0113-KDIPT2-1.4011.599.2021.2.ISL

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2021 r. (data wpływu 22 czerwca 2021 r.), uzupełnionego pismem z dnia 23 września 2021 r. (data wpływu 29 września 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości,uzupełniony pismem z dnia 23 września 2021 r. (data wpływu 29 września 2021 r.).

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące stany faktyczne i zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca – (Pan …, dalej także jako: „Sprzedawca”) - zawierał dnia 4 lipca 2018 r. i 1 sierpnia 2019 r. z X Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości. Były to kolejne umowy przedwstępne zawarte przez Sprzedawcę, dotyczące tych nieruchomości, jako że wcześniej zawarł On z Kupującym, w dniu 22 kwietnia 2016 r., umowę przedwstępną (wraz z aneksem z 2018 r.), która została jednak rozwiązana przez Strony w dniu 1 sierpnia 2019 r. O ile jednak rozwiązana umowa przedwstępna dotyczyła zobowiązania do sprzedaży nieruchomości o numerze ewidencyjnym 1, to kolejne umowy przedwstępne dotyczyły działek gruntu wydzielonych z nieruchomości o numerze ewidencyjnym 1 (z wyłączeniem działki o numerze 5, o czym niżej).

Nabywca w trakcie całej transakcji był (i jest w dalszym ciągu) reprezentowany przez firmę Y Sp. z o.o. (dalej: Y), tj. firmę doradczą działającą w branży nieruchomościowej i organizującej na zlecenie Kupującego cały proces inwestycyjny. Spółka Y na zlecenie Kupującego, skontaktowała się ze Sprzedawcą i przedstawiła ofertę nabycia należących do Niego nieruchomości, położonych w …, przy ul. …, niedaleko wjazdu na autostradę. Przed przedstawieniem oferty, aby zapobiec bezpośredniemu kontaktowi Sprzedającego z Kupującym, Spółka Y podpisała ze Sprzedającym umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która dotyczyła działek będących przedmiotem zainteresowania Kupującego. Spółka Y przedstawiła Kupującemu listę podmiotów z nią współpracujących, na rzecz których Sprzedający nie mógł dokonać sprzedaży nieruchomości, z pominięciem pośrednika. Umowa pośrednictwa zawarta została za wynagrodzeniem. Pośrednikowi przysługiwało wynagrodzenie prowizyjne.

Przedmiotem umowy z dnia 1 sierpnia 2019 r. (dalej: „Umowa 1”) była niezabudowana nieruchomość o numerze ewidencyjnym 2 (dalej: „Nieruchomość 1”), położona w …, przy ul. …. Nieruchomość 1 stanowiła część nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla … w …, prowadził księgę wieczystą o numerze ….. Nieruchomość 1 powstała w drodze podziału nieruchomości o numerze ewidencyjnym 1, w wyniku której powstały działki o numerach: 2, 3 oraz 4. Współwłaścicielem wszystkich działek, w części ½, był Sprzedawca (współwłaścicielem pozostałej części działek była siostra Sprzedawcy), który nabył współwłasność na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po …, sporządzonym w dniu 14 kwietnia 2016 r. W dacie zawarcia Umowy 1, w dziale III księgi wieczystej znajdowało się ostrzeżenie o niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawym na rzecz Sprzedawcy i Jego siostry, kierowane przeciwko prawu własności … oraz roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Kupującego wynikające z opisanej wyżej, rozwiązanej, umowy przedwstępnej. W dziale IV księgi wieczystej nie znajdowały się żadne wpisy.

Obok Umowy 1, dnia 1 sierpnia 2019 r., Sprzedawca zawarł z Kupującym umowę przedwstępną (dalej jako: „Umowa 2”), dotyczącą działki o numerze ewidencyjnym 3 (dalej: „Nieruchomość 2”) oraz umowę przedwstępną (dalej: „Umowa 3”) dotyczącą działki o numerze ewidencyjnym 4 (dalej: „Nieruchomości 3”). W zakresie warunków zawarcia Umowy 1, Umowy 2 oraz Umowy 3 zostały one ustalone w sposób tożsamy, w związku z czym zostały one niżej potraktowane łącznie.

Zgodnie z Umową 1, Umową 2 i Umową 3, Sprzedawca zobowiązał się sprzedać na rzecz Kupującego Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 w stanie wolnym od wszelkich obciążeń za podaną cenę, a Kupujący zobowiązał się kupić Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3, za podaną cenę po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży. Umowy przyrzeczone miały zostać zawarte po spełnieniu się warunków zawarcia umów przyrzeczonych, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 29 kwietnia 2020 r. dla Nieruchomość 1, do dnia 29 kwietnia 2020 r. dla Nieruchomości 2, oraz do dnia 29 kwietnia 2022 r. dla Nieruchomości 3.

Zgodnie z Umową 1, Umową 2 i Umową 3, spełnione miały być następujące warunki:

1. uzyskanie przez Sprzedawcę zaświadczeń wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, przez właściwy urząd skarbowy, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedawca nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2. przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3. uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

4. potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 planowanej inwestycji;

5. potwierdzenie, że Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 mają dostęp do drogi publicznej;

6. objęcie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, których ustalenia umożliwiają realizację planowanej przez Kupującego inwestycji;

7. uzyskanie przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców danych mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

8. uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy sprzedaży zostaną zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Ponadto, Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia umów przyrzeczonych Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 lub Nieruchomości 3, obciążone będą hipoteką lub prowadzona będzie z nich egzekucja, wówczas należna Sprzedawcy płatność ulegnie obniżeniu o kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką lub w zakresie których prowadzona jest egzekucja, które w ramach zapłaty ceny zostaną zapłacone przez Kupującego bezpośrednio wierzycielowi lub komornikowi, z zastrzeżeniem, że uzgodnienia z wierzycielem będą zawarte w wymaganej prawem formie i zawierać będą nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 lub Nieruchomości 3, spod obciążenia hipotekami lub ich wyłączenia spod prowadzonej egzekucji, pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe wierzycieli. Jeżeli natomiast, w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Sprzedawcę wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedawcy względem organów podatkowych, Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, to Sprzedawca:

• w ciągu dwóch dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo;
• w przypadku nieuiszczenia zaległości, należna Sprzedawcy płatność ulegnie obniżeniu o kwoty tych zaległości, które w ramach zapłaty ceny zostaną zapłacone przez Kupującego bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli lub z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz tego Sprzedawcy, z zastrzeżeniem, że łącznie należności te nie będą przewyższać ceny netto.

Sprzedawca otrzymał na mocy Umowy 1 od Kupującego zadatek tytułem wpłaty, przy czym przy zawarciu umowy przyrzeczonej zadatek ten miał zostać zaliczony na poczet zapłaconej ceny.

Zapłata pozostałej części ceny miała nastąpić w następujący sposób:

1. najpóźniej w przeddzień zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący miał złożyć na przechowanie mającemu sporządzić tę umowę notariuszowi sumę pieniężną odpowiadającą pozostałej części ceny;

2. zapłata pozostałej części ceny miała nastąpić w dniu zawarcia umów przyrzeczonych, po ich zawarciu, na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy, poprzez wydanie przez notariusza złożonych ma na przechowanie pieniędzy;

3. w razie, gdy nie dojdzie do zawarcia umów przyrzeczonej, złożone na przechowanie notariuszowi pieniędzy zostaną zwrócone Kupującemu po złożeniu oświadczenia, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia umów przyrzeczonych jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwałoby prawo pierwokupu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 lub Nieruchomości 3, a Kupujący nie odstąpiłby z tego powodu od umów przedwstępnych, umowy przyrzeczone miały zostać zawarte pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której - po otrzymaniu przez Sprzedawcę oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu, albo upływie terminu do wykonania tego prawa - zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla umowy przyrzeczonej. Wydanie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, miało nastąpić w dniu zawarcia umów przyrzeczonych, przy czym, co do tego obowiązku zawierając umowę przyrzeczoną Sprzedawca zobowiązał się poddać egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 ustawy Kodeks postępowania cywilnego. Do dnia wydania wszystkie płatności związane z Nieruchomością 1, Nieruchomością 2 i Nieruchomością 3 miały być ponoszone przez Sprzedawcę, a od tego dnia obciążać Kupującego.

Ponadto, Strony ustaliły, że od dnia zawarcia Umowy 1, Umowy 2 i Umowy 3, do dnia oznaczonego jako data ostateczna, Kupującemu przysługiwać miało prawo dysponowania Nieruchomością 1, Nieruchomością 2 i Nieruchomością 3 dla celów budowlanych, tj. dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji - w przypadku Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3, polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, a w przypadku Nieruchomości 2, wybudowaniu drogi umożliwiającej obsługę komunikacyjną parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z zastrzeżeniem, że koszty tych działań będzie ponosić Kupujący. Ponadto, Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomościach stanowiskach archeologicznych, które to prawo obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy mieli wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto, Sprzedawca ustanowił pełnomocnikami przedstawicieli Kupującego, upoważniając każdego z nich do:

1. przeglądania akt powołanej wyżej księgi wieczystej, w tym składania wniosków o dokonywanie wpisów w tej księdze wieczystej, sporządzenie fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone;

2. uzyskiwania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, koniecznych do przeprowadzenia ich kompleksowego badania prawnego;

3. uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa, zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków, bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4. do reprezentowania w wszystkich sprawach dotyczących uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość 3, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji;

5. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmian, cofania oraz odbioru;

6. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 planowanej przez Kupującego inwestycji.

Pełnomocnictwo to obejmowało prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe określone powyżej będą obciążały Kupującego. Sprzedawca oświadczył, że na wezwanie Kupującego, udzieli mu wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w Umowie 1, Umowie 2 i Umowie 3, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Sprzedawca wyraził zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy 1, Umowy 2 i Umowy 3 przez Kupującego na rzecz Spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej. Kupujący zobowiązał się zawiadomić Sprzedawcę o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana.

Jeszcze wcześniej, Sprzedawca zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa 4”), niezabudowanej nieruchomości o numerze ewidencyjnym 5, położonej w …, przy ul. … (dalej: „Nieruchomość 4”). Działka o numerze ewidencyjnym 5 stanowi część nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla …, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr …. Oprócz Nieruchomości 4, w skład nieruchomości opisanej ww. księgi wieczystej wchodzą działki o numerach 6 i 7, które nie były jednak przedmiotem Umowy 4.

Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, współwłaścicielem Nieruchomości 4 w części ½ jest Sprzedawca. Sprzedawca został współwłaścicielem Nieruchomości 4 na podstawie umowy darowizny sporządzonej w dniu 21 sierpnia 2003 r. Obecnie w dziale III księgi wieczystej wpisane jest jedynie roszczenie o przeniesienie prawa własności działki gruntu nr 5, bądź wydzielonej z niej działki gruntu na rzecz Kupującego, a w dacie zawierania Umowy 4 wpisana była dodatkowo służebność osobista na rzecz … i …, polegająca na prawie dożywotniego i nieodpłatnego zamieszkiwania w domu mieszkalnym oraz swobodnego poruszania się po obejściu. W IV dziale księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z Umową 4, Sprzedawca zobowiązał się sprzedać na rzecz Kupującego Nieruchomość 4, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń za podaną cenę, a Kupujący zobowiązał się kupić Nieruchomość 4 za podaną cenę, po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta po spełnieniu się warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 4 lipca 2021 r.

Zgodnie z Umową 4, spełnione miały być następujące warunki:

1. uzyskania przez Sprzedawcę zaświadczeń wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, przez właściwy urząd skarbowy, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnoprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedawca nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
2. przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 4 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3. uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 4 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
4. potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości 4 planowanej inwestycji;
5. potwierdzenie, że Nieruchomość 4 ma dostęp do drogi publicznej;
6. podział geodezyjny Nieruchomości 4, o ile będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji;
7. objęcie Nieruchomości 4 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, których ustalenia umożliwiają realizację planowanej przez Kupującego inwestycji;
8. uzyskania przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców danych mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości 4, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości 4 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
9. uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji;
10. przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości 4 lub wydzielonej z niej działki gruntu.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy sprzedaży zostaną zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Ponadto, Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia umów przyrzeczonych Nieruchomość 4 obciążona będzie hipoteką lub prowadzona będzie z niej egzekucja, wówczas należna Sprzedawcy płatność ulegnie obniżeniu o kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką lub w zakresie których prowadzona jest egzekucja które w ramach zapłaty ceny zostaną zapłacone przez Kupującego bezpośrednio wierzycielowi lub komornikowi, z zastrzeżeniem, że uzgodnienia z wierzycielem będą zawarte w wymaganej prawem formie i zawierać będą nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie Nieruchomości 4 spod obciążenia hipotekami lub jej wyłączenia spod prowadzonej egzekucji pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe wierzycieli.

Jeżeli natomiast w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Sprzedawcę wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedawcy względem organów podatkowych, Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, to Sprzedawca:

• w ciągu dwóch dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo,
• w przypadku nieuiszczenia zaległości, należna Sprzedawcy płatność ulegnie obniżeniu o kwoty tych zaległości, które w ramach zapłaty ceny zostaną zapłacone przez Kupującego bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli lub z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz tego Sprzedawcy, z zastrzeżeniem, że łącznie należności te nie będą przewyższać ceny netto.

Zapłata ceny miała nastąpić w następujący sposób:

1. najpóźniej w przeddzień zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący miał złożyć na przechowanie mającemu sporządzić tę umowę notariuszowi sumę pieniężną odpowiadającą pozostałej części ceny wynikającej z Umowy 4,
2. zapłata pozostałej części ceny miała nastąpić w dniu zawarcia umów przyrzeczonych, po ich zawarciu, na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy, poprzez wydanie przez notariusza złożonych ma na przechowanie pieniędzy,
3. w razie, gdy nie dojdzie do zawarcia umów przyrzeczonej, złożone na przechowanie notariuszowi pieniędzy zostaną zwrócone Kupującemu po złożeniu oświadczenia, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia umów przyrzeczonych jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwałoby prawo pierwokupu Nieruchomości 4, a Kupujący nie odstąpi z tego powodu od umów przedwstępnych, umowy przyrzeczone miały zostać zawarte pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której - po otrzymaniu przez Sprzedawcę oświadczenia upragnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa - zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla umowy przyrzeczonej. Wydanie Nieruchomości 4 miało nastąpić w dniu zawarcia umów przyrzeczonych, przy czym, co do tego obowiązku zawierając umowę przyrzeczoną Sprzedawca zobowiązał się poddać egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 ustawy Kodeks postępowania cywilnego. Do dnia wydania wszystkie płatności związane z Nieruchomością 4 miały być ponoszone przez Sprzedawcę, a od tego dnia obciążać Kupującego.

Ponadto, Strony ustaliły, że od dnia zawarcia Umowy 4 do dnia oznaczonego jako data ostateczna. Kupującemu przysługiwać miało prawo dysponowania Nieruchomością 4, dla celów budowlanych, tj. dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość 4 jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z zastrzeżeniem, że koszty tych działań będzie ponosić Kupujący. Ponadto, Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomościach stanowiskach archeologicznych, które to prawo obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy mieli wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto, Sprzedawca ustanowił pełnomocnikami przedstawicieli Kupującego, upoważniając każdego z nich:

1. przeglądania akt powołanej wyżej księgi wieczystej, w tym składania wniosków o dokonywanie wpisów w tej księdze wieczystej, sporządzenie fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone,
2. uzyskiwania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia ich kompleksowego badania prawnego,
3. reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość 4, bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji,
4. uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa, zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,
5. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości4 infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury- technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmian, cofania oraz odbioru,
6. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
7. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
8. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości 4 planowanej przez Kupującego inwestycji.

Pełnomocnictwo to obejmowało prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe określone powyżej będą obciążał Kupującego. Sprzedawca oświadczył, że na wezwanie Kupującego udzieli mu wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w Umowie 4, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Sprzedawca wyraził zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków - wynikających z Umowy 4 przez Kupującego na rzecz Spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej. Kupujący zobowiązał się zawiadomić Sprzedawcę o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana.

Wreszcie, w dniu 16 marca 2020 r., Sprzedawca zawarł z „Z” Sp. z o.o (dalej jako: „Kupujący 2”) umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa 5”) Nieruchomości 1. Umowa ta została zawarta w wykonaniu Umowy 1, tj. przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 1 sierpnia 2019 r., zawartej pomiędzy Wnioskodawcą, a X Sp. z o.o. Umowa 5 została zawarta pomiędzy Sprzedawcą, a Kupującym 2, z uwagi na zawarcie umowy sprzedaży pomiędzy X Sp. z o.o., a Z Sp. z o.o., na mocy której Kupujący przeniósł wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy 1 na Kupującego 2, wskutek czego Kupujący 2 stał się stroną Umowy 1.

W związku z zawarciem Umowy 5, Sprzedawca sprzedał Kupującemu 2 Nieruchomości za określoną cenę powiększoną o należny podatek od towarów i usług, a Kupujący 2 za podaną cenę kupił Nieruchomości. Zapłata ceny nastąpiła poprzez wydanie przez notariusza przyjętych w tym celu na przechowanie sum pieniężnych w drodze przelewów bankowych. Wydanie Nieruchomości 1 nastąpiło wraz z zawarciem Umowy 5.

Ponadto należy wskazać, że ostatecznie nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej dla Nieruchomości 2, z uwagi na wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta … decyzję nr …, z dnia 28 lutego 2020 r. Decyzja ta zatwierdzała podział działki 1 na działki o numerach ewidencyjnych 2, 3 i 4 oraz wskazywała, że działka 3 przeznaczona jest pod planowaną budowę drogi publicznej. Wobec tego, Sprzedawca zrzekł się całości wszystkich roszczeń, które mogą Mu przysługiwać w stosunku do Miasta … lub Skarbu Państwa dotyczących ustalenia i wypłaty odszkodowania, a zrzeczenie się roszczenia było po stronie Sprzedawcy skompensowane wyższą ceną nabycia Nieruchomości 1. Taki sposób zawarcia transakcji wynikał z faktu, że droga przewidziana na działce 3 ma stanowić zjazd z obwodnicy Nowosolnej, która jednak jeszcze nie powstała. W związku z tym, Kupujący będzie samodzielnie budował na działce 3 drogę, który to teren zostanie przez władzę publiczną wywłaszczony. Jednocześnie, Sprzedawca wyraził zgodę na bezobciążeniowe odłączenie działki 4 z dotychczasowej księgi wieczystej.

Na koniec należy wskazać, że Wnioskodawca wystąpił w przeszłości z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 podatkiem od towarów i usług. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 26 lipca 2019 r., Nr 0113-KDIPT1-3.4012.230.2019.3.ALN stwierdził, że stanowisko Wnioskodawcy było nieprawidłowe, tj. sprzedaż nieruchomości miała podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.

Nieruchomości, są nieruchomościami niezabudowanymi oraz nie znajdują się na nich żadne inne naniesienia. Nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a same grunty leżały odłogiem. Jak wskazano wyżej, nieruchomości były w przeszłości przedmiotem podziału poprzez podział działki o numerze ewidencyjnym 1 na trzy działki: 2, 3 oraz 4, co zostało dokonane z inicjatywy dewelopera. Na nieruchomościach nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a takie próby nie były podejmowane. Wszystkie działki są nieuzbrojone i nieogrodzone, a żadne próby jej uzbrojenia i ogrodzenia nie były podejmowane, w tym w szczególności nie podejmowano działań mających na celu przyłączenie nieruchomości do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości, w tym nie zawierał umów z pośrednikiem, nie wywieszał banerów i nie ogłaszał się w Internecie, jako że to Kupujący wyszedł z propozycją nabycia nieruchomości. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomości nie były w przeszłości dzierżawione, ani wynajmowane. Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie prowadzi, ani nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej. Sprzedawca nie jest obecnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług - był natomiast zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług na potrzeby sprzedaży Nieruchomości 1.

W piśmie z dnia 23 września 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że powierzchnia Nieruchomości 1 (działki nr 2) wynosi 6928 m2; powierzchnia Nieruchomości 3 (działki nr 4) wynosi 1195 m2; powierzchnia Nieruchomości 4 (działki nr 5) wynosi 2837 m2. Spółka Y podpisała ze Sprzedającym (Wnioskodawcą) umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w dniu 29 stycznia 2016 r. Umowa przedwstępna sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości 4 (działki o nr 5) została podpisana w dniu 24 lipca 2018 r. (Umowa 4). Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 nie zostały jeszcze sprzedane. Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości nabycia lub odpłatnego zbycia innych, niż wymienione we wniosku nieruchomości. Poza nieruchomościami opisanymi we wniosku, w najbliższych latach Wnioskodawca nie planuje dokonywać kolejnych tego typu transakcji, tj. nabywać lub odpłatnie zbywać nieruchomości.

|

Sprzedaż nieruchomości opisanych we wniosku nastąpi odpłatnie - za wyjątkiem działki nr 3, która będzie przedmiotem nieodpłatnego wywłaszczenia pod drogę dojazdową na rzecz Miasta `(...)` lub Skarbu Państwa.

Okoliczności wynikające z transakcji opisanej w stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych wniosku o wydanie interpretacji są następujące:

Do Wnioskodawcy w 2015 r. zgłosił się pośrednik - firma … Sp. z o.o. (Y) - która organizowała cały proces inwestycyjny. Y reprezentowała w tym zakresie zarówno Wnioskodawcę (Sprzedawcę), jak i Nabywcę (Kupującego) na każdym etapie transakcji. Z punktu widzenia Sprzedawcy, proces inwestycyjny polegał przede wszystkim na podpisaniu umowy z Y na wyłączne pośrednictwo sprzedaży nieruchomości w przedmiocie działek, na których planowana była inwestycja. Po podpisaniu umowy pośrednictwa, Sprzedającemu została przedstawiona przez Y lista podmiotów z branży deweloperskiej, z którymi mogły być zawarte transakcje sprzedaży nieruchomości objętych umową pośrednictwa. Następnie Sprzedawca i Nabywca zawarli umowę pośrednictwa, która wyłączała możliwość samodzielnego zawarcia umowy przenoszącej własność przez Sprzedającego (tzn. z pominięciem pośrednika - Y). W przypadku zawarcia umowy sprzedaży przez Sprzedającego z którymkolwiek z podmiotów wskazanych przez Y, z pominięciem pośrednika (Y), Sprzedający byłby zobowiązany do zapłaty prowizji w wysokości wskazanej w umowie pośrednictwa. Spółka Y była więc, w ocenie Sprzedającego, organizatorem całego przedsięwzięcia, odpowiedzialnym m.in. za nawiązanie kontaktu ze Sprzedającym, przygotowanie gruntów pod inwestycje, doprowadzenie do sprzedaży gruntu przez Sprzedającego na rzecz wskazanego przez pośrednika podmiotu (Nabywcy). Powyższe wynikało z faktu, że Y miał podpisaną umowę z kupującym (Nabywcą) w ramach, której zobowiązany był do zorganizowania procesu inwestycyjnego na nieruchomościach, w tym ustalenia, czy na gruntach możliwe jest zlokalizowanie nieruchomości magazynowych i podjęcia wszelkich innych działań, niezbędnych do uzyskania warunków zabudowy (w tym m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, decyzji o przyłączeniu obiektu do sieci, decyzji środowiskowej, itp.). Ponadto, Y wspólnie z deweloperem i na jego zlecenie ustalała koncepcję zagospodarowania terenu, w tym wielkość hal i ich lokalizację na kupowanych działkach, a także warunki rozlokowania wjazdów na nieruchomości oraz opracowania ciągów komunikacyjnych. Wnioskodawca (Sprzedawca) nie uczestniczył w opisanym wyżej procesie. Jego jedyna aktywność sprowadzała się do podpisywania umów, udostępnienia nieruchomości w celu wykonania pomiarów, oraz udzielenia pełnomocnictwa, bez którego Y nie mógłby wykonać części prac na rzecz kupującego (Nabywcy). Wnioskodawca (Sprzedawca) nie podejmował w tym zakresie samodzielnie jakichkolwiek czynności zmierzających do usytuowania inwestycji na posiadanych przez Niego nieruchomościach (działkach). Wedle wiedzy Wnioskodawcy, na działce 2 stanowiącej część z ogółu nabywanych przez kupującego nieruchomości, zlokalizowana będzie hala magazynowa (w trakcie budowy) i część dojazdów do hal.

Według wiedzy Sprzedającego, nabycie nieruchomości 4 oraz 5 związane jest z rozpoczęciem prac związanych z realizacją kolejnego etapu inwestycji polegającej na budowie hal magazynowo-logistyczno-produkcyjnych wraz z komunikacją na terenie pomiędzy planowaną obwodnicą …, a autostradą … (etap II). Ponadto, w odniesieniu do działki 4, w dniu 9 lipca 2021 r. zawarta została umowa cesji w formie aktu notarialnego Rep. A Nr …, pomiędzy firmą X Sp. z o.o z siedzibą w … (dalej: „Cedent”), a firmą Q Sp. z o.o z siedzibą w … (dalej: „Cesjonariusz”). Na podstawie wspomnianej umowy cesji, Cedent sprzedał Cesjonariuszowi wszelkie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej, mocą której Wnioskodawca (Sprzedawca) - zobowiązał się sprzedać X Sp. z o.o (Kupujący) w stanie wolnym od wszelkich …, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KW …. Jednocześnie, Cesjonariusz zobowiązał się przyjąć długi, stanowiące ogół obowiązków Cedenta, wynikające z Umów Przedwstępnych, a Cedent oświadczył, że przyjmuje powyższe przyjęcie przez Cesjonariusza długów stanowiących ogół obowiązków Cedenta, wynikające z Umów Przedwstępnych, na co Strony Sprzedające Umów Przedwstępnych wyraziły zgodę w § 9 Umów Przedwstępnych. O fakcie dokonania cesji Umowy Przedwstępnej na sprzedaż działki 4 na rzecz Cesjonariusza, Wnioskodawca dowiedział się na podstawie pisemnej informacji z dnia 22 lipca 2021 r., przekazanej Mu przez przedstawiciela firmy X Sp. z o.o., który wykonywał w ten sposób obowiązek informacyjny wynikający z Umowy Przedwstępnej zawartej przez Sprzedawcę oraz Kupującego. Powyższe okoliczności potwierdzają, w ocenie Wnioskodawcy, że w istocie nie uczestniczył On w opisanym powyżej procesie transakcji wskazanej w stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych wniosku o wydanie interpretacji. Tak jak wspomniano powyżej, czynności podjęte przez Wnioskodawcę (Sprzedawcę), sprowadzały się wyłącznie do podpisania umowy pośrednictwa z Y, udzielenia pełnomocnictwa dla Y, zawarcia umów przedwstępnych sprzedaży (początkowo dotyczące działki 1, a po podziale tej działki - działek 2, 3 i 4), a następnie rozwiązania umowy przedwstępnej i podpisania umowy odrębnie na każdą z działek objętych przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji.

Mając na uwadze opisane powyżej okoliczności, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości opisanych we wniosku o interpretację nie jest/nie będzie wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, niż opisane we wniosku, do których należą:

­mieszkanie własnościowe (wspólność ustawowa małżeńska);

­ grunty oznaczone numerami działek:

· nr 6 w obrębie ewidencyjnym … o ogólnej powierzchni 0,2344 ha;

· nr 7 w obrębie ewidencyjnym ….o ogólnej powierzchni 0,2074 ha;

dla których prowadzona jest księga wieczysta nr … przez Sąd Rejonowy dla …, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych-….

Działka 3 zostanie wywłaszczona nieodpłatnie pod drogę dojazdową. W pozostałym zakresie Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać innych posiadanych przez siebie działek/udziałów w działkach oraz własnościowego mieszkania (wspólność ustawowa małżeńska).

W związku z faktem dokonania cesji Umowy Przedwstępnej na sprzedaż działki 4 pomiędzy firmą X Sp. z o.o z siedzibą w …, a firmą Q Sp. z o.o z siedzibą w …, Wnioskodawca wskazał, że w odniesieniu do działki 4, w dniu 9 lipca 2021 r. zawarta została umowa cesji w formie aktu notarialnego, Rep. A Nr …, pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem. Na podstawie wspomnianej umowy cesji, Cedent sprzedał Cesjonariuszowi wszelkie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej, X Sp. z o.o (Kupujący) w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, działkę o numerze 4, w obrębie …, dla której m.in. Sąd Rejonowy dla …, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KW `(...)` Jednocześnie, Cesjonariusz zobowiązał się przyjąć długi, stanowiące ogół obowiązków Cedenta, wynikające z Umów Przedwstępnych, a Cedent oświadczył, że przyjmuje powyższe przyjęcie przez Cesjonariusza długów stanowiących ogół obowiązków Cedenta, wynikające z Umów Przedwstępnych, na co Strony Sprzedające Umów Przedwstępnych wyraziły zgodę w § 9 Umów Przedwstępnych. O fakcie dokonania cesji Umowy Przedwstępnej na sprzedaż działki 4 na rzecz Cesjonariusza, Wnioskodawca dowiedział się na podstawie pisemnej informacji z dnia 22 lipca 2021 r., przekazanej jej przez przedstawiciela firmy X Sp. z o.o, który wykonywał w ten sposób obowiązek informacyjny wynikający z Umowy Przedwstępnej zawartej przez Sprzedawcę oraz Kupującego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy przychód otrzymany w wyniku zawarcia Umowy 5 (działka o numerze ewidencyjnym 2), która to wysokość przychodu została powiększona w związku z wyżej opisanym wywłaszczeniem działki 3 i zrzeczeniem się wszelkich roszczeń przez Sprzedawcę, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy przychód otrzymany w wyniku zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, zawartych w wykonaniu Umowy 3 i Umowy 4, będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są:

1. stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2. działalność wykonywana osobiście;

3. pozarolnicza działalność gospodarcza:

4. działy specjalne produkcji rolnej;

5. (uchylony);

6. najem, podnajem. dzierżawa, poddzierżawca oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7. kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw' majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat. licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przepadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9. inne źródła.

Zarówno w orzecznictwie (wyrok NSA z dnia 26 listopada 2013 r., sygn. akt II FSK 2992/11, z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt II FSK 640/12), jak i w piśmiennictwie (B. Brzeziński: Działalność gospodarcza, czy inne źródło przychodów - łamigłówka rozwiązana, „Przegląd Podatkowy” 2015, nr 2, s. 14) nie budzi wątpliwości pogląd, że katalog źródeł przychodu ma charakter rozłączny, a zatem każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. W orzecznictwie (w wyroki NSA: z dnia 18 maja 2010 r., sygn. akt II FSK 47/09, z dnia 14 sierpnia 2008 r., sygn. akt II FSK 678/08) podkreśla się, że przychód powinien być przypisany do tego źródła, którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła.

Wobec tego, jak wynika z zacytowanego wyżej art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości można potencjalnie przypisać do dwóch źródeł: pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy oraz odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, o czym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym zakwalifikowanie danego przychodu do jednego źródła wyklucza możliwość jego przypisania do innego źródła. W konsekwencji, już sama konstrukcja przytoczonego przepisu wymusza ustalenie w jakim charakterze działa podatnik zamierzający sprzedać nieruchomość, czy sprzedaje nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy w ramach sprzedaży majątku prywatnego.

Dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych pojęcie „działalność gospodarcza” zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z brzmieniem wspomnianego przepisu, pod pojęciem „działalność gospodarcza” należy rozumieć działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlowy, usługową

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż.

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego wynika, że aby daną czynności uznać za działalność gospodarczą, muszą one spełniać określone kryteria. W szczególności, działalność taka powinna być wykonywana:

a) w celach zarobkowych,

b) we własnym imieniu (niezależnie od rezultatu),

c) w sposób zorganizowany,

d) w sposób ciągły.

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z regulacją art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca, który w sposób jednolity rozstrzygałby, jak w sposób jednoznaczny oddzielić sprzedaż zaliczaną do związanej z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia. Prócz problemów interpretacyjnych należy dodatkowo wskazać na komplikacje związane ze stosowaniem art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, stanowiące skutek zacierania się w praktyce obrotu nieruchomościami granicy pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego obrotu handlowego, a tym co stanowi jeszcze wyprzedaż majątku osobistego, w ramach normalnego zarządu własnym mieniem (tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt. II FSK 1100/17). W związku z tym, w celu prawidłowego zakwalifikowania uzyskanych przychodów do konkretnego źródła przychodu, należy poszukiwać w orzecznictwie wskazówek, jakie czynności podejmowane przez podatników świadczą o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, a tym samym o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Przykładowo można wskazać na:

• wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że „nie można przyjąć, aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności - a nadto - że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), skarżąca z operacji tych uczyniła sobie stale (nie okazjonalne) źródło zarobkowania. Należy zauważyć, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatniczki od kilkudziesięciu lat. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, aby to ona inicjowała opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego”;
• wyrok NSA z dnia 24 czerwca 2020 r., sygn. akt I FSK 1758/171, w którym Sąd uznał, że „ustalenia faktyczne poczynione w tej sprawie wskazują, że działalność Skarżącej (i jej męża) cechował odpowiedni stopień organizacji, wykraczający poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, na co wskazuje przygotowanie wcześniej nabytych nieruchomości do sprzedaży, m.in. przez ich podział administracyjny na mniejsze działki, wydzielenie dróg, występowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu uatrakcyjnienia oferty dla potencjalnego kupca oraz ciągłość realizacji powyższych czynności od 2000 r. do 2013 r., w których to latach praktycznie w każdym roku następowała sprzedaż (łącznie sprzedano 111 działek). Całość tych okoliczności wskazuje na spełnienie przesłanek zawodowego (stałego i zorganizowanego) charakteru tej działalności handlowej, wykraczającej poza ramy zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (podatek od towarów i usług)”;
• wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt. I SA/Rz 37/21, z którego wynika, że „ocena działalności osoby zbywającej nieruchomość powinna zatem uwzględniać wszystkie etapy jej aktywności, a nie ograniczać się jedynie do wybranych jej aspektów. Przy czym, wbrew twierdzeniom organu, nie można oceniać działalności skarżącej łącznie z czynnościami podejmowanymi przez kupującego”.

Co więcej, stanowisko to potwierdzają w części interpretacje podatkowe. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 25 stycznia 2021 r., Nr 0115-KDIT3.4011.594.2020.4.JG: „mając na uwadze, że działki, których dotyczy wniosek zostały nabyte przez Wnioskodawcę w celu prowadzenia działalności rolniczej, czyli nie w celu ich odsprzedaży, wnioskodawca nie podejmował i nie ma zamiaru podejmować aktywnie do momentu zbycia, specjalnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanych działek, tj. jak stwierdził w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca, nie czynił na będące przedmiotem zapytania nieruchomości żadnych nakładów, w szczególności, zaś nie uzbrajał oraz nie podejmował działań zwiększających ich wartość, czyli potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań, a przedmiotowe działki służyły przez około (`(...)`) działalności rolniczej - należy stwierdzić, że sprzedaż działek wydzielonych z działki A i udziałów w działkach B mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Z treści wniosku nie wynika bowiem, iż sprzedaż działek nastąpi w ramach działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować, jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”.

Niemniej jednak, z uwagi na znaczną różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań zwartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tej ustawy, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia osobistego mienia. W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Oznacza to, że sprzedaż - aby mogła być uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej - musi być dokonywana z pewną regularnością i powtarzalnością, w sposób profesjonalny, a w odniesieniu do nieruchomości można by było użyć określenia towary handlowe. Co więcej, czynności podejmowane przez podatnika muszą być ze sobą powiązane. Nie można bowiem za działalność gospodarczą uznać wprawdzie powtarzających się, ale nie powiązanych ze sobą działań. Zgodnie bowiem z wyrokiem NSA z dnia 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2072/18 „o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.” Jak z kolei zauważył Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 1 czerwca 2021 r., Nr 0115-KDIT1.4011.186.2021.4.MST: „zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Jak wskazano wyżej, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości 1. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm., dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w § 1 przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich. Kupujący miał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowach przedwstępnych określono cenę nabycia nieruchomości, która nie uległa zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności nieruchomości były ponoszone przez Sprzedawcę, w tym podatek od nieruchomości. Z kolei, koszty przygotowania inwestycji były ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działał w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście działał na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji. W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej, z uwagi na czynności podejmowane przez Jego pełnomocników. W praktyce, wszystkie działania podejmowane przez pełnomocników Kupującego były podejmowane na jego koszt, zatem to Kupujący ponosił ekonomiczne ryzyko całego przedsięwzięcia. W przypadku, gdy przeprowadzone ekspertyzy i badania wskazały by na brak możliwości zrealizowania parku logistycznego, m.in. na terenie działek należących do Sprzedającego. Sprzedający nie był (zgodnie z umową) zobowiązany do zwrotu poniesionych przez Kupującego wydatków. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości 1, zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie prowadziły do osiągnięcia przez Niego zysku, z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości 1. W dalszym razie angażowany był wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści. Co więcej, podobnie przyjęto w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 maja 2021 r. Nr 0115-KDIT1.4011.73.2021.5.MT, wskazując, że „także sposób „organizacji” sprzedaży działek, tj. korzystanie z usług pośrednictwa biura nieruchomości, nie przemawia za uznaniem, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność handlową o zorganizowanym i ciągłym charakterze. W szczególności, zakres czynności powierzonych pośrednikowi sprzedaży nieruchomości i sposoby oferowania nieruchomości do sprzedaży nie wykraczają poza standardowe warunki tego typu usług świadczonych dla klientów prywatnych. Co istotne, Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości, które mogłyby zostać uznane za element „ciągłości” działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie planuje również innych sprzedaży nieruchomości niż opisane w wniosku. Okoliczności faktyczne wskazane przez Wnioskodawczynię nie dają zatem podstaw do uznania, że sprzedaż w 2019 r. działek w obrębie W. i planowane sprzedaże udziałów w działkach powstałych z podziału działki nr X w B. nastąpiły i nastąpią w wykonywaniu działalności gospodarczej”.

W konsekwencji należy przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości 1 nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a podejmowane przez Sprzedawcę działania nie stanowią okoliczności świadczących o profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Nieruchomość została przez Wnioskodawcę objęta w drodze dziedziczenia, w związku z czym nie mogło być mowy o nabyciu nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży.

Nie można pominąć również faktu, że Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań promocyjnych, mających na celu jak najszybsze zbycie nieruchomości, w szczególności nie wystawiał ogłoszeń w Internecie, w gazetach, czy na banerach reklamowych. Nie szukał również w sposób aktywny nabywcy ww. nieruchomości, nie kontaktował się z własnej inicjatywy z żadnym deweloperem, firmą budowlaną, etc. Nie zgłaszał się do biur pośrednictwa i nie korzystał z innych usług w zakresie obrotu nieruchomościami. To Nabywca, zgłosił się do Wnioskodawcy i zaproponował mu odkupienie nieruchomości. Jak już wskazano powyżej. Nabywca był reprezentowany przez firmę Y Sp. z o.o. (dalej: Y), tj. firmę doradczą działająca w branży nieruchomościowej i organizującej na zlecenie Nabywcy cały proces inwestycyjny. Wnioskodawca wprawdzie podpisał umowę w zakresie pośrednictwa w sprzedaży ww. nieruchomości z firmą Y, na rzecz której zobowiązał się do zapłaty prowizji uzależnionej od ceny sprzedaży nieruchomości, jednak zawarcie tej umowy nastąpiło z inicjatywy Y i warunkowało rozpoczęcie rozmów z Nabywcą. W rezultacie należy uznać, że sposób działania nie stanowi przykładu czynności jakie podjąłby podmiot profesjonalny w celu sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie nabywał do tej pory innych nieruchomości w celach inwestycyjnych, czy gospodarczych, nie dążył do ich ulepszenia w celu ich późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Podkreślić należy, że udział w nieruchomościach będących przedmiotem wniosku o interpretację otrzymał od rodziców w drodze darowizny (warunek przejścia na emeryturę) oraz w wyniku spadkobrania. Poza nieruchomościami będącymi przedmiotem umów przedwstępnych. Wnioskodawca posiada inne nieruchomości rolne, również otrzymane w spadku, bądź w darowiźnie. Nie planuje jednak ich sprzedaży w najbliższych latach, ani też nie podejmuje żadnych działań zmierzających do ich podziału, uzbrojenia, czy sprzedaży.

Wspomniana sprzedaż pomimo, że dotyczy większej ilości działek będzie miała charakter incydentalny, bowiem Wnioskodawca nie uczynił ze sprzedaży nieruchomości sposobu pozyskiwania funduszy podobnego do działalności gospodarczej, a jedynie sprzedaje swoją własność w częściach i dokonuje dostawy rozłożonej w czasie na rzecz jednego podmiotu w celu realizacji przez Kupującego jednej inwestycji. Takie rozłożenie w czasie sprzedawanych działek zostało nijako wymuszone przez Kupującego i ma związek z prowadzoną przez niego inwestycją. Kupujący, z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania musiał przygotować najpierw etap I inwestycji, w ramach którego doszło do sprzedaży działki nr 2, a dopiero po uzyskaniu stosownych zezwoleń, korzystając z zasady sąsiedztwa, mógł starać się o decyzję w sprawie warunków zabudowy oraz pozwolenie na budowę kolejnych etapów. Wskazać również należy, że dostawie całości działek można przypisać charakter odosobniony, ponieważ dostawy stanowi teren będący własnością Wnioskodawcy (część majątku nabytego w wyniku dziedziczenia) niezbędny do realizacji inwestycji Kupującego. Wprawdzie został on podzielony na pojedyncze działki, jednak nastąpiło to z uwagi na planowany przebieg drogi publicznej (obwodnicy osiedla Nowosolna), stąd dokonanie szeregu transakcji ma jedynie czysto formalny charakter.

Działania Wnioskodawcy stanowią sprzedaż określonego terenu podzielonego na poszczególne działki potrzebnego w celu realizacji inwestycji Kupującego. Wnioskodawca nie dokonywał tego podziału, podział ten istniał w momencie nabycia działek. Wnioskodawca posiada też działki sąsiadujące niebędące przedmiotem sprzedaży, pomimo że sąsiadują z terenem inwestycji nie podejmował też żadnych czynności w celu rozszerzenia przedmiotu sprzedaży na sąsiednie działki.

Powyższe wykazuje, że odpłatne zbycie działki przez Wnioskodawcę oraz jego wcześniejsze działania, nie wskazują na istnienie zespołu powtarzalnych, uporządkowanych i powiązanych ze sobą działań nakierowanych i konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Wręcz przeciwnie, postawa Wnioskodawcy była w zasadzie bierna i ograniczała się do zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej. Tym samym, nie można stwierdzić, że sprzedaż nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a przez to, że uzyskany przychód można zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2.

Wszystkie powyższe uwagi należy odnieść również do sprzedaży Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, które mają nastąpić dopiero w przyszłości. W związku z tym, sprzedaż tych nieruchomości w przyszłości nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W szczególności należy tutaj wskazać, że pomimo sprzedawania kilku działek w ciągu kilku lat, nie zostanie spełniona przesłanka prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak wskazywano wyżej, Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości, czy też zwiększenia jej wartości. Wszystkie działki będące w przyszłości przedmiotem sprzedaży zostały nabyte w drodze umowy darowizny zawartej w 2003 r. (Nieruchomość 4) oraz w drodze dziedziczenia (Nieruchomość 3), a Sprzedawca nie kupował żadnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży. W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż udziałów we wszystkich nieruchomościach będzie stanowiła przejaw zarządzania majątkiem prywatnym.

W szczególności należy wskazać, że nie zostanie spełniona przesłanka ciągłości prowadzenia działalności gospodarczej, która jest konstytutywnym elementem definicji legalnej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości w kolejnych latach kalendarzowych, wynika jedynie z okoliczności leżących po stronie Kupującego i pozostaje zdarzeniem irrelewantnym dla Sprzedawcy. W świetle tego, trudno uznać, aby sprzedaż kilku działek, których własność została nabyta w drodze darowizny i spadkobrania, w terminie wyznaczonym przez Kupującego, mogła stanowić dla Wnioskodawcy przejaw prowadzenia działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanów faktycznych i zdarzeń przyszłych - jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

System opodatkowania dochodów osób fizycznych jest oparty na konstrukcji „źródeł przychodów”. Ustawodawca pogrupował przychody, które uzyskują osoby fizyczne w oparciu o „źródło” tych przychodów, czyli „przyczynę/czynnik sprawczy/powód” ich powstania/uzyskania, „pochodzenie” tych przychodów. Zasady opodatkowania uwzględniają specyfikę poszczególnych źródeł.

Źródła przychodów zostały określone przez ustawodawcę w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednym z nich jest – wskazane w punkcie 8 tego przepisu – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wynika z tego przepisu, odrębnym źródłem przychodu jest m.in. czynność odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, pod warunkiem, że:

1. nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej; jeśli ten warunek nie jest spełniony – czyli jeśli zbycie następuje w okolicznościach, które są wykonywaniem działalności gospodarczej – to przychody z takiego zbycia są zaliczane do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy.

2. następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – w przypadku nieruchomości i praw do nieruchomości; odpłatne zbycie dokonywane po upływie tego terminu nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie wiąże się z powstaniem obowiązków podatkowych w tym podatku po stronie zbywającego.

W analizowanym przypadku, w związku z zawarciem Umowy 5, Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki o nr ewidencyjnym 2 (Nieruchomość 1), która to wysokość przychodu została powiększona w związku wywłaszczeniem działki 3 i zrzeczeniem się przez Wnioskodawczynię do niej wszelkich roszczeń oraz w związku z zawarciem Umowy 3 i Umowy 4, Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży działek o nr ewidencyjnym 4 (Nieruchomość 3) i 5 (Nieruchomość 4).

Dla potrzeb oceny, czy opisane sprzedaże „nie następują w wykonywaniu działalności gospodarczej”, konieczne jest odniesienie się do art. 5a pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy to działalność, która ma następujące cechy:

1. jest działalnością zarobkową;

2. jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły;

3. jest prowadzona we własnym imieniu.

Działalność „zarobkowa” to działalność której celem jest „zarabianie”, generowanie zysku, zapewnienie określonego dochodu. Sposób jej prowadzenia jest podporządkowany temu, aby osiągać jak najlepsze wyniki gospodarcze. Jednocześnie, brak osiągnięcia celu, jakim jest realny zysk, nie oznacza, że prowadzona działalność nie miała charakteru zarobkowego. Istotny jest bowiem cel jej prowadzenia, a nie ostateczne efekty. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się bowiem z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Jednocześnie, nie można utożsamiać „działalności zarobkowej” w rozumieniu ustawy z jakimkolwiek działaniem podatnika, które daje efekt zysku. W przepisie mowa jest bowiem o „działalności”, czyli nie o pojedynczych działaniach podatnika, ale zespole działań podejmowanych w określonym celu.

Cecha „prowadzenia działalności w sposób zorganizowany i ciągły” nie oznacza konieczności spełnienia formalnych wymogów organizacji działalności (np. rejestracji urzędowej). Cecha ta odnosi się do faktycznego sposobu jej prowadzenia. I tak:

• „zorganizowany” to będący efektem „organizowania”. „Organizować” natomiast to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie”, albo „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (Nowy Słownik Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000);
• „ciągłość” w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względną stałość jej wykonywania. Kryterium „ciągłości” służy wyeliminowaniu z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie oznacza to jednak, że działalność gospodarcza nie może być prowadzona tylko sezonowo albo poprzez powtarzanie cyklu lub określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu o charakterze zarobkowym (bez względu na okres, w jakim powiązane ze sobą czynności służące realizacji tego celu miałyby być realizowane).

W opisanych okolicznościach nie ma podstaw do stwierdzenia, że Wnioskodawca sprzedał i będzie sprzedawał opisane działki w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zachowanie Wnioskodawcy w odniesieniu do posiadanych nieruchomości to czynności, które nie noszą znamion zorganizowanej działalności o charakterze handlowym.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie okoliczności faktycznych sprawy:

• nieruchomości nie zostały kupione w celu późniejszej sprzedaży – działka o numerze ewidencyjnym 1, w wyniku której powstały m.in. działki o numerach: 2, 3 oraz 4 oraz działka o nr ewidencyjnym 5 zostały nabyte w drodze dziedziczenia;
• Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości nabycia lub odpłatnego zbycia innych, niż wymienione we wniosku nieruchomości;
• poza nieruchomościami opisanymi we wniosku, w najbliższych latach Wnioskodawca nie planuje dokonywać kolejnych tego typu transakcji, tj. nabywać lub odpłatnie zbywać nieruchomości;
• nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a same grunty leżały odłogiem;
• na nieruchomościach nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a takie próby nie były podejmowane;
• wszystkie działki są nieuzbrojone i nieogrodzone, a żadne próby jej uzbrojenia i ogrodzenia nie były podejmowane, w tym w szczególności nie podejmowano działań mających na celu przyłączenie nieruchomości do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej.
• Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości, w tym nie zawierał umów z pośrednikiem, nie wywieszał banerów i nie ogłaszał się w Internecie, jako że to Kupujący wyszedł z propozycją nabycia nieruchomości.
• Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomości nie były w przeszłości dzierżawione, ani wynajmowane.

Także sposób „organizacji” sprzedaży działek, tj. korzystanie z usług pośrednictwa biura nieruchomości, nie przemawia za uznaniem, że Wnioskodawca prowadzi działalność handlową o zorganizowanym i ciągłym charakterze. W szczególności, zakres czynności powierzonych pośrednikowi sprzedaży nieruchomości i sposoby oferowania nieruchomości do sprzedaży nie wykraczają poza standardowe warunki tego typu usług świadczonych dla klientów prywatnych.

Co istotne, Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, które mogłyby zostać uznane za element „ciągłości” działalności w zakresie obrotu nieruchomościami i jak wskazał, nie planuje również innych sprzedaży nieruchomości niż opisane we wniosku.

Okoliczności faktyczne wskazane przez Wnioskodawcę nie dają zatem podstaw do uznania, że sprzedaż działki o nr ewidencyjnym 2 (Nieruchomość 1, w związku z zawarciem Umowy 5), jak i w przypadku planowanej sprzedaży działek o nr ewidencyjnym 4 (Nieruchomość 3) i 5 (Nieruchomość 4), nastąpiły i nastąpią w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Tym samym, mając na uwadze powyższe uznać należy, że skoro czynności Wnioskodawcy dotyczące sprzedaży działki o nr ewidencyjnym 2, tj. Nieruchomości 1 (w związku z zawarciem Umowy 5, która to wysokość przychodu została powiększona w związku z wywłaszczeniem działki 3), jak i planowaną sprzedażą działki o nr ewidencyjnym 4, tj. Nieruchomości 3 oraz działki o nr ewidencyjnym 5, tj. Nieruchomości 4, nie będą wykonywane w sposób ciągły i zorganizowany, natomiast mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, to przychody uzyskane ze zrealizowanej sprzedaży ww. nieruchomości nie należy kwalifikować do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Wskazać należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, nie odnosi się zatem do interesu prawnopodatkowego Jego siostry.

Końcowo zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.), jest związany wyłącznie opisem stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę oraz Jego stanowiskiem, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stany faktyczne/zdarzenia przyszłe są/będą zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku stany faktyczne/zdarzenia przyszłe różnić się będą od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych.

Interpretacja dotyczy stanów faktycznych i zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k**-**14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.