Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lutego 2022 r. (data wpływu 18 lutego 2022 r.) oraz pismem z 14 marca 2022 r. (data wpływu 17 marca 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan osobą prowadzącą od 14 lutego 2009 r. działalność gospodarczą związaną ze sprzedażą rzeczy używanych, działalnością gastronomiczną oraz prowadzi Pan muzeum figur woskowych. W 2006 r. zakupił Pan działkę budowlaną o pow. 0,4132 ha, na której w 2008 r. rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego, który ukończył Pan w 2010 r., i w którym mieszka Pan do dnia dzisiejszego.
W 2018 r. wydzielił Pan z tej działki mniejszą nr 2 i w 2020 r. na podstawie decyzji (…) z dnia 11 czerwca 2019 r. rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z dwoma lokalami mieszkalnymi, którą planuje Pan ukończyć w marcu 2022 r. Po zakończeniu budowy i oddaniu go do użytku zamierza Pan dokonać sprzedaży tej nieruchomości jako 2 lokale mieszkalne, jak również udziału w nieruchomości. Sprzedaż opisanej nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywanej działalności, lecz prywatnie. Jednocześnie, nie planuje Pan dokonywać kolejnych transakcji nabycia lub zbycia nieruchomości oraz że w przeszłości nie realizował Pan inwestycji w postaci budowy budynków mieszkalnych.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na wezwanie z 15 lutego 2022 r. wyjaśnił Pan, że:
1. Są to dwa lokale w samodzielnym budynku jednorodzinnym, i te lokale będą przedmiotem sprzedaży każdy z osobna, jednakże działka, na której stoi dom będzie współwłasnością osób które je zakupią.
2. Przedmiotem sprzedaży jest nowo budowany dom dwulokalowy.
3. Nieruchomość nie była w żadnym zakresie wykorzystywana do prowadzonej działalności.
4. W przeszłości nie dokonywał Pan zakupu i sprzedaży nieruchomości.
5. Nie realizował Pan w przeszłości żadnych inwestycji budowy budynków mieszkalnych, lokali.
6. Nie planuje Pan w przyszłości zbycia innych nieruchomości.
7. Nie planuje Pan kolejnych tego typu transakcji.
8. Podział działki nie był dokonany z zamiarem sprzedaży, powodem było wydzielenie działki, na której Pan się wybudował, gdyż była za duża powierzchniowo.
W piśmie z 14 marca 2022 r. wskazał Pan:
1. Działkę zakupił Pan w lipcu 2006 r.
2. Posiada Pan mieszkanie własnościowe nabyte w trybie spadku po rodzicach i działkę rolna zakupioną w 2019 r. od osób fizycznych poprzez umowę notarialną. Przedmiotowe nieruchomości nie są wykorzystywane w żaden sposób.
3. Budowa domu rozpoczęta była z zamiarem urządzenia i ewentualnego wynajmu, jednakże brak środków na jego wykończenie spowodował zmianę koncepcji.
4. Budynek nie był przewidywany na własne cele mieszkaniowe na te chwilę, rozpatrywał Pan ewentualnie, że może w przyszłości, po skończeniu nauki zamieszkają w nim Pana córki, jednakże brak środków na jego wykończenie spowodował podjęcie decyzji o jego sprzedaży.
5. Pozyskanie nabywców odbędzie się poprzez ogłoszenie w internecie na stronie z nieruchomościami na sprzedaż.
6. Nie przewiduje Pan nic ponad zwykłe formy ogłoszenia.
7. Planuje Pan wykonać remont domu, w którym Pan mieszka i mieszkania.
8. Ze środków ze sprzedaży nieruchomości nie planuje Pan dokonać zakupu kolejnych nieruchomości.
9. W przeszłości dokonał Pan sprzedaży nieruchomości, działki rolnej, która zakupiona została w 2006 r., na podstawie aktu notarialnego i zapłacona z uzyskanego kredytu z banku. Sprzedaż działki nastąpiła w 2008 r. a środki ze sprzedaży zostały w całości przeznaczone na budowę budynku jednorodzinnego, w którym Pan mieszka. Powodem sprzedaży była chęć uzyskania środków na rozpoczęcie budowy domu, środki i tak okazały się niewystarczające i później musiał Pan zaciągnąć kredyt na budowę, który spłaca Pan do dzisiaj. Wskazał Pan w poprzednim piśmie w zakresie podatku dochodowego, że nie sprzeda Pan nieruchomości, ponieważ omyłkowo zinterpretował Pan, że działka po sprzedaży podlegała obowiązkowi w zakresie podatku od towarów i usług i dlatego tylko w zakresie tego podatku wskazał Pan fakt sprzedaży.
Pytania
1. Czy biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności zdarzenia przyszłego - okres pięciu lat od nabycia lub wybudowania, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie się liczyć od 2007 r., tj. roku nabycia nieruchomości, czy od roku ukończenia budowy?
2. Czy w opisanym przypadku, należność z zamierzonej sprzedaży całej nieruchomości lub jej części, jak również udziału w nieruchomości będzie uznana za źródło przychodu w rozumieniu ww. przepisów?
3. Czy sprzedaż opisanej nieruchomości stanowiącej własność osoby fizycznej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1 i 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania Nr 3 dotyczącego podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego, nieruchomościami są grunty i budynki lub ich części trwale związane z gruntem.
Jak stanowi art. 47 ustawy, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Z powyższych przepisów wynika więc, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość i sprzedaż domu oznacza też sprzedaż gruntu, na którym się znajduje i który jest trwale z nim związany.
Dlatego Pana zdaniem, za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Działkę nabył Pan 15 lat temu, zatem bez względu na datę ukończenia budowy domu, jego sprzedaż będzie zwolniona z podatku, gdyż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy
– przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
‒ odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
‒ zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1-3 ww. ustawy:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Jak stanowi art. 48 cytowanej ustawy:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.
Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Uwzględniając powyższe, generalnie dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji wydzielenia z nabytej wcześniej nieruchomości odrębnej nieruchomości, istotne znaczenie ma data pierwotnego nabycia nieruchomości.
W Pana przypadku, po podziale w 2018 r. zakupionej w 2006 r. działki na dwie części, na podstawie decyzji (`(...)`) Miasta z 2019 r., rozpoczął Pan na wydzielonej działce budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego, z dwoma samodzielnymi lokalami mieszkalnymi. Rozpatrywał Pan najem tej nieruchomości, oraz że w przyszłości, po skończeniu nauki zamieszkają w nim Pana dzieci, jednakże brak środków na jego wykończenie spowodował podjęcie decyzji o sprzedaży nieruchomości, natomiast środki ze sprzedaży przeznaczy Pan na remont posiadanych nieruchomości. Twierdzi Pan, że sprzedaż nieruchomości nastąpi poza prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.
Zaznaczyć należy, że podział działki na mniejsze działki, nie będzie stanowił dla Pana nowego nabycia. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpi przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dojdzie do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie pierwotne działki . Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.
Zgodzić należy się z Pana stanowiskiem, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości znaczenie ma data pierwotnie nabytej działki budowlanej, tj. 2006 r. W konsekwencji, planowana sprzedaż nieruchomości, jej części, jak również udziału w nieruchomości nastąpi zatem po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia działki. Osiągnięty przychód nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pana stanowisko jest prawidłowe.
Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Ponadto należy zauważyć, że dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Zgodnie bowiem z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższego wynika, że organ właściwy do wydania interpretacji indywidualnej nie przeprowadza postępowania dowodowego, nie jest zatem ani obowiązany ani uprawniony do analizy dołączonych do wniosku dokumentów ani do wykorzystania ich treści przy ocenie Pana stanowiska. Organ ten jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy:
‒ zdarzenie przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).