Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie skutków podatkowych zbycia nieruchomości jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
17 września 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 17 września 2021 r. oraz pismami z 15 grudnia 2021 r., stanowiącymi odpowiedź na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowane, które wystąpiły z wnioskiem :
-
Zainteresowana będąca stroną postępowania (…):
-
Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (…):
Opis stanu faktycznego
W dniu 15 kwietnia 1997 r., zgodnie z umową darowizny zawartą aktem notarialnym, rodzice Zainteresowanych (J. i H.) otrzymali w drodze darowizny 1/3 nieruchomości przy ul. (….). W dniu 17 marca 1998 r. rodzice spisali oświadczenie, że jako współwłaściciele zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. (…), o obszarze 1127 m2, będą zarządzać i korzystać z nieruchomości w zakresie domu gospodarczo-mieszkalnego o powierzchni 54 m2 oraz 1/3 części działki od strony południowej. Pozostali dwaj współwłaściciele będą użytkować drugi dom i 2/3 działki w taki sposób : M. S. - cały parter domu , połowę piwnic i 1/3 działki, a H. W. całe piętro, połowę piwnic i 1/3 działki. Zgodnie z ustaleniami, dokonano wpisu do KW (…) o wszczęciu podziału nieruchomości, na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. W dniu 7 października 2015 r. rodzice Zainteresowanych darowali Zainteresowanym w drodze darowizny aktem notarialnym Repetytorium (…) cały swój udział w wysokości 1/3 nieruchomości w wielkości po 1/2, co stanowiło, że Zainteresowane otrzymały po 1/6 nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę nr 7(…), położonej przy ulicy (…). W 2018 r. dokonano podziału geodezyjnego działki nr 7 (…) na działkę nr 7/1 (…) o pow. 752 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym i działkę nr 7/2 (…) o powierzchni 375 m2 zabudowanej budynkiem gospodarczo-mieszkalnym, której nadano adres: ul. (…). Postanowieniem Sądu Rejonowego (…) w dniu 28 maja 2018 r. zniesiono współwłasność nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (…), składającej się z działki nr 7/1 (…) o powierzchni 752 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz działki nr 7/2 (…) o powierzchni 375 m2, zabudowanej budynkiem gospodarczo-mieszkalnym zapisanej w KW (…) Sąd Rejonowy (…). W wyniku podziału, Sąd postanowił przyznać Zainteresowanym działkę nr 7/2 (…) na własność w udziałach po 1/2 oraz pozostałym współwłaścicielom zabudową działkę 7/1 (…) na współwłasność po 1/2. Wydzielona i przyznana Zainteresowanym działka nr 7/2 (…) stanowi 1/3 nieruchomości działki nr 7(…) w zakresie jaki został określony w zapisie w KW(…) z 1998 r. o wszczętym podziale nieruchomości opisanego powyżej. Wartość nabytych w wyniku zniesienia współwłasności praw nie przekraczała wartości udziału we współwłasności, które przed jej zniesieniem przysługiwały poszczególnym właścicielom. Zostało to potwierdzone przez Naczelnika Urzędu Skarbowego (…), który na podstawie art. 306a § 1-§ 4 oraz 306b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa w związku z art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, stwierdził, że podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie należy się. W dniu 10 maja 2021 r. Zainteresowane dokonały sprzedaży nieruchomości - działki nr 7/2 (…) położonej przy ulicy (…) Zarówno Zainteresowane nie prowadzą działalności gospodarczej, a sprzedana nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej i jej sprzedaż nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.
Pytanie
Czy, jeśli do nabycia w drodze darowizny doszło w 2015 r., a następnie po zniesieniu współwłasności, gdzie wartość nabytych przez Zainteresowane praw nie przekraczała wartości udziałów we współwłasności, które przed jej zniesieniem Im przysługiwały, dokonanie zbycia otrzymanej przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, to Zainteresowane (zbywcy) nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na liczenie 5 lat od pierwotnego nabycia, a nie od daty zniesienia współwłasności?
Państwa stanowisko w sprawie
Skoro do nabycia w drodze darowizny 1/3 nieruchomości doszło w 2015 r., a następnie po zniesieniu współwłasności, gdzie wartość nabytych praw nie przekraczała wartości udziałów we współwłasności, które przed jej zniesieniem nam przysługiwały, a do zbycia w 2021 r., to jako zbywcy nie podlegamy z tytułu sprzedaży omawianej nieruchomości opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na liczenie 5 lat od pierwszego nabycia, a nie od daty zniesienia współwłasności, które nie stanowiło nabycia nieruchomości, gdyż w wyniku podziału mieściło się w ramach udziału jaki przypadał Zainteresowanym jako współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Z treści wniosku wynika, że w dniu 15 kwietnia 1997 r., zgodnie z umową darowizny zawartą aktem notarialnym rodzice Zainteresowanych otrzymali w drodze darowizny 1/3 nieruchomości przy ul. (…). W dniu 17 marca 1998 r. rodzice spisali oświadczenie, że jako współwłaściciele zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. (…), o obszarze 1127 m2, będą zarządzać i korzystać z nieruchomości w zakresie domu gospodarczo-mieszkalnego o powierzchni 54 m2 oraz 1/3 części działki od strony południowej. Pozostali dwaj współwłaściciele będą użytkować drugi dom i 2/3 działki w taki sposób : M. S. - cały parter domu , połowę piwnic i 1/3 działki, a H. W. całe piętro, połowę piwnic i 1/3 działki. Zgodnie z ustaleniami, dokonano wpisu do KW (…) o wszczęciu podziału nieruchomości, na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. W dniu 7 października 2015 r. rodzice darowali Zainteresowanym aktem notarialnym cały swój udział w wysokości 1/3 nieruchomości w wielkości po 1/2, co stanowiło, że Zainteresowane otrzymały po 1/6 nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę nr 7(…), położonej przy ulicy (…). W 2018 r. dokonano podziału geodezyjnego działki nr 7 na działkę nr 7/1 o pow. 752 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym i działkę nr 7/2 o powierzchni 375 m2 zabudowanej budynkiem gospodarczo-mieszkalnym, której nadano adres: ul. (…). Postanowieniem Sądu Rejonowego w dniu 28 maja 2018 r. zniesiono współwłasność nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (…), składającej się z działki nr 7/1 o powierzchni 752 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz działki nr 7/2 o powierzchni 375 m2, zabudowanej budynkiem gospodarczo-mieszkalnym zapisanej w KW (…). W wyniku podziału, Sąd postanowił przyznać Zainteresowanym działkę nr 7/2 na własność w udziałach po 1/2 oraz pozostałym współwłaścicielom zabudową działkę 7/1 na współwłasność po 1/2. Wydzielona i przyznana Zainteresowanym działka nr 7/2 stanowi 1/3 nieruchomości działki nr 7 w zakresie jaki został określony w zapisie w KW (…) z 1998 r. o wszczętym podziale nieruchomości opisanego powyżej. Wartość nabytych w wyniku zniesienia współwłasności praw nie przekraczała wartości udziału we współwłasności, które przed jej zniesieniem przysługiwały poszczególnym właścicielom. Zostało to potwierdzone przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, który na podstawie art. 306a § 1-§ 4 oraz 306b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa w związku z art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, stwierdził, że podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie należy się. W dniu 10 maja 2021 r. Zainteresowane dokonały sprzedaży nieruchomości - działki nr 7/2 położonej przy ulicy G(…). Zarówno Zainteresowane nie prowadzą działalności gospodarczej, a sprzedana nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej i jej sprzedaż nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.
W celu ustalenia momentu nabycia przez Zainteresowane nieruchomości sprzedanej w dniu 10 maja 2021 r. (działki nr 7/2), należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.
Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.
Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
We wniosku Zainteresowane wskazały, że w wyniku zniesienia współwłasności wartość składników majątkowych nabytych przez Nie w wyniku zniesienia współwłasności nie przekracza wartości rynkowej tych składników przed zniesieniem współwłasności. Ponadto, zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Zatem przyjąć należy za Zainteresowanymi, że na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości w 2018 r., nie uzyskały przysporzenia majątkowego, poprzez nabycie nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej wartość udziału we współwłasności nieruchomości, przysługującego Zainteresowanym przed zniesieniem współwłasności. W związku z tym, dokonane w 2018 r. zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego Zainteresowane nabyły działkę nr 7/2, nie stanowi nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego, Zainteresowane nieruchomość (działkę nr 7/2), która została sprzedana w dniu 10 maja 2021 r., nabyły w dniu 7 października 2015 r.
Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że odpłatne zbycie nieruchomości (działki nr 7/2) w dniu 10 maja 2021 r., nabytej przez Zainteresowane w dniu 7 października2015 r., wydzielonej w ramach zniesienia współwłasności, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. Zatem, z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości Zainteresowane nie będą zobowiązane do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania
Zainteresowana, będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej, ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).