Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 16 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 stycznia 2022 r. (wpływ 4 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

13 października 1998 r. nabył Pan w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników zabudowaną nieruchomość rolną oznaczoną w ewidencji gruntów jako działkę nr 1 o pow. 1,88 ha we wsi (`(...)`) gmina (`(...)`), na prawach współwłasności ustawowej w zamian za dożywocie na rzecz (`(...)`). Nabyta nieruchomość weszła w skład Pana gospodarstwa rolnego. Nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Zawsze była użytkowana jako grunty rolne.

W roku 1999 w wyniku tworzenia mapy numerycznej oraz aktualizacji ewidencji gruntów i budynków nastąpił podział z urzędu, w wyniku którego nieruchomość nr 1 wpisano: 2, 3 jako zabudowana nieruchomość rolna o pow. 1,88 ha.

29 listopada 2016 r. w wyniku umowy zamiany z wydzielonej działki 3 o pow. 0,3962 ha nabył Pan na prawach współwłasności ustawowej prawo własności działki rolnej położonej w (`(...)`) w gminie (`(...)`) o numerze 4 o powierzchni 0,1954 ha.

Z ww. nieruchomości w wyniku podziału działek 2 i 4 wydzielono 0,6601 ha, które przekształcono na sześć działek budowlanych. Do podzielonych działek nie są doprowadzone żadne media typu (woda, prąd, gaz). Do chwili sprzedania nieruchomość pozostaje rolna. Cały czas była i jest użytkowana jako grunty rolne.

10 grudnia 1999 r. nabył Pan prawem kupna na powiększenie własnego gospodarstwa rolnego niezabudowaną nieruchomość rolną we wsi (`(...)`) gmina (`(...)`) oznaczoną w ewidencji gruntów nr 5 o pow. 1,10 ha, która weszła w skład Pana gospodarstwa rolnego. Nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

W 2021 r. ww. nieruchomość została przekształcona na działki budowlane. Nieruchomość jest nadal działką rolną. Do działek nie są doprowadzone żadne media typu (woda, prąd, gaz).

Sprzedaży wydzielonych działek budowlanych planuje Pan dokonać w 2022 roku (ewentualnie w latach przyszłych). W związku ze sprzedażą działki te utracą charakter rolny. W związku na powyższe zachodzi wątpliwość, czy przychody uzyskane ze sprzedaży będą opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem VAT (podatek od towarów i usług).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem sprzedaży będzie 7 działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12. Będące przedmiotem sprzedaży działki wchodzą w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i nadal mają charakter rolny (nie zostały przekształcone na działki budowlane). Zostały wydzielone geodezyjnie z gruntów rolnych. W wystąpieniu o interpretację popełnił Pan błąd merytoryczny pisząc, że działki mają charakter budowlany – są podzielone geodezyjnie.

Wydzielone działki rolne zostały przeznaczone do sprzedaży. Dwie z działek o numerze ewidencyjnym 9, 10 zostały sprzedane w styczniu 2022 roku nr aktu notarialnego

1. Repetytorium A nr (`(...)`) ;

2. Repetytorium A nr (`(...)`)

Działki zostały sprzedane wraz z udziałem w działce o numerze ewidencyjnym 12 stanowiącej drogę dojazdową - na zasadzie służebności. Do dalszej sprzedaży zostały 4 działki: 6, 7, 8, 11.

Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, z wyjątkiem zamiany dokonanej 29 listopada 2016 roku opisanej w piśmie z 15 listopada 2021 r. o interpretację. Wszystkie działki były przedmiotem darmowej dzierżawy. Obecnie po sprzedaży 2 działek dzierżawa dotyczy 4 działek. Z tytułu dzierżawy nie ma Pan korzyści finansowej.

Sześć działek ma zapewniony dostęp do drogi poprzez działkę nr 12. Nie poczynił Pan żadnych działań i nie poniósł wydatków związanych ze sprzedażą działek. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do sprzedaży działek. Przedmiotowe działki nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy (`(...)`) z 2002 r. przedmiotowe działki znajdują się na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej i nie są objęte decyzją o warunkach zabudowy, która powoduje zmianę zagospodarowania terenu. Nie stanowią również lasu. Nie ma dla działek planowanych do sprzedaży decyzji o warunkach zabudowy. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek planuje Pan przeznaczyć na zakup mieszkania. Nie planuje Pan zakupu kolejnych działek ani nieruchomości rolnych. Wskazał Pan, że nabywcę/nabywców dla sprzedanych działek pozyska Pan w lokalnych środkach komunikacji, bez korzystania z biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomościami. Nie planuje Pan zawierania umów przedwstępnych. Przed sprzedażą w miesiącu styczniu 2022 r. działek 9, 10 również takie umowy nie były sporządzane.

Pytanie

Czy przychody uzyskane ze sprzedaży będą opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Odnosząc się do stanu faktycznego, uważa Pan, że przychody uzyskane ze sprzedaży wszystkich działek budowlanych, uzyskane po końcu 2021 roku w całości będą zwolnione od podatku dochodowego.

Wszystkie działki przed ich przekształceniem na działki budowlane miały charakter rolny i były wykorzystywane do produkcji rolnej w gospodarstwie rolnym, które prowadzi Pan wspólnie z żoną.

Nie miały one żadnego związku z działalnością gospodarczą. Wszystkie te działki nabyte zostały w latach 1998, 1999, 2016. Dokonując sprzedaży dopiero w 2022 r. zachowany zostanie okres 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nabył Pan ww. nieruchomości. W związku z powyższym w Pana ocenie przychody ze sprzedaży działek budowlanych nie podlegają opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1. odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2. zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w 1998 r. nabył Pan zabudowaną nieruchomość rolną oznaczoną w ewidencji gruntów jako działkę nr 1 na prawach wpółwłasności ustawowej w zamian za dożywocie. Nabyta nieruchomość weszła w skład Pana gospodarstwa rolnego. Nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gopodarczej. Zawsze była użytkowana jako grunty rolne. W roku 1999 r. w wyniku tworzenia mapy numerycznej oraz aktualizacji ewidencji gruntów i budynków nastąpił podział z urzędu, w wyniku którego z nieruchomości nr 1 powstały działki nr 2, 3. W dniu 29 listopada 2016 r. w wyniku umowy zamiany z wydzielonej działki 3 nabył Pan na prawach współwłasności ustawowej prawo własności działki rolnej o numerze 4. Z ww. nieruchomości w wyniku podziału działek 2 i 4 wydzielono sześć działek. Do podzielonych działek nie są doprowadzone żadne media typu: woda, prąd, gaz. Do chwili sprzedania nieruchomość pozostaje rolna. Cały czas była i jest użytkowana jako grunty rolne. Przedmiotem sprzedaży będzie 7 działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12. Będące przedmiotem sprzedaży działki wchodzą w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i nadal mają charakter rolny (nie zostały przekształcone na działki budowlane).

Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740):

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Charakterystyczną cechą takiej umowy jest więc ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy, przy czym w doktrynie uznaje się, że jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie subiektywnym, a nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Podkreślenia wymaga, że tego rodzaju umowy zaliczane są do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej).

Umowa dożywocia ma więc charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

Nabycie przez Pana prawa własności nieruchomości (działki) uzyskanego w drodze umowy dożywocia nastąpiło 13 października 1998 r. W konsekwencji, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2003 r.

Ponadto, zaznaczyć należy, że podział działek na mniejsze działki, który miał miejsce w 1999 r. nie stanowi dla Pana nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela.

Użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest również nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy zauważyć trzeba, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła zamiana nieruchomości w 2016 r. termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2021 r.

W konsekwencji zbycie działek nr 6, 7, 8, 9, 10, 11, wraz z udziałem w działce o numerze ewidencyjnym 12 stanowiącej drogę dojazdową, nie będą opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przez Pana nabycie ww. działek upłynął pięcioletni okres czasu.

Z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie Zainteresowanego – co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie dla Pana. Natomiast Pana żona chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).