Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 17 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych
nabycia nieruchomości.
Opis stanu faktycznego
Zawsze mieszkała Pani oraz była (i jest) zameldowana w domu rodzinnym, pod adresem
(...). Przed 2020 r. wyjechała Pani z (...) do (...) za pracą, gdzie do dnia dzisiejszego pracuje
Pani i wynajmuje Pani mieszkanie.
Po śmierci rodziców, dom rodzinny odziedziczyła Pani najstarsza siostra, zgodnie z
postanowieniem Sądu Rejonowego w (...) oraz spadkiem po ojcu na podstawie testamentu
notarialnego.
(...) 2024 r. otrzymała Pani od siostry aktem darowizny (...), sporządzonym przez
notariusza (...) w (...), m.in. działkę nr (...), położoną w (...), której, jak opisano w akcie,
częścią składową jest drewniany budynek mieszkalny, nr porządkowy (...) i murowany
budynek gospodarczy – obydwa budynki nie nadają się do użytkowania.
(...) 2025 r. aktem notarialnym (...), sporządzonym przez notariusza Panią (...) w (...),
sprzedała Pani nieruchomość, stanowiącą działkę nr (...), położoną w (...); w akcie
informacja o zabudowie została powielona z aktu darowizny. Ponadto dołączyła Pani do
aktu sprzedaży informację sporządzoną (...) 2025 r. przez (...), uprawionego do
sporządzania charakterystyki energetycznej budynków, nr (...), z której wynika, że budynek
znajdujący się w (...), oznaczony nr porządkowym (...), posadowiony na działce nr (...), jest
w złym stanie technicznym, który kwalifikuje go do rozbiórki. Mając powyższe na uwadze
wykonanie świadectwa charakterystyki energetycznej dla tego budynku jest niemożliwe.
(...) 2025 r. aktem notarialnym (...), sporządzonym przez notariusza (...) w (...), kupiła Pani
lokal mieszkalny (kawalerkę), przeznaczając na wkład własny środki ze sprzedaży działki nr
(...), położonej w (...). Do aktu złożyła Pani oświadczenie, że nie jest i nie była Pani
dotychczas właścicielem lub współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego
odrębną nieruchomość, budynku jednorodzinnego, nie przysługiwało dotychczas i nie
przysługuje Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani udział w
tym prawie, za wyjątkiem nabytego w drodze darowizny budynku mieszkalnego, który ze
względu na stopień dewastacji i wiek nie nadaje się do użytkowania, przeznaczony jest do
rozbiórki lub odbudowy. Pomimo złożonego oświadczenia wraz z aktem został pobrany
podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości (...) zł (co stanowi 2% ceny
nieruchomości lokalowej) na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych.
Pytanie
Czy przedmiotowy zakup mieszkania będzie zwolniony z opodatkowania w wysokości 2%
na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art.
9 ust. 17 ww. ustawy, gdyż przedmiotowy budynek nr porządkowy (...) nie spełnia definicji
budynku w myśl art. 3 ustawy Prawo budowlane?
Stanowisko w sprawie
Wskazała Pani, że umową darowizny została Pani właścicielem zabudowanej działki nr (...),
położonej w (...). Na podstawie wypisu z rejestru gruntów i budynków na działce znajduje
się budynek drewniany mieszkalny oraz murowany gospodarczy. W obrębie (...) nie było
przeprowadzonej modernizacji (...) ani aktualizacji informacji o budynkach do aktualnych
przepisów. Przedmiotowy budynek mieszkalny jest około (...)-letni, usadowiony (...) (brak
fundamentów) ze znacznym stopniem dewastacji (niezamieszkały około (...) lat, (...)).
Nadaje się do rozbiórki (ruina).
W rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane jest obiektem budowlanym a nie
budynkiem. Środki finansowe z darowizny (ze sprzedaży), którą otrzymała Pani od siostry
miały być przeznaczone jako wkład własny do zakupu pierwszego mieszkania i meldunku
w nim, celem wymeldowania się z domu rodzinnego, którego siostra została właścicielem
(zgodnie z oświadczeniem zawartym notarialnie, wpis (...) przez notariusza (...)). Zatem
przedmiotowy zakup lokalu mieszkalnego dokonała Pani jako osoba fizyczna, której w
dniu transakcji i przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego
stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego
jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu
jednorodzinnego ani udział w tym prawie.
Pani zdaniem, na podstawie art. 9 ust. 17 ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego winno się zwolnić od
podatku w wysokości 2% ceny zakupu (tj. (...)).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
kupującym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
której przedmiotem jest:
· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało
żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie
przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że (...) 2024 r. otrzymała Pani tytułem
darowizny m.in. działkę, której częścią składową jest drewniany budynek mieszkalny i
murowany budynek gospodarczy. (...) 2025 r. sprzedała Pani ww. nieruchomość. Do aktu
sprzedaży dołączyła Pani informację, sporządzoną (...) 2025 r. przez (...), uprawionego do
sporządzania charakterystyki energetycznej budynków, z której wynika, że budynek
posadowiony na działce, jest w złym stanie technicznym, który kwalifikuje go do rozbiórki.
(...) 2025 r. kupiła Pani lokal mieszkalny (kawalerkę), przeznaczając na wkład własny środki
ze sprzedaży ww. działki. Do aktu złożyła Pani oświadczenie, że nie jest i nie była Pani
dotychczas właścicielem lub współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego
odrębną nieruchomość, budynku jednorodzinnego, nie przysługiwało dotychczas i nie
przysługuje Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani udział w
tym prawie, za wyjątkiem nabytego w drodze darowizny budynku mieszkalnego, który ze
względu na stopień dewastacji i wiek nie nadaje się do użytkowania, przeznaczony jest do
rozbiórki lub odbudowy. Pomimo złożonego oświadczenia wraz z aktem został pobrany
podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości (...) zł (co stanowi 2% ceny
nieruchomości lokalowej) na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych.
Pani zdaniem, na podstawie art. 9 ust. 17 ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego winno się zwolnić od
podatku w wysokości 2% ceny zakupu (tj. (...) zł).
Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.
Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani
przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.
in. budynek mieszkalny.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie
definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na
gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość
odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.
Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
· budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
oraz posiada fundamenty i dach;
· budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno
stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali
mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o
powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem
uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.
W celu ustalenia czy będący w Pani posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie mógł
służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na
subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. przez stwierdzenie, że budynek nie
nadawał się do użytkowania.
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania
budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym
zamieszkiwania w budynku regulują przepisy Prawa budowlanego. Nie można mieszkać w
budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono
zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru
budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu
technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
W związku z powyższym, należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie
mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu
nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego
użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi
decyzjami organu nadzoru budowlanego.
W myśl art. 66 ust. 1-2 ustawy Prawo budowlane:
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska
albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu
mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych
nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub
użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego,
których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów
mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie
skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja
podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może
zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia
stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli
występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega
natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Stosownie do art. 67 ust. 1 ww. ustawy:
Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do
remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję
nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie
terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Wskazała Pani, że (...) 2025 r. Pan (...), uprawiony do sporządzania charakterystyki
energetycznej budynków, sporządził informację, z której wynika, że budynek posadowiony
na przedmiotowej działce, jest w złym stanie technicznym, który kwalifikuje go do
rozbiórki lub odbudowy. Z powyższego wynika zatem, że w stosunku do przedmiotowej
nieruchomości nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie
użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tej nieruchomości. Posiada
Pani jedynie informację, sporządzoną przez osobę uprawnioną do sporządzania
charakterystyki energetycznej budynków, że budynek jest w złym stanie technicznym.
Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem, którego była Pani
właścicielem – nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie
użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy
uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowiła budynek służący
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
To, że budynek, który Pani posiadała, był w złym stanie technicznym, nie może stanowić
przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem
zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.
Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do
posiadanej przez Panią nieruchomości, uniemożliwił Pani skorzystanie ze zwolnienia z art.
9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym
stanem faktycznym – była Pani właścicielem nabytego w darowiźnie budynku
mieszkalnego, a zatem nie spełniała Pani warunków do skorzystania ze zwolnienia
określonego w tym przepisie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z
opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na
platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy
Ordynacja podatkowa.