Wnioskodawczyni była właścicielką nieruchomości, którą sprzedała w 2017 r. Umowa sprzedaży została jednak rozwiązana, a nieruchomość wróciła do Wnioskodawczyni w 2018 r. W 2021 r. Wnioskodawczyni sprzedała część tej nieruchomości. Organ podatkowy uznał, że Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej transakcji, ponieważ od ponownego nabycia nieruchomości w 2018 r. minęło mniej niż 5 lat. Organ stwierdził, że rozwiązanie umowy sprzedaży z 2017 r. nie skutkuje uznaniem daty nabycia nieruchomości za 2003 r., lecz za 2018 r., kiedy to nieruchomość wróciła do Wnioskodawczyni.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
5 stycznia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 29 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:
Na podstawie umowy zniesienia współwłasności i umowy sprzedaży z dnia 18 września 2003 r. Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 0,4940 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa (…).
W dniu 11 lipca 2017 r. Wnioskodawczyni zawarła z innymi osobami umowę sprzedaży tej nieruchomości. Do wydania tej nieruchomości jednak nie doszło, z uwagi na to, że postanowienia zawartej umowy nie odzwierciedlały rzeczywistej woli Wnioskodawczyni oraz ustaleń dokonanych w zakresie warunków sprzedaży poczynionych przez strony ustnie. Strony postanowiły rozwiązać zawartą umowę i z tego względu na podstawie umowy z dnia 30 października 2018 r. ww. osoby dokonały zwrotnego przeniesienia własności ww. nieruchomości na Wnioskodawczynię.
W dniu 28 września 2021 r. Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu (wydzielonej z ww. działki) o powierzchni 0,3308 ha. Notariusz poinformował Wnioskodawczynię, ze z uwagi na fakt, iż sprzedaży nieruchomości dokonała przed upływem 5 lat od jej nabycia, zobowiązana jest do uiszczenia podatku od sprzedaży nieruchomości.
Czy powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości dokonane wskutek rozwiązania umowy sprzedaży jest traktowane jako nabycie nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawczyni, stanowisko, z godnie z którym zobowiązana jest do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości wynika z mylnej interpretacji czynności dokonanych w roku 2017, a następnie w roku 2018.
Umowa z dnia 30 października 2018 r. była w rzeczywistości umową zwrotnego przeniesienia własności, nie zaś umową sprzedaży. Strony zdecydowały się na rozwiązanie umowy sprzedaży oraz ponowne przeniesienie prawa własności nieruchomości, za zwrotem ceny sprzedaży, kosztów akt notarialnego oraz wszelkich innych kosztów.
Wnioskodawczyni uważa, że datą nabycia przedmiotowej nieruchomości przez nią jest data jej pierwotnego nabycia, tj. rok 2003, gdyż rozwiązanie umowy usuwa z obrotu prawnego umowę sprzedaży nieruchomości z datą wsteczną i niweluje prawa i obowiązki stron nawiązane mocą tej umowy.
W wyniku rozwiązania umowy z 2017 r. stosunek prawny pomiędzy stronami wygasł. Oznacza to, że powstał taki stan prawny, jakby umowa sprzedaży nigdy nie została zawarta. Został przywrócony stan poprzedni, tj. stan przed zawarciem umowy sprzedaży. Wskutek rozwiązania umowy strony zwróciły sobie to, co otrzymały w związku z zawarciem umowy sprzedaży. Nie miały miejsca inne czynności związane z przeniesieniem prawa własności nieruchomości, gdyż akt notarialny pierwotnego przeniesienia nieruchomości został sporządzony w celu wykonania obowiązku kupujących, polegającego na zwrocie otrzymanego świadczenia w postaci prawa własności nieruchomości.
W tej sytuacji zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty pierwotnego przeniesienia własności nieruchomości nie będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Odnosząc się do skutków podatkowych ponownego nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości w związku z rozwiązaniem umowy z kupującymi i ponownym przeniesieniem na Wnioskodawczynię własności nieruchomości – w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2021 r. poz. 2459 ze zm.) dotyczących nabycia i utraty własności.
Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.
Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.
Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron (solo consensu), bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym, z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).
W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.
W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą:
Strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.
Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94):
Samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.
W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, gdzie nieruchomość została najpierw zbyta przez Wnioskodawczynię 11 lipca 2017 r., a następnie, w wyniku rozwiązania umowy z nabywcami, doszło do ponownego nabycia przez Wnioskodawczynię tejże nieruchomości.
Dokonana 11 lipca 2017 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że 11 lipca 2017 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości. Natomiast dzień, w którym Wnioskodawczyni ponownie nabyła przedmiotową nieruchomość – tj. 30 października 2018 r. – z uwagi na rozwiązanie umowy, jest podatkowoprawną datą jej ponownego nabycia przez Wnioskodawczynię.
Okres pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po którym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie stanowiłaby źródła przychodu, należy liczyć od końca roku 2017, a zatem, w przedmiotowej sprawie upłynąłby z końcem roku 2022.
W konsekwencji, w przypadku odpłatnego zbycia tejże nieruchomości 28 września 2021 r., czyli przed upływem 5 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej ponowne nabycie, uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednakże dochód ten może być zwolniony od opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli uzyskany przychód – w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – wydatkowany został/zostanie na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili