0112-KDIL2-1.4011.733.2021.2.TR

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 26 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 22 października 2021 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.733.2021.1.TR, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 22 października 2021 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 25 października 2021 r.), natomiast w dniu 26 października 2021 r. do tut. organu wpłynęło pismo stanowiące odpowiedź na wskazane wezwanie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z żoną. W małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Dnia 20 czerwca 2007 r. na podstawie warunkowej umowy sprzedaży, Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli prawo własności nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 1.

W związku z powyższą umową sprzedaży, Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli 1/3 części nieruchomości, a pozostałe 2/3 zostały nabyte przez osobę X (1/3 udziału) oraz małżeństwo pozostające we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej- Y (1/3 udziału).

W dniu 3 września 2007 r. miała miejsce umowa przeniesienia własności wyżej wspomnianej nieruchomości zgodnie z posiadanymi udziałami. Od tego terminu Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli własność 1/3 powyższej nieruchomości.

Na mocy decyzji burmistrza z dnia 2 października 2017 r., działka nr 1/30 uległa podziałowi na działki nr: 1/37, 1/38, 1/39, 1/40, 1/41, 1/42, 1/43, 1/44, 1/45, 1/46, 1/47, 1/48, 1/49, 1/50, 1/51, 1/52, 1/53, 1/54 i 1/55.

Dnia 27 grudnia 2019 r. nastąpiło zniesienie współwłasności dotychczasowych częściowych udziałów. Na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 27 grudnia 2019 r., Wnioskodawca wraz z małżonką, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, stali się wyłącznymi właścicielami niezabudowanych działek gruntu nr 1/39 o pow. 0,0816 ha, 1/41 o pow. 0,0980 ha oraz 1/50 o pow. 0,0903 ha.

Pan X stał się właścicielem działek nr 1/46 o pow. 0,0886 ha, 1/52 o pow. 0,0910 ha oraz 1/53 o pow. 0,0902 ha.

Małżeństwo Y stało się właścicielami następujących działek: 1/40 o pow. 0,0845 ha, 1/47 o pow. 0,0891 ha oraz 1/51 o pow. 0,0906 ha.

Na podstawie opisanych dokumentów, Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli na własność 1/3 działki nr 1/50 w dniu 3 września 2007 r. i 2/3 powyższej działki na podstawie umowy zniesienia współwłasności w dniu 27 grudnia 2019 r.

Wnioskodawca wraz żoną podjęli decyzję o rozpoczęciu budowy domu na posiadanej działce 1/50. Na podstawie decyzji starosty z dnia 10 lutego 2021 r. Rozpoczęli budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z dwoma lokalami mieszkalnymi.

W wyniku zmiany planów osobistych po zakończeniu budowy, zamierzają dokonać sprzedaży wybudowanego budynku mieszkalnego.

Wnioskodawca wraz z małżonką nie prowadzą działalności gospodarczej, a zakładana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywania takiej działalności. Nie planują dokonywać kolejnych transakcji nabycia lub zbycia nieruchomości.

W odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia opisu sprawy o jednoznaczne wskazanie, czy wartość nabytej przez Wnioskodawcę 27 grudnia 2019 r. w wyniku częściowego zniesienia współwłasności 2/3 części działki nr 1/50 mieści się w wartości całego udziału we współwłasności przysługującego Wnioskodawcy przed tymże zniesieniem współwłasności;innymi słowy, czy w wyniku ww. częściowego zniesienia współwłasności zwiększyła się wartość (nie powierzchnia) majątku Wnioskodawcy w stosunku do wartości całego udziału Wnioskodawcy we współwłasności przed jej częściowym zniesieniem oraz czy to częściowe zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat, Zainteresowany podał, co następuje.

W wyniku zniesienia współwłasności przedmiotowej działki nr 1/50, nie zwiększyła się wartość majątku Wnioskodawcy w stosunku do wartości udziału we współwłasności przed jej częściowym zniesieniem.

Jednocześnie Wnioskodawca poinformował, że pomiędzy współwłaścicielami nie dokonano żadnych dopłat pieniężnych, a same nieruchomości mają to samo położenie i nie ma zróżnicowania wobec poszczególnych właścicieli.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowym jest opodatkowanie w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej 2/3 własności działki 1/50?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość będąca przedmiotem zamierzonej umowy zbycia będzie się składać łącznie z działki i postawionego na niej budynku, gdyż grunt wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość (zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny- Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności).

Zdaniem Wnioskodawcy, w niniejszej sprawie dla zastosowania zasad opodatkowania znaczenie ma data nabycia gruntu, gdyż sprzedaż nieruchomości obejmie zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

1/3 części nieruchomości została nabyta w 2007 r. Wynika z tego, że okres pięciu lat od zakupu nieruchomości dla 1/3 części nieruchomości minął z końcem 2012 r. i nie można uznać należności z przewidzianej przyszłej sprzedaży za źródło przychodu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z przepisami wymienionej ustawy, należność ta nie podlega zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast dla 2/3 części posiadanej nieruchomości, pięcioletni okres nabycia jeszcze nie upłynął gdyż Wnioskodawca nabył tę część 27 grudnia 2019 r. w wyniku umowy częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, 2/3 nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo Wnioskodawca stwierdził, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość w postaci działki nr 1/50 wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży własność 1/3 działki nr 1/50 w dniu 3 września 2007 r. i 2/3 tejże działki na podstawie umowy zniesienia współwłasności w dniu 27 grudnia 2019 r. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a zakładana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywania takiej działalności. Wnioskodawca nie planuje dokonywać kolejnych transakcji nabycia lub zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Należy wyjaśnić, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie natomiast z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego (art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego).

Na mocy art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1. podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

2. wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w pierwszej kolejności zauważyć należy, że do nabycia przez Wnioskodawcę własności 1/3 działki nr 1/50 doszło na podstawie umowy sprzedaży w roku 2007.

Z kolei pozostałe 2/3 tejże działki Wnioskodawca nabył na podstawie umowy zniesienia współwłasności w dniu 27 grudnia 2019 r.

Jednakże, w wyniku zniesienia współwłasności przedmiotowej działki nr 1/50, nie zwiększyła się wartość majątku Wnioskodawcy w stosunku do wartości udziału we współwłasności przed jej częściowym zniesieniem. Jednocześnie pomiędzy współwłaścicielami nie dokonano żadnych dopłat pieniężnych.

Zatem, z uwagi na fakt, że jak wynika to z odpowiedzi na wezwanie do doprecyzowania wniosku:

• wartość nabytej przez Wnioskodawcę 27 grudnia 2019 r. w wyniku częściowego zniesienia współwłasności 2/3 części działki nr 1/50 mieści się w wartości całego udziału we współwłasności przysługującego Wnioskodawcy przed tymże zniesieniem współwłasności, bowiem w wyniku ww. częściowego zniesienia współwłasności nie zwiększyła się wartość majątku Wnioskodawcy w stosunku do wartości całego udziału Wnioskodawcy we współwłasności przed jej częściowym zniesieniem,
• a jednocześnie to częściowe zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat,

za rok nabycia pozostałych 2/3 części działki nr 1/50 należy uznać rok 2007, kiedy to Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udział w wysokości 1/3 części tejże działki.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku i doprecyzowanego w jego uzupełnieniu, zamierzona sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w postaci działki nr 1/50 wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem od nabycia tejże nieruchomości w roku 2007 niewątpliwie upłynął okres pięciu lat, o którym mowa w tym przepisie.

Reasumując: przedmiotowa sprzedaż nie będzie rodzić po stronie Wnioskodawcy obowiązku zapłaty podatku dochodowego, gdyż nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem w żadnej części.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy sprowadzające się do opodatkowania rzeczonej sprzedaży w części dotyczącej 2/3 działki należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.