Podatnik nabył w 1992 r. na współwłasność z siostrami ziemię rolną o powierzchni 2,8072 ha od ojca. W 2013 r. przekazał 1/3 swojego udziału synowi, który w 2015 r. zwrócił darowiznę. W 2019 r. w wyniku zniesienia współwłasności podatnik uzyskał na wyłączną własność działkę o powierzchni 0,9358 ha, którą sprzedał w 2020 r. Organ podatkowy uznał, że sprzedaż tej nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jednakże, ponieważ działka ta wchodziła w skład gospodarstwa rolnego podatnika, przychód ze sprzedaży korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyInterpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
6 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 30 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości rolnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 stycznia 2022 r. (wpływ 14 stycznia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
19 czerwca 1992 r. otrzymał Pan na współwłasności z siostrami ziemię rolną o powierzchni 2,8072 ha od swojego ojca J.O. w udziale 1/3 części, który wykorzystywał ją rolniczo tak jak Pan do 28 marca 2013 r. Nie posiadał Pan żadnych innych działek rolnych, a wyłącznie ta nabyta od ojca stanowiła Pana całe gospodarstwo rolne.
29 marca 2013 r. przepisał Pan swoją część dla syna, J.O., umową darowizny. Syn uprawiał ziemię, lecz nie uzyskiwał zysków tylko straty.
28 maja 2015 r. J.O. zwrócił Panu darowiznę aktem notarialnym, umową darowizny. Obie czynności – z 29 marca 2013 r. oraz z 28 sierpnia 2015 r. były dokonane w formie aktu notarialnego.
Po otrzymaniu darowizny uprawiał Pan ziemię, lecz również nie był Pan w stanie uzyskiwać satysfakcjonujących dochodów ze względu na niewielki areał oraz zły stan zdrowia. Dzieci, kiedy zaproponował im Pan, że przekaż im wskazaną ziemię stwierdziły, że żadne z nich nie chce tej ziemi. Oświadczyły, aby sprzedał Pan ziemię, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na poprawę swojego zdrowia i poprawę warunków mieszkaniowych – remont mieszkania. Tak też Pan uczynił, po uprzednim zniesieniu współwłasności z pozostałymi współwłaścicielami, co miało miejsce na podstawie postanowienia Sądu … w … 27 czerwca 2019 r. Postanowienie stało się prawomocne 4 sierpnia 2019 r.
W wyniku zniesienia współwłasności postanowieniem Sądu …w … z 27 czerwca 2019 r. nabył Pan na wyłączną własność działkę oznaczoną nr …, o powierzchni 0,9358 ha.
Następnie, nowo powstała działka była przedmiotem czynności prawnej przeniesienia prawa własności – umowy sprzedaży 5 lutego 2020 r. w formie aktu notarialnego, mocą którego zbył Pan nieruchomość rolną.
Nieruchomość ma charakter rolny i też tak była oznaczona w ewidencji gruntu.
Nieruchomość przez cały okres posiadania nie utraciła charakteru rolnego, bowiem nabywcy mieszkają na wsi i mają gospodarstwo rolne i również posiadają inne ziemie rolne, a zatem nabyta nieruchomość weszła w skład gospodarstwa rolnego, które jest prowadzone przez nabywców wraz z działką oznaczoną nr ….
Nadarzył się w końcu kupiec po prawie pięciu latach. Ziemię sprzedał Pan przed upływem pięciu lat. Przed złożeniem PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)-39 zadzwonił Pan do Urzędu Skarbowego w … jak wypełnić PIT-39. Otrzymał Pan odpowiedź, że powinien Pan zadzwonić na nr telefonu: … i tam dostanie Pan aktualne dane. Rozmawiał Pan z bardzo miłą panią i Pana wniosek z rozmowy jest taki, że ma Pan zapis w akcie notarialnym, że nabywca nieruchomości nie może zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom przez okres co najmniej pięciu lat. Ten zapis zwalnia Pana od zapłacenia podatku. Jednak Pana rozumienie tej sytuacji i rozumienie ustawy podatkowej mogą być różne. W związku z zaistniałą sytuacją występuje Pan o interpretację indywidualną, aby pozostać w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa.
W chwili przeniesienia prawa własności udziału 1/3 części w nieruchomości rolnej z poprzednika – Pana syna na Pana, nieruchomość miała powyżej 1 ha, tj. 2,8000 ha, a zatem stanowiła gospodarstwo rolne.
Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej.
W majątku prywatnym nie posiada Pan innych nieruchomości, poza opisaną we wniosku.
Nie dokonywał Pan sprzedaży jakiejkolwiek innych nieruchomości.
Środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na Pana leczenie i rekonwalescencję.
Nieruchomość została sprzedana w Pana imieniu. Nie będzie Pan realizował więcej żadnych transakcji.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że 19 czerwca 1992 r. wraz z siostrami, W.S. i K.M., nabył Pan od rodziców J.O. i W.O., na podstawie umowy darowizny sporządzonej w kancelarii notarialnej – notariusz …, Repertorium A Nr …, nieruchomość o nr geodezyjnym …, o powierzchni 2,80 ha, w udziale po 1/3 części każde z was.
Przedmiotem zniesienia współwłasności w sprawie sygn. akt … czerwca 2019 r. były wyłącznie nieruchomości oznaczone nr: …, …, …, o łącznej powierzchni 2,8072 ha, uprzednio oznaczonej nr …, położonej w województwie …, gmina …, obręb …, które otrzymał Pan wraz z siostrami na podstawie umowy darowizny z 19 czerwca 1992 r., Repertorium A Nr….
Zniesienie współwłasności w sprawie sygn. akt …, nieruchomości oznaczonej nr: …, …, … (poprzednio …), przed Sądem … w …, miało miejsce pomiędzy Panem, siostrą K.M., a następcami prawnymi Pana zmarłej 21 stycznia 2017 r. siostry W.S. – jej dziećmi: T.S., K.S., A.Ł..
Właścicielami nieruchomości rolnej oznaczonej nr …, obręb …, byli:
1. H.O.(Pan) – w udziale 1/3 części,
2. K.M. – w udziale 1/3 części,
3. A.Ł., T.S., K.S. – w udziale 1/3 części.
A.Ł., T.S., K.S., nabyli w udziale 1/3 części spadek po mamie W.S. zmarłej 21 stycznia 2017 r., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 24 kwietnia 2017 r. sporządzonego w kancelarii notarialnej – notariusz …, Repertorium A Nr ….
W Pana ocenie, podział geodezyjny działki nr … na działki o nr: …, …, …, nie miał żadnego skutku faktycznego i czynność ta była neutralna względem prawa podatkowego, bowiem strony dokonały fizycznego podziału nieruchomości rolnej, co doprowadziło do wyjścia ze współwłasności stosownie do przysługujących w nieruchomości udziałów.
W ramach czynności zniesienia współwłasności przed Sądem z 27 czerwca 2019 r., Strony dokonały następujących czynności:
Dokonać zniesienia współwłasności i fizycznego podziału nieruchomości rolnej położonej w województwie …, powiecie …, gminie …, obrębie …, oznaczonej nr geodezyjnym …, o powierzchni 2,8072 ha, dla której w Sądzie … w … urządzona jest księga wieczysta nr … w ten sposób, że przyznać na rzecz:
a) wnioskodawcy H.O. nieruchomość oznaczoną numerem geodezyjnym …, o powierzchni 0,9358 ha,
b) uczestniczce postępowania K.M. nieruchomość oznaczoną numerem geodezyjnym …, o powierzchni 0,9357 ha,
c) uczestnikom postępowania A.Ł., T.S., K.S., nieruchomość oznaczoną numerem geodezyjnym …, o powierzchni 0,9357 ha w udziałach wynoszących po 1/3.
Wartość nabytej w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości mieściła się w wartości rynkowej posiadanego udziału. Nieruchomości objęte zniesieniem mają jednakową strukturę rynkową. Nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego.
Nie zasądzono spłat i dopłat.
Według ewidencji rejestru gruntów działka o nr … stanowiła w całości grunty orne RV 0,8686 ha i RVI 0,0672 ha, tak samo jak działki nr: … i … (grunty orne).
Na tej działce od 1992 r. siał Pan zboża, sadził ziemniaki. Na działce będącej w Pana posiadaniu od 27 czerwca 2019 r. do 5 lutego 2020 r. była posiana trawa.
Przedmiotem sprzedaży 5 lutego 2020 r. była wyłącznie działka nr …, o powierzchni 0,9358 ha.
Działka oznaczona nr …, o powierzchni 0,9358 ha, stanowiąca przedmiot sprzedaży 5 lutego 2020 r., wchodziła w skład Pana gospodarstwa rolnego o powierzchni przekraczającej 1 ha przeliczeniowy.
W dniu sprzedaży był Pan właścicielem ziemi rolnej ornej, nie miał Pan inwentarza.
W akcie notarialnym jest oświadczenie, że nabywcy są właścicielami nieruchomości rolnej o obszarze 3 600 m2, położonej w gminie …, obszar … i nabywają, do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską oraz, że D.L.M. nie prowadzi działalności gospodarczej.
Czy jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od zbycia nieruchomości rolnej, czy też ma zastosowanie dyspozycja art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem w Pana ocenie sprzedawane grunty wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i nadal posiadają charakter rolny?
W Pana ocenie, nie powinien Pan płacić podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości rolnej, bowiem opisana transakcja mieści się w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Zgodnie natomiast z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.
Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
W przedmiotowej sprawie, wskazał Pan, że wartość nabytej w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości mieściła się w wartości rynkowej posiadanego udziału przed zniesieniem współwłasności oraz nie zasądzono spłat i dopłat.
Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, skoro wartość otrzymanego majątku w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w ramach posiadanych dotychczas udziałów, to jak wskazano powyżej, momentem nabycia nieruchomości stanowiącej działkę nr …, jest data nabycia przez Pana udziału 1/3 w nieruchomości stanowiącej działkę nr … w drodze darowizny od syna, tj. 28 maja 2015 r.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Jak stanowi art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.
Jednakże od tej zasady ustawodawca przewidział wyjątek w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.
W tym miejscu wymaga podkreślenia, że zgodnie z treścią art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. 2020 r. poz. 333), za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 (a więc gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza), o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Zgodnie z treścią § 67 ww. rozporządzenia, użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
grunty rolne;
grunty leśne;
grunty zabudowane i zurbanizowane;
użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R;
(uchylony);
grunty pod wodami;
tereny różne oznaczone symbolem - Tr.
Stosownie natomiast do treści § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia, grunty rolne dzielą się na:
a) grunty orne, oznaczone symbolem - R,
b) sady, oznaczone symbolem - S,
c) łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
d) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem - Br,
f) grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
g) grunty pod rowami, oznaczone symbolem - W,
h) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem - Lzr;
Z treści przywołanych przepisów wynika zatem, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek:
- grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne i nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,
- muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy) lub jego część składową,
- grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru; utrata charakteru rolnego następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.
Jeżeli zatem zostaną zachowane powyższe warunki do zwolnienia, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego. Zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy podatkowej, tak jak wskazano powyżej podlegać może wyłącznie przychód uzyskany ze sprzedaży ww. gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które w wyniku sprzedaży nie utracą charakteru rolnego.
Podkreślenia wymaga, że podstawowym warunkiem uznania gruntów za gospodarstwo rolne jest ich powierzchnia określana jako norma obszarowa. Jeżeli łączna powierzchnia gruntów stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej, przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy użytków rolnych, niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, jest to gospodarstwo rolne w rozumieniu cytowanego wyżej art. 2 ustawy o podatku rolnym. W sytuacji, gdy grunt nie spełnia normy obszarowej, nie może być uznany za gospodarstwo rolne.
Jak wskazano wyżej, jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest również konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu.
Ponieważ ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych używa określenia „w związku” i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie, to niewątpliwie chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie, którego grunty tracą swój charakter rolny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być tak rozumiany, że z chwilą dokonania czynności powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu. O utracie charakteru rolnego gruntów świadczy wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, niezależnie od statusu prawnego tych gruntów i zmian w stosownych ewidencjach i dokumentach. Przy ocenie utraty charakteru rolnego nie jest zatem podważany czy kwestionowany status prawny gruntów, lecz ocenie podlega całokształt okoliczności faktycznych, które mogą świadczyć o utracie ich rolnego sposobu użytkowania. Nie przesądza o tym wyłącznie oświadczenie kupującego, bowiem decydującymi w tym względzie są okoliczności faktyczne, takie jak zamiar nabywcy co do ich wykorzystywania. Przykładowo, nabycie gruntów powinno nastąpić w celu utworzenia gospodarstwa rolnego bądź jego powiększenia. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może również nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.
W wyroku NSA z dnia 22 maja 2015 r., sygn. akt II FSK 378/14, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. Samo zaś oświadczenie nabywcy o włączeniu nabywanej działki do gospodarstwa rolnego złożone w akcie notarialnym w świetle okoliczności faktycznych może okazać się niemiarodajne i niewystarczające dla zastosowania zwolnienia.
Jednocześnie utraty charakteru rolnego, do którego w swej dyspozycji odwołuje się art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie należy utożsamiać bezpośrednio oraz wyłącznie z utratą tego charakteru w sensie prawnym, ale jak wykazano powyżej – przede wszystkim w sensie faktycznym. W związku z tym, że w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, nie odwołano się do klasyfikacji gruntów, ich formalne dalsze klasyfikowanie do gruntów rolnych, jak również opłacanie podatku rolnego, nie ma istotnego znaczenia dla tej oceny (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 sierpnia 2015 r., sygn. akt I SA/Gd 667/15).
W związku z powyższym w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, przychód uzyskany z tej transakcji podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pod warunkiem, że w wyniku tej sprzedaży grunty nie utraciły charakteru rolnego.
Przy czym, okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zatem obowiązek udowodnienia zaistnienia tej okoliczności ciąży na podatniku, tj. osobie, która zamierza skorzystać ze zwolnienia. Organy podatkowe rozstrzygając o prawie podatnika do zwolnienia od podatku przychodu uzyskanego ze sprzedaży biorą pod uwagę wszystkie okoliczności związane z daną transakcją a decydującymi w tym względzie są okoliczności faktyczne, takie jak zamiar nabywcy co do wykorzystywania nieruchomości. Chodzi bowiem o faktyczną, a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego przez nieruchomość.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Pana w dniu 5 lutego 2020 r. nieruchomości stanowiącej działkę nr …, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez Pana.
Jednakże, przyjmując za Panem, że działka nr … o powierzchni 0,9358 ha, stanowiąca przedmiot sprzedaży 5 lutego 2020 r. wchodziła w skład Pana gospodarstwa rolnego o powierzchni przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, oraz że w związku z tą sprzedażą grunty rolne nie utraciły charakteru rolnego, ponieważ sprzedana nieruchomość weszła w skład gospodarstwa rolnego, które jest prowadzone przez nabywców, to w takiej sytuacji przychód ze sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej działkę nr … korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a Pan nie jest zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego z tego tytułu.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili