Wnioskodawca, będący polskim rezydentem podatkowym, nabył niezabudowaną działkę rolną na podstawie umowy darowizny z 2001 roku. Działka została podzielona na 9 mniejszych działek, z których 6 (o numerach 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7) Wnioskodawca planuje sprzedać. Działki te nie są uzbrojone w media, a Wnioskodawca nie ma zamiaru ich uzbrajać. Nie prowadził ani nie prowadzi działalności gospodarczej. Organ podatkowy uznał, że przychody uzyskane ze sprzedaży tych działek nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości, a działania Wnioskodawcy mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, a nie w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
19 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lutego 2022 r. (data wpływu 10 lutego 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług.
Obecnie Wnioskodawca pozostaje bez zatrudnienia. Uprzednio, tj. w okresie do dnia 31 lipca 2021 r. Wnioskodawca był zatrudniony na podstawie umowy o pracę na stanowisku kierowcy samochodu ciężarowego.
Na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 28 czerwca 2001 r. Wnioskodawca nabył własność nieruchomości w postaci niezabudowanej działki rolnej położonej w miejscowości (…) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ewid. 2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (zwaną dalej Nieruchomością). Darowizna ta została dokonana na rzecz Wnioskodawcy przez jego rodziców.
Zgodnie z obowiązującym obecnie planem zagospodarowania przestrzennego Gminy. Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi, teren upraw rolniczych i poszerzenie istniejących dróg gminnych. Takie sklasyfikowanie Nieruchomości nastąpiło bez jakichkolwiek działań ze strony Wnioskodawcy. Nieruchomość jest obecnie faktycznie wykorzystywana do celów rolniczych. Wnioskodawca pobiera dopłaty bezpośrednie.
Wnioskodawca jest również właścicielem innej działki, zabudowanej budynkiem gospodarczym. Obecnie Wnioskodawca dokonuje adaptacji tego budynku gospodarczego na budynek mieszkalny. Budynek mieszkalny, który ma być efektem tej przebudowy będzie służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.
W bieżącym roku, do Wnioskodawcy zgłosiła się osoba fizyczna, mieszkanka tej samej gminy, zainteresowana zakupem części Nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował oraz nie podejmuje żadnych aktywnych działań zmierzających do pozyskiwania potencjalnych nabywców Nieruchomości lub jej części.
Ze względu na to, że Wnioskodawca prowadzi obecnie opisaną powyżej adaptację budynku gospodarczego na mieszkalny, Wnioskodawca uznał, że zbycie części Nieruchomości pozwoli mu uzyskać środki finansowe potrzebne na sfinansowanie prowadzonej przebudowy.
Decyzją z dnia 1 października 2021 r. Wójt Gminy (…), na wniosek Wnioskodawcy, postanowił zatwierdzić podział Nieruchomości na 9 działek. Zgodnie z uzasadnieniem tej decyzji, podział miał na celu wydzielenie terenu na poszerzenie istniejącej drogi gminnej i wydzielenie działek pod nową zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i teren upraw rolniczych. Zgodnie z treścią uzasadnienia decyzji, podział wydzieli:
- sześć działek pod planowaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi (działki o numerach 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7),
- dwie działki na poszerzenie istniejących dróg gminnych (działki o numerach: 2/1,2/9),
- działkę 2/8, która pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu jako teren upraw rolniczych.
Działki o numerach 2/1 oraz 2/9 przeszły z mocy prawa na własność gminy (bez wynagrodzenia na rzecz Wnioskodawcy), co również wskazano w treści uzasadnienia opisywanej decyzji.
Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży sześciu działek, które zostały wydzielone pod planowaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (tj. działek o numerach: 2/2, 2/3. 2/4. 2/5, 2/6, 2/7). Działki te nie są zaopatrzone w jakiekolwiek przyłącza mediów (wody, prądu, gazu. itd.). nie są to więc działki uzbrojone. Wnioskodawca nie zamierza ich w takie przyłącza zaopatrywać. Obecnie Wnioskodawca prowadzi rozmowy dotyczące sprzedaży jednej z działek na rzecz wskazanej powyżej mieszkanki tej samej gminy, która zgłosiła się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu części Nieruchomości. Wnioskodawca nadal nie zamierza aktywnie poszukiwać potencjalnych nabywców (umieszczać ogłoszeń w prasie, sieci Internet, ustawiać tablic ogłoszeniowych). Wnioskodawca zakłada, że potencjalni nabywcy zgłoszą się do niego sami, uzyskując wiadomość o możliwości zakupu tzw. „pocztą pantoflową".
Ponad powyższe, Wnioskodawca złożył w dniu 13 kwietnia 2021 r. do Wójta Gminy (…) wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez zmianę przeznaczenia całej działki 2 (Nieruchomości) na nieruchomość o charakterze usługowo-budowlanym. Wniosek ten nie został jeszcze rozpoznany.
Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości wystąpi również z wnioskiem o podział działki oznaczonej numerem 2/8 oraz będzie dokonywał sprzedaży wydzielonych z niej mniejszych działek.
W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.
Nie prowadzi i nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Wobec tego działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane w działalności innej niż działalność rolnicza (jak to wskazano we wniosku z dnia 17 listopada 2021 r.).
Jak wskazano powyżej, przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej, innej niż działalność rolnicza. W związku z tym nie są one objęte żadną formą urządzeń księgowych czy też ewidencyjnych prowadzonych przez Wnioskodawcę. Są one składnikiem majątku Wnioskodawcy (tj. jego mienia w rozumieniu art. 44 Kodeksu cywilnego). Nie są one klasyfikowane przez Wnioskodawcę jako towar handlowy.
Nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działów specjalnych produkcji rolnej, ani na wskazanych w pytaniu działkach, ani w żadnym innym zakresie.
Przedmiotowe działki nie były i nie są przedmiotem umów o charakterze odpłatnym tj. najmu, dzierżawy, ani umów o podobnym charakterze. Zezwala Pan natomiast na nieodpłatne używanie przedmiotowych działek osobie fizycznej - rolnikowi, który posiada inne swoje grunty rolne w okolicy. Osoba ta użytkuje Pana działki będące przedmiotem wniosku o interpretację na cele rolnicze - uprawa zbóż. Stan ten trwa od października 2020 r. Nie uzyskuje Pan od tej osoby żadnych pożytków z tytułu używania działek. Jedyną korzyścią Pana jest to, że na skutek prowadzonych upraw, grunty są utrzymywane w należytym stanie. W odniesieniu do przedmiotowych działek, uzyskuje Pan jedynie dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa tj. dopłaty bezpośrednie oraz płatności dla obszarów z ograniczeniami naturalnymi lub innymi szczególnymi ograniczeniami (płatność ONW, strefa I). Łączna kwota uzyskiwanych przez Pana dopłat waha się (w zależności od stawek obowiązujących w danym roku) od około 2600 do około 2800 zł rocznie.
Obecnie nie zamierza Pan zawierać umowy/umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek. Przewiduje Pan, że nie będzie potrzeby zawarcia takiej umowy z osobą fizyczną (mieszkanką tej samej gminy), która jest zainteresowana nabyciem jednej z działek (jak to opisano we wniosku z dnia 17 listopada 2021 r.). Osoba ta deklaruje, że posiada środki pieniężne konieczne na zapłatę ceny na Pana rzecz. Nie będzie zatem potrzeby zawierania umowy przedwstępnej w oczekiwaniu na pozyskanie finansowania. Przewiduje Pan zawarcie od razu umowy rozporządzającej (przenoszącej własność).
Zawarcie umów przedwstępnych może się okazać konieczne w przyszłości, jeśli inni - nieznani jeszcze w tym momencie (a więc potencjalnie zarówno osoby fizyczna jak i firmy) - nabywcy chcieliby finansować zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytów bankowych. Nie przewiduje Pan w takich przypadkach (jeśli w ogóle wystąpią) zawierania w umowach przedwstępnych jakichkolwiek szczególnych (nietypowych) postanowień. Przewiduje Pan, że umowy te (jeśli w ogóle wystąpią) będą zobowiązywały strony do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy rozporządzającej) w określonym terminie, ewentualnie pod warunkiem uzyskania przez kupującego potrzebnych środków pieniężnych (kredytu). Umowa przedwstępna będzie też musiała - zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (nieruchomość, której własność ma być przeniesiona oraz cenę). Jedynym potencjalnym celem zawarcia takich umów jaki jest Pan obecnie w stanie przewidzieć jest umożliwienie nabywcom pozyskania finansowania (np. kredytu hipotecznego).
Jeśli nawet jakakolwiek umowa przedwstępna zostanie w przyszłości zawarta, to nie zamierza Pan w jej ramach udzielać pełnomocnictwa osobom trzecim do występowania w swoim imieniu. Nie zamierza Pan również udzielać takiego pełnomocnictwa poza umową/umowami przedwstępnymi.
Nie ustanowił Pan i nie przewiduje ustanowienia w związku ze sprzedażą działek żadnego pełnomocnika. W związku z tym nie były i nie będą podejmowane w Pana imieniu żadne czynności przez pełnomocnika.
Zaznacza Pan z ostrożności, że jedynym wyjątkiem w tym zakresie jest pełnomocnictwo udzielone przez Pana w dniu 30 października 2021 r. do złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, którego dotyczy niniejsze postępowanie (odpis tego pełnomocnictwa został złożony wraz z wnioskiem z dnia 17 listopada 2021 r.). Obejmuje ono jedynie umocowanie do sporządzenia i złożenia wniosku o interpretację indywidualną w przedmiocie skutków podatkowych czynności polegających na odpłatnym zbyciu nieruchomości (działek gruntu) oraz reprezentowanie Pana przed Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej w postępowaniu wszczętym na skutek złożenia tego wniosku. Występowanie pełnomocnika w tym zakresie wynika przy tym z osobistej relacji o charakterze rodzinnym (powinowactwa) pomiędzy pełnomocnikiem a Panem.
Jak to wskazano we wniosku z dnia 17 listopada 2021 r. - zgodnie z obowiązującym obecnie planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) - Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi, teren upraw rolniczych i poszerzenie istniejących dróg gminnych. Sama sprzedaż nie wywoła zmiany tej kwalifikacji. Faktyczny sposób wykorzystania tych działek przez ich nabywców nie jest możliwy do przewidzenia przez Pana. Uwzględniając rozmiary działek, których sprzedaż jest przedmiotem wniosku o interpretację (po około 0,1ha każda) oraz wskazaną powyżej klasyfikację gruntów prawdopodobne jest przeznaczenie ich przez nabywców pod zabudowę jednorodzinną.
1. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek o numerach: 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2. Czy kwoty uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży działek o numerach: 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług będzie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Uważa Pan, że kwoty uzyskane przez Pana ze sprzedaży działek o numerach 2/2. 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat. licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jak to wynika z opisu zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy darowizny w 2001 r. Nastąpił zatem już upływ 5 letniego terminu określonego w przywołanym przepisie. Sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości nie będzie zatem powodowała powstania po stronie Wnioskodawcy przychodu ze źródła, o którym mowa w art 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF. Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 stycznia 2018 r.. sygn. 0115.KDIT2-1.4011.321.2017.1.JG: ,,Tym samym, jeżeli wspomniane zbycie nastąpi po upływie pięciu lat. licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie generuje ono przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie kwota uzyskana z takiego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu "
Co istotne, sprzedaż działek nie będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej.
Działalność gospodarcza na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych została zdefiniowana w art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF, jako działalność zarobkowa
a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 14-9 tej ustawy.
Jak to wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn.. akt II FSK 1100/17: „(`(...)`) na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14 II FSK 1423/14. II FSK 379/14 oraz II FSK 3760/17). W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania."
Okoliczności wskazane w opisie zdarzenia przyszłego nie wskazują w żadnym stopniu na możliwość uznania sprzedaży działek przez Wnioskodawcę za działalność gospodarczą w zaprezentowanym przez Naczelny Sąd Administracyjny rozumieniu tego pojęcia.
Jak natomiast wskazano w dalszym ciągu uzasadnienia analizowanego wyroku ,,O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatniczkę czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości."
W przypadku będącym przedmiotem mniejszego wniosku, czynności Wnioskodawcy mają bardzo ograniczony zakres. Dotyczą w istocie podziału nabytej ponad 10 lat temu, w darowiźnie dokonanej na rzecz Wnioskodawcy przez jego rodziców Nieruchomości na mniejsze działki. Brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do uznania, że sprzedaż przedmiotowych działek będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej.
W stosunku do planowanego przedmiotu sprzedaży nie są również spełnione przesłanki, o których mowa w art. 10 ust. 2 ustawy o PDOF.
W rezultacie należy stwierdzić, ze kwota uzyskana przez Wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.)
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
§ odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
§ zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki o której mowa we wniosku.
Z opisu sprawy wynika, że w dniu 28 czerwca 2001 nabył Pan od rodziców na podstawie umowy darowizny niezabudowaną działkę rolną. Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi, teren upraw rolniczych i poszerzenie istniejących dróg gminnych. Takie sklasyfikowanie Nieruchomości nastąpiło bez jakichkolwiek działań z Pana strony. Nie podejmował Pan oraz nie podejmuje żadnych aktywnych działań zmierzających do pozyskiwania potencjalnych nabywców Nieruchomości lub jej części.
Nieruchomości została podzielona na 9 działek:
- sześć działek pod planowaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi (działki o numerach 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7),
- dwie działki na poszerzenie istniejących dróg gminnych (działki o numerach: 2/1,2/9),
- działkę 2/8, która pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu jako teren upraw rolniczych.
Działki te nie są zaopatrzone w jakiekolwiek przyłącza mediów (wody, prądu, gazu. itd.). nie są to więc działki uzbrojone. Nie zamierza Pan ich w takie przyłącza zaopatrywać. Obecnie prowadzi Pan rozmowy dotyczące sprzedaży jednej z działek na rzecz mieszkanki tej samej gminy, która zgłosiła się do Pana z propozycją zakupu części Nieruchomości. Nie zamierza Pan aktywnie poszukiwać potencjalnych nabywców (umieszczać ogłoszeń w prasie, sieci Internet, ustawiać tablic ogłoszeniowych). Nie prowadzi i nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Przedmiotowe działki nie były i nie są przedmiotem umów o charakterze odpłatnym tj. najmu, dzierżawy, ani umów o podobnym charakterze. Nie ustanowił Pan i nie przewiduje ustanowienia w związku ze sprzedażą działek żadnego pełnomocnika.
Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy planowana sprzedaż nieruchomości (działek nr 2/2 2/3, 2/4,2/5, 2/6 i 2/7 powstałych z podzielenia nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek wyodrębnionych z podzielonego gruntu) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nie dokonywał Pan, inwestycji powodujących zwiększenie wartości nieruchomości, inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą atrakcyjność przedmiotowych działek. Ponadto nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była w celach rolniczych. Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto, zaznaczyć należy, że podział działek na mniejsze działki nie stanowi dla Pana nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela.
Sprzedaż ww. działek nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustaw, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja dotyczy:
· dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili