Wnioskodawczyni nabyła w 2006 r. udział we współwłasności nieruchomości zabudowanej kamienicą. W 2021 r. sąd zniósł tę współwłasność, przyznając Wnioskodawczyni na wyłączną własność 10 lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać te lokale przed upływem 5 lat od nabycia udziału we współwłasności. Organ stwierdził, że wartość lokali mieszkalnych otrzymanych przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności nie przekracza wartości jej udziału we współwłasności. W związku z tym nie doszło do nabycia nowych nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A zatem planowana sprzedaż tych lokali po upływie 5 lat od nabycia udziału we współwłasności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyINTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 5 lipca 2021 r. (data wpływu 8 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 października 2021 r. (data wpływu 12 października 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 8 lipca 2021 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości.
Powyższy wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 października 2021 r. (data wpływu 12 października 2021 r.).
We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe**:**
Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym i posiada obywatelstwo polskie.
Dnia 7 grudnia 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła udział wynoszący 86/588 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości położonej w … (dalej: Nieruchomość). Posadowiony na tej nieruchomości budynek to kamienica, w której wyodrębniono kilkanaście lokali mieszkalnych i użytkowych, stanowiących odrębną własność.
Wnioskodawczyni chciała zakupić lokal mieszkaniowy z przeznaczeniem na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Trafiła jednak na możliwość zakupu za przystępną cenę udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej kamienicą, z której skorzystała. Na swoje potrzeby zaadoptowała lokale mieszkalne nr 7 i 13, w których do chwili obecnej jest zameldowana, mieszka tam, jest to także jej adres korespondencyjny. Zakupu dokonała do majątku osobistego, co potwierdził obecny w trakcie czynności małżonek Wnioskodawczyni. Nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego i nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W dniu 30 czerwca 2004 r. część ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości zawarło umowę o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum). Na podstawie tej umowy dwoje współwłaścicieli dokonało podziału wszystkich znajdujących się na Nieruchomości, choć niewyodrębnionych formalnoprawnie lokali do korzystania. W podziale tym nie brała udziału ani Wnioskodawczyni (nie była wówczas właścicielem), ani jej poprzednicy prawni. Do chwili wyodrębnienia spornych lokali Wnioskodawczyni nie była dopuszczona do administrowania lub współadministrowania spornymi lokalami, z wyjątkiem lokalu nr … i …, które wykorzystywała na zaspokojenie celów mieszkaniowych.
Pozostałe lokale zapewne były wynajmowane na cele mieszkaniowe, jednak Wnioskodawczyni nie ma dostępu do tych dokumentów, nie jest zatem w stanie określić dokładnie z kim, na jakich warunkach i w jakich okresach umowy najmu były zawierane.
Lokale te są prawdopodobnie wynajmowane w dalszym ciągu na podstawie umów najmu zawartych przez dotychczasowych administratorów (współwłaścicieli większościowych).
Postanowieniem z dnia 16 kwietnia 2021 r. Sąd … dokonał podziału Nieruchomości w ten sposób, że na wyłączną własność Wnioskodawczyni przyznał 10 lokali. Przedmiotowe postępowanie toczyło się pod sygn. …. Postanowienie kończące to postępowanie do dnia złożenia wniosku nie jest prawomocne.
Wartość udziału we współwłasności Nieruchomości i wartość lokali przyznanych na wyłączną własność Wnioskodawczyni są równe, a zatem nie zasądzono żadnych spłat na rzecz Wnioskodawczyni, nie zobowiązano Jej też do żadnych dopłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli.
Wszystkie lokale wyodrębnione w postanowieniu Sądu … i przyznane (na dzień złożenia wniosku nieprawomocnie) na wyłączną własność Wnioskodawczyni są lokalami mieszkalnymi.
Wyodrębnione lokale na dzień złożenia wniosku nie posiadają własnych ksiąg wieczystych z uwagi na to, że postanowienie sądowe w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości nie jest dotychczas prawomocne. Prowadzona jest wyłącznie jedna księga wieczysta dla całej Nieruchomości.
Na podstawie przedmiotowego postanowienia Sądu … przyznano Wnioskodawczyni następujące lokale:
Wnioskodawczyni w najbliższej przyszłości, tj. przed upływem 5 lat od wydania postanowienia Sądu w przedmiocie zniesienia współwłasności Nieruchomości i przyznania na Jej rzecz na wyłączną własność wskazanych powyżej lokali, zamierza je sprzedać. W dniu odpłatnego zbycia przedmiotowych lokali Wnioskodawczyni przysługiwać będzie ten sam tytuł prawny do wszystkich wymienionych powyżej lokali.
Na dzień planowanej sprzedaży lokale te nie będą stanowiły składnika majątkowego wchodzącego w skład przedsiębiorstwa, a ich zbycie nie będzie związane z działalnością handlową. Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług) i nie prowadzi ani nie prowadziła w przeszłości działalności gospodarczej.
Obecnie Wnioskodawczyni nie ma wiedzy na temat tego kto konkretnie będzie nabywał przedmiotowe lokale. Tym samym nie jest możliwe doprecyzowanie czy będzie to przedsiębiorca czy osoba nabywająca lokal aby zaspokoić swoje cele mieszkaniowe. Z uwagi na ich charakter nie ulega wątpliwości, iż będą one przeznczone na cele mieszkaniowe.
Wnioskodawczyni w pierwszej kolejności zamierza wykorzystać prywatne kontakty w celu znalezienia nabywców przedmiotowych lokali. Dopiero jeśli te działania nie przyniosą skutku planuje wykorzystać powszechnie dostępne, niekomercyjne serwisy internetowe, w których będzie chciała zamieścić nieodpłatne ogłoszenia.
Wnioskodawczyni nie planuje współpracować z pośrednikami sprzedaży nieruchomości w celu znalezienia nabywców.
Wnioskodawczyni najchętniej sprzedałaby jednorazowo wszystkie lokale. Z uwagi na ich ilość (10 lokali) wydaje się to jednak mało prawdopodobne. Z oczywistych względów będzie to zatem proces rozciągnięty w czasie. Jednak po jego zakończeniu, Wnioskodawczyni nie planuje podejmowania jakichkolwiek działań związanych z obrotem nieruchomościami. Powyższe działania będą miały zatem charakter incydentalny i nie będą powtarzane w przyszłości.
Wnioskodawczyni w dniu 28 sierpnia 2007 r. nabyła lokal mieszkalny położony …, o wielkości ok. 42 m2. Lokal ten jest przedmiotem najmu, przy czym nie jest Ona w posiadaniu pisemnej umowy.
Wnioskodawczyni w dniu 25 października 2010 r. nabyła na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomość w postaci odrębnego prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w …, o pow. ok. 70 m2. Lokal ten został sprzedany w dniu 28 listopada 2019 r. W międzyczasie był on wynajmowany na cele mieszkaniowe. Decyzja o sprzedaży została podjęta z uwagi na konieczność sfinansowania bieżących wydatków prywatnych. Środki ze sprzedaży zostały w części przeznaczone na cele konsumpcyjne, a w części stanowią oszczędności na starość.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:
Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości przyznanych Jej po zniesieniu współwłasności, przed upływem 5 lat od zniesienia tej współwłasności, podlegać będzie w przedstawionym zdarzeniu przyszłym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedmiotowej sprawie kluczowe jest ustalenie czy planowana przez Nią sprzedaż lokali, których stała się wyłączną właścicielką w wyniku zniesienia współwłasności Nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Aby na to pytanie odpowiedzieć kluczowe jest dokonanie właściwej wykładni art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)). W świetle tego przepisu opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W efekcie rozstrzygnięcia wymaga czy wskazany w tym przepisie 5-letni termin należy liczyć od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości (od 1 stycznia 2007 r.), czy od końca roku, w którym doszło do zniesienia współwłasności Nieruchomości (1 stycznia 2022 r.).
W tym kontekście konieczne jest więc rozważenie czy istotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału Nieruchomości. Jeżeli przez podział nieruchomości rozumieć proces mający na celu zyskanie innej konfiguracji poszczególnych nieruchomości, ale pod warunkiem, że należą one do tego samego właściciela (współwłaściciela) a ten właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości celem wydzielenia z jednej nieruchomości kilku mniejszych, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem w dacie podziału, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią zatem co do zasady daty nowego nabycia każdej wydzielonej działki w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
W sytuacji Wnioskodawczyni, w wyniku samego podziału Nieruchomości nie doszło po Jej stronie ani do wzbogacenia, ani do zubożenia, bowiem wartość otrzymanych na własność lokali odpowiada dokładnie wartości posiadanego przez Nią udziału w całej Nieruchomości. W tej sytuacji, Jej sytuacja majątkowa nie zmieniła się w wyniku przedmiotowego zdarzenia prawnego. W efekcie nie powinna mieć ona wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału Nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.
Zauważyć należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121).
Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.
W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 powyższej ustawy.
Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia.
Za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności – w przypadku ich planowanej sprzedaży – należy przyjąć zatem datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:
a) podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
b) wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.
Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni jednoznacznie wskazała w opisie zdarzenia przyszłego, że wartość Jej udziału w całej Nieruchomości jest tożsama z łączną wartością lokali wchodzących w skład Nieruchomości otrzymanych na wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności, a zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.
Zatem, z uwagi na fakt, że w wyniku sądowego zniesienia współwłasności wartość składników majątku Wnioskodawczyni nie uległa zwiększeniu, za datę nabycia otrzymanych przez Nią w wyniku podziału lokali należy uznać datę pierwotnego nabycia przez Nią udziału we współwłasności Nieruchomości, tj. 7 grudnia 2006 r.
Od końca roku kalendarzowego, w którym to pierwotne nabycie miało miejsce (od dnia 1 stycznia 2007 r.) do chwili obecnej (tj. do dnia wystąpienia z wnioskiem), z całą pewnością doszło do upływu 5 lat, tj. do upływu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym dokonanie w dowolnym momencie w przyszłości sprzedaży wszystkich nabytych na wyłączność lokali w wyniku zniesienia współwłasności Nieruchomości, nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych i wyrokach sądów administracyjnych. Tytułem przykładu należy wskazać na wyrok NSA z dnia 3 marca 2020 r. (sygn. akt II FSK 1557/18), w którym stwierdzono, że „zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego współwłaściciel (spadkobierca) w zamian za udział we współwłasności nieruchomości otrzymuje spłatę, będącą jego równowartością, nie uzyskuje przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof nawet wówczas, gdyby inne przesłanki opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości zostały spełnione”.
W orzecznictwie podkreśla się także, że pod pojęciem „nabycie” użytym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) in fine ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika. A contrario nie jest nim sytuacja, gdy w wyniku czynności prawnej lub orzeczenia sądowego dochodzi do przekształceń w majątku podatnika nieskutkujących jednak zwiększeniem aktywów jego majątku (por. wyr. NSA z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, Lex nr 550094).
Prezentowane w niniejszym wniosku stanowisko zostało potwierdzone m.in. w następujących wyrokach: NSA z dnia 26 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 8/13, Lex nr 1675577; NSA z dnia 29 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 3246/12 (POP 2015, nr 2, s. 157-160); NSA z dnia 14 stycznia 2016 r., sygn. akt II FSK 2998/13, Lex nr 2033549; WSA w Krakowie z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 1568/14, Lex nr 1668866.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
- zarobkowym celu działalności,
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, o których mowa we wniosku.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 7 grudnia 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła udział wynoszący 86/588 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości. Posadowiony na tej nieruchomości budynek to kamienica, w której wyodrębniono kilkanaście lokali mieszkalnych i użytkowych, stanowiących odrębną własność.
Wnioskodawczyni chciała zakupić lokal mieszkaniowy z przeznaczeniem na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Trafiła jednak na możliwość zakupu za przystępną cenę udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej kamienicą, z której skorzystała. Na swoje potrzeby zaadoptowała lokale mieszkalne nr … i …, w których do chwili obecnej jest zameldowana, mieszka tam, jest to także jej adres korespondencyjny. Nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego i nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W dniu 30 czerwca 2004 r. część ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości zawarło umowę o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum). Na podstawie tej umowy dwoje współwłaścicieli dokonało podziału wszystkich znajdujących się na Nieruchomości, choć niewyodrębnionych formalnoprawnie lokali do korzystania. W podziale tym nie brała udziału ani Wnioskodawczyni (nie była wówczas właścicielem), ani jej poprzednicy prawni. Do chwili wyodrębnienia spornych lokali Wnioskodawczyni nie była dopuszczona do administrowania lub współadministrowania spornymi lokalami, z wyjątkiem lokalu nr … i …, które wykorzystywała na zaspokojenie celów mieszkaniowych.
Pozostałe lokale zapewne były wynajmowane na cele mieszkaniowe, jednak Wnioskodawczyni nie ma dostępu do tych dokumentów, nie jest zatem w stanie określić dokładnie z kim, na jakich warunkach i w jakich okresach umowy najmu były zawierane.
Lokale te są prawdopodobnie wynajmowane w dalszym ciągu na podstawie umów najmu zawartych przez dotychczasowych administratorów (współwłaścicieli większościowych).
Postanowieniem z dnia 16 kwietnia 2021 r. Sąd … dokonał podziału Nieruchomości w ten sposób, że na wyłączną własność Wnioskodawczyni przyznał 10 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Postanowienie to do dnia złożenia wniosku nie jest prawomocne, w związku z czym wyodrębnione lokale nie posiadają własnych ksiąg wieczystych. Prowadzona jest wyłącznie jedna księga wieczysta dla całej Nieruchomości.
Wartość udziału we współwłasności Nieruchomości i wartość lokali przyznanych na wyłączną własność Wnioskodawczyni są równe, a zatem nie zasądzono żadnych spłat na rzecz Wnioskodawczyni, nie zobowiązano Jej też do żadnych dopłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli.
Wnioskodawczyni w najbliższej przyszłości, tj. przed upływem 5 lat od wydania postanowienia Sądu w przedmiocie zniesienia współwłasności Nieruchomości i przyznania na Jej rzecz na wyłączną własność wskazanych powyżej lokali, zamierza je sprzedać. W dniu odpłatnego zbycia przedmiotowych lokali Wnioskodawczyni przysługiwać będzie ten sam tytuł prawny do wszystkich wymienionych powyżej lokali.
Na dzień planowanej sprzedaży lokale te nie będą stanowiły składnika majątkowego wchodzącego w skład przedsiębiorstwa, a ich zbycie nie będzie związane z działalnością handlową. Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi ani nie prowadziła w przeszłości działalności gospodarczej.
Obecnie Wnioskodawczyni nie ma wiedzy na temat tego kto konkretnie będzie nabywał przedmiotowe lokale. Tym samym nie jest możliwe doprecyzowanie czy będzie to przedsiębiorca czy osoba nabywająca lokal aby zaspokoić swoje cele mieszkaniowe. Z uwagi na ich charakter nie ulega wątpliwości, iż będą one przeznczone na cele mieszkaniowe.
Wnioskodawczyni w pierwszej kolejności zamierza wykorzystać prywatne kontakty w celu znalezienia nabywców przedmiotowych lokali. Dopiero jeśli te działania nie przyniosą skutku planuje wykorzystać powszechnie dostępne, niekomercyjne serwisy internetowe, w których będzie chciała zamieścić nieodpłatne ogłoszenia.
Wnioskodawczyni nie planuje współpracować z pośrednikami sprzedaży nieruchomości w celu znalezienia nabywców.
Wnioskodawczyni najchętniej sprzedałaby jednorazowo wszystkie lokale. Z uwagi na ich ilość (10 lokali) wydaje się to jednak mało prawdopodobne. Z oczywistych względów będzie to zatem proces rozciągnięty w czasie. Jednak po jego zakończeniu, Wnioskodawczyni nie planuje podejmowania jakichkolwiek działań związanych z obrotem nieruchomościami. Powyższe działania będą miały zatem charakter incydentalny i nie będą powtarzane w przyszłości.
Wnioskodawczyni w dniu 28 sierpnia 2007 r. nabyła lokal mieszkalny położony w …, o wielkości ok. 42 m2. Lokal ten jest przedmiotem najmu, przy czym nie jest Ona w posiadaniu pisemnej umowy.
Wnioskodawczyni w dniu 25 października 2010 r. nabyła na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomość w postaci odrębnego prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w … o pow. ok. 70 m2. Lokal ten został sprzedany w dniu 28 listopada 2019 r. W międzyczasie był on wynajmowany na cele mieszkaniowe. Decyzja o sprzedaży została podjęta z uwagi na konieczność sfinansowania bieżących wydatków prywatnych. Środki ze sprzedaży zostały w części przeznaczone na cele konsumpcyjne, a w części stanowią oszczędności na starość.
Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie po uprawomocnieniu się postanowienia Sądu … z dnia 16 kwietnia 2021 r., sygn. akt …, lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, przychód z ich sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Skutki podatkowe tych czynności należy zatem ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu.
Z kolei, celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego - art. 196 § 2 tego Kodeksu.
Jak stanowi art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 ww. Kodeksu, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości (wartości) udziałów współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali nie stanowi nabycia tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia lokali - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanych przez daną osobę wyodrębnionych lokali mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tej czynności podatnik otrzymuje nieruchomości, których wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skoro jak wskazała Wnioskodawczyni w opisie sprawy – wartość otrzymanych przez Nią w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem kamienicy, wyodrębnionych lokali mieszkalnych będzie ekwiwalentna, tzn. nie będą towarzyszyły jej spłaty i dopłaty, a zatem wartość otrzymanych przez Wnioskodawczynię w wyniku prawomocnego zniesienia współwłasności lokali mieszkalnych nie przekroczy wartości udziałów, jakie przysługiwały Jej w ww. zabudowanej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, nie dojdzie do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle powyższego, zgodnie z powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych, należy utożsamiać z datą nabycia prawa współwłasności zabudowanej nieruchomości uzyskanego przez Wnioskodawczynię w drodze umowy sprzedaży w 2006 r.
Zatem, planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości po uprawomocnieniu się postanowienia Sądu z dnia 16 kwietnia 2021 r. w przedmiocie zniesienia współwłasności, nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że zostanie dokonane po upływie pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w zabudowanej nieruchomości, tj. po dniu 31 grudnia 2011 r.
Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ wydający interpretacje indywidualne nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania podatkowego organ podatkowy uzna, że zdarzenie przyszłe opisane we wniosku różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili