytania

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż wszystkich działek (nr 1,2, 3 i 4) skutkować będzie powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych), czy też sprzedaż działek nr 2 i 3 stanowić będzie przychód osiągnięty w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i w związku z tym podlegał będzie opodatkowaniu przewidzianym dla przychodów osiąganych z prowadzonej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

W mojej ocenie, z przyczyn wskazanych we wniosku, sprzedaż działek nr 1,2, 3 i 4 będzie skutkowała powstaniem przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (przy czym przychód ze sprzedaży działek nr 1,2 i 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie). Stwierdzić bowiem należy, iż zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Jak wynika z powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a w konsekwencji przychód uzyskany z jej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu. Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy zbadać, czy transakcja następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem należy zbadać, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W judykaturze wskazuje się, że o tym, czy transakcja sprzedaży nieruchomości przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

Wśród tych okoliczności wskazuje się na: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Pogląd powyższy został wyrażony m. in. w następujących wyrokach NSA: z dnia 3 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2346/15; z dnia 10 kwietnia 2013 r., sygn. akt II FSK 1686/11; z dnia 30 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2230/10 i sygn. akt II FSK 2243/10; z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08; z dnia 2 kwietnia 2009 r., sygn. akt II FSK 1937/07, z dnia 16 kwietnia 2009 r., sygn. akt II FSK 28/08. Działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych odróżnia m. in. jej ciągłość. Działalność gospodarcza nie obejmuje bowiem działań (przedsięwzięć) o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (zob. Komentarz do art. 5a ustawy o PIT A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz. Lex).

Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach NSA: z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12; z dnia 13 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 1987/11; z dnia 2 października 2013 r., sygn. akt II FSK 2729/11). Ciągłość zorganizowanego działania charakteryzująca działalność gospodarczą oznacza stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT wyprzedaż własnego majątku, posiadanego przez długi czas, lecz nabywanie rzeczy w celu ich dalszej sprzedaży. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznaczać musi względnie stały zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zespół działań w odniesieniu do działalności handlowej oznacza zakup i sprzedaż, a nie samą sprzedaż. Pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym, co zawsze dotyczy wyprzedaży własnego majątku, który nawet jeśli jest wieloskładnikowy z każdą kolejną sprzedażą zmniejsza się, nie można więc mówić w tej sytuacji o "ciągłości". Ciągłość działań w przypadku działalności handlowej wymusza dokonywanie zakupów towarów, które będą następnie oferowane do sprzedaży. W judykaturze wskazuje się nadto, że o zaliczeniu konkretnej transakcji do działalności gospodarczej decyduje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (tak NSA w wyrokach: z dnia 3 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2346/15; z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14; z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14; z dnia 25 września 2015 r., sygn. akt II FSK 2043/13; z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13; z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14; z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13; z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wynika, że do tego źródła zalicza się każdą sprzedaż incydentalną, jednorazową. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (por. wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2120/11). Niewątpliwie czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i swojej rodziny, nie mieszczą się w definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Przychody uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości mogą zostać zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy ich zbycie następuje w warunkach charakterystycznych dla działalności gospodarczej. Takie transakcje mają charakter profesjonalny, zawodowy, tj. wykraczają poza czynności zwyczajowo podejmowane w ramach zwykłego zarządu przez właściciela składników majątkowych, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności.

Moje zachowanie w odniesieniu do posiadanych nieruchomości wskazuje na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe i racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Bowiem jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego przedmiotowe działki gruntu nie zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży. Nie nabywałem dotąd jakichkolwiek innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na sfinansowanie wydatków osobistych oraz spłatę uprzednio zaciągniętych zobowiązań kredytowych.

Moim zdaniem, znaczenie dla sprawy ma całokształt działań jakie podejmowałem w odniesieniu do tych nieruchomości przez cały okres ich posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika podejmowana przeze mnie aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjąłem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nabyłem prawo własności nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży odpowiednio w latach: 2010, 2011,2012 i 2018. Nigdy nie prowadziłem działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Prowadzę działalność gospodarczą, głównie w zakresie sprzedaży (`(...)`) - sklasyfikowana pod numerem PKD 47.54.Z, również w zakresie tej działalności te działki gruntu nigdy nie były wykorzystywane. W momencie nabycia nie planowałem także odsprzedaży tych nieruchomości. Nie podejmowałem i nie będę podejmować przed sprzedażą żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu. Ponadto, nie dokonywałem, jak również nie planuje dokonywać w najbliższej przyszłości, sprzedaży innych niż opisane we wniosku nieruchomości. Zauważyć należy, iż sprzedaż nieruchomości jest jednym z praw, jakie przysługują właścicielowi nieruchomości. Podkreślić należy, że planowana sprzedaż ma charakter okazjonalny, nie jest związana z zawodowym obrotem nieruchomościami. O powyższym świadczyć może chociażby fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie kilku lat od ich zakupu, a sam zakup także miał okazjonalny charakter, bez wątpienia nakierowany był na zaspokojenie moich przyszłych potrzeb. Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, że opisane we wniosku odpłatne zbycie przeze mnie działek gruntu nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a w konsekwencji stanowić będzie niepodlegający opodatkowaniu przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, których uzyskanie nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000 r., organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy stanu faktycznego będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte lub wybudowane de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie i sporadycznie mogą być przeznaczone do sprzedaży.

Jednocześnie dokonując kwalifikacji przychodów ze sprzedaży nieruchomości do konkretnego źródła przychodu należy wziąć pod uwagę, że zgodnie z art. 5b ust. 1 ww. ustawy, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

1. zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

2. nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

3. wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Ww. regulacją objęty jest przychód z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, i to niezależnie od tego, czy zaliczał Pan do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że działki , które stanowiły środki trwały w prowadzonej przez Pana działalności objęte są ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej (patrz art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów).

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Z powyższych wyjaśnień wynika, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednocześnie podkreślić należy, że prawidłowa kwalifikacja sprzedaży nieruchomości do określonego źródła przychodów w podatku dochodowym może nastąpić tylko po analizie wszystkich okoliczności opisanego zdarzenia przyszłego.

Natomiast z opisanych we wniosku okoliczności zdarzenia przyszłego i ich następstwa czasowego wynika, że:

1. Wnioskodawca prowadzi od (`(...)`)1997 r. działalność gospodarczą.

2. W dniu (`(...)`) 2007 r. nabył on nieruchomość w K. działka nr (…)do której dokupił sąsiednią działkę (…)w dniu (…).2020 r. o powierzchni łącznej (…) ha, Nr KW (…), zabudowana domkiem rekreacyjnym drewnianym (…). Zakupione od prywatnej osoby. Od dnia nabycia pełni funkcje domku rekreacyjnego na sezon letni . Jak zaznaczył Wnioskodawca nie zamierza jej zbywać.

3. W dniu (`(...)`).2007 r. nabył działkę rolnicza w C nr (…) którą powiększył dokonując zakupu w dniu (…)2020 r. (zalesiona) nr KW (…) i (…) o łącznej powierzchni (…) ha. Zakup został dokonany od osób prywatnych, grunty te są niezabudowana. Nieruchomość ta służy Wnioskodawcy jako działka rekreacyjna, a jest użytkowana przez jego rodziców jako (…). Jak zaznaczył Wnioskodawca nie zamierza jej zbywać.

4. W dniu (`(...)`).2010 r. Wnioskodawca nabył niezabudowaną działkę oznaczoną geodezyjnie numerem (`(...)`), o powierzchni (`(...)`) ha. Sprzedawcą nieruchomości była osoba fizyczna.Działka została nabyta do majątku osobistego, nie była ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prowadzonej działalności (zwana dalej działką nr 1),

5. W dniu (`(...)`)2011 r. Wnioskodawca nabył niezabudowaną działkę oznaczoną geodezyjnie numerem (`(...)`) o powierzchni (`(...)`). Sprzedawcą nieruchomości był Urząd Gminy i Miasta X. Na podstawie wystawionej przez urząd faktury odliczony został podatek od towarów i usług, a działka została wpisana do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych. Na działce znajdowały się blaszane garaże, wynajmowane przez Urząd osobom prywatnym (zwana dalej działką nr 2). Wnioskodawca kontynuował przedmiotowy najem uzyskując przychody z prowadzonej działalności gospodarczej. Zakupiona działka przylega do działki o nr (`(...)`) zakupionej rok wcześniej przez Wnioskodawcę.

6. W tym samym roku w dniu (`(...)`)2012 r. Wnioskodawca zakupił kolejną - niezabudowaną działkę, przyległa do działek wskazanych w pkt 4) i 5) oznaczoną geodezyjnie numerem (`(...)`), o powierzchni (`(...)`) ha. Sprzedawcą nieruchomości był Urząd Gminy i Miasta X. Na podstawie wystawionej przez Urząd faktury VAT odliczony został podatek od towarów i usług, a działka została wpisana do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych. Na działce znajdowały się blaszane garaże, wynajmowane przez Urząd osobom prywatnym (zwana dalej działką nr 3), Wnioskodawca kontynuował ten najem uzyskując przychody z prowadzonej działalności gospodarczej.

7. W roku 2015 Wnioskodawca nabył mieszkanie w K, w którym obecnie zamieszkuje (…), mieszkanie sfinansowane kredytem w banku (…), który obecnie spłaca_._ Wnioskodawca zaznaczył że nie zamierza go zbywać.

8. W dniu (…)2015 r. Wnioskodawca nabył działka wraz zabudową pawilonem handlowym (…) w (…) X. (…), nr KW (…). od Urzędu Gminy i Miasta X. w drodze nieograniczonego przetargu. Zarówno działka jak i **budowa Pawilonu (…)**sfinansowana obecnie spłacanym kredytem w banku Banku (…) X. i (…) Y. Wnioskodawca nie zamierza zbywać tej nieruchomości?

9. w dniu (`(...)`)2018 r. Wnioskodawca nabył kolejne niezabudowane działki oznaczone geodezyjnie numerami (`(...)`)o powierzchni (`(...)`) ha przyległe do działek wskazanych w pkt 4) 5) i 6). Sprzedawcą nieruchomości była osoba fizyczna. Działki zostały nabyte do majątku osobistego, nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prowadzonej działalności (zwana dalej działką nr 4).

Ponadto jak wynika z opisu okoliczności zdarzenia przyszłego wg Plan zagospodarowania przestrzennego który obowiązuje od (…) 2016 r. , działki wskazane pod nr 4) , 5) i 6) już zakupione otrzymały przeznaczenie pod teren usług oznaczone 16U1_._ Jak z powyższego wynika działka zakupiona w 2018 r. wbrew wskazanemu w opisie stanu faktycznego nie mogła zostać zakupiona na cele prywatne aby powiększyć teren pod budowę budynków mieszkalnych dla dzieci, gdyż obowiązujący wówczas plan zagospodarowania przestrzennego taką zabudowę dla zakupionych gruntów wykluczał.

Podkreślić należy, że prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych, wypełniających lub nie, znamiona tej działalności. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kontekście spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy brać pod uwagę czynności, które mają charakter zarobkowy.

Jednocześnie, przy ocenie czy do działań podatnika ma zastosowanie omawiany art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie bierze się pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisów. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, badane jest natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. O tym, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12).

Naczelny Sąd Administracyjny jest przy tym zdania, że skoro ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine ustawy o PIT powiązał powstanie przychodu podatkowego z tego źródła z dokonaniem transakcji odpłatnego zbycia w określonym przedziale czasowym (tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie np. nieruchomości gruntowej), to przekroczenie tego okresu między nabyciem nieruchomości a jej sprzedażą, może umożliwić odczytanie rzeczywistych zamiarów podatnika, tzn. jego faktycznych intencji, co do celu nabycia nieruchomości oraz sposobu jej wykorzystania (wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r. sygn. akt II FSK 773/13).

Zaakcentować należy, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy należących do majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej. Natomiast okoliczność zakupu jak to wskazał sam Wnioskodawca kilku działek przylegających do siebie w atrakcyjnym inwestycyjnie terenie, z których pierwszą zakupił Wnioskodawca w 2010 r. a następnie dokupił tereny przyległych dwóch działek w kolejnych latach 2011 i 2012 r., które zaliczył do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i z których przychody uzyskiwał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jak i zakup w 2018 r. kolejnych przyległych do tego teren gruntów działek, już w okresie gdy zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla całego tego terenu przewidziano zabudowę usługową wskazuje, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie były dokonywane w ramach zarządu majatkiem prywatnym (gdyż jak wynika z opisu część z zakupionych nieruchomości od razu po zakupie zaliczył Pan do środków trwałych), a świadczą o tym, że podejmowane przez Wnioskodawcę zakupy kolejnych przyległych działek były dokonywane w celu zwiększenia atrakcyjność posiadanego już terenu jak również jego funkcjonalności, co świadczy o planowanych i przemyślanych czynnościach w zakresie ich nabycia. Powyższe czynności Wnioskodawcy, zarówno w zakresie nabycia, kolejnych działek jak i zbycia łącznego areału o wielkości (`(...)`) przybierały formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, co stanowi jedną z przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej.

Działania podjęte przez Wnioskodawcę charakteryzują się ciągłością, która w tym przypadku przejawia się we względnie stałym zamiarze jej wykonywania, do czasu osiągnięcia postawionego przez Niego celu i to bez względu na okres, w którym cel ten zostanie przez Niego zrealizowany. W opisanym przypadku wyraża się to dokonaniem kolejnych zakupów przylegających do siebie działek, w tym w części do prowadzonej działalności gospodarczej, w celu ich łącznej sprzedaży jak to sam wskazał Wnioskodawca w atrakcyjnym inwestycyjnie terenie, co było wg Niego przyczyną zgłoszenia chęci zakupu tego łącznego terenu przez podmiot prowadzący działalność budowlaną.

Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych działań Wnioskodawcy wynika, że przedmiotowa sprzedaż następuje w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter. Zamiar zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości nie ma charakteru przypadkowego, marginalnego. Czynności Wnioskodawcy mają charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagały one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu oraz podporządkowane regułom opłacalności i zysku.

Podkreślić ponadto należy, że na fakt, iż sprzedaż przedmiotowych nieruchomości stanowiących przyległe działki położone obok siebie należące do różnych zbywców, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ma również fakt, że sam Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych części zakupionych działek i uzyskiwał z nich przychody w ramach działalności gospodarczej.

W związku z tym, opisane w okolicznościach zdarzenia przyszłego działania podejmowane przez Wnioskodawcę, w zakresie nabycia działek o określonym położeniu w celu utworzenia atrakcyjnego inwestycyjne terenu przesądzają o zorganizowanym charakterze działań znamionujących prowadzenie działalności gospodarczej i to niezależnie od tego, jak to ocenił sam Wnioskodawca.

Podkreślić przy tym należy że, skoro działki zakupione w 2011 i w 2012 r. stanowiły środki trwałe w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a przychody z nich On sam deklarował jako uzyskane z działalności gospodarczej, to już z tego powodu ich odpłatne zbycie, stanowi przychód z działalności gospodarczej na zasadach wskazanych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również odpłatne zbycie pozostałych działek, których nabycie i zaoferowanie do sprzedaży nastąpiło, w drodze tych samych zaplanowanych i przemyślanych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę wobec wszystkich działek, których dotyczy pytanie sformułowane we wniosku, w warunkach wskazujących na ich handlowy i zarobkowy charakter, nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, czyli będzie stanowiło przychód z działalności gospodarczej na zasadach wskazanych w art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wobec powyższego wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy ‒ przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie będzie miał w niniejszej sprawie zastosowania.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy zaprezentowane we wniosku oceniono jako nieprawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540, ze zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Mając bowiem na uwadze treść art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa, tut. Organ wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Podstawowym narzędziem realizacji tej zasady jest postępowanie dowodowe, które nie jest prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej. Dodatkowo należy wskazać, że jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja indywidualna nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).