Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych przedstawionego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce. Posiada Pani status rolnika indywidualnego. Nie prowadzi Pani i nie prowadziła działalności związanej z obrotem i pośrednictwem nieruchomości. Nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług).

Na podstawie umowy darowizny z 14 października 2011 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr … jest Pani wyłączną właścicielką niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr. ew. … z obrębu …, o obszarze … ha, położonej w …. („Działka" lub „Nieruchomość”).

Dla obszaru, na której znajduje się Działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów Działka stanowi grunty orne oznaczone symbolem „Rllla” oraz „Rlllb”. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Działka jest nieruchomością rolną.

Postanowiła Pani sprzedać przedmiotową Działkę. Zakupem Pani Działki była zainteresowana firma deweloperska, która planowała wykupić także inne działki w okolicy Pani Działki celem realizacji inwestycji deweloperskiej. W związku z brakiem czasu oraz znajomości odpowiednich procedur i przepisów prawa 26 lipca 2021 r. w związku z przedmiotową Działką udzieliła Pani osobie trzeciej pełnomocnictwa do reprezentacji Pani przez wszelkimi organami administracji publicznej w sprawach dot.

Nieruchomości, w szczególności pozyskania zaświadczenia o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości, uzyskiwanie wypisów i wyrysów z rejestru gruntów oraz materiałów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, mapy zasadniczej oraz mapy ewidencji gruntów i budynków. Firma świadcząca usługę pośrednictwa w sprzedaży wskazała Pani dewelopera („Kupującego”), z którym współpracuje w zakresie organizacji przebiegu procesu inwestycyjnego. Dnia 13 września 2021 r. zawarła Pani z ww. firmą umowę pośrednictwa w sprzedaży. Tego samego dnia (13 września 2021 r.) na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr … zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Działki z deweloperem.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług na podstawie Ustawy o VAT. Deweloper występuje w transakcji jako czynny podatnik VAT.

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych działek niezabudowanych czy zabudowanych. W 2013 roku dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego w … w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Z uwagi na to, że sprzedawana Działka jest działką gruntu rolnego, a deweloper ma na celu realizację inwestycji deweloperskiej, 13 września 2021 r. udzieliła mu Pani zgody na dysponowania Działką dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

Nie wystąpiła Pani z tym z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności; istnieje możliwość sprzedaży Działki bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Należy podkreślić fakt, iż z uwagi na położenie Działki oraz okoliczne zabudowane tereny (w przeważającej części - budynki mieszkalne jednorodzinne), Kupujący ma bardzo duże prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia na budowę. Kupujący mógłby uzyskać wymagane zgody we własnym zakresie, lecz dla przyśpieszenia procesu zwrócił się w tej kwestii do Pani.

Działania te nie wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości, gdyż cena Nieruchomości została już ustalona i bez znaczenia dla Pani pozostaje jej przyszła zabudowa.

Nie sprzedała Pani żadnej działki (jedynie w 2013 roku sprzedała lokal mieszkalny w … w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym), nie podejmowała w stosunku do Nieruchomości żadnych ulepszeń. Działka nigdy nie była wynajmowana czy dzierżawiona. Ponadto nie dokowano uzbrojenia terenu Działki, wydzielenia dróg wewnętrznych czy ogrodzenia. Działka nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wystąpiono o jego opracowanie. O warunki zabudowy Działki występuje potencjalny nabywca.

Pozyskane środki ze sprzedaży Działki planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Podsumowując, w niniejszej sprawie:

1. Jest Pani rolnikiem indywidulanym, nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza Pani prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami,

2. Nieruchomość została uzyskana w drodze darowizny,

3. Od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej przyszłej sprzedaży minęło ponad 10 lat,

4. Nie dokonywano wcześniej sprzedaży innych działek niezabudowanych lub zabudowanych,

5. sprzedaż Działki nie ma charakteru ciągłego,

6. Udzielenie pełnomocnictwa celem zebrania dokumentacji niezbędnej przy sprzedaży, zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz zgody na dysponowanie Działki do celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym,

7. Nie ogłaszano zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.),

8. W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano znaczących środków własnych,

9. Nie dokonywała Pani oraz nie ma Pani zamiaru dokonywać żadnych ulepszeń Działki,

10. Nie doprowadzała Pani oraz nie ma Pani zamiaru doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów,

11. Nie zamierza Pani zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki.

Jednocześnie wskazał Pani, że:

1. Działka od zawsze była w rękach Pani rodziny. Pani rodzice nabyli ją na podstawie umowy dożywocia. Pani rodzice oraz Pani użytkowaliście Działkę wyłącznie na cele rolnicze, do upraw własnych.

2. Udzieliła Pani wszelkich niezbędnych pełnomocnictw, ze względu na opiekę nad schorowanymi rodzicami (97 i 85 lat), którzy są nie zdolni do samodzielnej egzystencji, a także z uwagi na brak czasu oraz brak znajomości odpowiednich procedur i przepisów. Pani rodzice otrzymują bardzo niskie emerytury rolnicze, z uwagi na wysokie koszty utrzymania i lecenia zdecydowała się Pani na sprzedaż Działki.

Firma świadczącą usługę pośrednictwa w sprzedaży nie prowadzi na Pani rzecz żadnej kampanii reklamowej, ani nie oferuje Działki na sprzedaż.

3. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność jest uzależnione od spełnienia następujących warunków:

1. Sprzedająca uzyska indywidualną interpretację podatkową w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług;

2. Kupujący uzyska prawomocną decyzję o warunkach zabudowy zezwalającą na realizację na Działce inwestycji budowlanej.

W umowie przedwstępnej sprzedaży wskazano, iż drugi warunek jest zastrzeżony jedynie na korzyść Kupującego, w związku z czym Kupujący może żądać zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność również w przypadku niespełnienia tego warunku przez Kupującego.

4. Do momentu zawarcia ostatecznej umowy na podstawie udzielonej zgody na dysponowanie Działką do celów budowlanych Kupujący prawdopodobnie uzyska decyzję o warunkach zabudowy, natomiast nie jest to jednak pewne. Jest możliwość zawarcia transakcji bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Do momentu zawarcia ostatecznej umowy Kupujący nie uzyska pozwolenia na budowę, gdyż czas przewidziany na zawarcie tej transakcji wyklucza taką możliwość.

5. Udzieliła Pani Kupującemu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane dla celów uzyskania decyzji - o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

6. Nie da się stwierdzić jednoznacznie czy na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z umową przedwstępną Kupujący dąży do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ale zastrzega sobie prawo zakupu, nawet gdy tych warunków nie otrzyma.

W Pani ocenie czynność sprzedaży Działki jest dla Pani okazjonalna i tym samym winna być traktowana wyłącznie jako zwykłe rozporządzenie Pani majątkiem prywatnym.

Pytania

1. Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż sprzedając Działkę, będzie Pani rozporządzała majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy przychód osiągnięty przez Panią z tytułu sprzedaży Działki należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych), niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym pod warunkiem sprzedaży Nieruchomości po upływie 5 lat od momentu nabycia Nieruchomości?

3. Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 będzie Pani podlegała obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku z tym powinna Pani udokumentować fakturą VAT obrót z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług z stawką 23% podatku VAT?

4. Czy w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2, zakładając, że dokona Pani sprzedaży Działki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, będzie Pani mogła rozliczać się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i stosować stawkę 10% ryczałtu dla dokonywanej transakcji sprzedaży Działki?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr 2 i 4. W zakresie pytań Nr 1 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 2

Przychód osiągnięty przez Panią z tytułu sprzedaży Działki należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia Nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, niepodlegający opodatkowaniu PIT pod warunkiem sprzedaży Nieruchomości po upływie 5 lat od momentu nabycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub ww. praw nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

1. zarobkowym celu działalności,

2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działkę będącą przedmiotem planowanej sprzedaży nabyła Pani w ramach darowizny w 2011 r. Dodatkowo sprzedaż Nieruchomości nie powinna być uznana za przychód z działalności gospodarczej. Sprzedaż nie ma charakteru ciągłego. Na chwilę obecną, nie planuje Pani przeprowadzenia podobnych transakcji w zakresie posiadanych przez siebie nieruchomości. Przedmiotowa transakcja ma charakter incydentalny i jest związana z zarządem własnym majątkiem.

Dodatkowo Pani działalność nie charakteryzuje się również cechą zorganizowania, tj. brak jest jakichkolwiek obiektywnych kryteriów wskazujących na spełnienie tego elementu przez działalność gospodarczą (zarejestrowanie jako podatnik VAT, zatrudnianie pracowników, reklamowanie). Natomiast działania, jakie zostały podjęte w związku z transakcją, tj. udzielenie pełnomocnictwa do pozyskania zaświadczenia o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości, uzyskiwanie wypisów i wyrysów z rejestru gruntów oraz materiałów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, mapy zasadniczej oraz mapy ewidencji gruntów i budynków, zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę, należy postrzegać wyłącznie jako element transakcji, a niejako zorganizowana działalność gospodarcza. Powyższe wskazuje na fakt, że sprzedaż Nieruchomości jest jedynie zarządem własnym majątkiem prywatnym.

Dodatkowo inne kryteria kwalifikacji działalności gospodarczej na gruncie Ustawy o PIT, tj.:

a) sposób nabycia Nieruchomości (darowizna),

b) okoliczności towarzyszące zbyciu (brak profesjonalnych działań mających na celu zbycie Nieruchomości - zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie stanowią takich działań), oraz

c) sposób użytkowania Nieruchomości (brak zaangażowania własnych środków oraz osiągania dochodu w związku z Nieruchomością),

- wskazują na niespełnienie przez Panią cech działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę, że do uzasadnienia stanowiska w przedmiocie niniejszego pytania zastosowanie znajdują również rozważania przedstawione w odpowiedzi na pytanie 1, tj. sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządzania Pani majątkiem prywatnym, to jej zdaniem, warunek zwolnienia w podatku dochodowym wynikający z pięcioletniego okresu został spełniony.

Odnosząc się do brzmienia powyższych przepisów i przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż Działki przez Panią nie będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

- 0113-KDIPT2-2.4011.443.2021.2.DA z dnia 26 lipca 2021 r.,

- 0114-KDIP3-2.4011.79.2021.2.MS z dnia 12 maja 2021 r.,

- 0113-KDIPT2-2.4011.802.2021.2.SR z dnia 17 września 2021 r.,

- 0114-KDIP3-3.4011.305.2019.1.JK3 z dnia 30 sierpnia 2019 r.

Ad. 4

W przypadku ewentualnego uznania, iż transakcja sprzedaży Działki będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności (sprzedaż niezabudowanej działki), może Pani korzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a planowaną sprzedaż można będzie zakwalifikować do grupowania PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług) 68.10.1 i zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz objąć stawką opodatkowania 10%.

W Pani ocenie, w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym w związku z potencjalnym uznaniem, iż transakcja będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej może ona rozliczać się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 URycz, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy m.in. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1 URycz, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody m.in. osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa m.in. w art. 14 ustawy o podatku dochodowym (tj. Ustawy PIT). Wskazany art. 14 odwołuje się do prowadzenia działalności gospodarczej i przychodów z niej uzyskanych. W art. 14 Ustawy PIT znajduje się również odniesienie przychodów z działalności gospodarczej wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.

Art. 6 ust. 4 pkt 1 URycz mówi natomiast, że ryczałt może być zastosowany m.in. jeżeli w roku podatkowym podatnicy uzyskali przychody z prowadzonej samodzielnie działalności w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3, stawką 10% objęte są przychody ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, tj. PKWiU 68.10.1 (NSA w wyroku II FSK 2974/18 z 4 kwietnia 2019 r.).

W interpretacji ILPB1-1/4511-1-14/16-2/KS z 5 sierpnia 2016 r. organ podatkowy zaznaczył: „Z powyższych przepisów wynika, że podatnicy mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych osiąganych zarówno z działalności prowadzonej samodzielnie jak i z działalności prowadzonej w formie spółki osób fizycznych, pod warunkiem że osiągnięte w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody nie przekroczą 150.000 euro, rozpatrywane oddzielnie w odniesieniu do działalności prowadzonej samodzielnie i oddzielnie w odniesieniu do prowadzonej w spółce cywilnej’’. Wynika stąd, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej samodzielnie przez osobę fizyczną (a zatem także Panią), także w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, ów działalność zakwalifikować można do grupowania PKWiU 68.10.1 (grupowanie, w ramach którego zamierza Pani działać). Tym samym zostało pośrednio potwierdzone, że taka działalność może zostać opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jak zostało to zasygnalizowane, stawką właściwą dla takiej działalności jest 10%.

W zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym zamierza Pani dokonać sprzedaży Działki. Taka sprzedaż mieści się w grupowaniu PKWiU 68.10.1, zatem uznać należy, że przychód ze sprzedaży zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz może być objęty stawką opodatkowania 10%.

Dodatkowo grupowanie PKWiU 68.10.1 Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek nie obejmuje działalności polegającej na wznoszeniu budynków w celu ich sprzedaży. Nie zamierza Pani wznosić budynków na posiadanej Działce.

Podsumowując tę część rozważań, wskazuje Pani, że:

1. w związku z ewentualnym uznaniem, iż transakcja sprzedaży Działki będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności (sprzedaż działki), może Pani korzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,

2. ww. działalność dla potrzeb URycz powinna być zaliczona do grupowania PKWiU 68.10.13.0 „Kupno i sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną”,

3. stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz, dla wskazanej powyżej działalności stawką opodatkowania będzie 10%,

4. zaprezentowane wnioski i rozważania znajdują potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz stanowisku organów interpretacyjnych, a także przede wszystkim wskazuje na nie brzmienie przepisów dotyczących przedmiotowych kwestii.

Podsumowanie.

Nie mniej jednak stoi Pani na stanowisku, iż w planowanej transakcji będzie Pani rozporządzać własnym majątkiem prywatnym, a nie działać w ramach działalności gospodarczej. Działka została nabyta przez Panią w formie darowizny, nie dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, co ma ogromne znaczenia na rozstrzygnięcie ww. kwestii. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W związku z czym nie powinna Pani występować w planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT, a przychód ze sprzedaży nie powinien być opodatkowany podatkiem dochodowych z uwagi na brak prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią Nieruchomości upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że:

1. Jest Pani właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, która zgodnie z ewidencją gruntów stanowi grunty orne,

2. Zamierza Pani sprzedać przedmiotową działkę,

3. Nabyła Pani tą działkę na podstawie umowy darowizny 14 października 2011 r.,

4. Nie dokonywano wcześniej sprzedaży innych działek niezabudowanych lub zabudowanych. Jedynie w 2013 r. dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym.

5. Jest Pani rolnikiem indywidulanym, nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza Pani prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami,

6. Zawarła Pani umowę pośrednictwa w sprzedaży z firmą zewnętrzną oraz udzieliła Pani deweloperowi zgody na dysponowanie działką do celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

7. Nie ogłaszano zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.),

8. W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano znaczących środków własnych,

9. Nie dokonywała Pani oraz nie ma Pani zamiaru dokonywać żadnych ulepszeń Działki,

10. Nie doprowadzała Pani oraz nie ma Pani zamiaru doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów,

11. Nie zamierza Pani zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki.

Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie treści wniosku nie można stwierdzić, by sprzedaż działki miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, bowiem przedmiotową działkę nabyła Pani w 2011 r., na podstawie umowy darowizny, a zatem nabycie udziału w przedmiotowej działce nie nastąpiło w celu jego odsprzedaży. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż opisanej we wniosku działki nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam fakt, że zawarła Pani umowę pośrednictwa w sprzedaży z firmą zewnętrzną oraz udzieliła Pani deweloperowi zgody na dysponowanie działką do celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę nie może przesądzać, że jej sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Za datę nabycia przez Panią działki, należy przyjąć datę zawarcia umowy darowizny, tj. 2011 rok.

Planowana przez Panią sprzedaż działki nabytej w 2011 r., nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

W związku z tym, że w zakresie pytania Nr 2 Pani stanowisko jest prawidłowe, nie udziela się odpowiedzi na pytanie Nr 4, bowiem oczekiwała Pani na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania stanowiska w zakresie pytania Nr 4 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do przywołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w `(...)` Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).