0114-KDIP3-2.4011.866.2021.2.MG

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 22 września 2021 r. (data wpływu 28 września 2021 r.) uzupełnione pismem z 22 listopada 2021 r. (data wpływu 26 listopada 2021 r.), w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 18 listopada 2021 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.866.2021.1.MG (data nadania 18 listopada 2021 r., data doręczenia 22 listopada 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego.

Z uwagi na braki formalne, pismem z 18 listopada 2021 r. (data nadania 18 listopada 2021 r., data doręczenia 22 listopada 2021 r.) Nr 0114-KDIP3-2.4011.866.2021.1.MG, tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych.

Pismem z 22 listopada 2021 r. (data wpływu 26 listopada 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca chciał rozwiać swoje wątpliwości odnośnie ustalenia wartości nieruchomości do późniejszego opodatkowania związanego z działalnością gospodarczą.

W 2019 r. Wnioskodawca nabył 1 mieszkanie, następnie w 2020 r. nabył 2 kolejne mieszkania do remontu w tej samej kamienicy.

Do tej pory rozliczał się z najmu w formie ryczałtu (8,5% od przychodu).

Niebawem Wnioskodawca planuje założenie działalności gospodarczej z najmu i swój najem długoterminowy przekształcić w najem krótkoterminowy oraz chciałby go rozliczać na zasadach ogólnych. Wnioskodawca planuje skorzystać z przyspieszonej amortyzacji mieszkań - maksymalnie 10% (mieszkania spełniają warunki).

Mieszkania mimo, że były zamieszkiwane to były do kapitalnego remontu. Fakt ten dokumentuje zapis w akcie notarialnym o stanie mieszkań, adnotacja "lokale mieszkalne do kapitalnego remontu”, oraz ich cena nabycia świadczy o tym, że są to mieszkania do remontu oraz wykonana dokumentacja fotograficzna sporządzona przez Wnioskodawcę po ich zakupie. Mieszkania przeszły kapitalny remont wszystkich instalacji - wodna, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, wykonano nowe tynki, podłogi, sufity `(...)`. wszystko co tylko było możliwe wymieniono i wyremontowano aby podnieść standard lokalu.

Wymieniono również zabytkową stolarkę okienną pod nadzorem miejskiego konserwatora zabytków.

Z uwagi na dotychczasową formę opodatkowania - ryczałt gdzie nie można sobie odliczać jakichkolwiek kosztów, Wnioskodawca nie zbierał faktur, bo było to najzwyczajniej zbyteczne (ewentualne faktury nie byłyby dla Wnioskodawcy kosztem w obecnej formie opodatkowania ani ich posiadanie nie wpływało na żadne ulgi budowlane, remontowe oraz jakiegokolwiek odliczenia podatkowe).

Faktury jakie Wnioskodawca posiada to faktury na stolarkę okienną razem 50 tyś (tu akurat był wymóg ze strony konserwatora zabytków, aby udokumentować remont i wymianę na nowe okna, oraz piece gazowe - 25 tyś., tu akurat inny urząd wymagał faktury na udokumentowanie, że istniejące do tej pory piece kaflowe zostały zastąpione ekologiczną formą ogrzewania lokali w postaci dwu-funkcyjnych kotłów gazowych). Po zakończonych pracach remontowych (wymiana okien i kotłów gazowych) Wnioskodawca miał kontrolę z urzędów oraz konserwatora zabytków w celu weryfikacji przeprowadzonych prac oraz odbioru końcowego po ich zakończeniu czy wszystko zostało należycie wykonane tak jak deklarowano przed remontem.

W przypadku pierwszego mieszkania remont był na tyle gruntowny, że był potrzebny projekt budowlany na jego adaptację oraz montaż instalacji gazowych. Przy remoncie kolejnych mieszkań również wykonano projekt na modernizację instalacji gazowej oraz wymianę stolarki okiennej i pieców kaflowych, prowadzona była pod nadzorem urzędu miasta i miejskiego konserwatora zabytków, a także wydziału architektury i budownictwa.

Pozostałe materiały były kupowane wedle potrzeb w okolicznych marketach budowlanych na paragony, ponieważ był to remont prywatny a nie w ramach działalności gospodarczej, bo takiej Wnioskodawca nie prowadził.

Wnioskodawca ma wątpliwości w jaki sposób ma ustalić wartość początkową środka, aby można go amortyzować.

Wnioskodawca nie wie czy prawidłowo wyliczona wartość to: wartość z aktu notarialnego + poniesione koszty, takie jak notariusz, inne opłaty urzędowe oraz posiadane faktury na okna i piece. Wnioskodawca zaznacza, że taki sposób wyliczenia wartości początkowej środka trwałego spowoduje, że wartość mieszkań będzie bardzo mocno zaniżona.

Ponadto na remonty mieszkań zostały zaciągnięte 2 kredyty hipoteczne - jeden na kwotę 200 tyś zł, natomiast drugi na kwotę 220 tyś złotych.

Ponadto, aby ustalić wartość mieszkania, które było zabezpieczeniem hipoteki innego mieszkania (mieszkanie zakupione w 2019 r. pod które był zaciągnięty kredyt na remont) był powołany uprawniony rzeczoznawca majątkowy, który wycenił jego wartość po przeprowadzonych modernizacjach oraz wszystkich remontach. Takie rozwiązanie zażyczył sobie bank, ponieważ wartość nieruchomości znacząco wzrosła po przeprowadzonych remontach, na które został udzielony kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym. Na podstawie wyceny rzeczoznawcy została ustalona wartość mieszkania pod zastaw hipoteczny.

Wnioskodawca załączył link do artykułu, gdzie opisany jest jego zdaniem podobny przypadek. W załączonym artykule na podstawie ceny rynkowej nieruchomości przedsiębiorca wyliczył wartość środka trwałego. Wyliczono to na podstawie porównania podobnych nieruchomości w danej lokalizacji i tak określono aktualną wartość, ale bez udziału jakiegokolwiek specjalisty. Wnioskodawca natomiast chciałby się podeprzeć wyceną rzeczoznawcy, aby było to dobrze i rzetelnie zrobione.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy, aby właściwie policzyć wartość środka trwałego, który Wnioskodawca chce amortyzować po założeniu działalności gospodarczej, należy skorzystać z wyceny uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego i na podstawie tych danych przyjąć wartość początkową?

Zdaniem Wnioskodawcy, wartość początkową mieszkań, aby przyjąć je do amortyzacji jako środek trwały, należy ustalić przez skorzystanie z wyceny uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu, musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

· musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

· nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów,

· musi być należycie udokumentowany.

Generalnie należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tych kosztów.

Przy czym związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Koszty uzyskania przychodów nie są kosztami uzyskania jakichkolwiek przychodów, lecz zawsze związane są z uzyskaniem przychodu z konkretnego źródła. Koszty uzyskania przychodu z danego źródła pomniejszają przychody z tego właśnie źródła. Koszty te są zatem ściśle i funkcjonalnie przyporządkowane do danego źródła przychodów.

W myśl natomiast art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy: amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością ‒ o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy: amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zatem, aby dany składnik majątku był uznany za środek trwały, musi:

· stanowić własność lub współwłasność podatnika,

· zostać nabyty lub wytworzony we własnym zakresie przez podatnika,

· być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,

· przewidywany okres jego używania być dłuższy niż rok,

· być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym uznaje się, że składnik majątku spełnia kryterium kompletności, jeżeli jest wyposażony we wszystkie elementy umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć jako możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.

Stosownie do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Zgodnie bowiem z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uzależniony jest m.in. od sposobu ich nabycia i uregulowany został w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do możliwości powołania rzeczoznawcy w celu ustalenia wartości rynkowej lokalu mieszkalnego, wskazać należy, iż zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia a w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia.

Przepis art. 22g ust. 8 ww. ustawy stanowi, że jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

W myśl art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio (art. 22g ust. 16 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały odpowiednio został nabyty lub wytworzony przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych lub w przypadku gdy został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie i brak jest możliwości ustalenia ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Te sposoby ustalenia wartości początkowej stanowią wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy.

Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada – bo nie musiał posiadać – stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie lub wytworzenie określonego składnika majątku (dotyczących np. wytworzenia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).

Zasad wyrażonych w art. 22g ust. 9 przedmiotowej ustawy, nie można stosować do składników majątku, które zostały nabyte lub wytworzone w ramach (w trakcie) prowadzonej działalności gospodarczej lub z zamiarem wykorzystywania ich na potrzeby tej działalności. W takim bowiem przypadku ponoszone koszty nabycia wytworzenia środków trwałych powinny być właściwie udokumentowane.

Jak już wskazano, ustalenie wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika lub powołanego przez niego rzeczoznawcę, ma charakter wyjątku od ogólnej zasady ustalania tej wartości na podstawie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie, bądź wytworzenie środka trwałego. Jako wyjątki, te sposoby ustalenia wartości początkowej mogą być stosowane wyłącznie w ustawowo określonych sytuacjach, tj. wtedy, gdy ustalenie rzeczywistej wysokości wydatków na podstawie posiadanej dokumentacji nie jest możliwe z przyczyn obiektywnych.

Mając na uwadze powyższe - w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz stosownie do obowiązujących przepisów - stwierdzić należy, iż w zdarzeniu przedstawionym we wniosku nie mamy do czynienia z sytuacją, w której ustalenie ceny nabycia środka trwałego nie jest możliwe, gdyż cena zakupu mieszkań jest wartością znaną i wynika z umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego przez Wnioskodawcę. Zatem brak jest w opisanej sytuacji przesłanek sformułowanych w orzecznictwie, uzasadniających zastosowanie art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skoro Wnioskodawca nabył mieszkania w drodze kupna, to na podstawie aktu notarialnego może ustalić jego cenę nabycia. Fakt, iż wartość wynikająca z aktu notarialnego nie odzwierciedla aktualnej wartości nieruchomości, nie stanowi przesłanki uzasadniającej zastosowanie art. 22g ust. 8 ww. ustawy.

Reasumując, wobec faktu, iż Wnioskodawca poczynił nakłady na remont lokali mieszkalnych – to zgodnie z generalną zasadą, określoną w art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, mając na uwadze art. 22g ust. 3 ww. ustawy, w przedstawionej sytuacji wartość początkową lokali mieszkalnych stanowić będzie cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego powiększona o wartość wszystkich nakładów. W celu ustalenia wysokości wydatków nieudokumentowanych fakturami, można posłużyć się wyceną biegłego rzeczoznawcy.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe, gdyż uprawniony rzeczoznawca może dokonać jedynie wyceny nakładów nieudokumentowanych fakturami.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.