0115-KDIT2.4011.514.2021.2.MD

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a pkt 1, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 lipca 2021 r. (data wpływu), uzupełnionym w dniach 14 lipca i 13 października 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniach 14 lipca i 13 października 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniach złożonych przez:

- Zainteresowaną będącą stroną postępowania:

Panią K. B., ul. …;

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pana G. W., ul. …;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zainteresowani małżonkowie nabyli w dniu 21 kwietnia 2015 r. do wspólnego majątku działkę budowlaną (prawo wieczystego użytkowania gruntów) wraz z posadowionymi na niej 2 budynkami (murowany budynek mieszkalny wybudowany w 1960 r. oraz murowany budynek niemieszkalny wybudowany w 1990 r.) od osoby prywatnej (…).

Następnie małżonkowie w dniu 13 lipca 2015 r. złożyli wniosek do Burmistrza Miasta J. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w stosunku do nieruchomości gruntowej położonej w J. przy ul. M.

W październiku 2015 r. nastąpiła rozbiórka budynków posadowionych na działce (zgłoszenie rozbiórki do Starostwa Powiatowego w O. w dniu 14 września 2015 r.) Decyzją nr … z dnia 17 grudnia 2015 r. Burmistrz Miasta J. przekształcił odpłatnie (za kwotę 160 429 zł) prawo użytkowania wieczystego przysługujące małżonkom w prawo własności nieruchomości – działka nr … z obrębu … o powierzchni 978 m2 (decyzja stała się ostateczna w dniu 1 stycznia 2016 r.).

Na ww. działce małżonkowie wybudowali 2 budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (pozwolenie na budowę z dnia 22 marca 2016 r.). W jednym z budynków mieli zamieszkać małżonkowie, a w drugim mama jednego z małżonków – Zainteresowanej K. B. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w dniu 15 maja 2019 r. przyjął bez zastrzeżeń zgłoszenie zakończenia robót budowlanych.

Niestety 15 listopada 2019 r. zmarła mama K. B., więc małżonkowie podjęli decyzję o sprzedaży jednego budynku w zabudowie bliźniaczej. W dniu 20 października 2020 r. nastąpił podział geodezyjny nieruchomości – w wyniku czego powstają działki: nr … – 490 m2 (ul. M., J.) oraz … – 488 m2 (ul. M., J.). Na każdej z tych działek posadowiony jest 1 budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej.

Małżonkowie zamieszkują w budynku posadowionym na działce nr …, natomiast we wrześniu 2021 r. prawdopodobnie dokonają sprzedaży działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej (ul. M., J.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jak liczyć w tym przypadku 5-letni termin, po upływie którego nie trzeba płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości – działki … przy ul. M., J. wraz z budynkiem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej?

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością. W związku z powyższym istotna jest zatem data nabycia przez Zainteresowanych (małżonków) do majątku wspólnego prawa wieczystego użytkowania nieruchomości, tj. 21 kwietnia 2015 r. Zatem prawdopodobna sprzedaż we wrześniu 2021 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż 5-letni termin, po którym mogą zbyć (bez konieczności płacenia podatku dochodowego) nieruchomość (działkę wraz z domem) upłynął wraz z końcem 2020 r. Jeśli w 2021 r. Zainteresowani dokonają sprzedaży nieruchomości (działki … wraz z budynkiem przy ul. M., J.), to przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na podstawie powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowani małżonkowie nabyli w dniu 21 kwietnia 2015 r. do wspólnego majątku działkę budowlaną (prawo wieczystego użytkowania gruntów) wraz z posadowionymi na niej 2 budynkami (murowany budynek mieszkalny wybudowany w 1960 r. oraz murowany budynek niemieszkalny wybudowany w 1990 r.) od osoby prywatnej (…). Następnie małżonkowie w dniu 13 lipca 2015 r. złożyli wniosek do Burmistrza Miasta J. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w stosunku do nieruchomości gruntowej położonej w J. przy ul. M. W październiku 2015 r. nastąpiła rozbiórka budynków posadowionych na działce (zgłoszenie rozbiórki do Starostwa Powiatowego w O. w dniu 14 września 2015 r.) Decyzją nr … z dnia 17 grudnia 2015 r. Burmistrz Miasta J. przekształcił odpłatnie (za kwotę 160 429 zł) prawo użytkowania wieczystego przysługujące małżonkom w prawo własności nieruchomości – działka nr … z obrębu … o powierzchni 978 m2 (decyzja stała się ostateczna w dniu 1 stycznia 2016 r.). Na ww. działce małżonkowie wybudowali 2 budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (pozwolenie na budowę z dnia 22 marca 2016 r.). W jednym z budynków mieli zamieszkać małżonkowie, a w drugim mama jednego z małżonków – Zainteresowanej K. B. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w dniu 15 maja 2019 r. przyjął bez zastrzeżeń zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Niestety 15 listopada 2019 r. zmarła mama K. B., więc małżonkowie podjęli decyzję o sprzedaży jednego budynku w zabudowie bliźniaczej. W dniu 20 października 2020 r. nastąpił podział geodezyjny nieruchomości – w wyniku czego powstają działki: nr … – 490 m2 (ul. M., J.) oraz … – 488 m2 (ul. M., J.). Na każdej z tych działek posadowiony jest 1 budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Małżonkowie zamieszkują w budynku posadowionym na działce nr …, natomiast we wrześniu 2021 r. prawdopodobnie dokonają sprzedaży działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej (ul. M., J.).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Według art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1 cytowanej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Na mocy art. 48 powołanej ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle art. 232 § 1 wskazywanej ustawy, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego).

Natomiast art. 235 § 2 ww. ustawy stanowi, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości. W przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Odmiennie należy natomiast traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem, stanowiące oddzielny przedmiot władania. Związek nieruchomości gruntowej z budynkową wyraża się natomiast wyłącznie w tym, że żadna z nich nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.

Co istotne, możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie prawo to zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości, dla celu określenia upływu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.

Przenosząc zatem powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotny jest moment nabycia przez Zainteresowanych prawa wieczystego użytkowania gruntów do działki budowlanej wraz z posadowionymi na niej dwoma budynkami, tj. 2015 r. Planowana w 2021 r. sprzedaż działki i wybudowanego na niej budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, po dokonaniu przekształcenia prawa we własność, podziale gruntu i rozbiórce wcześniej zakupionych budynków, nie będzie więc stanowić dla Zainteresowanych źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, a co za tym idzie – na Zainteresowanych nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z ww. transakcją.

W związku z powyższym stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku wspólnym. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.