0113-KDIPT2-2.4011.60.2022.2.KK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe, w części dotyczącej wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, będącego Pana własnością, na własne cele mieszkaniowe, jest prawidłowe. Natomiast Pana stanowisko w części dotyczącej wydatkowania przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości, będącego własnością drugiego współwłaściciela, na własne cele mieszkaniowe, jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 7 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości i wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 5 kwietnia 2022 r., stanowiącym odpowiedź na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dokonał Pan 27 sierpnia 2021 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w `(...)`.. (akt notarialny sprzedaży nieruchomości), który pierwotnie nabył Pan 16 października 2018 r. (akt notarialny zakupu nieruchomości). W momencie sprzedaży lokal miał dwóch współwłaścicieli: Pana i `(...)`.. oraz stanowił zastaw dla kredytu hipotecznego w banku (zakup mieszkania był kredytowany). `(...)`.. jest Pana ciotką i przystąpiła do kredytu, ponieważ w interpretacji banku w momencie zaciągnięcia zobowiązania nie posiadał Pan tzw. zdolności kredytowej i jej obecność była jedynym możliwym sposobem wówczas, pozwalającym na skuteczny zakup mieszkania i zaciągnięcie zobowiązania w banku. Przez cały czas zamieszkiwania lokalu, tj. okres około 3 lat, był Pan jedynym lokatorem. Włożony wkład własny, wymagany do zakupu i podpisania umowy kredytowej, także pochodził wyłącznie z Pana środków własnych. Samodzielnie z własnych środków pokrywał Pan wszystkie raty kredytu hipotecznego oraz regulował samodzielnie wszelkie zobowiązania wynikające z posiadania lokalu, między innymi: koszt ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia mienia, podatki gruntowe, czynsze i wszelkie opłaty za media. Pokrywał Pan także koszty związane z drugim współkredytobiorcą, jak opłaty notarialne, ubezpieczenia na życie, a także dysponuje Pan pełnomocnictwem do reprezentowania przed bankiem. Sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, spowodowała powstanie obowiązku podatkowego. Chciał Pan skorzystać z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonując zakupu kolejnego lokalu mieszkalnego na użytek własny, jednak już bez udziału `(...)`. Wszystkie środki, jakie uzyskał Pan i `(...)`.. w wyniku sprzedaży mieszkania chciałby Pan przeznaczyć na zakup kolejnego. Jednak w momencie podpisania aktu notarialnego, bank podzielił cały zysk po równe 50 % i przesłał na osobne rachunki indywidualne, należące do Pana oraz `(...)`.. Nie chce Pan obciążać `(...)`. kosztami związanymi z opodatkowaniem wspomnianej kwoty, ponieważ w całej transakcji miała jedynie pomóc Panu w uzyskaniu kredytu w banku na zakup nieruchomości, a faktycznie mieszkaniem rozporządzał Pan, także pokrywając wszelkie koszty związane z jego obsługą.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nieruchomość nabył Pan oraz `(...)`.. i powierzchnia lokalu mieszkalnego wyniosła 35,2 m2. Nieruchomość zbył Pan oraz `(...)`.. Pomiędzy zakupem lokalu mieszkalnego 16 października 2018 r., a sprzedażą 27 sierpnia 2021 r. nie dokonywał Pan wraz `(...)`.. czynności prawnych dotyczących tego lokalu mieszkalnego, tj. nie zawarto umowy zniesienia współwłasności lub umowy darowizny, na podstawie których stał się Pan wyłącznym przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Kredyt został zaciągnięty w banku przez Pana i `(...)`. Umowa o kredyt była podpisana 16 października 2018 r. Za spłatę kredytu odpowiadał Pan samodzielnie, ciocia nie wnosiła żadnego udziału, ani w ramach wkładu własnego, ani miesięcznych rat. Wszystko opłacał Pan sam, w ramach środków jakimi dysponował. Jednak, biorąc pod uwagę kwestie formalne, dla banku nie ma znaczenia kto spłaca i za regulowanie zobowiązań, odpowiadał Pan przed bankiem solidarnie. Chciałby Pan nabyć lokal mieszkalny przed upływem 3 lat od momentu zbycia nieruchomości. Będzie to odrębna własność, bez `(...)`.. Lokal będzie służył wyłącznie do realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.). Posiada Pan mieszkanie w `(...)`. Nie mieszka Pan tam od 5 lat, gdyż mieszka na stałe w `(...)`.., gdzie prowadzi działalność gospodarczą i nie zamierza zmieniać adresu. Tutaj także mieszka Pana narzeczona i z tym miejscem wiąże Pan swoją przyszłość. Do `(...)`. Pan nie wraca i nie będzie tam prowadził swojego życia osobistego.

Pytanie

Czy dokonując samodzielnego zakupu kolejnego lokalu mieszkalnego (już bez udziału `(...)`..) będzie Pan w stanie skorzystać z ulgi mieszkaniowej obejmującej cały zysk powstały w wyniku sprzedaży?

Pana stanowisko w sprawie

W momencie sprzedaży mieszkania `(...)`.. powstało u Pana i ciotki zobowiązanie podatkowe. Chciałby Pan dokonać zakupu nowego lokalu mieszkalnego w okresie 3 lat od zbycia ww. nieruchomości i tym samym skorzystać z ustawowej ulgi. W związku z tym, chciałby Pan nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości od całej kwoty jaką bank przekazał na Pana konto oraz `(...)`.., która nie rości sobie do nich żadnych praw, gdyż była jedynie figurantem dla banku, zwiększającym Pana zdolność kredytową. W aktualnej sytuacji rozumie Pan, że powstało zobowiązanie podatkowe obejmujące osobno Pana i osobno `(...)`.. Chciałby Pan odpowiadać za te zobowiązania podatkowe samodzielnie, gdyż to Pan ponosił wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, jego utrzymania oraz obsługi kredytu, zaciągniętego w banku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z wniosku wynika, że 16 października 2018 r. nabył Pan wraz z `(...)``(...)` nieruchomość. Pana udział w nieruchomości wynosił 1/2 części, a udział `(...)`.. wynosił 1/2 części. 27 sierpnia 2021 r. dokonał Pan wraz `(...)`.. sprzedaży ww. nieruchomości. Zatem sprzedaż przez Pana udziału 1/2 części nieruchomości została dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jeżeli nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości lub prawa był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości lub prawa musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 25a ww. ustawy, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Natomiast, zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Wszelkie zwolnienia i ulgi podatkowe są wyjątkiem, istotnym odstępstwem od zasady sprawiedliwości podatkowej – powszechności i równości opodatkowania, niewątpliwym więc musi być ścisłe, bez wykładni rozszerzającej, ich interpretowanie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzający zwolnienie od opodatkowania, będące zgodnie z art. 3 pkt 6 z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.) rodzajem ulgi podatkowej, a więc wyjątku od podlegania opodatkowaniu, nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Nie należy zatem pojęcia „własne cele mieszkaniowe” interpretować szeroko, w oderwaniu od celu polegającego na zaspokojeniu własnej potrzeby mieszkaniowej. Przy czym wyjaśnić również należy, że aby skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, należy wydatkować w ustawowym terminie środki ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe”. Istotna jest zatem interpretacja ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. Zatem, samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu (dochodu) na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu mieszkalnym i ten właśnie budynek lub lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia od podatku dochodowego.

Z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez Pana tylko jednej nieruchomości mieszkalnej. W świetle takiego wyjaśnienia osoba, która posiada miejsce zamieszkania może nabyć kolejną nieruchomość mieszkalną w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych. Zatem, podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup nieruchomości mieszkalnej lub prawa, pomimo że jest właścicielem lub współwłaścicielem innych nieruchomości mieszkalnych, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże zakup ma służyć faktycznemu zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika.

Z treści wniosku wynika, że 27 sierpnia 2021 r. w momencie sprzedaży lokal mieszkalny miał dwóch współwłaścicieli (Pana i ciocię) oraz stanowił zastaw dla kredytu hipotecznego w banku (zakup mieszkania był kredytowany). Kredyt został zaciągnięty w banku przez Pana i ciocię. Umowa o kredyt była podpisana 16 października 2018 r. i odpowiadał Pan wraz z ciocią przed bankiem solidarnie.

Pana ciocia przystąpiła do kredytu, ponieważ w interpretacji banku w momencie zaciągnięcia zobowiązania nie posiadał Pan, tzw. zdolności kredytowej i jej obecność była jedynym możliwym sposobem wówczas, pozwalającym na skuteczny zakup mieszkania i zaciągnięcie zobowiązania w banku. Przez cały czas zamieszkiwania lokalu, tj. okres około 3 lat, był Pan jedynym lokatorem. Włożony wkład własny, wymagany do zakupu i podpisania umowy kredytowej, także pochodził wyłącznie z Pana środków własnych. Samodzielnie z własnych środków pokrywał Pan wszystkie raty kredytu hipotecznego oraz regulował samodzielnie wszelkie zobowiązania wynikające z posiadania lokalu, między innymi: koszt ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia mienia, podatki gruntowe, czynsze i wszelkie opłaty za media. Pokrywał Pan także koszty związane z drugim współkredytobiorcą, jak opłaty notarialne, ubezpieczenia na życie, a także dysponuje Pan pełnomocnictwem do reprezentowania przed bankiem. Sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, spowodowała powstanie obowiązku podatkowego. Chciał Pan skorzystać z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonując zakupu kolejnego lokalu mieszkalnego na użytek własny, jednak już bez udziału cioci. Wszystkie środki, jakie uzyskał Pan i ciocia w wyniku sprzedaży mieszkania chciałby Pan przeznaczyć na zakup kolejnego. Jednak w momencie podpisania aktu notarialnego, bank podzielił cały zysk po równe 50 % i przesłał na osobne rachunki indywidualne, należące do Pana oraz cioci. Chciałby Pan nabyć lokal mieszkalny przed upływem 3 lat od momentu zbycia nieruchomości. Będzie to odrębna własność, bez cioci. Lokal będzie służył wyłącznie do realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.). Posiada Pan mieszkanie w `(...)`.. Nie mieszka Pan tam od 5 lat, gdyż mieszka na stałe w `(...)`.., gdzie prowadzi działalność gospodarczą i nie zamierza zmieniać adresu. Tutaj także mieszka Pana narzeczona i z tym miejscem wiąże Pan swoją przyszłość. Do `(...)`.. Pan nie wraca i nie będzie tam prowadził swojego życia osobistego.

W lokalu mieszkalnym, który zamierza Pan nabyć, będzie zaspokajał Pan własne potrzeby mieszkaniowe, zamieszkując w nim. Zatem, może Pan skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia udziału 1/2 części w nieruchomościach w związku z planowanym przeznaczeniem i wydatkowaniem przychodu z odpłatnego zbycia na zakup lokalu mieszkalnego, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy może Pan zaliczyć do ulgi mieszkaniowej całość środków finansowych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego 27 sierpnia 2021 r. Drugim współwłaścicielem (udział 1/2) ww. lokalu mieszkalnego była ciocia i to ona otrzymała środki pieniężne z tytułu zbycia tego udziału w lokalu. W związku z tym, że z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego przysługującego współwłaścicielowi – cioci nie osiągnął Pan przychodu, nie może Pan zaliczyć wydatkowania środków pieniężnych odpowiadających przychodowi uzyskanemu przez współwłaściciela (ciocię) jako wydatków na własne cele mieszkaniowe (tj. na zakup lokalu mieszkalnego), i tym samym nie może Pan skorzystać w tej części z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomimo że wyłącznie Pan dokonywał spłaty kredytu związanego z zakupem zbywanego lokalu mieszkalnego i mógł Pan dysponować całą kwotą pieniężną uzyskaną ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, którą zamierza Pan przeznaczyć na samodzielny zakup lokalu mieszkalnego.

Reasumując, odpłatne zbycie przez Pana w 27 sierpnia 2021 r. udziału 1/2 części w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) nabytego 16 października 2018 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Przychód ten podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednak wydatkowanie przez Pana przychodu ze sprzedaży ww. udziału w nieruchomości na zakup i nabycie własności lokalu mieszkalnego, w którym będzie Pan zamieszkiwać, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy i uprawnia do zwolnienia dochodu od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Zwolnienie będzie obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadać udziałowi poniesionych wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego, w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Stanowisko Pana w tej części jest prawidłowe.

Natomiast z tytułu sprzedaży 27 sierpnia 2021 r. udziału 1/2 części w nieruchomości, będącego własnością cioci, nie osiągnął Pan przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku tym w odniesieniu do przychodu i dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości uzyskanego przez ciocią, nie może Pan skorzystać z ulgi mieszkaniowej, określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem Pana stanowisko w tej części jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczyć należy, że prawo do zwolnienia podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego. Mając na uwadze treść art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.), tutejszy Organ wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy zrealizował Pan swój cel mieszkaniowy, czy nie. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Podstawowym narzędziem realizacji tej zasady jest postępowanie dowodowe, które nie jest prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Interpretacja indywidualna wydawana jest jedynie w oparciu o przedstawione we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe). Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie prowadzi postępowania, ani nie podejmuje rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego typu orzekania,w tym kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację i zebrane dowody. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).