0113-KDIPT2-2.4011.984.2021.2.MP

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2021 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 20 grudnia 2020 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pan `(...)`. (dalej: Wnioskodawca) dnia 9 grudnia 2016 r. nabył w drodze kupna 50% udziałów w gruncie rolnym, o powierzchni 0,0662 ha (działka nr x6 obręb `(...)`, miejscowość: `(...)`). Grunt został przekształcony na działkę budowlaną oraz został na nim postawiony budynek mieszkalny jednorodzinny - Nieruchomość 1.

Dnia 21 lutego 2020 r. Wnioskodawca nabył w drodze kupna 100% udziałów w gruncie rolnym, o powierzchni 0,0628 ha (działka nr x5, obręb `(...)`, miejscowość: `(...)`.), graniczącym z działką opisaną powyżej - Nieruchomość 2. Nieruchomość 2 została nabyta jako działka rolna, niezabudowana, bez podłączonych mediów (gaz, prąd, woda). Dla działki nie wydano warunków zabudowy.

Dnia 21 września 2021 r. obie nieruchomości zostały sprzedane. Nieruchomość 1 jako działka zabudowana budynkiem jednorodzinnym, a Nieruchomość 2 jako działka rolna.

Przed sprzedażą Nieruchomości 2, nie zostały podjęte żadne czynności mające ją przekształcić na działkę budowlaną, nie wszczęto postępowania w celu wydania warunków zabudowy, nie podłączono żadnych mediów. Działka została ogrodzona, gdyż okoliczne zwierzęta (`(...)`) niszczyły uprawy Wnioskodawcy. Nieruchomość 2 była wykorzystywana w celach weryfikacji upraw – Wnioskodawca sprawdzał, jaka uprawa rolna byłaby dla Niego opłacalna w przyszłości. Formalnie działka nie została dołączona do żadnej innej nieruchomości, jej status formalny nie został zmieniony.

Całkowity obszar, w którego władaniu był Wnioskodawca, to Nieruchomości 1 oraz 2.

Nieruchomość 2 została sprzedana łącznie z Nieruchomością 1 (jedna transakcja, jeden akt notarialny). Jedyne prowadzone działania marketingowe dotyczyły sprzedaży Nieruchomości 1 (ogłoszenie w Internecie).

Po sprzedaży Nieruchomości 1 oraz 2, Wnioskodawca nabył nieruchomość rolną (dnia 26 sierpnia 2021 r.) w miejscowości W, tj. działka nr x/x9, obręb `(...)`, działka o powierzchni 0,32 ha oraz wydzierżawił grunty o powierzchni 0,7 ha, w tym samym obrębie `(...)`, jednostka `(...)`, w celu kontynuacji produkcji rolnej, jednak na większą skalę.

Po sprzedaży działka, której sprawa dotyczy (Nieruchomość 2) nie utraciła charakteru rolnego. Według wiedzy Wnioskodawcy, nowy nabywca ma zamiar wykorzystywać Nieruchomość, jako obszar przydomowego ogródka warzywno-owocowego.

W przeszłości Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ulicy P. x2, , miejscowość S. Sprzedaż nie była opodatkowana, ze względu na dłuższy niż 5 lat okres pomiędzy nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, czy udziałów innych, niż nieruchomość wskazana powyżej (działka x/x9, obręb `(...)`). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki (62.02.Z), rozliczaną na zasadach księgi przychodów i rozchodów. Opisywana nieruchomość nie była związana z prowadzoną działalnością oraz nie stanowiła składnika majątkowego lub towaru handlowego w tej działalności. Transakcja sprzedaży była przeprowadzona, jako osoba prywatna, cyt.: „Prowadzona przeze mnie działalność nie była stroną sprzedaży, nie miała wpływu na przeprowadzenie transakcji oraz nie brała udziału w transakcji na żadnym jej etapie”.

Pytanie

Czy sprzedaż gruntu rolnego (Nieruchomość 2) przed upływem 5 lat od jego nabycia jest objęta podatkiem dochodowym (pytanie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)?

Pana stanowisko w sprawie:

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych), ustanowione jest zwolnienie podatkowe, które ma zastosowanie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

- podatnik uzyskał przychód z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości;

- nieruchomości te na moment sprzedaży wchodziły w skład gospodarstwa rolnego;

- przychód nie został uzyskany ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

W opisanym przypadku wszystkie warunki zostały spełnione, zatem podatek od sprzedaży przed upływem 5 lat obejmuje jedynie sprzedaż Nieruchomości 1. Sprzedaż Nieruchomości 2 jest wyłączona z opodatkowania.

Zdaniem Wnioskodawcy doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, ustanowione jest zwolnienie podatkowe. Mając na uwadze opisany stan faktyczny Wnioskodawca określa, że sprzedaż Nieruchomości 2 jest wyłączona z opodatkowania podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie (np. sprzedaż) nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz określonych praw) nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

- po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

- po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

- po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

· prowadzona jest w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

· wykonywana jest w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

· prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

- odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

- są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

- wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca 9 grudnia 2016 r. nabył w drodze kupna 50% udziałów w gruncie rolnym o powierzchni 0,0662 ha (działka nr x6, w S). Grunt został przekształcony na działkę budowlaną oraz został na nim postawiony budynek mieszkalny jednorodzinny - Nieruchomość 1. Wnioskodawca 21 lutego 2020 r. nabył w drodze kupna 100% udziałów w gruncie rolnym, o powierzchni 0,0628 ha (działka nr x5, w S) - Nieruchomość 2, która graniczy z Nieruchomością 1. Nieruchomość 2 została nabyta jako działka rolna, niezabudowana, bez podłączonych mediów (gaz, prąd, woda), dla nieruchomości (działki) nie wydano warunków zabudowy. Dnia 21 września 2021 r. obie nieruchomości zostały sprzedane: Nieruchomość 1 jako działka zabudowana budynkiem jednorodzinnym, a Nieruchomość 2 jako działka rolna. Nieruchomość 2 została sprzedana łącznie z Nieruchomością 1 (jedna transakcja, jeden akt notarialny). Według wiedzy Wnioskodawcy, nowy nabywca Nieruchomości nr 2, ma zamiar wykorzystywać nieruchomość, jako obszar przydomowego ogródka warzywno-owocowego. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki (62.02.Z), rozliczaną na zasadach księgi przychodów i rozchodów. Opisywana nieruchomość nie była związana z prowadzoną działalnością oraz nie stanowiła składnika majątkowego lub towaru handlowego w tej działalności. Transakcję sprzedaży Wnioskodawca przeprowadził, jako osoba prywatna (prowadzona działalność gospodarcza nie miała wpływu na dokonaną transakcję).

W złożonym uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca nie odniósł się do kwestii zawartej wezwaniu o uzupełnienie opisu stanu faktycznego poprzez doprecyzowanie: czy nieruchomość (grunt rolny), którego pytanie dotyczy wchodziła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 r. poz. 333), które to grunty stanowią obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Wnioskodawca nie podał powierzchni tego gospodarstwa oraz nie wskazał rodzaju gruntów, stosownie do przepisów prawa, tj. klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2021 r., poz. 1390), a także nie wskazał, że sprzedana nieruchomość (Nieruchomość 2, działka nr x5, o pow. 0,0628 ha) stanowiła część lub udział w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Nieruchomość 2 (której dotyczy pytanie) została nabyta jako działka rolna, niezabudowana, bez podłączonych mediów (gaz, prąd, woda), dla Nieruchomości 2 (położonej w S działki nr x5, o pow. 0,0628 ha) nie wydano warunków zabudowy. Przed sprzedażą Nieruchomości 2, nie zostały podjęte żadne czynności mające ją przekształcić na działkę budowlaną, nie wszczęto postępowania w celu wydania warunków zabudowy, nie podłączono żadnych mediów. Działka została ogrodzona, gdyż okoliczne zwierzęta (`(...)`) niszczyły uprawy Wnioskodawcy. Nieruchomość 2 była wykorzystywana w celach weryfikacji upraw – Wnioskodawca sprawdzał, jaka uprawa rolna byłaby dla Niego opłacalna w przyszłości. Działka nie została dołączona do żadnej innej nieruchomości. Jedyne prowadzone działania marketingowe dotyczyły sprzedaży Nieruchomości 1 (ogłoszenie w Internecie). Wnioskodawca 26 sierpnia 2021 r. nabył nieruchomość rolną w miejscowości W. (działka nr x/x9, o powierzchni 0,32 ha) oraz wydzierżawił grunty o powierzchni 0,7 ha, w tym samym obrębie, w celu kontynuacji produkcji rolnej, jednak na większą skalę. W przeszłości Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ulicy P. `(...)`, w S. Sprzedaż nie była opodatkowana, ze względu na dłuższy niż 5 lat okres pomiędzy nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, czy udziałów, innych niż wskazana nieruchomość, tj. działka x/x9. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki (62.02.Z), rozliczaną na zasadach księgi przychodów i rozchodów. Sprzedana nieruchomość nie była związana z prowadzoną działalnością oraz nie stanowiła składnika majątkowego lub towaru handlowego w tej działalności.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jak wskazano na wstępie, decydujące znaczenie ma moment nabycia nieruchomości. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu tej ustawy. Zatem, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty ich nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca Nieruchomość 2, czyli działkę nr x5, o pow. 0,0628 ha, nabył w drodze umowy kupna 21 lutego 2020 r. Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2020 r.) i okres ten upłynie z dniem 31 grudnia 2025 r.

Wobec powyższego, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż Nieruchomości 2 (działki nr x5, o pow. 0,0628 ha), dokonana 21 września 2021 r., stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu określonego w tym przepisie.

Stosownie do treści art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 cyt. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość, udział lub prawo nabyto odpłatnie (np. umowa sprzedaży), czy nieodpłatnie (np. umowa darowizny).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z przywołanym przez Wnioskodawcę art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „gospodarstwo rolne”. W celu wyjaśnienia tej kwestii odsyła zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ww. ustawy, do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 r. poz. 333).

Zgodnie z art. 1 ustawy o podatku rolnym, opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Natomiast art. 2 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2021 r., poz. 1390).

Zgodnie z § 8 ust. 1 ww. rozporządzenia, użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1. grunty rolne;

2. grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;

3. grunty zabudowane i zurbanizowane;

4. grunty pod wodami;

5. tereny różne.

W myśl § 8 pkt 2 ww. rozporządzenia, w przypadku użytków, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, w ewidencji wykazuje się także klasy bonitacyjne ustalone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy.

Natomiast stosownie do treści § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia, grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:

1. użytki rolne, do których zalicza się:

a) grunty orne, oznaczone symbolem – R,

b) łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł,

c) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem – Ps,

d) sady, oznaczone symbolem – S,

e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br,

f) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr,

g) grunty pod stawami, oznaczone symbolem – Wsr,

h) grunty pod rowami, oznaczone symbolem – W,

2. nieużytki, oznaczone symbolem – N.

W myśl § 9 ust. 3 ww. rozporządzenia, grunty zabudowane i zurbanizowane, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 3, dzielą się na:

1. tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem B;

2. tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba;

3. inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi;

4. zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem Bp;

5. tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz;

6. użytki kopalne, oznaczone symbolem K;

7. tereny komunikacyjne, w tym:

a) drogi, oznaczone symbolem dr,

b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem Tk,

c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem Ti,

d) grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych, oznaczone symbolem Tp.

Z treści przywołanych przepisów wynika zatem, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

- grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne i nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

- muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy) lub jego część składową,

- grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru; utrata charakteru rolnego następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.

Niewątpliwie przedmiotowe zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy spełnieniu pozostałych warunków do niego uprawniających – obejmuje tylko przychody ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, a więc sklasyfikowanych jako użytki rolne, w tym grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, rowy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, jak i grunty pod rowami i stawami. Nadmienić należy, że Wnioskodawca we wniosku i uzupełnieniu nie podał rodzaju gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości 2.

Należy równocześnie wskazać, że warunkiem, od którego zależy w ogóle możliwość skorzystania ze zwolnienia przychodu od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest, aby zbywana nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym, tj. obszaru gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujące się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Wyjaśnić należy, że oceniając spełnienie przesłanki, dotyczącej zachowania charakteru rolnego gruntu, należy zwrócić uwagę na faktyczny zamiar nabywcy, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Ma ono miejsce przede wszystkim wówczas, jeżeli grunt zostaje przeznaczony pod działalność gospodarczą, albo pod budownictwo. Należy ponadto wskazać, iż utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może też nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów. O utracie charakteru rolnego gruntów świadczy wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, niezależnie od statusu prawnego tych gruntów i zmian w stosownych ewidencjach i dokumentach. Przy ocenie utraty charakteru rolnego nie jest zatem podważany czy kwestionowany status prawny gruntów, lecz ocenie podlega całokształt okoliczności faktycznych, które mogą świadczyć o utracie ich rolnego sposobu użytkowania. Jednocześnie utraty charakteru rolnego, do której w swej dyspozycji odwołuje się art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie należy utożsamiać bezpośrednio oraz wyłącznie z utratą tego charakteru w sensie prawnym, ale jak wykazano powyżej – przede wszystkim w sensie faktycznym.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, że nowy nabywca Nieruchomości 2 ma zamiar wykorzystywać nieruchomość jako obszar przydomowego ogródka warzywno-owocowego.

Jednakże z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie wynika, aby sprzedana Nieruchomość 2, tj. działka nr x5, o pow. 0,0628 ha, stanowiła część lub udział w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (tj. będący własnością lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy).

Podkreślenia wymaga fakt, że Wnioskodawca w dniu sprzedaży, tj. 21 września 2021 r., był właścicielem Nieruchomości 2, tj. działki rolnej nr x5, o powierzchni 0,0628 ha; Nieruchomości 1 – działki gruntu nr x6, o pow. 0,0662 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym (grunt, który został przekształcony na działkę budowlaną) oraz zakupionej 26 sierpnia 2021 r. nieruchomości rolnej nr x/x9, o pow. 0,32 ha. Zatem, sprzedana przez Wnioskodawcę Nieruchomość 2, z uwagi na zbyt małą powierzchnię, wynoszącą 0,0628 ha, wraz z powierzchnią pozostałych gruntów będących własnością Wnioskodawcy nie mogła w momencie zbycia stanowić gospodarstwa rolnego lub jego części w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Dodatkowo powierzchnia działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalny, po przekształceniu gruntu w działkę budowlaną, stanowi tereny mieszkaniowe, niepodlegające uwzględnieniu do powierzchni gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Jak wskazał Wnioskodawca w opisie, po sprzedaży wydzierżawił grunty o powierzchni 0,7 ha, w tym samym obrębie, w celu kontynuacji produkcji rolnej. Oznacza to, iż warunki zastosowania zwolnienia przychodu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostały spełnione, gdyż sprzedana Nieruchomość 2 nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Wnioskodawcę 21 września 2021 r. nieruchomości rolnej, tj. działki nr x5, o pow. 0,0628 ha, którą Wnioskodawca nabył w 2020 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Przychód ten nie korzysta ze wskazanego we wniosku zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, ponieważ nie zostały spełnione warunki zwolnienia określone w tym przepisie. Dochód z tytułu tej sprzedaży podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), jest sam przepis prawa. Natomiast, rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Zaznaczyć należy, że pełna weryfikacja prawidłowości Pana stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i musi Pan zastosować się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w`(...)`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.)