INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 15 lipca 2021 r. (data wpływu 20 lipca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 17 września 2021 r. (data wpływu 20 września 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 13 września 2021 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.593.2021.3.AK, 0114-KDIP1-3.4012.485.2021.2.MPE (doręczone Stronie 16 września 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 20 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
Wnioskodawczyni wraz z mężem są współwłaścicielami działek 1/4 i 2/5 położonych w (`(...)`), o łącznej powierzchni 1,0810 ha. Działki zostały nabyte w 1981 roku jako rolne. 27 grudnia 2001 r. uchwałą Rady Miejskiej (`(...)`) przyjęty został plan przestrzennego zagospodarowania obejmujący obie działki / Dziennik Urzędowy woj. (`(...)`) luty 2002 r. nr 4. Wnioskodawczyni wraz mężem nie byli inicjatorami uchwalenia ww. dokumentu ani nie wnosili żadnych uwag dotyczących jego treści.
Do działek wzdłuż ulicy doprowadzona jest woda i energia elektryczna. Ostatnio notarialnie Wnioskodawczyni wraz mężem udzielili zgody na ustanowienie służebności dla Woj. Zakładu (`(...)`) aby ok. 1m od granicy na ich działce, wzdłuż ulicy położony został średniociśnieniowy gazociąg jako inwestycja celu publicznego. Poza tym Wnioskodawczyni wraz mężem nie uczestniczyli w planowaniu dotyczącym doprowadzenia mediów wzdłuż ulicy (`(...)`).
Obie działki zgodnie z obowiązującym PPZ przeznaczone są: w ok. 33% na różne nieuciążliwe usługi, w ok. 62% pod zabudowę mieszkalną, zagrodową szeregową bliźniaczą a w ok. 5% pod ulicę. Linia podziału między częścią usługową a przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe przebiega prostopadle do ul. (`(...)`). Część usługowa jest od strony drogi (`(...)`).
Wnioskodawczyni wraz mężem są osobami w podeszłym wieku. Mąż ma 80 lat a Wnioskodawczyni 73. Wnioskodawczyni wraz z mężem uznali, że już czas aby uregulować ich sprawy majątkowe. Ziemia na działkach 1/4 i 2/5 jest klasyfikowana jako 4a i 4b. Działki nie są zabudowane. Nie wymagają odrolnienia na etapie sprzedaży.
W związku ze sprzedażą nie nastąpi zmiana przeznaczenia działek. Ich przeznaczenie określono w Miejscowym Planie Przestrzennego Zagospodarowania gm. (`(...)`).
Wnioskodawczyni wraz mężem nie będą wnioskowali o wydanie WZ niezgodnych z ww. planem.
Wnioskodawczyni załącza Postanowienie Burmistrza (`(...)`) z 7 czerwca 2021 r. zawierające informacje o obowiązującym PPZ gm. (`(...)`) wraz z mapką przyszłego podziału ww. działek. PPZ obejmuje obie ww. działki. Zgodnie z Postanowieniem działki zostaną podzielone na 5 działek w tym działka nr 3 zostanie wywłaszczona z Urzędu pod drogę publiczną.
Wnioskodawczyni planuje sprzedaż działek nr 1 i 4 (patrz wstępny projekt podziału) do końca roku lub w pierwszej połowie roku następnego. Pozostałe działki 2 i 5 Wnioskodawczyni sprzeda jak pojawią się chętni i uzgodni z nimi warunki sprzedaży. Wnioskodawczyni nie umie określić kiedy to nastąpi. Na chwilę obecną chętnych brak. Działki 2 i 5 mają dużą powierzchnię, łącznie 6204 m², co utrudnia znalezienie nabywcy.
Ze względu na sposób sprzedaży (parami) podzielonych działek, każda para działek będzie miała dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z propozycją podziału 4 działki, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać 2 nabywcom. Oddzielnie pary działek nr 1 plus 4 oraz 2 plus 5. Na całość działek 1/4 i 2/5 Wnioskodawczyni nie mogła w Polsce znaleźć nabywcy.
Sprzedaż działek nie będzie miała charakteru ciągłego i zorganizowanego. Sprzedaż będzie miała charakter racjonalny, rozumny a więc działki będą sprzedawane w miarę jak pojawią się nabywcy i zostaną uzgodnione warunki sprzedaży. Wydaje się, iż żadna obowiązująca ustawa nie definiuje precyzyjnie pojęć zorganizowany i ciągły. Z punktu widzenia nauki - fizyki kwantowej pojęcie ciągły nie odpowiada istniejącej rzeczywistości. Celem podziału nie jest spekulacja cenami a uzyskanie w ogóle możliwości sensownej sprzedaży, bo na całe obie działki brak było chętnych nabywców. Owszem, Wnioskodawczyni będzie musiała ponieść jakieś nakłady np. zapłacić za doprowadzenie działek do jakiego takiego wyglądu (głównie za wycięcie chaszczy).
Wnioskodawczyni nie posiada gospodarstwa rolnego. Innych działek poza ww. nie posiada.
Sprzedawane działki w chwili sprzedaży nie będą zabudowane, nie są ogrodzone (były ogrodzone ale złodzieje ukradli ogrodzenie). Działki będą wykorzystywane i zagospodarowywane zgodnie z obowiązującym od 2001 r. Planem Przestrzennego Zagospodarowania gm. (`(...)`). Kupujący nie będą składać oświadczeń o wykorzystaniu terenów nabytych na cele rolnicze, nie mają takiego obowiązku. Nie przewiduje tego obowiązujący plan zagospodarowania.
Na działkach 2 i 5 zgodnie z PPZ przyszli nabywcy wybudują mieszkania. Na działkach 1 i 4 zgodnie z PPZ powstaną obiekty pod usługi. Na działkach nie ma zabudowy. Obie działki to nieużytki, porośnięte chaszczami i chwastami.
Działki nie były wykorzystywane rolniczo ani w inny komercyjny sposób. Na działce 1/4 stała szopa- domek letniskowy- nie wymagający pozwolenia na budowę. Obecnie ruina zawalona, rozkradziona, 20 lat temu służyła bezdomnym przez kilka lat za noclegownie bez formalnej zgody Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie chciała ich ścigać.
Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem z mężem domu jednorodzinnego (`(...)`), pod adresem zamieszkania. Nabyty i zbudowany w celu zamieszkania. Wnioskodawczyni nie zamierza go sprzedawać.
W dniu 31 marca 2021 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła Aktem Notarialnym Repetytorium (`(...)`)/2021 Przedwstępną Umowę Sprzedaży działek 1 i 4. Kupującymi są (`(...)`). Kupujący prowadzą działalność gospodarczą pod firmą: A. Regon (`(...)`) NIP (`(...)`). Kupujący zamierzają wybudować na ww. działkach obiekt o charakterze usługowo-magazynowym. Jest to inwestycja zgodna z MPPZ gm. (`(...)`).
Warunki dojścia do skutku ww. umowy zostały zawarte w § 5, § 6 i § 13 Aktu Notarialnego. W związku z tym Wnioskodawczyni wraz z mężem musieli wystąpić 25 czerwca 2021 r. do Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu publicznego z drogi zlokalizowanej w pasie drogowym drogi (`(...)`) prowadzącego do działek. Kupujący musi mieć gwarancje takiej lokalizacji inaczej nie mógłby realizować swoich zamierzeń inwestycyjnych. Chodzi o dostawę i odbiór towarów ciężkimi pojazdami. Dotyczy to także innych koncesji zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży. Nie kupuje się kota w worku mówi prastare przysłowie.
Pismem z 13 września 2021 Nr 0114-KDIP3-1.4011.593.2021.3.AK, 0114-KDIP1-3.4012.485.2021.2.MPE wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Wnioskodawczyni pismem z 17 września 2021 r. uzupełniła braki formalne wniosku i wskazała, że:
1. Nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2. W przeszłości w ciągu 40 lat działki kilkakrotnie, gdy synowie byli mali, były wykorzystywane rekreacyjnie. Po 1990 r. teren zamienił się w nieużytkowy ugór, stopniowo dziczejący i zarastający chwastami. Działki 1, 4 i 2, 5 w ogóle nie będą wykorzystywane komercyjnie do czasu sprzedaży. Zostały uporządkowane: wycięto zarośla i wyrównano teren o czym Wnioskodawczyni poinformowała we wniosku.
3. Do tej pory i w dalszym ciągu przez ponad 40 lat nie były wynajmowane i udostępniane komercyjnie osobom trzecim.
4. Wnioskodawczyni nie czyniła żadnych działań komercyjnych związanych ze sprzedażą np. nie wywieszała banerów reklamowych przy działce lub w innym miejscu a także nie podejmowała innych działań reklamowych np. w Internecie.
5. Nabywców na działki 1 i 4 oraz 2 i 5 (łącznie po dwie działki) zaproponował pośrednik – Wnioskodawczyni zawarła z nim odpowiednią umowę - firma B. NIP (`(...)`), ul. (`(...)`). Działki położone są w (`(...)`) gm. (`(...)`), Wnioskodawczyni mieszka (`(...)`), ma 73 lata. Nawet fizycznie, szczególnie w warunkach epidemii COVID nie ma żadnych możliwości szukania i znalezienia nabywców. Zresztą też ze względu na osobiste bezpieczeństwo nie chciała z mężem tym się zajmować. Z pośrednikiem Wnioskodawczyni zawarła umowę na pośrednictwo sprzedaży. Pośrednik informował, że zgłosi się dana osoba. Dalsze rozmowy dotyczące np. wyceny i zawarcia wstępnych umów Wnioskodawczyni prowadziła z mężem. Na obydwie pary działek z nabywcami Wnioskodawczyni zawarła identyczne w treści Notarialne Przedwstępne Umowy Sprzedaży u tego samego notariusza.
6. W stosunku do działek 1 i 4 (Państwo J. M. (`(...)`)) Wnioskodawczyni udzieliła kupującym pełnomocnictwa do:
- przeglądania aktu księgi wieczystej, w tym do składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów i fotokopii;
- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Umowy do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupujących inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy inwestycji planowanej przez Kupujących;
- uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego.
Pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały Kupujących. Każdy z Kupujących może na podstawie tego pełnomocnictwa działać samodzielnie.
W stosunku do działek 2 i 5 (Pan N. spółka C.) udzielono pełnomocnictwa Spółce pod firmą: C. spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w Białymstoku do:
- dokonania pomiarów, badań geotechnicznych gruntu i innych czynności związanych z przygotowaniem inwestycji budowlanej i uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na budowę;
- dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane ( Dz. U. z 2020 roku poz. 1333 ze zm.), składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy;
- wejścia na Przedmiot Umowy przez osoby wskazane przez kupującą Spółkę w celu wykonania powyższych czynności;
- do dokonywania wszelkich uzgodnień niezbędnych do wyposażenia nieruchomości w media i inną infrastrukturę potrzebną w ocenie Kupującej Spółki do realizacji inwestycji, do występowania względem wszelkich dostawców mediów, w tym (`(...)`) Spółki z o.o. z siedzibą (`(...)`) Spółka z o.o. z siedzibą w (`(...)`), Gmina (`(...)`).
Obowiązkiem Wnioskodawczyni wynikającym z ww. umów było:
a) Doprowadzenie do podziału dziatek 1/4 i 2/5 na działki 1 i 4 oraz 2 i 5 wzdłuż linii określającej przeznaczenie gruntu zgodnie z obowiązującym miejscowym planem przestrzennego zagospodarowania. Działka nr 3 została wywłaszczona pod drogę gminną. Działanie Wnioskodawczyni obejmowało złożenie odpowiednich wniosków do gminy (`(...)`), po wstępnym podziale - zlecenie geodecie opracowanie szczegółowego projektu podziału oraz uzyskanie ostatecznej decyzji w gminie (`(...)`). Na dzień dzisiejszy Decyzja o podziale jest prawomocna. Koszty związane z podziałem Wnioskodawczyni poniosła wspólnie z mężem.
b) Złożenie wniosku do Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych o wyrażenie zgody na wykonanie zjazdu z dziatek (`(...)`) na drogę krajową (`(...)`). Zgodę powyższą już prawomocną uzyskano. Umowy Przedwstępne nie przewidują dalszych działań.
c) Wnioskodawczyni wystąpiła do gminy (`(...)`) o zgodę na uporządkowanie ww. działek tj. usunięcie zarośli, drzew głównie owocowych oraz wyrównanie terenu. Otrzymano odpowiednią decyzję. Działki zostały uporządkowane.
7. W umowach przedwstępnych zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione aby ostateczne umowy sprzedaży zostały zrealizowane:
a) kupujący uzyska potwierdzenie, że ww. działki mają dostęp do drogi publicznej, odpowiedniej klasy (działki 1 i 4 do drogi krajowej);
b) kupujący uzyskają ostateczne i prawomocne decyzje (niezaskarżane w toku postępowania administracyjnego) o zatwierdzeniu projektów budowlanych / obiekty usługowo- magazynowe / działki 1 i 4 oraz /obiekty mieszkaniowe / działki 2 i 5;
c) w obu przypadkach zawarcie ostatecznych umów sprzedaży uzależnione jest od prawdziwości oświadczenia i zapewnienia sprzedających dotyczące stanu prawnego działek, obciążeń hipotecznych, ew. postępowań administracyjnych lub sądowych, a dane zawarte w § 1 umów przedsprzedaży są prawdziwe i nie zmienią się na dzień podpisania;
d) sprzedający uzyska ostateczną decyzję o podziale działek - co nastąpiło.
8. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości.
9. Środki uzyskane ze sprzedaży działek najogólniej mówiąc Wnioskodawczyni chce przeznaczyć dla 2 synów, a konkretnie dla 3 wnucząt. Wnioskodawczyni pragnie wywianować wnuczęta, 2 dziewczynki i 1 chłopca. Planuje z mężem dokonać darowizn i zabezpieczyć ich wartość kupnem jakiś nieruchomości dla nich przez synów. W ciągu tych 2 lat sytuacja uległa radykalnej zmianie. Powstała tzw. bańka mieszkaniowa (nieruchomościowa), która kiedyś pęknie. Wnioskodawczyni z mężem pamięta co było przyczyną kryzysu w 2008 r. Analogiczne bańki mieszkaniowe byty np. w Hiszpanii i Turcji. Wnioskodawczyni zmieniła więc plan i prawdopodobnie kupi obligacje skarbu państwa i drogą darowizny na rzecz synów obdaruje wnuczęta. Wnuczęta są jeszcze niepełnoletnie.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
1. Czy sprzedaż działek po spełnieniu warunków sprzedaży wymienionych przez kupujących (między innymi otrzymanie zezwolenia na lokalizacje zjazdu publicznego), wyodrębnionych w ramach podzielonego gruntu będącego majątkiem prywatnym sprzedającego będzie podlegać podatkowi VAT (podatek od towarów i usług)?
2. Czy powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych przez sprzedającego od sprzedaży działek będących majątkiem prywatnym sprzedającego wyodrębnionych w ramach podzielonego gruntu dla nabywców?
Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 2, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powstanie obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych dla sprzedającego działki, które zostaną wydzielone w ramach gruntu. Podział będzie niezbędny, gdyż nie ma nabywców na cały grunt. Nabywcy wyrażają chęć zakupu konkretnych części. Zgodnie z najnowszym stanowiskiem Dyrektora KIS oraz Ministerstwa Finansów fakt ten nie powinien wpłynąć na kwestię podatku PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych). Grunt będzie sprzedawany poza działalnością gospodarczą. Został nabyty 41 lat temu jako majątek prywatny i był wykorzystywany w celach rekreacyjnych. Sprzedaż działek będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostały spełnione wszystkie warunki tam wymienione.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki o której mowa we wniosku.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem niezabudowanych działek nr 1/4 i 2/5 na zasadach współwłasności małżeńskiej. Wnioskodawczyni nie posiada gospodarstwa rolnego i nie jest czynnym podatnikiem VAT. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowią działki przeznaczone pod zabudowę. W związku z uregulowaniem spraw majątkowych Wnioskodawczyni planuje sprzedać ww. działki. Działki nr 1/4 i 2/5 zgodnie z postanowieniem uzyskanym od Burmistrza (`(...)`) zostały podzielone na 5 działek. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż działek parami tj. 1 i 4 oraz 2 i 5. Działka nr 3 została wywłaszczona pod drogę publiczną.
Wnioskodawczyni nie wywieszała banerów reklamowych na działce ani w innym miejscu, nie podejmowała też działań reklamowych w internecie. Wnioskodawczyni zawarła z pośrednikiem umowę na sprzedaż działek. Pośrednik informował Wnioskodawczynię o zgłoszeniu się potencjalnego nabywcy, natomiast warunki sprzedaży ustalała Wnioskodawczyni.
Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działek 1 i 4, w ramach której udzieliła przyszłym nabywcom pełnomocnictwa m.in. do:
· uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej,
· uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,
· składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień i itp. związanych z realizacją inwestycji.
Każde z nabywców może na podstawie udzielonego pełnomocnictwa działać samodzielnie.
Wnioskodawczyni w celu sprzedaży działek nr 1 i 4 w zawartej umowie przedwstępnej została zobowiązana do wystąpienia z wnioskiem o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu publicznego na drogę (`(...)`). Wnioskodawczyni uzyskała już ww. decyzję.
Ponadto, Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży działek nr 2 i 5. W ww. umowie Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa do dokonania pomiarów, badań geotechnicznych gruntu i innych czynności związanych z przygotowaniem inwestycji budowlanej i uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na budowę a także do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy. Wnioskodawczyni udzieliła również pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością (tj. działkami 2 i 5) na cele budowlane. W związku ze sprzedażą działek 1 i 4 oraz 2 i 5 Wnioskodawczyni usunęła zarośla i drzewa oraz wyrównała teren. Działki nie były wynajmowane ani udostępniane osobom trzecim.
Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy planowana sprzedaż nieruchomości (działek powstałych z podzielenia nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek wyodrębnionych z podzielonego gruntu) przez Wnioskodawczynię wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawczyni nie dokonywała, inwestycji powodujących zwiększenie wartości nieruchomości, inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą atrakcyjność przedmiotowych działek. Wnioskodawczyni ponadto nie prowadzi działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była jedynie na cele rekreacyjne rodziny. Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą działań Wnioskodawczyni nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Dodatkowo ze środków uzyskanych ze sprzedaży działek, Wnioskodawczyni nie zamierza nabyć kolejnych nieruchomości z których mogłaby czerpać ewentualne korzyści finansowe.
Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podjęła i nie zamierza podejmować takich działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawczynię pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowych działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Zatem działania Wnioskodawczyni należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż wskazanej we wniosku działki nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.
Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawczynię sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej (podzielonych działek) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W związku z tym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.
Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.