0112-KDIL2-1.4011.261.2022.3.MB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 8 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 maja 2022 r. (wpływ 16 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2017 roku zakupił Pan 3 sztuki działek rolnych o powierzchni każda 28 ar (łącznie 84 ar). W dniu zakupu były wydane warunki zabudowy na dom jednorodzinny na każdej działce (łącznie 3 domy).

Jednak nie kupował Pan działki wraz z warunkami zabudowy ani tych warunków nie przepisywał na siebie. Zakup działek był do celów prywatnych. Ma Pan dwie siostry, był Pan pewien, że po studiach wrócą do (…) i w trójkę wybudują się na tych działkach.

W roku 2018 dokupił Pan 50 % udziału w działce 12 ar w celu posiadania drogi dojazdowej do wszystkich działek.

W 2019 roku na ww. działki zostały wydane nowe warunki zabudowy – na zabudowę 3 szt. domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na każdej z działek (łącznie 9 domów w zabudowie szeregowej). Sam Pan nie występował o warunki zabudowy, ale prawomocna decyzja o warunkach zabudowy została przeniesiona ostatecznie na Pana.

W roku 2021 w związku ze słabym rurociągiem do wody był Pan zmuszony do położenia nowego wodociągu do jednej działek (aby nie korzystać w przyszłości ze studni głębinowej).

W roku 2021 złożył Pan wniosek o podział 2 szt. działek z pkt 1 na mniejsze na podstawie warunków zabudowy z roku 2019. W wyniku powyższego uzyskano mniejsze działki.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

Czy prowadzi/prowadził Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak, to w jakim zakresie (w szczególności czy przedmiotem Pana działalności był obrót nieruchomościami) i od kiedy (wskazać datę), oraz czy któraś bądź każda z nieruchomości była wykorzystywana w Pana ewentualnej indywidualnej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to dodatkowo prosimy wskazać daty zaprzestania (likwidacji/wycofania) wykorzystywania każdej z tych nieruchomości w działalności (wskazać odrębnie dla każdej z działek).

Tak prowadzi Pan działalność gospodarczą od roku 2007. Działalność nie jest związana z obrotem nieruchomością. Ma Pan jedną nieruchomość wykorzystywaną do celów ww. działalności, jest to budynek handlowo-usługowy przy ul. (…), który otrzymał Pan w darowiźnie przedsiębiorstwa, od Pana matki w roku 2017. W przedmiotowym budynku jest prowadzona działalność handlowo usługowa.

Czy ponosił Pan lub będzie Pan ponosił jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem ww. nieruchomości do sprzedaży? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były/będą nakłady i datę/daty ich poniesienia.

Nie ponosił Pan i nie ma w planach.

Czy do momentu ewentualnej sprzedaży ww. działek podejmował Pan/będzie Pan podejmował jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o pozwoleniu na budowę dla ww. działek itp. (prosimy podać jakie to będą czynności)?

Nie było i nie jest nigdy Pana zamiarem podnoszenie wartości działek. Doprowadzenie ewentualnych mediów, jak np.: woda lub prąd ma służyć tylko temu aby móc zapewnić przyszłe potrzeby mieszkaniowe Pana i rodziny.

Skoro zakupił Pan 3 działki do celów prywatnych, planując, że Pan i dwie Pana siostry wybudują się na każdej z nabytych w roku 2017 działek, to co spowodowało i skąd wynika fakt, że w momencie posiadania przez Pana działek zostały wydane nowe warunki zabudowy na zabudowę 3 szt. domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na każdej z działek (łącznie 9 domów w zabudowie szeregowej)? Prosimy o szczegółowe wyjaśnienia tej kwestii.

Posiada Pan łącznie piątkę rodzeństwa (dwie siostry od Pana matki i trzy od konkubiny ojca). W związku z tym, że Pana ojciec kilka lat temu przeniósł się z (…) do (…) bardzo mu się spodobał pomysł, że w przyszłości będziecie się budować z siostrami na ww. działkach i poprosił Pana żeby sprawdził Pan, czy można wybudować więcej domów, tak aby jego dzieci od konkubiny, mogły też się tam wybudować wraz z osobnym domem dla Pana ojca w przyszłości na samym końcu. Zarazem planował Pan, aby Pana działka mogła pomieścić ewentualne domy Pana dzieci w przyszłości (za sugestią Pana ojca). Niestety w wyniku nagłej choroby nowotworowej Pana ojca, zmarł on w marcu 2021 r. Tym samym po śmierci ojca bardzo dużo w Pana rodzinie się zmieniło, Pana siostry stwierdziły, że nie mają po co wracać do (…), skoro ojciec nie żyje i zakupiły mieszkania w (…), a dzieci konkubiny ojca postanowiły, że pozostaną jednak w (…) gdzie zamieszkuje konkubina.

Czy Pan zamierzał budować 3 szt. domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na każdej z działek (łącznie 9 domów w zabudowie szeregowej) a następnie je sprzedawać, bądź uzyskanie tych warunków miało ułatwić Panu sprzedaż tych działek? Prosimy o szczegółowe wyjaśnienia, dlaczego warunki zabudowy zostały ustalone właśnie na taki typ zabudowy.

Odpowiedź została obszernie opisana w odpowiedzi na pyt. 4.

W jakim celu występował Pan o podział 2 szt. działek na mniejsze? Czy decyzja o dokonaniu ich podziału była podyktowana chęcią sprzedaży?

Wystąpił Pan o podział z ww. powodu, czyli żeby Pana rodzina miała osobne działki dla zagwarantowania swoich potrzeb mieszkaniowych i rodziny.

Czy działki o których mowa we wniosku są zabudowane czy niezabudowane? Prosimy wskazać do każdej działki odrębnie.

Wszystkie pozostają niezabudowane.

W jaki sposób działki były/są/będą przez Pana wykorzystywane od dnia nabycia? Jeżeli były/są/będą wykorzystywane na cele prywatne, prosimy wskazać na jakie.

Były wykorzystywane zawsze prywatnie .Na dowód tego choćby świadczy fakt, że zapłacono za nie z konta prywatnego, nie są środkami trwałymi w Pana firmie, płaci Pan od nich podatek od nieruchomości rolnych do gminy, nie wliczał Pan żadnych wydatków związanych z tymi działkami w koszty działalności gospodarczej.

Czy ww. działki były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (prosimy wskazać okres, w którym ta okoliczność miała/ma miejsce oraz warunki umowy)?

Nie były.

Czy występował Pan o wydanie zgody na wybudowanie przyłączy mediów, np. wodociągowego, kanalizacji lub inne, jakie?

Tak, wodociągu z jednym przyłączem, ponieważ już przed zakupem ww. działek był Pan informowany, że trzeba wodę dociągnąć z innego punktu do Pana działki, bo na tych terenach jest problem z pozyskaniem wody ze studni głębinowych. Była to klasyczna czynność, która miała zagwarantować Panu i Pana rodzinie przyszłe potrzeby mieszkaniowe i komfort zamieszkiwania.

Odnośnie wydania nowych warunków zabudowy w roku 2019, czyli w okresie posiadania przez Pana działek:

a. czy przez wydanie nowych warunków zabudowy należy rozumieć wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Tak.

b. kto i w jakim celu występował o te warunki zabudowy?

Występowała osoba działająca na Pana zlecenie, ponieważ Pan nie miał czasu i wiedzy aby się tym zająć.

c. czy miał Pan jakikolwiek wpływ na ich wydanie?

Tak, przekazał Pan, że trzeba sprawdzić czy można wybudować więcej domów jednorodzinnych, bo dzieci ojca też będę się budować na tych działkach.

d. w stosunku do działek o jakich nr ewidencyjnych zostały one wydane?

W stosunku do tych, o które wnioskuje Pan o interpretację tj. działki o numerach (…). W roku 2021 złożył Pan wniosek o podział na podstawie wydanych WZ z roku 2019: (…) podzielona na (…) – podzielona na (…) – nie dzielił Pan bo miał Pan zostawić tę działkę dla ojca, który chciał większą działkę pod swój dom.

e. czy tymi warunkami zabudowy są objęte również działki, powstałe z ww. działek w ramach ich podziału, dokonanego na Pana wniosek w roku 2021?

Tak.

Czy podejmował Pan lub będzie podejmował aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama)?

Nie podejmuje Pan i nie zamierza podejmować innych działań.

Czy zamierza Pan udzielić/udzielił Nabywcom pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu? Jeśli tak, należy wskazać zakres udzielonego pełnomocnictwa (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

Nie udzielał Pan i nie ma w planach.

Czy podpisał/podpisze Pan z Nabywcami umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać, co dokładnie zawierają jej postanowienia oraz jakiego rodzaju czynności dotyczą?

Nie podpisał Pan i nie ma w planach.

Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wskazanych we wniosku), a jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nieruchomości:

a. kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;

c. w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d. kiedy (wskazać rok/lata) dokona Pan ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży;

ile (wskazać liczbę) nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);na co (na jaki cel) zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości.

Nie ma Pan na tą chwilę innych nieruchomości do sprzedania.

Czy dokonywał Pan wcześniej (oprócz wskazanych we wniosku) sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a. kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;

c. w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d. kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

e. ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe).

W 2019 sprzedał Pan działkę rolną około 22ar w (…) otrzymaną z darowizny chyba w roku 2012. Nie inwestował Pan w nią. W 2021 r. sprzedał Pan 50% udział w działce rolnej 4ar w (…) kupionej na przetargu Gminy Miasta (…). Nie inwestował Pan w nią. Sprzedał Pan 50% udziału miesiąc po zakupie po cenie zakupu. W 2021 r. sprzedał Pan 2ar działki z nieruchomości gdzie ma Pan budynek handlowo-usługowy, bo gmina chciała powiększyć pas drogowy, ale to była sprzedaż typowo z firmy i majątku (środków trwałych) firmy.

Pytania

Czy Wnioskodawca po upływie 5 lat od zakupu działek (2017 roku) będzie mógł dokonać sprzedaży przedmiotowych nieruchomości bez podatku PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych) ?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, kwota uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości przedstawionej w powyższym zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Otrzymana kwota nie będzie przychodem z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, bowiem nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, a Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawy o PIT”), z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości – u Pana nie powstanie przychód z tego tytułu.

Reasumując, Pana zdaniem, należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z jej art. 10 ust. 1 pkt 3:

źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródła przychodów wymienia natomiast:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c– przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o której mowa we wniosku.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 2017 r. zakupił Pan 3 działki rolne o powierzchni każda 28 ar (łącznie 84 ar) .W dniu zakupu były wydane warunki zabudowy na dom jednorodzinny na każdej działce (łącznie 3 domy). Zakup działek był do celów prywatnych. Jak Pan podał – ma Pan pięcioro rodzeństwa, planował Pan wraz z ojcem, aby Pan – Pana dzieci, Pana rodzeństwo i Pana ojciec zamieszkali w domach wybudowanych na tych działkach. W roku 2018 dokupił Pan 50 % udziału w działce 12 ar w celu posiadania drogi dojazdowej do wszystkich działek. W 2019 r. na ww. działki zostały wydane nowe warunki zabudowy – na zabudowę 3 szt. domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na każdej z działek (łącznie 9 domów w zabudowie szeregowej). Sam Pan nie występował o warunki zabudowy, ale prawomocna decyzja o warunkach zabudowy została przeniesiona na Pana. W roku 2021 położył Pan nowy wodociąg z jednym przyłączem do jednej działek (aby nie korzystać w przyszłości ze studni głębinowej). Następnie złożył Pan wniosek o podział 2 działek na mniejsze na podstawie warunków zabudowy z roku 2019, dla zagwarantowania potrzeb mieszkaniowych swoich i rodziny. Jak Pan wskazał w uzupełnieniu wniosku, po śmierci Pana ojca zmieniły się plany i Pana rodzeństwo nie zamierza już budować domów i mieszkać na ww. działkach. Podał Pan również, że wszystkie działki pozostają niezabudowane, były wykorzystywane zawsze prywatnie, działki nie były przedmiotem najmu, nie podejmował Pan i nie będzie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które są przeznaczone do sprzedaży. Nigdy Pana celem nie było podnoszenie wartości działek, a ewentualne doprowadzenie mediów ma służyć tylko temu, aby móc zapewnić potrzeby mieszkaniowe rodziny.

Wątpliwość Pana budzi kwestia, czy planowana przez niego sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania powyższej wątpliwości należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższej nieruchomości, ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniliśmy, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. Nieruchomość tę nabył Pan w 2017 r. i znajdowała się ona przez cały czas posiadania w majątku prywatnym. Sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycia. W tej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Pana wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania (zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych i rodziny), a zwłaszcza, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania, brak zamiaru sprzedaży w przyszłości innych nieruchomości sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Reasumując – mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy uznajemy, że przychody z planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczonego we wniosku jako nr 2) wydałem odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnienia opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).