Podatnik sprzedał w 2017 r. udział w nieruchomości, który nabył w drodze darowizny w 2014 r. Uzyskane środki przeznaczył na budowę budynku mieszkalnego na nieruchomości należącej do jego matki. Organ podatkowy uznał, że podatnik nie spełnił warunków do zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ nie był właścicielem ani współwłaścicielem gruntu, na którym powstał dom. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie przysługuje jedynie w przypadku wydatkowania środków na budowę własnego budynku mieszkalnego, a nie na budowę domu na gruncie, który nie jest własnością lub współwłasnością podatnika.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
20 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
Treść wniosku jest następująca:
(…) lipca 2017 r. została sprzedana nieruchomość, której był Pan współwłaścicielem. Udział w nieruchomości został Panu przekazany darowizną w 2014 r. Po sprzedaży nieruchomości złożył Pan oświadczenie do właściwego Urzędu Skarbowego, że kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie przeznaczona na cele budowlane.
(…) listopada 2015 r. uzyskał Pan decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę z mamy na Pana. Okres trwania budowy trwał 4 lata. Budynek mieszkalny był budowany na nieruchomości Pana mamy. W trakcie przeniesienia pozwolenia na budowę uzyskał Pan pisemną zgodę do prawa dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane oraz uzyskał Pan pisemną zgodę na to przeniesienie od swojej mamy. Organ zatwierdzający przeniesienie na budowę nie wniósł uwag i sprzeciwu do tego faktu.
Obecnie toczy się postępowanie czy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości została przeznaczona na cele budowlane. Przedłożył Pan do Urzędu Skarbowego decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę oraz kserokopię faktury potwierdzającej, że kwota ze sprzedaży została przeznaczona na cele budowlane. Urząd Skarbowy uważa, że wydane środki ze sprzedaży nie można zaliczyć do ulgi mieszkaniowej polegającej na zwolnieniu z podatku zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF, ponieważ nie jest Pan właścicielem nieruchomości i nie widnieje w księdze wieczystej.
Czy w zaistniałej sytuacji zasadna jest opinia Urzędu Skarbowego?
Czy mimo, iż nie jest Pan właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, na której powstał budynek mieszkalny i kwota ze sprzedaży została zainwestowana w ten budynek, może być jedynym argumentem do braku prawa zwolnienia od podatku zgodnie art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF, mimo przedłożenia faktur zakupowych usług i towarów przeznaczonych na sfinalizowanie budowy budynku mieszkalnego?
W Pana ocenie, mimo iż nie jest Pan właścicielem nieruchomości, na której powstał budynek, nie może być jedynym argumentem podważającym zwolnienie z podatku. Posiada Pan dokumenty potwierdzające dokonanie zakupu usług budowlanych oraz materiałów przeznaczonych na budowę budynku jednorodzinnego. Faktury były imienne. Nadmienia Pan, że skoro organ wydający przeniesienie pozwolenia na budowę uznał, że posiada Pan pełne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane to równoważne jest z tym jakby był Pan prawnym właścicielem. Organ nie wniósł sprzeciwu, ani żadnych uwag do tego wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę.
W związku z powyższym uważa Pan, że przysługuje Mu ulga mieszkaniowa i zwolnienie z podatku zgodnie art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zatem moment jej nabycia.
Z analizy przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w 2017 r. sprzedał Pan udział w nieruchomości, który nabył Pan w drodze darowizny w 2014 r.
Oznacza to, że uzyskany w 2017 r. przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie natomiast do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tejże ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym w 2017 r.):
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. I tak:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Przy czym, stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym w 2017 r.):
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jest fakt wydatkowania środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.
Z opisu stanu faktycznego wynika, że uzyskane w 2017 r. środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczył Pan na pokrycie kosztów budowy budynku mieszkalnego. Budowa była prowadzona na działce, która stanowi własność Pana mamy.
Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na budowę własnego budynku mieszkalnego. Przy czym własny budynek mieszkalny oznacza budynek stanowiący własność lub współwłasność podatnika, co wynika z art. 21 ust. 26 tej ustawy. Tym samym, aby mógł Pan skorzystać ze zwolnienia podatkowego powinien posiadać tytuł własności do budowanego budynku mieszkalnego.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.
Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Tak więc, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.
Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że nie ponosił Pan wydatków na budowę własnego budynku mieszkalnego, lecz poniósł Pan wydatki na budowę domu należącego do Pana matki.
Nakłady poczynione przez Pana zostały bowiem poniesione na budowę budynku na gruncie, który nie był i nie jest Pana własnością/współwłasnością. Tylko wydatki poniesione na budowę własnego budynku mieszkalnego wypełniają dyspozycję własnego celu mieszkaniowego. Zatem, aby mógł Pan skorzystać z omawianego zwolnienia musiałby Pan budować budynek znajdujący się na gruncie, do którego przysługuje Panu prawo własności lub współwłasności.
Zasady tej nie zmienia podkreślany w rozpatrywanej sprawie fakt, że nie będąc właścicielem gruntu uzyskał Pan pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego oraz posiada imienne faktury potwierdzające dokonanie zakupu usług budowlanych oraz materiałów przeznaczonych na budowę budynku jednorodzinnego. Wbrew Pana twierdzeniom, uznanie przez organ wydający przeniesienie pozwolenia na budowę, że posiada Pan prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie jest równoważne z tym jakby był Pan prawnym właścicielem gruntu.
Wśród możliwych reguł interpretacyjnych tekstów prawnych pierwszeństwo ma zawsze wykładnia językowa. Treść powołanego przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d w związku z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie stanowi, że zwolnienie dotyczy kwot wydatkowanych na budowę własnego budynku mieszkalnego. Użycie w przepisie słowa „własnego” oznacza, że chodzi o budynek lub jego część, którego podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem.
Brak jest możliwości dokonania interpretacji przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ww. ustawy w sposób rozszerzający. Skoro ustawodawca wskazał w przepisie tym, że chodzi o budowę własnego budynku mieszkalnego, to tym samym brak jest podstaw do twierdzenia, że intencją ustawodawcy było zaspokojenie celów mieszkaniowych podatnika przy jednoczesnym braku dysponowania tytułem własności do gruntu, na którym budowano budynek mieszkalny. Organ nie kwestionuje faktu wydatkowania środków na budowę budynku mieszkalnego, lecz podkreśla, że nie każde wydatkowanie daje podstawę do zwolnienia z opodatkowania.
Podsumowując, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości na budowę budynku mieszkalnego na gruncie, w stosunku do którego nie przysługiwało Panu prawo własności lub współwłasności, nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d i ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili