0113-KDIPT2-2.4011.1019.2021.2.AKU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 7 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 stycznia 2022 r. (wpływ 10 stycznia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan Z. B. (dalej: „Wnioskodawca”) jest właścicielem:

- niezabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą, w skład której wchodzi 18 działek,

- 6/8 udziałów w niezabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą, w skład której wchodzą cztery działki, (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Ww. działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz położone są w …, obręb …, gmina …, powiat …, województwo …. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd Gminy …, działki składające się na Nieruchomość nie zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy … (Uchwała Nr … Rady Gminy … z dnia 26 października 2001 r.), Nieruchomość została przeznaczona pod tereny mieszkalno-usługowe, oznaczone symbolem planu MU. W wypisie z rejestru gruntów działki oznaczone zostały natomiast jako grunty orne.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy w drodze:

1. umowy sprzedaży w dniu 6 czerwca 2007 r.,

2. podziału majątku wspólnego małżeńskiego w dniu 3 grudnia 2013 r.,

3. darowizny od żony w dniu 3 grudnia 2013 r.,

4. darowizny od córki w dniu 30 listopada 2016 r.,

5. umowy częściowego zniesienia współwłasności w dniu 7 czerwca 2017 r. bez spłat i dopłat po stronie Wnioskodawcy.

W celu zniesienia współwłasności Wnioskodawca zobowiązany był do przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy dla działek objętych umową zniesienia współwłasności z uwagi na to, że działki te stanowią grunty orne i dokonanie jakichkolwiek czynności z nimi związanych wymaga uzyskania dodatkowych zgód i pozwoleń. W związku z tym, na wniosek Wnioskodawcy, Wójt Gminy … wydał w dniu 26 maja 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy dla części działek wchodzących w skład Nieruchomości.

W konsekwencji powyższych transakcji i zdarzeń Wnioskodawca na dzień złożenia wniosku jest:

- właścicielem niezabudowanej nieruchomości ,w skład której wchodzi 18 działek,

- oraz współwłaścicielem nieruchomości w 6/8 części, w skład której wchodzą 4 działki.

Powyższe transakcje (zniesienie współwłasności, dokonanie darowizny) zostały przeprowadzone w sposób prawnie skuteczny w świetle ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2020, poz. 1655, ze zm.).

Nieruchomość została przez Wnioskodawcę zakupiona z intencją wykorzystania na cele własne – cele rodziny Wnioskodawcy. Z uwagi na duże rozproszenie własności poszczególnych działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, powzięto szereg działań, o których mowa powyżej, które doprowadziły do skupienia własności poszczególnych działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości w rękach Wnioskodawcy. Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (umowy sprzedaży, darowizny, umowy zniesienia współwłasności, podziału majątku).

Z uwagi na zmianę sytuacji osobistej (Nieruchomość nie będzie wykorzystana dla celów rodzinnych), Wnioskodawca obecnie rozważa sprzedaż Nieruchomości. Sprzedaż mogłaby mieć miejsce począwszy od 2022 r. Początkowo Wnioskodawca zastanawiał się nad możliwością sprzedaży całej Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu, ale z uwagi na znikomą możliwość sprzedaży Nieruchomości na rzecz jednej osoby, Wnioskodawca rozważa obecnie sprzedaż każdej z tych działek osobno. Planowana jest sprzedaż działek na rzecz osób prywatnych. Wnioskodawca nie planuje udzielać żadnych pełnomocnictw do występowania w sprawach dotyczących Nieruchomości, w szczególności nie będzie korzystał z pomocy pośredników ds. sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie zawarł do tej pory żadnych umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca nie potrafi w chwili obecnej stwierdzić, w jakim okresie czasu dokona sprzedaży tych działek.

Wnioskodawca nie dokonał podziału działek na mniejsze. Wnioskodawca nie poniósł i nie będzie ponosić żadnych nakładów w celu zwiększenia atrakcyjności lub wartości Nieruchomości, w tym nie dokona ogrodzenia nieruchomości, wycinki drzew czy też wydzielenia dróg wewnętrznych. Do Nieruchomości doprowadzona jest woda i prąd, który został doprowadzony z inicjatywy rejonowego operatora systemu dystrybucyjnego. Nieruchomość nie została przez Wnioskodawcę zabudowana i stanowi grunty orne. Cała Nieruchomość od momentu nabycia nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej. Ponadto, Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży udostępniana w używanie podmiotom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. użyczenie, najem, dzierżawa). Wnioskodawca nie wykorzystywał, ani nie zamierza wykorzystywać do momentu sprzedaży Nieruchomości na cele działalności rolniczej. W związku z posiadaniem Nieruchomości, Wnioskodawca nie osiągnął żadnego przychodu. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek Wnioskodawcy Wójt Gminy … wydał w dniu 26 maja 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy dla części działek wchodzących w skład Nieruchomości. Zgodnie z tą decyzją ustalono warunki zabudowy dla działek wskazanych w decyzji, z przeznaczeniem pod inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W ciągu ostatnich 5 lat. Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży działek/nieruchomości z majątku prywatnego.

Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem podatku V AT, jest wspólnikiem i udziałowcem w spółkach, które nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że:

a) planuje sprzedaż następujących nieruchomości:

- 1/1 udziałów w niezabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr …, w skład której wchodzą następujące działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, o łącznej powierzchni 1,5892 ha,

- 6/8 udziałów w niezabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr …, w skład której wchodzą następujące działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 24, 21, 22 oraz 23, o łącznej powierzchni 0,3560 ha;

b) w dniu 6 czerwca 2007 r. Państwo Z. i I. B. nabyli do majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością udziały wynoszące 1/2 części w działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23;

Wnioskodawca zawarł w dniu 3 grudnia 2013 r. ze swoją współmałżonką Panią I. B. umowę majątkową małżeńską, ustanawiającą między Nimi rozdzielność majątkową oraz umowę o podział majątku wspólnego, na mocy której doszło do przeniesienia do Jego majątku osobistego całości udziałów w nieruchomościach objętych księgą wieczystą KW nr … oraz …, które dotychczas wchodziły do Ich majątku wspólnego, tj. udziału w działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23 oraz 24.

Wnioskodawca zawarł w dniu 3 grudnia 2013 r. ze swoją współmałżonką Panią I. B. umowę darowizny, na mocy której Pani I. B. darowała Wnioskodawcy należący do jej majątku osobistego udział wynoszący 1/8 części w nieruchomościach objętych księgą wieczystą KW nr … oraz …, tj. udziału w działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 oraz 24.

W dniu 30 listopada 2016 r. na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca otrzymał tytułem darowizny od swojej córki Z. B. udział w wysokości 1/8 nieruchomość stanowiącą działki: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23 i 24.

W dniu 7 czerwca 2017 r., w wyniku umowy częściowego zniesienia współwłasności, podzielono nieruchomość w ten sposób, że Wnioskodawca otrzymał prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki numer , 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20.

c) udziały w działkach zakupione 6 czerwca 2007 r. Państwo Z. i I. B. nabyli do majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością;

d) działka otrzymana w drodze darowizny od żony nie należała wcześniej do majątku wspólnego małżonków – Wnioskodawca zawarł w dniu 3 grudnia 2013 r. ze swoją współmałżonką umowę darowizny, na mocy której Pani I. B. darowała Wnioskodawcy należący do jej majątku osobistego udział w nieruchomościach;

e) w dniu 7 czerwca 2017 r., w wyniku umowy częściowego zniesienia współwłasności, podzielono nieruchomość w ten sposób, że Wnioskodawca otrzymał prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki numer 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23 i 24, a we współwłasności pozostało prawo do nieruchomości stanowiącej działki nr 24, 21, 22, 23. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych spłat i dopłat. Zniesienie współwłasności nastąpiło z uwagi na wolę współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności zostało dokonane w trybie przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli bez obowiązku spłaty (część działek będących we współwłasności została przyznana Wnioskodawcy, a część pozostałym współwłaścicielom).

Umowa częściowego zniesienia współwłasności zawarta została pomiędzy osobami fizycznymi – małżonkami I. i W. S. oraz Wnioskodawcą;

f) małżonkowie I. i W. S. posiadali 1/4 udziału w działkach o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25, 26, 27, 28, 21, 22, 23 i 24.

Wnioskodawca posiadał 6/8 udziału w działkach o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25, 26, 27, 28, 21, 22, 23 i 24;

g) w związku z tym, że wartość praw majątkowych nabytych przez małżonków I. i W. S. na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności przekroczyła wartość przysługującego im udziału przed zniesieniem współwłasności, notariusz pobrał od małżeństwa podatek od spadków i darowizn od nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności pomiędzy podmiotami należącymi do III grupy podatkowej.

W ramach zniesienia współwłasności nie powstały nowe działki. W wyniku podziału małżonkowie I. i W. S. stali się właścicielami 1/1 udziału w działkach o numerach ewidencyjnych: 17, 18, 25, 26, 27, 28.

Wnioskodawca stał się właścicielem 1/1 udziału w działkach o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20.

We współwłasności pozostały działki o numerach ewidencyjnych: 21, 22, 23, 24;

h) wartość rynkowa nabytych przez Wnioskodawcę składników majątkowych w wyniku zniesienia współwłasności, nie przekroczyła udziału jaki Mu przysługiwał w składnikach majątkowych objętych zniesieniem współwłasności przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Należy wskazać, że wartość praw majątkowych, nabytych przez małżonków I. i W. S. na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności, przekroczyła wartość przysługującego im udziału przed zniesieniem współwłasności.

Wskutek zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie uzyskał przysporzenia majątkowego ponad przysługujący Mu udział w składnikach majątkowych objętych zniesieniem współwłasności, poprzez nabycie majątku o większej wartości rynkowej aniżeli przypadająca na Wnioskodawcę wartość rynkowa udziału we wszystkich składnikach majątkowych objętych zniesieniem współwłasności.

i) Wnioskodawca potwierdza, że jak wskazywał we wniosku, działki objęte wnioskiem od momentu nabycia nie były, nie są i nie będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej (opodatkowanej czy też zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), udostępniane w używanie podmiotom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. użyczenie, najem, dzierżawa), wykorzystywane na cele działalności rolniczej. Ponadto, Wnioskodawca nie osiągnął żadnego przychodu w związku z posiadaniem działek objętych sprzedażą. W całym okresie posiadania działki wykazywały związek z majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie zamierza wykorzystywać do dnia potencjalnej sprzedaży działek objętych wnioskiem w innych celach, niezależnie od tego, że zakupił je z intencją wykorzystania do celów prywatnych.

j) Wójt Gminy … wydał w dniu 26 maja 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy dla następujących działek należących do Wnioskodawcy: nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20.

Dla działek nr 24, 21, 22 oraz 23 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

k) dla działek, dla których na dzień dzisiejszy nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy na dzień dostawy tych działek. Wnioskodawca nie planuje wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie posiada też wiedzy, czy po sprzedaży nabywca wystąpi o wydanie takiej decyzji.

l) działki, które Wnioskodawca planuje sprzedać, nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie zamierza wystąpić z wnioskiem o dokonanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd Gminy …, działki składające się na Nieruchomość nie zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy … (Uchwała Nr … Rady Gminy … z dnia 26 października 2001 r.), Nieruchomość została przeznaczona pod tereny mieszkalno-usługowe, oznaczone symbolem planu MU. W wypisie z rejestru gruntów działki oznaczone zostały natomiast jako grunty orne.

m) Wnioskodawca planuje przeznaczyć środki pochodzące ze sprzedaży działek na cele prywatne, w szczególności na cele zdrowotne;

n) Wnioskodawca nie planuje prowadzić działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Jedyne działania jakie możliwe, że będą zrealizowane, to postawienie tablicy z informacją o sprzedaży na działkach.

o) Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przeszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku);

p) Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych) na podstawie ustawy PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem PIT na podstawie ustawy PIT.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania przychodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy PIT, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód:

1. z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, lub

2. z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, które nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie podlega opodatkowaniu.

W konsekwencji, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli zostaną spełnione łącznic dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednym ze źródeł przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza, której pojęcie zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Wyżej wymieniona definicja pozarolniczej działalności gospodarczej, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi mieć charakter zarobkowy, po drugie, jest wykonywana w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły. Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Jednocześnie, należy wskazać, że dopiero łączne spełnienie wszystkich przesłanek wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy PIT determinuje możliwość kwalifikacji uzyskanego przez podatnika przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że celem jej podjęcia jest osiągnięcie zysku, czyli nadwyżki przychodów nad wydatkami. Nie jest to jednak równoznaczne z koniecznością osiągnięcia tego zysku, gdyż w działalności gospodarczej może wystąpić również strata, a jak wskazuje art. 5a pkt 6 ustawy PIT, rezultat prowadzonej działalności nie jest istotny.

Nieruchomość została przez Wnioskodawcę nabyta z intencją wykorzystania na cele własne i także w tej intencji została doprowadzona woda i prąd. Nie sposób zatem przyjąć, że te działania zostały poczynione w celu osiągnięcia zysku. Zostały one dokonane w celu zaspokojenia własnych potrzeb. Czynności, których dokonał Wnioskodawca w okresie gdy planował ich wykorzystanie na cele własne, tj. doprowadzenie wody i prądu oraz wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działek wchodzących w skład Nieruchomości, niewątpliwie podniosły atrakcyjność Nieruchomości, a tym samym cenę możliwą do uzyskania przy planowanej sprzedaży. Co jednak należy szczególnie podkreślić, zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem orzecznictwa, przykładowo wyrażonym w wyroku NSA z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17, błędnym jest przeciwstawienie działalności gospodarczej jako podejmowanej z chęci zysku oraz działalności w zakresie zarządu majątkiem osobistym jako nienakierowanej na osiągnięcie zysku. Oznaczałoby to bowiem, że działalność w zakresie zarządu majątkiem osobistym miałaby być prowadzona z naruszeniem reguł gospodarności i z założenia miałaby nie przynosić zysku. Zatem, czynności wykonane w celu podniesienia wartości nieruchomości nie kwalifikują automatycznie sprzedającego jako prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy PIT. Według Wnioskodawcy, podjęte w trakcie posiadania Nieruchomości czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, bowiem miały na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Wobec czego nie ma podstaw, aby podejmowane przez Niego działania kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy PIT.

W celu zakwalifikowania dokonanych czynności jako działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy PIT muszą być one wykonywane w sposób zorganizowany. Przez zorganizowanie należy rozumieć cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej podejmowanych w konkretnym celu. Do zakwalifikowania aktywności podatnika jako działalności gospodarczej niezbędne jest wykazanie profesjonalnego charakteru podejmowanych przez niego działań. Za działania o profesjonalnym charakterze uznaje się takie działania, które wyczerpują znamiona działalności podejmowanej przez podmioty działające na rynku obrotu nieruchomościami oraz angażują środki w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Odróżnić od nich należy działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym mieniem, których cechą jest kierowanie się zasadami gospodarności. O profesjonalnym charakterze działalności świadczą według organów interpretacyjnych m.in. takie działania jak: podział nieruchomości na mniejsze działki, zapewnienie faktycznego dostępu do drogi publicznej, przygotowywanie do sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, inicjowanie postępowania administracyjnego w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną, skorzystanie z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca ma jednak świadomość, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez Niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że Jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek (przykładowo w wyroku NSA z dnia 25 stycznia 2018 r. sygn. II FSK 3525/15).

Wnioskodawca dokonał nabycia Nieruchomości do majątku prywatnego i sfinansował zakup ze środków prywatnych. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu nabycia działek, ponieważ ich nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (umowy sprzedaży, darowizny, umowa zniesienia współwłasności). Cała Nieruchomość od momentu nabycia nie była, nie jest i nie będzie: wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej (opodatkowanej czy też zwolnionej od opodatkowania podatkiem od towarów i usług), udostępniana w używanie podmiotom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. użyczenie, najem, dzierżawa), wykorzystywana na cele działalności rolniczej. Ponadto, Wnioskodawca nie osiągnął żadnego przychodu w związku z posiadaniem Nieruchomości. W całym okresie posiadania, Nieruchomość wykazywała związek z majątkiem prywatnym.

Ponadto, Wnioskodawca nie dokonywał w czasie posiadania Nieruchomości czynności charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie dokonał podziału działek na mniejsze, bowiem nabył je już po podziale geodezyjnym. Wnioskodawca nie poniósł i nie planuje ponosić żadnych nakładów w celu ogrodzenia nieruchomości, wycinki drzew czy też wydzielenia dróg wewnętrznych. Podjęte przez Wnioskodawcę działania w ramach zarządu majątkiem własnym (zgoda na doprowadzenie prądu, wody, wniosek o wydanie decyzji) nie przesądzają jednak za uznaniem, że były podejmowane w ramach działalności gospodarczej, mającej na celu obrót nieruchomościami. Co należy również nadmienić, Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu skutecznego zniesienia współwłasności z uwagi na to, że działki te stanowią grunty orne i dokonanie jakichkolwiek czynności z nimi związanymi wymagało uzyskania dodatkowych zgód i pozwoleń.

Wnioskodawca, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nie planuje prowadzić profesjonalnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, ani też zlecać takich działań profesjonalistom. Niezależnie jednak od tej okoliczności podkreślić należy, że zasadniczo każdy właściciel nieruchomości rozpoczyna jej sprzedaż od ogłoszenia o sprzedaży. W ocenie Wnioskodawcy, samo ogłoszenie o sprzedaży nie jest czynnikiem determinującym działanie w sposób tożsamy z działaniami podejmowanymi przez podmioty profesjonalne.

Podsumowując, Wnioskodawca nie zaangażował w odniesieniu do Nieruchomości środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca w czasie posiadania Nieruchomości nie poczynił na niej działań innych niż wynikające z zarządu majątkiem prywatnym, ponad uzbrojenie terenu i zawnioskowanie o decyzję o warunkach zabudowy. Podział działek nie był konieczny, tak samo Wnioskodawca nie dokonywał wycinki drzew, ogrodzenia czy nie wydzielał dróg wewnętrznych, które to działania wiązałyby się z istotną inwestycją kapitału.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, podjęte przez Niego czynności nie wyczerpują znamion profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem majątkiem prywatnym.

Zakwalifikowanie działań do kategorii działalności gospodarczej wymaga także ustalenia istnienia ciągłości, przez którą należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Ponadto, ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Kryterium to zostało wprowadzone przez ustawodawcę w celu wyeliminowania z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Należy wskazać, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę oraz charakter rozważanej transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę wpisują się w działania o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Wnioskodawca w dużych odstępach czasu dokonywał nabycia poszczególnych udziałów w Nieruchomości, w zależności od sytuacji osobistej członków rodziny lub zaistnienia korzystnych warunków do nabycia. W ciągu ostatnich 5 lat, Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży działek ani innych nieruchomości z majątku prywatnego, wobec czego można uznać, że transakcja zbycia Nieruchomości będzie miała charakter jednorazowy. Co więcej, pierwotnie rozważano sprzedaż Nieruchomości jako jedną całość. W związku z tym, że z uwagi na warunki rynkowe, dokonanie sprzedaży całości Nieruchomości może nie dojść do skutku, Wnioskodawca zdecydował o możliwości dokonania sprzedaży każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości osobno, sprzedaż może potrwać pewien okres czasu, niemniej jednak nie będzie stanowiła powtarzalnej czynności, tym bardziej, że planowana sprzedaż nie będzie przeprowadzona ze stałym zamiarem wykonywania.

Należy tutaj przytoczyć stwierdzenie NSA z wyroku z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17, zgodnie z którym „Za niezasadne należy uznać przyjęcie przez Sąd I instancji, że skoro działalność skarżących polegająca na zbywaniu gruntów trwała kilka kolejnych lat, to wskazuje to na jej stałość i ciągłość”.

Aktualnie Wnioskodawca nie planuje w przyszłości sprzedaży innych nieruchomości należących do Jego majątku prywatnego. Wnioskodawca jest osobą aktywną zawodowo i nie ma zamiaru uczynienia z handlu nieruchomościami stałego źródła dochodu.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, planowane przez Niego zbycie Nieruchomości nie będzie dokonane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, zatem przychód ze sprzedaży nie będzie stanowił przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Potwierdza to także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17, zgodnie z którym: „Brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.”

Przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowi także przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT, tj. z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Należy zwrócić uwagę, że przychód wskazany powyżej powstanie wyłącznie, gdy:

· sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej oraz

· sprzedaż zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W ocenie Wnioskodawcy, uznać należy, że do nabycia Nieruchomości doszło odpowiednio w dniu 6 czerwca 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży, w dniu 3 grudnia 2013 r. w związku z podziałem majątku wspólnego małżeńskiego, w dniu 3 grudnia 2013 r. na podstawie umowy darowizny od żony oraz w dniu 30 listopada 2016 r. na podstawie umowy darowizny od córki. W stosunku do wszystkich udziałów nabytych na mocy powyższych umów okres pięcioletni upłynie przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Natomiast, w odniesieniu do zniesienia współwłasności, należy wskazać, że nie stanowi ono nabycia rzeczy, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu należy mówić o nabyciu, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jak wskazano w stanie faktycznym, w drodze zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie nabył prawa do Nieruchomości ponad udział, który uprzednio posiadał, a zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat po Jego stronie. Zatem, w związku ze zniesieniem współwłasności części Nieruchomości w dniu 7 czerwca 2017 r., nie doszło do nabycia tej części Nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.

Potwierdza to pismo z dnia 5 lipca 2021 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0113-KDIPT2-2.4011.424.2021.2.AKU, z którego wynika, że „Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał. Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

- podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

- wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.”

W konsekwencji, jeżeli Wnioskodawca sprzeda Nieruchomość po dniu 1 stycznia 2022 r., to przychód z tytułu odpłatnego zbycia nie powstanie. Wobec czego sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy poinformować, że na dzień wydania niniejszej interpretacji obowiązuje tekst jednolity ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania podatkowego organ podatkowy uzna, że zdarzenie przyszłe opisane we wniosku różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).