Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 26 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 25 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Informujemy, niniejsza interprtacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Wnioskodawca jest współwłaścicielem działki nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”). Drugim współwłaścicielem Nieruchomości jest żona Wnioskodawcy.

Działka należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy oraz jego żony. Nigdy nie została włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT (podatek od towarów i usług)”), ale nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nieruchomość nie stanowiła nigdy środka trwałego/towaru handlowego Wnioskodawcy ani nie była wynajmowana / dzierżawiona. Pani (…) nie prowadzi teraz działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT, wcześniej prowadziła firmę do około 2019 r., obecnie jest na emeryturze. Pani (…) nie jest obecnie zarejestrowanym, czynnym ani zwolnionym podatnikiem VAT. Przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani zwolnionych od podatku VAT.

Nieruchomość była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynność niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (majątek prywatny). Nieruchomość nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim.

Wnioskodawca wraz z żoną nabyli Nieruchomość w listopadzie 2009 r. jako małżeństwo. Pomiędzy Wnioskodawcą a jego żoną istnieje rozszerzona wspólność majątkowa.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość stanowią grunty rolne zabudowane (Br-RIVa), grunty orne (RIVa). W ewidencji gruntów pozostaje zapis o zabudowie Nieruchomości, gdyż przed zakupem na Nieruchomości znajdowały się na niej szklarnie. Jednakże w momencie zakupu Nieruchomości była już niezabudowana (mogły jedynie pozostawać resztki fundamentów po szklarniach). Wnioskodawca ani jego żona nie uzbroili działki w media. Działka pozostaje nieuzbrojona.

19 sierpnia 2013 r. na wniosek Państwa (…) została wydana decyzja z dnia 19 sierpnia 2013 r., o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie ośmiu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących wraz z instalacjami, urządzeniami technicznymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budowie drogi wewnętrznej.

Wnioskodawca ani jego żona nie podjęli żadnych kroków związanych z realizacją tej inwestycji.

We wrześniu 2021 r. Państwo (…) ponownie wystąpili z wnioskiem o wydanie nowej decyzji o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych raz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Dla Nieruchomości nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca ani jego żona nie występowali o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nie została odrolniona.

Przed sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani nie zostaną poczynione działania dotyczące zwiększenia wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych).

Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają sprzedać Nieruchomość jednemu nabywcy. Wnioskodawca ani jego żona nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości ani nigdzie nie ogłaszali zamiaru jej sprzedaży. Potencjalny nabywca jest osobą fizyczną (znajomy Wnioskodawcy).

Przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca ani jego żona nie korzystają z profesjonalnych pełnomocników ani nie mają takiego zamiaru. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani zostaną udzielone nabywcy pełnomocnictwa / zgody do dokonania w imieniu Wnioskodawcy dodatkowych czynności w odniesieniu do Nieruchomości.

Wnioskodawca ani jego żona nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych działek i nie mają takich planów.

Pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy w opisanym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W opisanym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Źródłami przychodów, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych) są:

1. stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2. działalność wykonywana osobiście;

3. pozarolnicza działalność gospodarcza;

4. działy specjalne produkcji rolnej;

5. (uchylony)

6. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7. kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 3Oda;

9. inne źródła.

Artykuł 10 ust. 2 ww. ustawy o PIT stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1. na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2. w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3. składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również:

1. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Działka należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy oraz jego żony. Nigdy nie została włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nieruchomość nie stanowiła nigdy środka trwałego/towaru handlowego Wnioskodawcy ani nie była wynajmowana / dzierżawiona. Pani (…) nie prowadzi teraz działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT, wcześniej prowadziła firmę do około 2019 r., obecnie jest na emeryturze. Pani (…) nie jest obecnie zarejestrowanym, czynnym ani zwolnionym podatnikiem VAT. Przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani zwolnionych od podatku VAT. Nieruchomość była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynność niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (majątek prywatny). Nieruchomość nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim.

Wnioskodawca wraz z żoną nabyli Nieruchomość w listopadzie 2009 r. jako małżeństwo. Pomiędzy Wnioskodawcą a jego żoną istnieje rozszerzona wspólność majątkowa. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość stanowią grunty rolne zabudowane (Br-RIVa), grunty orne (RIVa). W ewidencji gruntów pozostaje zapis o zabudowie Nieruchomości, gdyż przed zakupem na Nieruchomości znajdowały się na niej szklarnie. Jednakże w momencie zakupu Nieruchomości była już niezabudowana (mogły jedynie pozostawać resztki fundamentów po szklarniach). Wnioskodawca ani jego żona nie uzbroili działki w media. Działka pozostaje nieuzbrojona.

19 sierpnia 2013 r. na wniosek Państwa (…) została wydana decyzja z dnia 19 sierpnia 2013 r., nr 162/2013 o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie ośmiu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących wraz z instalacjami, urządzeniami technicznymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budowie drogi wewnętrznej. Wnioskodawca ani jego żona nie podjęli żadnych kroków związanych z realizacją tej inwestycji.

We wrześniu 2021 r. Państwo (…) ponownie wystąpili z wnioskiem o wydanie nowej decyzji o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Dla Nieruchomości nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca ani jego żona nie występowali o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nie została odrolniona.

Przed sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani nie zostaną poczynione działania dotyczące zwiększenia wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych).

Przedmiotowa Nieruchomość nie była i nie będzie środkiem trwałym, który podlegałby ujęciu w ewidencji środków trwałych. Nieruchomość była i będzie składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy. W związku z powyższym przychód z odpłatnego zbycia Nieruchomości nie kwalifikuje się do przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w przepisie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, lecz należy ją przyporządkować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 kwietnia 2018 r. nr 0461- ITPB4.4511.789.2016.8.MK: „(`(...)`) W judykaturze wielokrotnie wskazywano na płynność granicy pomiędzy sprzedażą nieruchomości wykonywaną w związku z działalnością gospodarcza a będącą zarządem majątkiem osobistym podatnika, W szczególności nie uznawano decydującym ilości dokonanych transakcji zbycia. Jednocześnie sądy rozpatrujące skargi podatników stwierdzały, że zaliczenie do źródeł przychodów nie jest kategorią subiektywną zaliczenia do źródła przychodów dokonywanego przez podatnika, a kategorią obiektywną o której decyduje cały kompleks podejmowanych działań poczynając od etapu zakupu do etapu sprzedaży danej nieruchomości (`(...)`)”.

Wnioskodawca dokonał nabycia nieruchomości poza działalnością gospodarczą, sfinansował zakup ze środków prywatnych, nie dokonał zaliczenia wydatków w koszty uzyskania przychodów działalności gospodarczej, ani nie odliczył podatku VAT. Wnioskodawca nie rozpoczął na Nieruchomości działalności gospodarczej, nie dzierżawił ani nie wynajmował Nieruchomości, nawet w ramach tzw. najmu prywatnego.

Innymi słowy, nie istnieją obiektywne przesłanki pozwalające na przyjęcie uzasadnionego wniosku, aby sposób wykorzystywania tej działki gruntu był inny, niż wskazany wyżej w niniejszym wniosku cel osobisty.

Pod rozwagę należy wziąć podejmowane w celu sprzedaży czynności oraz na ile proces sprzedaży wpisze się w znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazany przepis odwołuje się do celu zarobkowego, działania we własnym imieniu, ciągłości i zorganizowanego charakteru aktywności.

Jeżeli chodzi o spełnienie warunków definicji działalności gospodarczej, to nie sposób zaprzeczyć, że wobec faktu zakupu nieruchomości w 2009 r. (uwzględniając panujące realia na rynku nieruchomości) Wnioskodawca nominalnie może w ramach planowanej sprzedaży osiągnąć zysk. Jest to bowiem naturalne w panującej sytuacji gospodarczej i nie powinno mieć to wpływu na ocenę sytuacji pod kątem źródła przychodów.

Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają sprzedać Nieruchomość jednemu nabywcy. Wnioskodawca ani jego żona nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości ani nigdzie nie ogłaszali zamiaru jej sprzedaży. Potencjalny nabywca jest osobą fizyczną (znajomy Wnioskodawcy).

Przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca ani jego żona nie korzystają z profesjonalnych pełnomocników ani nie mają takiego zamiaru. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani zostaną udzielone nabywcy pełnomocnictwa / zgody do dokonania w imieniu Wnioskodawcy dodatkowych czynności w odniesieniu do Nieruchomości.

Wnioskodawca ani jego żona nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych działek i nie mają takich planów.

Równocześnie zaakcentować należy, że chociaż z pewnością sprzedaż będzie prowadzona we własnym imieniu Wnioskodawcy, to jednakże nie można uznać, że sprzedaż będzie prowadzona w sposób zorganizowany czy ciągły. Wnioskodawca nie będzie np. ogłaszał oferty sprzedaży, albowiem – jak wskazano w opisie sprawy – planowana jest transakcja sprzedaży na rzecz znajomego.

W interpretacji Dyrektora KIS z dnia 7 listopada 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.321.2018.2.DJ. czytamy że: „(`(...)`) Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany (`(...)`) Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej (`(...)`)”.

Sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie można więc potraktować jako działalności zorganizowanej i ciągłej (jest to czynności jednorazowa, Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności związanych z ogłoszeniem sprzedaży Nieruchomości, nie współpracuje z biurem pośrednictwa sprzedaży Nieruchomości, nie udziela pełnomocnictw do reprezentowania Wnioskodawcy w trakcie sprzedaży).

Sprzedaż Nieruchomości niewątpliwie nie zostanie zrealizowana w ramach działalności gospodarczej. Charakter planowanej transakcji wpisuje się zdecydowanie w działania o incydentalnym i sporadycznym charakterze. Jednocześnie działania te nie będą stanowiły powtarzalnych czynności, tym bardziej że planowane działania nie będą przeprowadzone w warunkach mogących być utożsamianymi ze stałym zamiarem ich wykonywania. Wnioskodawca nie działał i nie będzie działał w charakterze handlowca.

W ocenie Wnioskodawcy, w niniejszej sprawie nie wystąpią przesłanki wykluczające możliwość przyporządkowania przychodów, jakie zostaną osiągnięte z tytułu planowanej transakcji, do źródła przychodów wymienionych w dyspozycji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychód z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży Nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 7 lipca 2021 r., sygn. akt 0112- KDWL.4011.77.2021.1.JK wskazał, że „Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmował takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Zatem działania Wnioskodawcy należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. W konsekwencji rozstrzygnięcia czy przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać w oparciu o zapis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle wyżej zacytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości nastąpiło w 2016 r., sprzedaż działek – zarówno zabudowanej budynkiem usługowym jak i niezabudowanej, dokonana do końca 2021 r., będzie stanowiła przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (warto podkreślić, że przedmiotowa interpretacji została wydana w stanie faktycznym, gdy wnioskodawca wynajmował nieruchomość w ramach najmu prywatnego. W przedmiotowym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie podejmował nawet tej czynności, co tym bardziej potwierdza prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy).

Z uwagi na fakt, że nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 2009 r., sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana w 2021 r. albo w najbliższych latach, to upłynie okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością wyłączoną z opodatkowania podatkiem PIT.

W opisanym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.) wyraża zasadę powszechności opodatkowania, zgodnie z którą:

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z jej art. 10 ust. 1 pkt 3:

źródłami przychodów są pozarolnicza działalność gospodarcza.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródła przychodów wymienia natomiast:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Po myśli art. 5a pkt 6 cyt. ustawy:

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową :

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o której mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych w treści wniosku wynika, że Wnioskodawca w 2009 roku nabył nieruchomość wraz z żoną. Działka należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy oraz jego żony. Nigdy nie została włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), ale nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nieruchomość nie stanowiła nigdy środka trwałego/towaru handlowego Wnioskodawcy ani nie była wynajmowana / dzierżawiona. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi teraz działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT, wcześniej prowadziła firmę do około 2019 r., obecnie jest na emeryturze. Przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani zwolnionych od podatku VAT.

Nieruchomość była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynność niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (majątek prywatny). Nieruchomość nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość stanowią grunty rolne zabudowane, grunty orne. W ewidencji gruntów pozostaje zapis o zabudowie Nieruchomości, gdyż przed zakupem na Nieruchomości znajdowały się na niej szklarnie. Jednakże w momencie zakupu Nieruchomości była już niezabudowana (mogły jedynie pozostawać resztki fundamentów po szklarniach). Wnioskodawca ani jego żona nie uzbroili działki w media. Działka pozostaje nieuzbrojona. W 2013 r. na wniosek Wnioskodawcy i żony została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie ośmiu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących wraz z instalacjami, urządzeniami technicznymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budowie drogi wewnętrznej. Wnioskodawca ani jego żona nie podjęli żadnych kroków związanych z realizacją tej inwestycji. We wrześniu 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną ponownie wystąpili z wnioskiem o wydanie nowej decyzji o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych raz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Dla Nieruchomości nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca ani jego żona nie występowali o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nie została odrolniona. Przed sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani nie zostaną poczynione działania dotyczące zwiększenia wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych). Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają sprzedać Nieruchomość jednemu nabywcy. Wnioskodawca ani jego żona nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości ani nigdzie nie ogłaszali zamiaru jej sprzedaży. Potencjalny nabywca jest osobą fizyczną (znajomy Wnioskodawcy). Przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca ani jego żona nie korzystają z profesjonalnych pełnomocników ani nie mają takiego zamiaru. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani zostaną udzielone nabywcy pełnomocnictwa / zgody do dokonania w imieniu Wnioskodawcy dodatkowych czynności w odniesieniu do Nieruchomości. Wnioskodawca ani jego żona nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych działek i nie mają takich planów.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia, czy planowana przez niego sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca jest zdania, że podatku dochodowego nie powinien płacić.

W celu rozwiania powyższej wątpliwości należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższej nieruchomości, ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. Nieruchomość tę Wnioskodawca nabył w 2009 r. i znajdowała się ona przez cały czas posiadania w majątku prywatnym. Sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawcy, a zwłaszcza, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia, sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania, brak przygotowania do sprzedaży (poprzez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości), brak zamiaru sprzedaży w przyszłości innych nieruchomości sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy :

• zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia;
• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, podkreślić należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla drugiego współwłaściciela nieruchomości (tj. żony Wnioskodawcy). Żona Wnioskodawcy – chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie (odpowiadającym wymogom określonym w art. 14b § 2-5 oraz art. 14f § 1-2 ustawy Ordynacja podatkowa).

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną, Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanów faktycznych i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).