INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 sierpnia 2021 r. (data wpływu 24 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w pozarolniczej działalności gospodarczej – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 24 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą pod firmą (…), której siedziba znajduje się w Polsce. Przeważającym przedmiotem prowadzonej działalności jest obróbka metali i nakładania powłok na metale (PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 25.61.Z). Prowadzona działalność gospodarcza jest działalnością opodatkowaną VAT (podatek od towarów i usług), a Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…), dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (…) (zwana dalej: „nieruchomość”).
Własność nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawcę oraz Jego małżonkę na podstawie umowy sprzedaży z 11 lipca 2007 r. Nabycie nastąpiło z majątku wspólnego a strony umowy sprzedaży w treści aktu notarialnego oświadczyły, że nabycie następuje w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej pod nazwą (…). Małżonkowie nie zawierali umów majątkowych.
Cała nieruchomość od momentu zakupu była i nadal jest wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (od czerwca 2018 r. jest najmowana w całości, a wcześniej prowadzono w niej własną działalność gospodarczą).
Wnioskodawca nie odliczał podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości bowiem przy tej transakcji nie został on naliczony. Budynki posadowione na gruncie zostały zaliczone wyłącznie przez Wnioskodawcę do środków trwałych (jako wartość początkową przyjęto całą wartość budynków zgodnie z przepisem art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Przy nabyciu zabudowanych działek (…) Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Nieruchomość składa się z działek o następujących numerach: (…). Według wypisu z ewidencji gruntów, działki (…) zostały oznaczone symbolem „Bi” – inne tereny zabudowane, natomiast działka nr (…)została oznaczona symbolem BA – TERENY PRZEMYSŁOWE.
Działka nr (…) jest zabudowana (inny budynek niemieszkalny oraz utwardzenie asfaltowe).
Działka nr (…) jest zabudowana (inny budynek niemieszkalny, utwardzenie brukowe oraz asfaltowe).
Działka nr (…) jest zabudowana (budynek przemysłowy). Powyższe działki o numerach (…) stanowią całość gospodarczą.
Budynek przemysłowy – stanowi budynek w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i jest trwale z gruntem związany.
Inny budynek niemieszkalny – stanowi budynek w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i jest trwale z gruntem związany.
Budynki sklasyfikowane są na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.):
- budynek przemysłowy – PKOB 125,
- inny budynek niemieszkalny – PKOB 127.
Od momentu nabycia (2007 r.) nie poniesiono na budynki żadnych nakładów o charakterze ulepszeń, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Ponadto od dnia zakupu nie były wznoszone na działce żadne nowe budynki, budowle ani ich części.
Pierwsze zajęcie (używanie) wszystkich obiektów posadowionych na ww. działkach nastąpiło w lipcu 2007 r. Od czerwca 2018 r. nieruchomość jest w całości wynajmowana. Czynsz jest opodatkowany VAT w stawce 23%.
Budynki znajdujące się na działkach w całości były początkowo wykorzystywane do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, a od 2018 r. są w całości wynajmowane.
Przyszły nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Wnioskodawca oraz nabywca złożą, przed dniem dokonania dostawy budynku, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT planowanej dostawy budynku.
Dla potrzeb opodatkowania VAT ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie brał pod uwagę cenę sprzedaży nieruchomości obejmującą zarówno cenę sprzedaży prawa własności nieruchomości, jak i prawa własności budynku.
W związku z powyższym zadano następujące pytania:
1. Czy w opisanym stanie faktycznym planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż prawa własności nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT?
2. Czy Wnioskodawca, wraz z potencjalnym nabywcą, mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT?
3. Czy Wnioskodawca jako podstawę opodatkowania VAT powinien brać pod uwagę całą cenę sprzedaży prawa własności nieruchomości?
4. Czy Wnioskodawca jako podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych powinien brać pod uwagę całą cenę sprzedaży prawa własności nieruchomości?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w odniesieniu do pozostałych pytań zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zdaniem Wnioskodawcy,
Ad 4
Jako podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych powinien On brać pod uwagę całą cenę sprzedaży nieruchomości.
Uzasadnienie
Zatem, odpłatne zbycie stanowiącej współwłasność małżeńską nieruchomości wykorzystywanych przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych firmy Wnioskodawcy, stanowi w całości Jego przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ze sprzedaży środka trwałego (nieruchomości) powstaje po stronie jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.
Jak bowiem wynika z cytowanych uprzednio przepisów, przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania. Stąd, w zaprezentowanym stanie faktycznym (powinno być: „zdarzeniu przyszłym”), przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości podlega zaliczeniu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Z uwagi jednak na to, że cała nieruchomość od momentu zakupu była najpierw wykorzystywana na potrzeby własne a od czerwca 2018 r. jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę na potrzeby najmu, opodatkowanego podatkiem VAT – nieruchomości służyły zatem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej – Wnioskodawca powinien uznać za przychód z planowanej transakcji całą cenę sprzedaży a nie tylko 50%.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:
- pozarolnicza działalność gospodarcza,
- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Z analizy przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyszczególniono odrębne źródło przychodów w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również:
- przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą. Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości. Własność nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawcę oraz Jego małżonkę na podstawie umowy sprzedaży z 11 lipca 2007 r. Nabycie nastąpiło z majątku wspólnego a strony umowy sprzedaży w treści aktu notarialnego oświadczyły, że nabycie następuje w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej Cała nieruchomość od momentu zakupu była i nadal jest wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (od czerwca 2018 r. jest najmowana w całości a wcześniej prowadzono w niej własną działalność gospodarczą). Budynki posadowione na gruncie zostały zaliczone wyłącznie przez Wnioskodawcę do środków trwałych.
Dla potrzeb opodatkowania VAT ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie brał pod uwagę cenę sprzedaży nieruchomości obejmującą zarówno cenę sprzedaży prawa własności nieruchomości, jak i prawa własności budynku.
Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:
- przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),
- przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności.
Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), w szczególności do art. 46 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Zasadą wyrażoną w art. 48 ustawy Kodeks cywilny jest, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią części składowe nieruchomości gruntowej nabytej na własność. Stąd za nieruchomość należy uznać także budynki trwale z gruntem związane. Oznacza to, że część składowa, taka jak budynek dzieli los nieruchomości, czyli m.in. podlega sprzedaży wraz z nieruchomością lub też zostaje obciążona ograniczonym prawem rzeczowym. W związku z powyższym nie jest możliwe wyodrębnienie sprzedaży gruntu (nabytego na własność) oraz sprzedaży wybudowanych na nim obiektów.
Ponadto, z uwagi na to, że zakup nieruchomości został dokonany do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony, należy wskazać, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem, każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.
Współwłasność istniejąca między małżonkami pozostającymi we wspólności majątkowej jest tzw. współwłasnością łączną. Nie istnieje w związku z tym możliwość rozporządzania udziałami w tej współwłasności.
Należy pokreślić, ze sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego małżonków wykorzystywanej w działalności gospodarczej jednego z nich, wiąże się z koniecznością rozliczenia całej kwoty transakcji w tej działalności. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie wykorzystywał nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, stanowi w całości Jego przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. A zatem, Wnioskodawca powinien uznać za przychód z planowanej transakcji całą cenę sprzedaży nieruchomości.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa
(Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego**,** za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.