Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 sierpnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 28 sierpnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług ze sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 grudnia 2021 r. (wpływ 13 grudnia 2021 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 2007 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem do 2015 r. była budowa i sprzedaż domów jednorodzinnych na zakupionych przez Wnioskodawcę gruntach. Wnioskodawca nieruchomości nabywał wyłącznie w okolicach W`(...)` Od 2015 r. Wnioskodawca zajmuje się rewitalizacją starych kamienic i sprzedażą mieszkań w tych budynkach. Jego działalność gospodarcza nigdy nie obejmowała obrotu gruntami.

W 2009 r. Wnioskodawca kupił działkę rolną o pow. 1,28 ha na … wsi. Na działce planował w przyszłości wybudować wyłącznie na potrzeby prywatne Jego rodziny dom letniskowy, całoroczny i używać go wyłącznie sezonowo, a w dalszej perspektywie przenieść się tam na stałe. Jednak z powodu różnych zdarzeń losowych oraz braku czasu zrezygnował z planu wybudowania domu letniskowego. Główną przyczyną odłożenia planów budowy siedliska na … było skupienie się na rozwoju działalności gospodarczej, co angażowało wszystkie środki finansowe, to także powodowało, że nie miał także czasu na budowę domu letniskowego na prywatne cele. W związku z tym Wnioskodawca uznał, że o wiele szybciej rodzina będzie miała miejsce na wakacje, jeżeli kupi gotowy budynek.

Na początku 2018 r. nabył stary dom w okolicy posiadanej już nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem wniosku o interpretację. W związku z tą zmianą planów życiowych postanowił tę niezabudowaną działkę sprzedać. Za uzyskane ze sprzedaży środki planuje wyremontować zakupiony stary budynek siedliskowy. W związku z tym, Wnioskodawca zawarł z dwoma agencjami umowę pośrednictwa w sprzedaży tej działki. Niestety przez okres 2,5 roku, mimo kilku obniżek ceny, nie było zainteresowania zakupem, ponieważ trudno jest znaleźć kupca na tak duży areał. Pośrednicy działający w tej okolicy doradzili Wnioskodawcy, aby tę dużą działkę podzielić na mniejsze, wówczas łatwiej będzie tę ziemię sprzedać. Wnioskodawca planuje podzielić grunt na 8 działek o powierzchni od 750 m2 do 1 300 m2, co w założeniu ułatwi znalezienie nabywców. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku takiego podziału na mniejsze działki narzucają obowiązek wydzielenia dróg wewnętrznych; wydzielenie działki pod drogę nie zależy więc od decyzji Wnioskodawcy. Podział nieruchomości o powierzchni 1,28 ha jest podyktowany wyłącznie chęcią zbycia gruntu, który pierwotnie miał być Jego docelowym miejscem zamieszkania na emeryturze. Ponieważ nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem wniosku nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w celu dokonania podziału będzie On zmuszony wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy - bez tych decyzji podział na mniejsze działki jest niemożliwy. Działki nie będą uzbrojone, Wnioskodawca nie poczyni żadnych nakładów na grunt. Jedyne działanie, które zostanie podjęte wobec gruntu to jego podział na mniejsze działki, co może ułatwić ich zbycie.

Działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadzi nadal. Prowadzi On podatkową księgę przychodów i rozchodów. Przedmiotową działkę (1,28 ha) kupił na podstawie aktu notarialnego z 26 stycznia 2009 r. i jest jej jedynym właścicielem. Wnioskodawca jeszcze nie dokonał podziału gruntu na 8 działek. Podział planuje przeprowadzić w przyszłym roku.

Grunt, którego dotyczy wniosek nigdy nie był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej. Jak to opisano we wniosku, został nabyty na prywatne potrzeby Jego i Jego rodziny.

Grunt, którego dotyczy wniosek nigdy nie był wpisany do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych ani prawnych. Grunt, którego dotyczy wniosek stanowi wyłącznie Jego prywatny majątek niezwiązany z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca poprosił geodetę, aby wystąpił o wydanie warunków zabudowy dla wszystkich działek. Konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wynika z przepisów o gospodarce nieruchomościami, bez nich bowiem podział gruntu na mniejsze działki jest niemożliwy. Zgodnie z art. 96 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Organy te uzależniają wydanie takiej decyzji o podziale od uprzedniego uzyskania warunków zabudowy dla dzielonego obszaru.

Zgodnie bowiem z art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podział geodezyjny nieruchomości musi być zgodny z „przepisami odrębnymi” lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli dla danego terenu nie obowiązują przepisy odrębne, np. o ochronie środowiska, to wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy. Jest to jedyny powód wystąpienia przez Wnioskodawcę o warunki zabudowy. Nie zamierza wznosić na tym obszarze żadnych budynków ani budowli; chce jedynie dokonać sprzedaży gruntu z powodu nabycia innej działki siedliskowej wraz ze starym domem, który wymaga remontu.

Podział nieruchomości na mniejsze działki ma na celu ułatwienie sprzedaży nieruchomości, ponieważ niezwykle trudno jest znaleźć jednego nabywcę na tak dużą powierzchnię gruntu. Przez około 2,5 roku, przy zaangażowaniu 2 biur pośrednictwa nieruchomości, bezskutecznie próbował sprzedać tę nieruchomość w całości. Działki nie będą uzbrojone, nie zostaną poczynione żadne inne nakłady na grunt. Jedyne działanie, jakie zostanie podjęte to podział gruntu na mniejsze działki, co może ułatwić ich zbycie, do czego niezbędne okazało się uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca nie ma sprecyzowanych planów (czasowo) sprzedaży. Sprzedaż ośmiu działek nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotowy grunt należy do Jego majątku prywatnego i jako taki był wykorzystywany przez cały okres posiadania. Była to typowa wakacyjna nieruchomość wykorzystywana w ten sposób przez Niego i Jego rodzinę.

Ponieważ nieruchomość opisana we wniosku należy od dnia zakupu do Jego majątku prywatnego, a od daty zakupu minął okres ponad pięcioletni – Wnioskodawca uznaje, że będzie to przychód kwalifikowany jako zbycie prywatnego majątku, co oznacza, że w przypadku sprzedaży po upływie 5 lat od końca roku, w którym nabył grunty przychody z tego tytułu nie będą podlegały opodatkowaniu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W majątku prywatnym nie posiada innych nieruchomości rekreacyjnych. W 2018 r. nabył inną nieruchomość siedliskową ze starym domem, który będzie Jego nieruchomością wakacyjną a docelowo zamierza tam zamieszkać.

W 2011 r. i 2013 r. Wnioskodawca sprzedał z siostrą dwie działki oddziedziczone na współwłasność w spadku po zmarłym ojcu. W 2015 r. przeprowadził się do …, dlatego sprzedał dom mieszkalny, w którym mieszkał razem z Jego rodziną.

Poza tym, jak to opisał Wnioskodawca we wniosku od 2007 r. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem do 2015 r. była budowa i sprzedaż domów jednorodzinnych na zakupionych przez Niego gruntach. Nieruchomości nabywał wyłącznie w okolicach W…. Od 2015 r. zajmuje się rewitalizacją starych kamienic i sprzedażą/wynajmem mieszkań w tych budynkach. Jego działalność gospodarcza nigdy nie obejmowała obrotu gruntami.

Grunt, który jest przedmiotem wniosku od dnia zakupu pozostawał w Jego majątku prywatnym i tak był wykorzystywany. Jego sprzedaż nie ma żadnego związku z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą. Po prostu kupił On inną działkę siedliskową, która o wiele lepiej zaspakaja potrzeby rekreacyjne Jego rodziny, ponieważ jest zabudowana domem.

Pytania

1. Czy planowana sprzedaż działek będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

2. Czy planowana sprzedaż działek opisanych we wniosku będzie podlegać podatkowi od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na zadane pytanie Nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Planowana sprzedaż niezabudowanych gruntów, które pozostają w majątku prywatnym Wnioskodawcy od 2009 r. nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, z uwagi na upływ okresu dłuższego niż 5 lat, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej u.p.d.o.f.).

W myśl art 10 ust 1 pkt 8 u.p.d.o.f., opodatkowaniu podlega przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., zgodnie z którą działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z zestawienia tych dwóch norm wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy transakcja „następuje w wykonaniu działalności gospodarczej”, co oznacza, że należy zbadać, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej wymienione art. 5a pkt 6 ustawy.

O tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Okolicznościami tymi są:

- z góry założony cel ekonomiczny,

- istnienie elementu ciągłości danych czynności oraz

- ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.

Taki pogląd został utrwalony w orzecznictwie sądowo administracyjnym; wyrażono go m.in. w wyrokach NSA z 3 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., sygn. akt II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2230/10 i z 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 2243/10; z 2 kwietnia 2009 r., sygn. akt II FSK 1933/08, sygn. akt II FSK 1937/07, z 16 kwietnia 2009 r., sygn. akt II FSK 28/08.

Jedną z cech pozwalającą odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość, co eliminuje z zakresu działalności gospodarczej przedsięwzięcia jednorazowe lub podejmowane sporadycznie. Istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy było uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania. W orzecznictwie podkreśla się. że ciągłość działania oznacza stały zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. W przypadku działalności handlowej oznacza to stałą sprzedaż niezabudowanych nieruchomości gruntowych.

Pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., sygn. akt . II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r., sygn. akt II FSK 2729/11).

W wyroku z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, charakterystycznym dla analizowanego zagadnienia NSA sformułował następujące tezy: „1 w przypadku zbycia nieruchomości na stwierdzenie, czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.), czy też jest odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. 2. Okolicznościami, o których mowa w pkt 1 są z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach „zorganizowania”, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. 3. Zastosowaniu art. 10 pkt 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania”.

W orzecznictwie podkreśla się także, że o zaliczeniu konkretnej transakcji do działalności gospodarczej decyduje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (tak NSA w wyrokach z 3 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2346/15; z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14; z 5 kwietnia 2016 r. sygn. akt II FSK 379/14; z 25 września 2015 r., sygn. akt II FSK 2043/13; z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13; z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14; z 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13; z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Do działalności gospodarczej zalicza się transakcje sprzedaży nieruchomości, które łącznie charakteryzują się następującymi cechami:

- mają charakter działalności handlowej (tj. zakupu w celu sprzedaży);

- są wykonywane w celach zarobkowych;

- mają stały, powtarzalny charakter.

Natomiast wyprzedaż prywatnego majątku nie mieści się w definicji działalności gospodarczej. Są to transakcje dokonywane w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem, których jedynym celem i powodem jest racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i swojej rodziny.

Sprzedaż nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym może zostać zaliczona do przychodów działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy sprzedawca do tych gruntów zaangażuje takie środki i podejmie takie działania, które są charakterystyczne dla producenta, w tym przede wszystkim uzbroi nieruchomość lub będzie prowadził na takim gruncie prace budowlane obejmujące budowę domów na sprzedaż. Istotne znaczenie ma bowiem: fachowość, podporządkowanie regułom opłacalności i zysku oraz powtarzalność działań.

Natomiast samo podzielenie dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze „moduły” nie oznacza, że podatnik działa w sposób charakterystyczny dla przedsiębiorcy. Działanie takie jest spowodowane wyłącznie większą łatwością sprzedaży mniejszych działek niż jednej dużej nieruchomości o powierzchni hektara lub dwóch. Takie działanie nadal mieści się w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Podobnie należy ocenić uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek. W orzecznictwie uznaje się, że: „Decyzja o warunkach zabudowy to przecież ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych wydawana w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu - art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778, z późn. zm.). Wystąpienie o taką decyzję jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą” (tak w wyrokach: WSA w Szczecinie z 11 kwietnia 2018 r., sygn. akt I SA/Sz 120/18, NSA z 28 października 2020 r., sygn. akt I FSK 246/18; NSA z 5 listopada 2020 r., sygn. akt I FSK 681/18).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, jednak przedmiotem tej działalności są czynności zupełnie inne od opisanych we wniosku. Do 2015 r. była to budowa domów jednorodzinnych w celu ich sprzedaży - zawsze na gruntach zlokalizowanych wokół W`(...)` Od 2016 r. Wnioskodawca zmienił profil działalności - obecnie zajmuje się rewitalizacją kamienic i sprzedażą lokali w tych kamienicach. Wnioskodawca nie prowadzi sprzedaży gruntów, nigdy także nie dokonał takiej - nawet jednorazowej - sprzedaży w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Przedsiębiorcy, nawet działający w obszarze rynku nieruchomości, mogą mieć własny prywatny majątek, w tym prywatną nieruchomość.

W orzecznictwie podkreśla się, że cel zarobkowy danej transakcji sam w sobie nie przesądza o zaliczeniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji. Podkreśla się także, że ustawodawca nie wprowadził kryterium rentowności, które determinowałoby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania W orzecznictwie podkreśla się także, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie podejmowanych czynności do działalności gospodarczej, w tym przede wszystkim warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.).

O działalności gospodarczej można mówić jedynie wtedy gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., sygn. akt II FSK 2617/17 z 3 lipca 2018 r., sygn. akt II FSK 1892/16 oraz sygn. akt II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16).

Grunty objęte wnioskiem, które Wnioskodawca planuje sprzedać zostały nabyte do majątku osobistego 12 lat temu na potrzeby prywatne Wnioskodawcy i Jego rodziny. Jednak plan wybudowania na tym gruncie domu dla rodziny (początkowo wyłącznie na wakacje, a w późniejszym okresie na stały pobyt i zmianę miejsca zamieszkania) okazał się nierealny, przede wszystkim z powodu braku czasu, jaki trzeba było przeznaczyć na ten cel, ale także z powodu potrzeby posiadania siedliska w czasie teraźniejszym, a nie w niedającej się określić przyszłości.

W związku z powyższym Wnioskodawca odstąpił od zamiaru wybudowania domu i postanowił kupić już gotowy obiekt w tej samej okolicy, co nastąpiło na początku 2018 r. Zakup tego siedliska jest bezpośrednią i jedyną przyczyną podjęcia decyzji o wystawieniu nabytego w 2009 r. gruntu na sprzedaż.

Grunty zostaną przed sprzedażą podzielone na mniejsze działki wyłącznie dlatego, że od ponad 2,5 roku nie pojawiła się ani jedna osoba zainteresowana zakupem tak dużej powierzchni. Jak to opisano we wniosku, podział nieruchomości na 8 działek o powierzchni od 750 m2 do 1200 m2 ułatwi znalezienie nabywców. Działki nie będą uzbrojone, nie zostaną poczynione żadne inne nakłady na grunt. Jedyne działanie, jakie zostanie podjęte to podział gruntu na mniejsze działki, co może ułatwić ich zbycie. Tak jak to opisano wyżej, w celu dokonania podziału nieruchomości na mniejsze działki Wnioskodawca jest zobligowany do wystąpienia o warunki zabudowy dla każdej działki. Jest to warunek sine qua non podziału nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że Wnioskodawca planuje cokolwiek budować na tym gruncie; po prostu podział gruntu, dla którego nie uchwalono planu miejscowego wymaga każdorazowo wystąpienia o decyzje o warunkach zabudowy. Dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki me oznacza więc, że planowana sprzedaż nieruchomości zostanie zaliczona do działalności gospodarczej. Z takim poglądem zgodził się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 9 kwietnia 2021 r., Nr 0115-KDIT1.4011.1002.2020.2.JG, w której uznano, że podział nieruchomości na 7 mniejszych działek nie powoduje zmiany źródła przychodów i przesunięcia go do przychodów z działalności gospodarczej.

Podobnie w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (podobnie NSA w wyrokach: z 9 marca 2016r., sygn. akt II FSK 1423/14 oraz 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17). NSA podkreślił także, że sprzedaż rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru, jak np. działki gruntu po podziale nie powinny być identyfikowane z pojęciem działalności gospodarczej, zwłaszcza w sytuacji, gdy podział i w konsekwencji sprzedaż tych działek jest spowodowana sytuacją życiową lub rodzinną podatnika Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne, czy mniej korzystne, niż podzielonego.

Reasumując, w przypadku sprzedaży nieruchomości, która pozostaje od wielu lat w majątku prywatnym, nie była nigdy w żaden sposób wykorzystywana w sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej oraz jej właściciel nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami - taka transakcja nie mieści się w żadnym ze źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Odnosząc się do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych okoliczności sprawy nie wynika, aby Pana aktywność wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, których wyłącznym celem jest zaspokojenie prywatnych potrzeb. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wyodrębnienie z jednej nieruchomości kilku działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotową nieruchomość rolną (1,28 ha) nabył Pan na podstawie aktu notarialnego z 26 stycznia 2009 r. i Pan jest jej jedynym właścicielem.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że planowane przez Pana zbycie 8 działek, wydzielonych z działki rolnej nabytej 26 stycznia 2009 r., nie będzie stanowić przychodu ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, i tym samym nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży przedmiotowych działek, jak to wykazano powyżej, nie powstanie u Pana w ogóle przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W odniesieniu do powołanych przez Pana orzeczeń sądów administracyjnych oraz interpretacji indywidualnej, stwierdzić należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą indywidualnych spraw podatników i nie mają zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).