Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w części dotyczącej pytania pierwszego.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 20 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Wniosek został uzupełniony 27 grudnia 2021 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest współwłaścicielem mieszkania położonego w C., przy ul. G. Nieruchomość ta została zakupiona przez K. K. (obecnie R.) oraz P. R. 27 maja 2020 r., za ceną 320.000 zł. Umowa sprzedaży została zawarta przy notariusz A. N. w akcie notarialnym nr …. Mieszkanie Wnioskodawca kupił na współwłasność w udziałach wynoszących: 3/8 – K. K. (obecnie R.), 5/8 – P. R. Mieszkanie zostało zakupione przed ślubem. K. R. pieniądze na zakup swoich udziałów w nieruchomości, tj. 3/8 przeznaczyła z własnych środków. Koszty związane z zawarciem aktu notarialnego oraz podatek od czynności cywilnoprawnych zostały pokryte przez współwłaścicieli w stosunku do ich udziałów w prawie do nieruchomości, tj. Wnioskodawca poniósł koszty w wysokości 4.000 zł. Udział Wnioskodawcy został pokryty częściowo ze środków własnych, częściowo sfinansowany ze środków pochodzących z kredytu na podstawie umowy o mieszkaniowy kredyt hipoteczny z 15 maja 2020 r. w kwocie 160.000 zł. Wysokość 1 udziału w nieruchomości wynosi 40.000 zł. Udział Wnioskodawcy w nieruchomości wynosi 200.000 zł, udział K. R. 120.000 zł. Wnioskodawca poniósł nakłady na nieruchomość w postaci zakupu mebli, sprzętów AGD i RTV w wysokości 19.054,52 zł. Rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość rynkową mieszkania na kwotę: 317.000 zł. Obecnie Wnioskodawca chce znieść współwłasność nieruchomości poprzez jej sprzedaż na rzecz żony w formie aktu notarialnego. Swój udział Wnioskodawca chce zbyć za cenę ok. 185.000 zł do 200.000 zł. Pieniądze ze sprzedaży udziałów w mieszkaniu, tj. 5/8, Wnioskodawca chce przeznaczyć na spłatę mieszkaniowego kredytu hipotetycznego, który obecnie wynosi 150.794,05 zł (kapitał główny). Dotychczas zostało spłaconych 19 rat na łączną kwotę 17.563,79 zł. Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Wnioskodawca posiada stałe miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Pytania
1. Czy Wnioskodawca zobowiązany jest do zapłaty i odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości przed upływem 5 lat od jego nabycia, tj. czy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego jeżeli Wnioskodawca sprzeda udział w nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym go nabył za kwotę do 200.000 zł czyli za kwotę, za którą go nabył?
2. Czy w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości zostaną przeznaczone (wydatkowane) na spłatę kredytu, który Wnioskodawca zaciągnął na zakup sprzedawanej nieruchomości, to Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania w trybie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a lub b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w całości?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego, jest On w całości zwolniony od zapłaty i odprowadzenia podatku od osób fizycznych w związku odpłatnym zbyciem Jego udziału na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. W omawianej sprawie nie wystąpi dochód bowiem przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie wyższy od kosztów uzyskania przychodu, co oznacza, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednakże Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia zeznania PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)-39 za rok podatkowy, w którym dokona odpłatnego zbycia nieruchomości i wykazania w nim przychodu, kosztów uzyskania przychodu oraz dochodu (straty) z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Zgodnie z ww. przepisem podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, natomiast podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodów. Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru: dochód zwolniony = D x (W/P)
gdzie: D - dochód ze sprzedaży,
W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P - przychód ze sprzedaży.
Przekładając powyższy wzór na stan faktyczny sprawy:
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości - 185.000 zł do 200.000 zł
Koszty uzyskania przychodu - 200.000 zł
Dochód - 0 zł
A zatem cały uzyskany ze sprzedaży mieszkania dochód korzysta ze zwolnienia. Osiągnięte korzyści z odpłatnego zbycia nieruchomości są niższe, ewentualnie równe kosztom zakupu nieruchomości. Wnioskodawca nie osiągnie dochodu z odpłatnego zbycia. Należy również wskazać, że Wnioskodawca znaczną cześć przychodu przeznaczy na spłatę zaciągniętego na ten cel kredytu mieszkaniowego, a zatem uzyska również zwolnienie podatkowe w myśl art. 21 ust. 25 pkt 2 cytowanej ustawy.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c PDOFizU koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Jak wskazuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 28 października 2010 r., sygn. akt I SA/Wr 801/10: „Koszt nabycia nieruchomości, o jakim mowa w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., należy rozumieć szeroko jako każdy udokumentowany wydatek poniesiony przez nabywcę nieruchomości na jej nabycie”. Zatem do kosztów nabycia lub wytworzenia nieruchomości, o których mowa powyżej, można zaliczyć m.in. cenę zakupu nieruchomości, podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy nabyciu nieruchomości, opłaty notarialne zapłacone przy nabyciu nieruchomości, koszty pośrednictwa zapłacone przy nabyciu nieruchomości, koszty remontów, koszty wyposażenia nieruchomości stające się jej częścią składową. Jak słusznie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 23 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Wr 801/10 do kosztów uzyskania przychodu z tytułu są także poniesione koszty spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej pytania pierwszego.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
‒ odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
‒ zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Zgodnie z treścią art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).
Powołany art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży). Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów. Koszt nabycia co do zasady określa umowa, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem kwota jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość (prawo), niezależnie od tego, czy nabycie nieruchomości (prawa) jest sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą na przykład z oszczędności nabywcy.
Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego uzyskany przychód można pomniejszyć jedynie o te wydatki, które mieszczą się w jednej z dwóch wymienionych w przepisie kategorii: udokumentowanych kosztów nabycia nieruchomości oraz udokumentowanych nakładów zwiększających wartość nieruchomości.
W świetle art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
-
dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
-
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z dyspozycją art. 19 a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w oparciu o art. 22 ust. 6c, do których zalicza się koszty nabycia lokalu mieszkalnego, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, mając na wzgledzie fakt, że odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nastąpi za kwotę tożsamą z kwotą za którą udział ten został nabyty przez Wnioskodawcę, sprzedaż ta nie spowoduje obowiązku zapłaty podatku. Przy czym należy mieć na uwadze treść art. 19 ust. 1 ustawy.
Wnioskodawca będzie miał obowiazek złożenia zeznania o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Nie udzielamy odpowiedzi na Pana drugie pytanie, ponieważ miałaby ona uzasadnienie jedynie w sytuacji wystąpienia dochodu podatkowego. Jeśli dochód nie występuje, nie ma podstaw do korzystania ze zwolnienia podatkowego, którego dotyczy Pana pytanie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).