0114-KDIP3-2.4011.327.2022.3.MT

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce. Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej (nie był przedsiębiorcą), w szczególności w przedmiocie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami, nie był Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług); nie jest Pan rolnikiem. Z zawodu jest Pan finansistą, zatrudnionym na podstawie umowy o pracę z prywatnym podmiotem, niepowiązanym z Panem w żaden sposób, ani też z innymi członkami Pana rodziny. Pana praca zawodowa w żaden sposób nie jest związana z obrotem i pośrednictwem nieruchomościami.

Na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr … z dnia 18 lipca 2014 r. Pana matka dokonała na rzecz Pana i Pana brata (dalej: „Brat”) darowizny w związku z czym staliście się współwłaścicielami niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ew. (…) z obrębu (…), o obszarze 0,5024 ha, położonej w (…) (dalej: „Działka” lub „Nieruchomość”). Udziały przysługujące Panu i Pana Bratu wynoszą po ½ części we współwłasności Nieruchomości. Udział we współwłasności Nieruchomości nabył Pan (darowizna od matki) będąc stanu wolnego.

Dla obszaru, na której znajduje się Działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów Działka stanowi grunty orne oznaczone symbolem „Rllla” oraz „Rlllb”. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Działka jest nieruchomością rolną.

Został Pan wraz z Bratem (dalej: „Sprzedający") poinformowany, że firma deweloperska planuje wykupić szereg działek w okolicy ich Działki na cele przyszłej inwestycji deweloperskiej, w z związku z czym rozważyli sprzedaż Działki. Firma świadcząca usługę pośrednictwa w sprzedaży wskazała Sprzedającym dewelopera („Kupującego”), z którym współpracowała w zakresie organizacji przebiegu procesu inwestycyjnego.

Dnia 13 września 2021 r. Sprzedający zawarli z ww. firmą umowę pośrednictwa w sprzedaży. Tego samego dnia (13 września 2021 r.) na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr … Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Działki z deweloperem, tj. sprzedaje Pan przysługujące Panu 50% udziału w Działce oraz Pana Brat sprzedaje drugie 50% udziału w Działce (dalej: „sprzedaż Działki” lub „sprzedaż Nieruchomości”).

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający zobowiązali się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług na podstawie Ustawy o VAT. Ponadto, wskazano, że po spełnieniu ww. warunku i zawarcia umowy przeniesienia własności, Nieruchomość będzie posiadać dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem działek sąsiednich (…) oraz (…), które deweloper wykupi od ich właścicieli.

Ww. działki nie są własnością Sprzedających. Deweloper występuje w transakcji jako czynny podatnik VAT.

Z uwagi na to, że sprzedawana Działka jest gruntem rolnym, a deweloper ma na celu realizację inwestycji deweloperskiej, Sprzedający dnia 13 września 2021 r. udzielili mu zgody do dysponowania Działką dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Sprzedający nie wystąpili z tym z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności. Kupujący mógłby uzyskać wymagane zgody we własnym zakresie, lecz dla przyśpieszenia procesu zwrócił się w tej kwestii do Sprzedających. Należy podkreślić fakt, że z uwagi na położenie Działki (Warszawa) oraz okoliczne zabudowane tereny (w przeważającej części - budynki mieszkalne jednorodzinne), Kupujący ma bardzo duże prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia na budowę. Działania te nie wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości, gdyż cena Nieruchomości została już ustalona i bez znaczenia dla Sprzedających pozostaje jej przyszła zabudowa.

Nigdy nie sprzedał Pan żadnej nieruchomości, nie podejmował Pan w stosunku do Nieruchomości żadnych ulepszeń. Działka nigdy nie była wynajmowana czy dzierżawiona. Ponadto, nie dokonano uzbrojenia terenu Działki, wydzielenia dróg wewnętrznych, czy ogrodzenia. Działka nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wystąpiono o jego opracowanie. O warunki zabudowy Działki występuje potencjalny Nabywca.

Pozyskane środki ze sprzedaży Działki planuje Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, to jest zakup mieszkania, działki budowlanej lub wykończenie posiadanego we własności domu jednorodzinnego.

Podsumowując, w niniejszej sprawie:

1. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej.

2. Nieruchomość została uzyskana w drodze darowizny.

3. Od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej przyszłej sprzedaży minęło ponad 7 lat.

4. Nigdy nie miał i nie ma zamiaru Pan wykorzystywania Nieruchomości w celach zarobkowych, nie dokonywano wcześniej sprzedaży innych działek lub nieruchomości zabudowanych, co wskazuje na to, że sprzedaż Działki nie ma charakteru ciągłego.

5. Zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie zgody na dysponowanie Działki do celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.

6. Nie ogłaszano zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.).

7. W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano środków własnych lub środki te były nie znaczące.

8. Nie dokonywał i nie będzie dokonywać Pan żadnych ulepszeń Działki.

9. Nie doprowadzał oraz nie zamierza doprowadzać Pan do granic Działki jakichkolwiek mediów.

10. Nie zamierza Pan zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki.

Jednocześnie wskazuje Pan, że:

1. Od dnia nabycia do chwili obecnej Działka była wykorzystywana do uprawy warzyw na własne potrzeby lub często leżała odłogiem. Gdy Działka leżała odłogiem - raz w roku była koszona i orana, tak aby utrzymać ją w kulturze.

2. Firma świadczącą usługę pośrednictwa w sprzedaży na podstawie umowy z 13 września 2021 r. w żaden sposób nie reprezentuje Sprzedającego. Nie prowadzi na Pana rzecz żadnej kampanii reklamowej, ani nie oferuje Działki na sprzedaż. Firma ta zgłosiła się do Pana sama, szukając działek dla Kupującego w okolicy i to za namową tej firmy rozważył Pan sprzedaż Działki. Jeżeli transakcja dojdzie do skutku - wtedy zapłaci Pan prowizję. Nie zabiegał Pan o sprzedaż Działki; była to inicjatywa Kupującego, który chce nabyć kilka sąsiadujących działek w tym terenie.

3. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność jest uzależnione od spełnienia następujących warunków:

‒ Sprzedający uzyska indywidualną interpretację podatkową w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług;

‒ Kupujący uzyska prawomocną decyzję o warunkach zabudowy zezwalającą na realizację na Działce inwestycji budowlanej.

W umowie przedwstępnej sprzedaży wskazano, że drugi warunek jest zastrzeżony jedynie na korzyść Kupującego, w związku z czym Kupujący może żądać zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność również w przypadku niespełnienia tego warunku przez Kupującego.

4. Do momentu zawarcia ostatecznej umowy na podstawie udzielonej zgody na dysponowanie Działką do celów budowlanych Kupujący prawdopodobnie uzyska decyzję o warunkach zabudowy, natomiast nie jest to jednak pewne. Jest możliwość zawarcia transakcji bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Do momentu zawarcia ostatecznej umowy Kupujący nie uzyska pozwolenia na budowę, gdyż czas przewidziany na zawarcie tej transakcji wyklucza taką możliwość.

5. Udzielił Pan Kupującemu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane dla celów uzyskania decyzji - o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

6. Nie da się stwierdzić jednoznacznie, czy na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z umową przedwstępną Kupujący dąży do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ale zastrzega sobie prawo zakupu, nawet gdy tych warunków nie otrzyma.

W ocenie Wnioskodawcy czynność sprzedaży Działki jest dla niego okazjonalna i tym samym winna być traktowana wyłącznie jako zwykłe rozporządzenie jego majątkiem prywatnym.

Pytania

1. Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że sprzedając Działkę będzie Pan rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie Pan działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy przychód osiągnięty przez Pana z tytułu sprzedaży Działki należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych), niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym pod warunkiem sprzedaży Nieruchomości po upływie 5 lat od momentu nabycia Nieruchomości?

3. Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 będzie Pan podlegał obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku z tym powinien Pan udokumentować fakturą VAT obrót z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług z stawką 23% podatku VAT?

4. Czy w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2, zakładając, że dokona Pan sprzedaży Działki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, będzie Pan mógł rozliczyć się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i stosować stawkę 10% ryczałtu dla dokonywanej transakcji sprzedaży Działki?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr 2 i 4. W zakresie pytań Nr 1 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 2

Przychód osiągnięty przez Pana z tytułu sprzedaży Działki należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia Nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, niepodlegający opodatkowaniu PIT pod warunkiem sprzedaży Nieruchomości po upływie 5 lat od momentu nabycia Nieruchomości.

Ad. 4

W przypadku ewentualnego uznania, że transakcja sprzedaży Działki będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności (sprzedaż niezabudowanej działki), może Pan korzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a planowaną sprzedaż można będzie zakwalifikować do grupowania PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług) 68.10.1 i zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz objąć stawką opodatkowania 10%.

Uzasadnienie stanowiska:

Ad. 2

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub ww. praw nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych wart. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

1. zarobkowym celu działalności,

2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działkę będącą przedmiotem planowanej sprzedaży nabył Pan wraz z Bratem w ramach darowizny w 2014 r.

Dodatkowo sprzedaż Nieruchomości nie powinna być uznana za przychód z działalności gospodarczej. Sprzedaż nie ma charakteru ciągłego. Na chwilę obecną, nie planuje Pan przeprowadzenia podobnych transakcji w zakresie posiadanych przez siebie nieruchomości. Przedmiotowa transakcja ma charakter incydentalny i jest związana z zarządem własnym majątkiem.

Dodatkowo Pana działalności nie charakteryzuje również cecha zorganizowania, tj. brak jest jakichkolwiek obiektywnych kryteriów wskazujących na spełnienie tego elementu przez działalność gospodarczą (rejestracja działalności lub zarejestrowanie jako podatnik VAT, zatrudnianie pracowników, reklamowanie). Natomiast działania, jakie zostały podjęte w związku z transakcją, tj. zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę należy postrzegać wyłącznie jako element transakcji, a niejako zorganizowaną działalność gospodarczą. Powyższe wskazuje na fakt, że sprzedaż Nieruchomości jest jedynie zarządem własnym majątkiem prywatnym.

Dodatkowo inne kryteria kwalifikacji działalności gospodarczej na gruncie Ustawy o PIT, tj.:

a) sposób nabycia Nieruchomości (darowizna),

b) okoliczności towarzyszące zbyciu (brak profesjonalnych działań mających na celu zbycie Nieruchomości - zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie stanowią takich działań), oraz

c) sposób użytkowania Nieruchomości (brak zaangażowania własnych środków oraz osiągania dochodu w związku z Nieruchomością),

- wskazują na niespełnienie przez Pana cech działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę, że do uzasadnienia stanowiska w przedmiocie niniejszego pytania zastosowanie znajdują również rozważania przedstawione w odpowiedzi na pytanie 1, tj. sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządzania Pana majątkiem prywatnym, to Pana zdaniem, warunek zwolnienia w podatku dochodowym wynikający z pięcioletniego okresu został spełniony.

Odnosząc się do brzmienia powyższych przepisów i przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż Działki nie będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

‒ 0113-KDIPT2-2.4011.443.2021.2.DA z 26 lipca 2021 r. .

‒ 0114-KDIP3-2.4011.79.2021.2.MS z 12 maja 2021 r.

‒ 0113-KDIPT2-2.4011.802.2021.2.SR z 17 września 2021 r.

‒ 0114-KDIP3-3.4011.305.2019.1.JK3 z 30 sierpnia 2019 r.

Ad 4.

W Pana ocenie, w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym, w związku z potencjalnym uznaniem, że transakcja będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, może Pan rozliczać się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 URycz, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy m.in. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1 URycz, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody m.in. osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa m.in. w art. 14 ustawy o podatku dochodowym (tj. Ustawy PIT).

Wskazany art. 14 odwołuje się do prowadzenia działalności gospodarczej i przychodów z niej uzyskanych. W art. 14 Ustawy PIT znajduje się również odniesienie przychodów z działalności gospodarczej wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.

Art. 6 ust. 4 pkt 1 URycz mówi natomiast, że ryczałt może być zastosowany m.in. jeżeli w roku podatkowym podatnicy uzyskali przychody z prowadzonej samodzielnie działalności w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3, stawką 10% objęte są przychody ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, tj. PKWiU 68.10.1 (NSA w wyroku II FSK 2974/18 z 4 kwietnia 2019 r.).

W interpretacji ILPB1-1/4511-1-14/16-2/KS z 5 sierpnia 2016 r. organ podatkowy zaznaczył: „Z powyższych przepisów wynika, że podatnicy mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych osiąganych zarówno z działalności prowadzonej samodzielnie jaki z działalności prowadzonej w formie spółki osób fizycznych, pod warunkiem że osiągnięte w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody nie przekroczą 150.000 euro, rozpatrywane oddzielnie w odniesieniu do działalności prowadzonej samodzielnie i oddzielnie w odniesieniu do prowadzonej w spółce cywilnej”.

Wynika stąd, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej samodzielnie przez osobę fizyczną (a zatem także Pana), także w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, ów działalność zakwalifikować można do grupowania PKWiU 68.10.1 (grupowanie, w ramach którego zamierza działać Wnioskodawca). Tym samym zostało pośrednio potwierdzone, że taka działalność może zostać opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jak zostało to zasygnalizowane, stawką właściwą dla takiej działalności jest 10%.

W zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym zamierza Pan wraz z bratem dokonać sprzedaży Działki.

Taka sprzedaż mieści się w grupowaniu PKWiU 68.10.1, zatem uznać należy, że przychód ze sprzedaży zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz może być objęty stawką opodatkowania 10%.

Dodatkowo grupowanie PKWiU 68.10.1 Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek nie obejmuje działalności polegającej na wznoszeniu budynków w celu ich sprzedaży. Nie zamierza Pan wznosić budynków na posiadanej Działce.

Podsumowując tę część rozważań wskazuje Pan, że:

1. w związku z ewentualnym uznaniem, że transakcja sprzedaży Działki będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności (sprzedaż działki), może Pan korzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,

2. ww. działalność dla potrzeb URycz powinna być zaliczona do grupowania PKWiU 68.10.13.0 „Kupno i sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną”,

3. stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz, dla wskazanej powyżej działalności stawką opodatkowania będzie 10%,

4. zaprezentowane wnioski i rozważania znajdują potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz stanowisku organów interpretacyjnych, a także przede wszystkim wskazuje na nie brzmienie przepisów dotyczących przedmiotowych kwestii.

Podsumowanie.

Nie mniej jednak stoi Pan na stanowisku, że w planowanej transakcji będzie Pan rozporządzać własnym majątkiem prywatnym, a nie działać w ramach działalności gospodarczej. Udział we współwłasności Nieruchomości został nabyty przez Pana w formie darowizny, nie dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, co ma ogromne znaczenia na rozstrzygnięcie pytania nr 1 i nr 2. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Sprzedających wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W związku z czym nie powinien Pan występować w planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT, a przychód ze sprzedaży nie powinien być opodatkowany podatkiem dochodowych, z uwagi na brak prowadzenia działalności gospodarczej oraz fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez Sprzedających upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

‒ odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1. Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, która zgodnie z ewidencja gruntów stanowi grunty orne,

2. Zamierza Pan sprzedać przedmiotową Działkę,

3. Nabył Pan tą Działkę na podstawie umowy darowizny 18 lipca 2014 r.,

4. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości,

5. Jest Pan finansistą zatrudnionym na podstawie umowy o pracę, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej,

6. Zawarł Pan z firmą umowę pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielił Pan deweloperowi (kupującemu) zgody do dysponowania Działką dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę,

7. Nie ogłaszano zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach (brak działań marketingowych, reklamowych itp.),

8. W zarządzaniu nieruchomością nie zaangażowano znaczących środków własnych,

9. Nie dokonywał Pan i nie będzie dokonywał żadnych ulepszeń Działki,

10. Nie doprowadzał Pan oraz nie zamierza doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów,

11. Nie zamierza Pan zagospodarowywać zieleni, czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki.

Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie treści wniosku nie można stwierdzić, by sprzedaż działki miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, bowiem przedmiotową działkę nabył Pan w 2014 r., na podstawie umowy darowizny, a zatem nabycie udziału w przedmiotowej działce nie nastąpiło w celu jego odsprzedaży. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż opisanej we wniosku działki nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam fakt, że zawarł Pan z firmą umowę pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielił Pan deweloperowi (kupującemu) zgody do dysponowania Działką dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę nie może przesądzać, że jej sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Za datę nabycia przez Pana działki, należy przyjąć datę zawarcia umowy darowizny, tj. 2014 rok.

Planowana przez Pana sprzedaż działki nabytej w 2014 r., nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

W związku z tym, że w zakresie pytania Nr 2 Pana stanowisko jest prawidłowe, nie udziela się odpowiedzi na pytanie Nr 4, bowiem oczekiwał Pan na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania stanowiska w zakresie pytania Nr 4 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzamy, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).