INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2021 r. (data wpływu 28 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 28 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek – uzupełniony pismami z 4 listopada 2021 r. (data wpływu 4 listopada 2021 r.) oraz z 4 listopada (data wpływu 10 listopada 2021 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.
We wniosku przedstawiono następujące stany faktyczne.
2.1. Opis prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
2.1.1. Wnioskodawca („Podatnik”) prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym od osób fizycznych („PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)”), zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.
Działalność Wnioskodawcy dotyczy w szczególności wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 68.20.Z).
Wnioskodawca jest za dzień złożenia Wniosku zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług („VAT (podatek od towarów i usług)”) i posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce.
2.1.2.Wnioskodawca jest obecnie właścicielem lub współwłaścicielem kilku nieruchomości (łącznie „Nieruchomości”), tj.:
a) zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą 1 (dalej: „Grunt 1”) oraz prawo własności posadowionego na niej budynku (dalej: „Budynek 1”) – zwaną dalej „Nieruchomością 1”;
b) dwóch nieruchomości lokalowych mieszkalnych:
- lokalu mieszkalnego o powierzchni 71,5 m2, dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą 2 („Lokal 1”),
- lokalu mieszkalnego o powierzchni 90,3 m2, dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą 3 („Lokal 2”),
c) przynależnych do zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha, prowadzi księgę wieczystą 4 (dalej: „Grunt 2”) oraz prawo własności posadowionego na niej budynku (dalej: „Budynek 2”) – zwanych dalej „Nieruchomością 2”;
d) zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą 5 (dalej: „Grunt 3”) oraz prawo własności posadowionego na niej budynku (dalej: „Budynek 3”).
2.1.3. Dla potrzeb Wniosku Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 łącznie będą nazywane „Budynkami”, a Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 łącznie będą nazywane „Gruntami”.
2.1.4. Udział (625/1250) w Nieruchomości 1, nabyty w 2011 r., objęty jest ustawową wspólnością małżeńską Wnioskodawcy oraz jego małżonki, a pozostały udział w Nieruchomości 1 (625/1250), Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy.
2.2. Istotne informacje o Nieruchomości 1 (Gruntu 1 i Budynku 1).
2.2.1. Budynek jest budynkiem mieszkalnym, który Wnioskodawca amortyzuje według stawki rocznej wynoszącej 10%, Wnioskodawca przeznaczył go na cele handlowo-usługowe.
Udział w Gruncie 1 i Budynku 1 Wnioskodawca nabył w wyniku dokonania dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:
a) przeniesienia własności 625/1250 udziału w Gruncie 1 i Budynku 1 tytułem dywidendy rzeczowej w 2011 r.,
b) zawarcia umowy sprzedaży własności udziału w Gruncie 1 i Budynku 1 (625/1250) ze stycznia 2020 r.
2.2.2. Do 31 stycznia 2020 r. Budynek 1 był w całości użyczany (częściowo również przez Wnioskodawcę) innemu podmiotowi (spółce), który wynajmował go w celach komercyjnych.
2.2.3. Od 1 lutego 2020 r. Wnioskodawca wykorzystuje Budynek 1 w działalności gospodarczej, który podlega w całości wynajmowi dla celów prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej. Wynajem jest udokumentowany fakturą. Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę wynajmu (opodatkowaną VAT) świadczoną przez poprzedniego właściciela Budynku 1.
2.2.4. W związku z nabyciem Budynku 1, od marca 2020 r. Wnioskodawca dokonuje od niego odpisów amortyzacyjnych.
2.2.5. Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 1 nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.
2.3. Istotne informacje o Nieruchomości 2 (Gruntu 2 i Budynku 2).
2.3.1. Nabycie Lokalu 1 przez Wnioskodawcę nastąpiło w grudniu 2019 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z mamą Wnioskodawcy, a z dniem 1 stycznia 2020 r. Lokal 1 został wynajęty w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę najmu (opodatkowaną VAT), świadczoną przez poprzedniego właściciela Lokalu 1.
2.3.2. Od stycznia 2020 r. Wnioskodawca dokonuje odpisów amortyzacyjnych od Lokalu 1 z tytułu jego nabycia.
2.3.3. Nabycie Lokalu 2 przez Wnioskodawcę nastąpiło w listopadzie 2016 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną niepowiązaną z Wnioskodawcą. Z dniem 1 lipca 2021 r. Lokal 2 został ujęty w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i od sierpnia 2021 r. będzie podlegał amortyzacji. Lokal 2 jest wynajmowany przez Wnioskodawcę począwszy od 1 lipca 2021 r. W okresie pomiędzy nabyciem Lokalu 2 a jego wynajęciem Wnioskodawca nie wykorzystywał Lokalu 2 w działalności gospodarczej oraz dla celów prywatnych.
2.3.4. Zarówno Lokal 1, jak i Lokal 2, były w przeszłości wykorzystywane w celach mieszkalnych od 1993 r. oraz do Lokalu 1 oraz Lokalu 2 przypisany jest udział (po 1/2) w nieruchomości wspólnej (Budynku 2), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
2.3.5. Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 2, w tym na Lokal 1 oraz Lokal 2, nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.
2.4. Istotne informacje o Nieruchomości 3 (Gruntu 3 i Budynku 3).
2.4.1. Nabycie Gruntu 3 i Budynku 3 nastąpiło w styczniu 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z mamą Wnioskodawcy. Budynek 3 w całości stanowi budynek mieszkalny.
2.4.2. Od lutego 2020 r. Wnioskodawca dokonuje odpisów amortyzacyjnych od Budynku 3 z tytułu jego nabycia. Budynek 3 jest wynajmowany przez Wnioskodawcę począwszy od 1 lutego 2020 r. Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę wynajmu świadczoną przez poprzedniego właściciela Budynku 3.
2.4.3. Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 3 nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.
2.5. Planowana transakcja.
2.5.1. Wnioskodawca (również nazywany jako „Sprzedający”) razem z nabywcą („Nabywca”) planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Nabywcy prawo własności Nieruchomości (prawo własności Gruntów oraz prawo własności Budynków) w zamian za ustaloną cenę (dalej: „Umowa Sprzedaży”).
Nabywca jest zarejestrowanym w rejestrze VAT podatnikiem VAT czynnym i będzie posługiwał się tym statusem na moment zawarcia Umowy Sprzedaży. Intencją Nabywcy jest zburzenie Nieruchomości i zlokalizowanie na Gruntach nowej inwestycji deweloperskiej.
2.5.2. Nabywca zakupi od Wnioskodawcy Nieruchomości z wyłączeniem umów najmu, które zostaną rozwiązane przed zawarciem umowy Sprzedaży (przeniesieniem własności).
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że Na Budynek 2 składa się cała nieruchomość budynkowa, w której wyodrębnione zostały dwie nieruchomości lokalowe, tj. Lokal 1 oraz Lokal 2. Przedmiotem sprzedaży będą zatem odrębne prawo własności Lokalu 1 oraz Lokalu 2, które składają się na cały Budynek 2, wraz z niewyodrębnioną częścią wspólną Budynku 2 przynależnymi proporcjonalnie do Lokalu 1 oraz Lokalu 2. Część wspólna Budynku 2 była wykorzystywana przez poprzednich współwłaścicieli Budynku 2 (właścicieli Lokalu 1 oraz Lokalu 2) zgodnie z przeznaczeniem.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
1. Czy tylko z tytułu sprzedaży udziału w Budynku 1 (625/1250) – nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 20 stycznia 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży, całego Lokalu 1 wraz z przypadającym na Lokal 1 udziałem w Budynku 2 oraz Budynku 3 Wnioskodawca będzie podlegał opodatkowaniu PIT?
2. Czy z tytułu sprzedaży udziału w Budynku 1 (625/1250) – nabytego w 2011 r. na podstawie dywidendy rzeczowej dokonanej w dniu 12 października 2011 roku oraz Lokalu 2 wraz z przypadającym na Lokal 2 udziałem w Budynku 2 Wnioskodawca nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT?
Zakres powyższych pytań został uszczegółowiony przez Wnioskodawcę w uzupełnieniu wniosku.
Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.
Zdaniem Wnioskodawcy, tylko z tytułu sprzedaży udziału w Budynku 1 (625/1250), całego Lokalu 1 wraz z przypadającym na Lokal 1 udziałem w Budynku 2 oraz Budynku 3 Wnioskodawca będzie podlegał opodatkowaniu PIT.
5.4. Uzasadnienie stanowiska
5.4.1. Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o PIT – odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:
1. pozarolnicza działalność gospodarcza,
2. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
5.4.2. Z powyższych przepisów wynika zatem, że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT ustanawia generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.
5.4.3. Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
5.4.4. Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
5.4.5. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jednakże, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
5.4.6. Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o PIT, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT.
5.4.7. Innymi słowy, przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w tym przepisie nie są zaliczane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej, nawet jeśli były wykorzystywane do prowadzenia ww. działalności.
5.4.8. Pogląd Wnioskodawcy wynika z brzmienia art. 14 ust. 2c ww. ustawy o PIT, który wyłącza ze źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” odpłatne zbycie nieruchomości o charakterze mieszkalnym, nawet jeżeli są one wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej.
5.4.9. W świetle powyższych przepisów, uzyskanie przez Wnioskodawcę przychodu ze sprzedaży Nieruchomości, stanowiących środki trwałe, sklasyfikować należy jako przychód ze sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT – w zakresie sprzedaży udziału w Budynku 1 (625/1250), całego Lokalu 1 wraz z przypadającym na Lokal 1 udziałem w Budynku 2 oraz Budynku 3.
5.4.10. W konsekwencji, przy sprzedaży ww. składników majątku Wnioskodawca powinien ustalić dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 19% – w zakresie sprzedaży udziału w Budynku 1 (625/1250), Lokalu 1 wraz z przypadającym na Lokal 1 udziałem w Budynku 2 oraz Budynku 3 zgodnie z 30e ust. 1 w zw. z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT.
5.4.11. Powyższe oznacza, że sprzedaż udziału w Budynku 1 (625/1250) i Lokalu 2 powinna być rozważana wyłącznie w kontekście źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Wobec upływu 5-cio letniego terminu wskazanego w tym przepisie, odpłatne zbycie udziału w Budynku 1 (625/1250) i Lokalu 2 nie będzie jednak podlegało opodatkowaniu PIT.
5.4.12. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych wydanych w podobnych stanach faktycznych m.in. w interpretacji indywidualnej:
a) Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 października 2019 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.290.2019.3.JŁ,
b) Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 stycznia 2019 r. sygn. 0112-KDIP3-1.4011.533.2018.2.ES,
c) Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 czerwca 2018 r. sygn. akt 0115-KDIT3.4011.233.2018.1.AK.
5.4.13. Dla przykładu, w interpretacji indywidualnej z dnia 10 października 2019 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.290.2019.3.JŁ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, wskazał że: Mając na uwadze treść analizowanych wyżej uregulowań prawnych stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę nieruchomości, wskazanej wprost w opisie zdarzenia przyszłego jako lokal mieszkalny, nie powstanie przychód z prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.
Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.
Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu sprzedaży udziału w Budynku 1 (625/1250) oraz Lokalu 2 wraz z przypadającym na Lokal 2 udziałem w Budynku 2 Wnioskodawca nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT.
5.5.1. W świetle całokształtu powyższych ustaleń, nie ulega wątpliwości, że odpłatne zbycie udziału w Budynku 1 (625/1250) oraz całego Lokalu 2 wraz z przypadającym na Lokal 2 udziałem w Budynku 2 nie będzie podlegało opodatkowaniu PIT, ponieważ w kontekście planowanej daty zawarcia Umowy Sprzedaży (2022 r.), od nabycia udziału w Budynku 1 (625/1250) oraz całego Lokalu 2 wraz z przypadającym na Lokal 2 udziałem w Budynku 2 upłynie 5-cio letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT – nabycie udziału w Budynku 1 (625/1250) nastąpiło bowiem w 2011 r., a nabycie Lokalu 2 wraz z przypadającym na Lokal 2 udziałem w Budynku 2 nastąpiło przed 1 stycznia 2017 r. W konsekwencji, w związku ze sprzedażą udziału w Budynku 1 (625/1250) oraz całego Lokalu 2 wraz z przypadającym na Lokal 2 udziałem w Budynku 2, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do skorygowania dokonanych przed sprzedażą odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej odnoszącej się do udziału w Budynku 1 (625/1250) oraz całego Lokalu 2 wraz z przypadającym na Lokal 2 udziałem w Budynku 2.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych stanów faktycznych jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy: źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy: przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy).
Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca jest właścicielem lub współwłaścicielem trzech zabudowanych nieruchomości mieszkalnych (dalej: Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3). W skład Nieruchomość 1 wchodzi Budynek 1 oraz Grunt 1, w skład Nieruchomości 2 wchodzi Grunt 2, Budynek 2 w którym wyodrębnione są dwa Lokale (dalej: Lokal 1, Lokal 2). W skład Nieruchomości 3 wchodzi Budynek 3 oraz Grunt 3.
Udział (625/1250) w Nieruchomości 1 został nabyty w 2011 r. i jest objęty jest ustawową wspólnością małżeńską a pozostały udział w Nieruchomości 1 (625/1250), Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy. Udziały w Nieruchomości 1 Wnioskodawca nabył w wyniku dokonania dwóch odrębnych czynności, przeniesienia własności tytułem dywidendy rzeczowej w 2011 r. oraz zawarcia umowy sprzedaży własności w styczniu 2020 r. Nabycie Lokalu 1 nastąpiło w grudniu 2019 r. natomiast nabycie Lokalu 2 nastąpiło w listopadzie 2016 r. Nabycie Nieruchomości 3 nastąpiło w styczniu 2020 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomości.
Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomości, będące nieruchomościami mieszkalnymi, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że:
- udział w Budynku 1 (625/1250) nabyto w 2020 r. w wyniku umowy sprzedaży,
- Lokal 1 nabyto w 2019 r.,
- Budynek 3 nabyto w 2020 r.
Tym samym sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródło przychodu podatkowego, jeśli sprzedaż ta nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.
W wniosku wskazano również, że:
- udział w Budynku 1 (625/1250) nabyto w 2011 r. w związku z przeniesieniem prawa własności tytułem dywidendy rzeczowej,
- Lokal 2 nabyto w 2016 r.
Zatem sprzedaż udziału w Budynku 1 nabytego w 2011 r. nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Natomiast okres 5-letni dla Lokalu 2 nabytego w 2016 r. upływa z końcem 2021 r.
Zatem, jeśli sprzedaż Lokalu 2 nabytego w 2016 r. nastąpi jeszcze w 2021 r., wówczas będzie ona podlegać również opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując – sprzedaż udziału w Budynku 1 (625/1250) nabytego w 2020 r., całego Lokalu 1 wraz z przypadającym na Lokal 1 udziałem w Budynku 2 oraz Budynku 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż ta nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.
Natomiast sprzedaż udziału w Budynku 1 (625/1250) nabytego w 2011 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Z kolei sprzedaż Lokalu 2 wraz z przypadającym na Lokal 2 udziałem w Budynku 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (tj. po upływie 2021 r.).
W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tą interpretację.
Interpretacja dotyczy zaistniałych stanów faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Ponadto Organ informuje, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych podlega odrębnym rozstrzygnięciom.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.