Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 21 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej częściowo w spadku i częściowo poprzez zniesienie współwłasności. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 marca 2022 r. (wpływ 29 marca 2022 r.) oraz pismem z 20 kwietnia 2022 r. (wpływ 25 kwietnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką nieruchomości położonych w miejscowości (`(...)`), które otrzymała Pani jako dziecko. Gdy miała Pani 3 lata, otrzymała Pani jako współwłasność, tj. 50% udziałów w spadku po zmarłym ojcu J.S. postanowieniem Sądu Powiatowego z dnia 2 marca 1973 r. sygn. Akt (`(...)`). W 1997 roku została Pani jedyną właścicielką przedmiotowej nieruchomości poprzez zniesienie współwłasności ze swoją babcią H.S. Odziedziczone nieruchomości stanowiły działki rolne wraz z domem mieszkalnym. Działki stanowiły gospodarstwo rolne Pani ojca. W 2004 roku przeprowadziła się Pani do G., gdzie wyszła Pani za mąż i wraz z mężem do dzisiaj tam Pani mieszka. Z odziedziczonej ojcowizny do tej pory zbyła Pani nieruchomości: działkę rolną nr 1 z domem mieszkalnym w 2007 roku oraz działkę rolną nr 2 w 2010 roku.

Aktualnie z odziedziczonego majątku posiada Pani jeszcze dwie działki rolne nr 3 i nr 4 oraz działki rolne będące przedmiotem zapytania, tj. działki o numerach: 5/1, 5/2, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6, 5/7, 5/8, 5/9 o łącznej powierzchni 0,6726 ha.

Dla dziewięciu działek, będących przedmiotem zapytania, Sąd Rejonowy (`(...)`) prowadzi księgę wieczystą KW (`(...)`). Działki nie są zabudowane ani zalesione. W ewidencji gruntów teren jest oznaczony jako R IV i RIV a - grunty orne. Działki te są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną. Działki do tej pory użytkowane były jako użytki zielone. Wszystkie te działki zostały wydzielone w 2018 roku, gdy dokonała Pani podziału jednej odziedziczonej po ojcu w 1973 roku działki, żeby na rzecz gminy przenieść własność jednej z tych wydzielonych działek, tj. drogi gminnej, którą to drogę gmina wydzieliła na terenie należącym do Pani.

Z mocy prawa, została Pani wywłaszczona z tej części działki. Przy okazji tego wydzielenia gminnej drogi, dokonała Pani podziału pozostałej części na dziewięć mniejszych działek: osiem działek z drogą wewnętrzną. Poza tym podziałem, działki od 1973 roku są w niezmienionym stanie: nie dokonano na nich żadnych inwestycji, uzbrojenia, itp. Nigdy nie uzyskała Pani z tych nieruchomości żadnych dochodów, nieruchomość nie była i do momentu sprzedaży w żaden sposób nie będzie dzierżawiona, wynajmowana, odpłatnie udostępniana. Jedyną czynnością był ww. podział, a bezpośrednim powodem dokonanego podziału pierwotnej działki, była konieczność przeniesienia własności wydzielonej na terenie działki drogi na rzecz gminy.

Pani wraz z mężem posiada jeszcze nieruchomości jako majątek wspólny :

‒ działkę rolną w miejscowości K. ok. 2 hektary, zakupioną w 2006 roku,

‒ działkę budowlaną o powierzchni 1278 m2 w (`(...)`), zakupioną w 2011 roku,

‒ zabudowaną nieruchomość przy (`(...)`), nabytą w 2007 roku po przeprowadzce z P., w której wraz z mężem mieszka Pani do dnia dzisiejszego.

Z powodu kłopotów zdrowotnych od 2013 roku Pani nie pracuje, nie prowadzi działalności gospodarczej. Mąż prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Spadkodawca J.S., Pani ojciec, wszedł w posiadanie nieruchomości po śmierci swojego ojca, a Pani dziadka S.S. w drodze spadku w latach 60. XX wieku (nie zna Pani dokładnej daty śmierci dziadka, ani też daty przeprowadzenia postępowania spadkowego).

Pani dziadek otrzymał gospodarstwo rolne po powrocie ze zsyłki z obozu na S., aktem nadania nr 614 Państwowej Komisji Osadnictwa Rolnego dnia 23 czerwca 1947 r. w ramach dekretu z dnia 6 września 1946 roku o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych. Nie posiada Pani żadnego dokumentu dotyczącego spadku, na podstawie którego nieruchomość przeszła na własność Pani ojca. Nie zna Pani nikogo z rodziny ze strony ojca, kto znałby szczegóły dotyczące tej sprawy spadkowej. Pani mama zawarła związek małżeński z ojcem już po śmierci Pani dziadka S.S. Pani urodziła się po śmierci dziadka, a ojca (spadkodawcę) straciła Pani w wieku 2 lat. Nie posiada Pani i nie wie, czy w ogóle jest możliwe odnalezienie dokumentacji spadkowej po Pani dziadku. Spadkodawca, Pani tata, nabył nieruchomości w drodze spadku do majątku osobistego.

Zniesienie współwłasności nastąpiło wyłącznie pomiędzy Panią i Pani babcią aktem notarialnym z dnia 23 czerwca 1997 r. Tylko Pani jest spadkobierczynią po Pani ojcu. Pani babcia nie była spadkobierczynią po Pani ojcu. Nie było innych spadkobierców.

W wyniku nabycia spadku po Pani tacie, przypadł Pani udział wynoszący 50% nieruchomości, co stanowiło 100% masy spadkowej. Odziedziczyła Pani 100% masy spadkowej. 100% masy spadkowej było równe 50% udziału w gospodarstwie. Pozostałe 50% należały do Pani babci H.S.

W skład masy spadkowej wchodziły działki rolne o numerach: 6, 7, 8, 9, 5, oraz 1 - na tej działce znajdował się dom wraz budynkiem gospodarskim. Wszystkie działki znajdowały się w obrębie tej samej miejscowości P. Działki te tworzyły jedno gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 4,62 ha. Działki będące przedmiotem zapytania, powstały z podziału działki nr 5.

Współwłasność była równa wartości udziału jaki otrzymała Pani w drodze spadku. Przed zniesieniem współwłasności z babcią miały Panie po 50% udziałów w nieruchomości. Zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie. Wartość udziału w nieruchomości/wartości w nieruchomości, nabytej przez Panią w wyniku zniesienia współwłasności był równy wartości udziału/wartości w nieruchomości jaki przysługiwał Pani w spadku po Pani ojcu J.S. przed ww. zniesieniem współwłasności. Wartość Pani udziału w nieruchomości we współwłasności przed zniesieniem tej współwłasności był równy 50%, po zniesieniu współwłasności Pani udział wynosił 100%.

Pani babcia H.S. nabyła udziały w przedmiotowej nieruchomości przed 1968 rokiem. W tym roku Pani mama poznała się z Pani tatą i wówczas Pani dziadek S.S. już nie żył.

Nie dysponuje Pani żadnymi dokumentami, w których zawarta jest data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości przez Pani babcię. Nie ma tej informacji w posiadanych przez Panią dokumentach.

Posiada Pani jedynie Akt Nadania gospodarstwa (o którym mowa we wniosku) Pani dziadkowi Akt nr 614 Państwowej Komisji Osadnictwa Rolnego dnia 23 czerwca 1947 w ramach dekretu z dnia 6 września 1946 roku o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych.

Przyznane tym aktem gospodarstwo babcia użytkowała wspólnie z dziadkiem, aż do jego śmierci w latach 60-tych XX wieku. Nie posiada Pani dokumentacji spadkowej po dziadku. W późniejszych Pani dokumentach notarialnych, czy sądowych żadne informacje dotyczące podziału spadkowego po dziadku nie są przywoływane.

Przedmiotem zniesienia współwłasności było należące do Pani babci 50% udziałów w całym gospodarstwie. Gospodarstwo składało się z działek rolnych o numerach: 6, 7, 8, 9, 5 (z tej działki zostały później wydzielone działki będące przedmiotem zapytania), oraz 1. Zniesienie współwłasności odbyło się w całości tylko na Pani rzecz. Pani babcia w akcie notarialnym - umowie o zniesienie współwłasności - otrzymała prawo dożywotniego, nieodpłatnego zamieszkiwania w budynku mieszkalnym, który znajdował się na działce nr 1.

Wysokość udziału w nieruchomości, oraz wszystkich składników, nabytych przez Panią w wyniku zniesienia współwłasności był równy udziałowi jaki otrzymała Pani w spadku po ojcu J.S.

Wysokość Pani udziału w nieruchomości, oraz wszystkich składników we współwłasności, który otrzymała Pani w spadku po ojcu był równy 50%, po zniesieniu współwłasności z babcią Pani udział wynosił 100%. Wartości obydwu Pań, tj. udziałów po 50% całości gospodarstwa, oczywiście były sobie równe.

Pytanie

1. Czy przyszłą sprzedaż tych wszystkich 9-u działek łącznie należy opodatkować podatkiem od towarów i usług?

2. Czy sprzedając te działki łącznie, sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego z tej sprzedaży?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznaczone nr 2. W zakresie pytania nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Przychód ze sprzedaży działek nie powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym. Ponieważ nabycie i ewentualna sprzedaż tej nieruchomości nie jest realizowana w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, to:

‒ jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż ta będzie źródłem przychodów i transakcja sprzedaży będzie objęta podatkiem dochodowym,

‒ natomiast po tym terminie, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż tej nieruchomości nie będzie przychodem i nie będzie podlegała ewentualnemu naliczeniu podatku dochodowego.

Przedmiotowa nieruchomość należy do Pani osobistego majątku w 50% od 1973 roku, a w pozostałych 50% od 1997 roku.

Gdy zdecyduje się Pani sprzedać przedmiotową nieruchomość, zamierza Pani wystawić ogłoszenia na portalach internetowych typu: (`(...)`) i może jeszcze w innych lokalnych obsługujących województwo.

Ocena stanowiska

Stanowisko w sprawie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Źródła przychodów

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) rozróżnia odrębne źródła przychodów osób fizycznych. Od tego, z jakiego źródła pochodzą przychody, zależą zasady ich opodatkowania.

Źródła przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 1-9 ww. ustawy. Dany przychód osoby fizycznej jest przypisywany tylko i wyłącznie do jednego określonego źródła przychodów. Aby prawidłowo zakwalifikować przychód do konkretnego źródła przychodów należy uwzględnić wszystkie okoliczności związane z jego powstaniem (uzyskaniem).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odpłatne zbycie to czynność, która polega na przeniesieniu swojego prawa na inny podmiot w zamian za odpłatność. Omawiany przepis dotyczy zbywania nieruchomości, określonych praw rzeczowych do nieruchomości oraz rzeczy innych niż nieruchomości. Przepis stanowi, że odpłatne zbycie tych rzeczy lub praw jest źródłem przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli:

1. podatnik nie zbywa ich w wykonywaniu działalności gospodarczej (gdyby podatnik zbywał je w wykonywaniu działalności gospodarczej – uzyskiwałby przychody ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy), oraz

2. zbywa je przed upływem okresów wskazanych w przepisie (tj. terminu pięcioletniego dla nieruchomości i praw do nieruchomości oraz półrocznego – dla rzeczy innych niż nieruchomości).

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒ po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒ po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

‒ po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z tym, okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia, jak również sam moment zbycia.

Wskazała Pani, że sprzedaż nabytych przez Panią nieruchomości niezabudowanych nastąpi po 2019 r., a więc w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 2019 r.

Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku

Stosownie do art. 10 ust. 5 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wskazała Pani, że nabyła Pani udział w wysokości 50% w przedmiotowych nieruchomościach gruntowych w drodze spadku po ojcu, a więc należy ustalić moment nabycia przedmiotowej nieruchomości przez spadkodawcę, tj. Pani ojca, który był jedynym spadkobiercą po Pani dziadku, a swoim ojcu zmarłym w latach 60. XX w.

W skład masy spadkowej wchodziła ojcowizna, tj. działki rolne, a powstałe z jednej z nich dziewięć działek zamierza Pani sprzedać.

Odnosząc się do powyższego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

W świetle art. 922 § 1 ww. ustawy:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Z kolei art. 924 ustawy Kodeks cywilny stanowi:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Art. 925 ww. kodeksu wskazuje, że:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Nabyła Pani przedmiotową nieruchomość w spadku po ojcu, tj. w dacie śmierci Pani ojca. Zatem zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) datą, od jakiej należy liczyć pięcioletni okres, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży 50% udziału w przedmiotowej nieruchomości nabytej w drodze spadku, jest data nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę, czyli Pani ojca, a więc lata 60-te XX wieku, tj. data śmierci Pani dziadka.

Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) niewątpliwie minął.

Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu ustawy Kodeks cywilny jest nowe kształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowi przedmiot współwłasności.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat.

O tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

‒ podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

‒ wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W analizowanej sprawie datą nabycia 50% udziałów w nieruchomości nabytych w wyniku współwłasności będzie zatem wskazany przez Panią rok 1997 r., tj. moment podpisania aktu notarialnego znoszącego współwłasność nieruchomości z Pani babcią. Stała się Pani jedyną właścicielką nieruchomości w 1997 roku w wyniku zniesienia współwłasności. Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) niewątpliwie minął.

Pani skutki podatkowe w wyniku sprzedaży przedmiotowych nieruchomości

Jak ustalono powyżej:

1. nabyła Pani 50% udziałów w nieruchomości w drodze spadku po ojcu, tj. w dacie śmierci Pani ojca;

2. nabyła Pani 50% udziałów w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności z babcią w 1997 roku.

Ponadto wskazała Pani, że:

1. odziedziczone nieruchomości stanowiły działki rolne wraz z domem mieszkalnym, działki stanowiły gospodarstwo rolne Pani ojca (ojcowiznę), które nabył do majątku osobistego w spadku po swoim ojcu, a Pani dziadku w latach 60. XX w.;

2. w wyniku nabycia spadku po Pani tacie, przypadł Pani udział wynoszący 50% nieruchomości, co stanowiło 100% masy spadkowej, a 100% masy spadkowej było równe 50% udziału w gospodarstwie; pozostałe 50% udziałów należało do Pani babci;

3. przed zniesieniem współwłasności z babcią miały Panie po 50% udziałów w nieruchomości, które były sobie równe;

4. zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie wyłącznie pomiędzy Panią i Pani babcią w całości na Pani rzecz, tj. stała się Pani w wyniku zniesienia współwłasności jedyną właścicielką nieruchomości;

5. wartość Pani udziału w nieruchomości we współwłasności przed zniesieniem tej współwłasności był równy 50%, po zniesieniu współwłasności Pani udział wynosił 100%;

6. przedmiotem zniesienia współwłasności było należące do Pani babci 50% udziałów w całym gospodarstwie, które składało się z działek rolnych o numerach: 6, 7, 8, 9, 5 oraz 1;

7. Pani babcia w akcie notarialnym - umowie o zniesienie współwłasności - otrzymała prawo dożywotniego, nieodpłatnego zamieszkiwania w budynku mieszkalnym, który znajdował się na działce nr 1;

8. przedmiotowe dziewięć działek powstało w 2018 roku, gdy dokonała Pani podziału jednej odziedziczonej po ojcu w spadku w 1973 roku działki nr 5;

9. poza tym podziałem, działki od 1973 roku są w niezmienionym stanie: nie dokonano na nich żadnych inwestycji, uzbrojenia, itp., nigdy nie uzyskała Pani z tych nieruchomości żadnych dochodów, nieruchomość nie była i do momentu sprzedaży w żaden sposób nie będzie dzierżawiona, wynajmowana, odpłatnie udostępniana, a jedyną czynnością był ww. podział, a bezpośrednim powodem dokonanego podziału pierwotnej działki, była konieczność przeniesienia własności wydzielonej na terenie działki drogi na rzecz gminy.

Planowana przez Panią sprzedaż dziewięciu działek wydzielonych z nieruchomości odziedziczonej w 50% udziałów w spadku i w 50% udziałów nabytych w wyniku zniesienia współwłasności, nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ta będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie:

‒ przez spadkodawcę (w części dotyczącej udziału w działkach nabytych w drodze spadku – art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),

‒ przez Panią (w części dotyczącej udziału w działkach nabytych w drodze zniesienia współwłasności – art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy).

Nie będzie miała Pani obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek, jak również nie będzie miała Pani obowiązku złożenia zeznania podatkowego oraz zgłoszenia w urzędzie skarbowym dochodu uzyskanego z tytułu ww. zbycia.

Na obowiązek uiszczenia podatku od osób fizycznych od sprzedaży przedmiotowych działek nie ma wpływu fakt, że dokonano podziału działki, z której powstało dziewięć przedmiotowych działek oraz że działki zostaną sprzedane przez Panią łącznie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Panią zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).