Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej
podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia
określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła
go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 14 marca oraz z 1 kwietnia 2025 r. Treść
wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(doprecyzowany w odpowiedzi na wezwanie)
Po śmierci Pani mamy – w drodze dziedziczenia – ojciec (Pani mamy), córka (czyli Pani) i
syn otrzymali po 1/3 udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości, na której
znajdował się dom jednorodzinny.
9 maja (...) r., z wniosku ojca Pani mamy – w drodze działu spadku po zmarłej mamie –
otrzymała Pani 50% udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości.
Po kilku latach wieczyste użytkowanie przekształcone zostało we własność.
W międzyczasie nastąpiła notarialna zamiana działek ponieważ część Pani nieruchomości
leżała na działce sąsiada i analogicznie na odwrót.
W (...) r., po śmierci ojca Pani mamy – w drodze dziedziczenia – otrzymała Pani udział 1/6 z
1/2 w lokalu mieszkalnym. Udział ten przekazała Pani swojej babci w darowiźnie.
Na dzień sprzedaży i wcześniej nie jest/nie była Pani właścicielką żadnej innej
nieruchomości.
Obecnie sprzedaje Pani swoje 50% udziału w ww. nieruchomości.
Posiada Pani wspólność majątkową z mężem i razem planują Państwo zakupić
spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
jednorodzinnego.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy kiedy będzie Pani kupować inną pierwszą nieruchomość z pieniędzy uzyskanych ze
sprzedaży nieruchomości będzie Pani przysługiwało zwolnienie z podatku od czynności
cywilnoprawnych do kwoty, za którą ją Pani zbyła?
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Pani zdaniem, w opisanym zdarzeniu będzie Pani przysługiwało zwolnienie od zapłaty
podatku od czynności cywilnoprawnych, do kwoty którą uzyskała Pani ze sprzedaży 50%
udziału w nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na
kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany,
albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są
odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub
prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa
użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
mieszkalnym – 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na
kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych
przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie
przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności
cywilnoprawnych. Zasady zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy
sprzedaży dotyczącej tzw. „pierwszej nieruchomości”, której dotyczy Pani pytanie, są
uregulowane w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z jego treścią:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące
lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub
osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych
praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał
50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego
mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący
odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu
mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z
kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać
warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że
udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że po śmierci Pani mamy – w drodze
dziedziczenia – otrzymała Pani udział 1/3 prawa wieczystego użytkowania w
nieruchomości, na której znajdował się dom jednorodzinny. Następnie z wniosku ojca Pani
mamy – w drodze działu spadku po zmarłej mamie – otrzymała Pani 50% udziału w prawie
wieczystego użytkowania w ww. nieruchomości, które po kilku latach przekształcone
zostało we własność. W międzyczasie nastąpiła notarialna zamiana działek, ponieważ
część Pani nieruchomości leżała na działce sąsiada i analogicznie na odwrót. W (...) r., po
śmierci ojca Pani mamy – w drodze dziedziczenia – otrzymała Pani udział 1/6 z 1/2 w
lokalu mieszkalnym. Udział ten przekazała Pani swojej babci w darowiźnie. Na dzień
sprzedaży i wcześniej nie jest/nie była Pani właścicielką żadnej innej nieruchomości.
Obecnie sprzedaje Pani swój udział 50% w nieruchomości. Posiada Pani wspólność
majątkową z mężem i razem planują Państwo zakupić spółdzielcze własnościowe prawa
do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Ma Pani wątpliwości czy kiedy będzie Pani kupować pierwszą nieruchomość z pieniędzy
uzyskanych ze sprzedaży swojego udziału w nieruchomości będzie Panią obowiązywać
zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pani zdaniem, będzie Pani przysługiwało zwolnienie z podatku od czynności
cywilnoprawnych.
Z takim stanowiskiem nie mogę się zgodzić.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej
nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego
/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie
przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Jak sama Pani wskazała:
- w drodze dziedziczenia (po śmierci mamy) – nabyła Pani 1/3 udziału w prawie
wieczystego użytkowania nieruchomości, na której znajdował się dom jednorodzinny,
- w drodze działu spadku (z wniosku ojca Pani mamy) – nabyła Pani kolejny udział w ww.
nieruchomości, co sprawiło, że posiadała już Pani 50% udziału w prawie wieczystego
użytkowania (własności) nieruchomości po zmarłej mamie, na której znajduje się dom,
- w drodze dziedziczenia (po śmierci ojca Pani mamy) – nabyła Pani 1/6 udziału z 1/2 w
lokalu mieszkalnym, który następnie Pani zbyła w drodze darowizny na rzecz babci.
Ostatecznie w drodze dziedziczenia nabyła Pani 1/3 udziału w prawie wieczystego
użytkowania nieruchomości, na której znajduje się dom jednorodzinny oraz 1/6 udziału z 1
/2 w lokalu mieszalnym. Natomiast w wyniku działu spadku nabyła Pani udział w ww.
nieruchomości, co sprawiło, że była już Pani w posiadaniu 50% udziału w nieruchomości
po zmarłej mamie, na której znajduje się dom jednorodzinny.
Jak wskazano powyżej, w przypadku kupującego, który posiadał/posiada udział w
nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, zwolnienie przysługuje tylko w
przypadku nabycia tego udziału do wysokości 50% i wyłącznie tytułem dziedziczenia. Pani
co prawa nabyła udział w nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w
dopuszczalnej wysokości, tj. wysokości 50%, jednakże nie tylko w wyniku spadku, ale także
tytułem działu spadku.
Zatem w takiej sytuacji nie może Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9
pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie spełniła Pani wymogu tytułu
nabycia, którym może być tylko dziedziczenie. Nabycie tytułem działu spadku i tytułem
dziedziczenia to nabycie na podstawie dwóch odrębnych instytucji.
Dział spadku jest instytucją uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z art. 1037 tej ustawy:
Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami,
bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.
Dział spadku to tytuł nabycia inny niż spadek. Z instytucją działu spadku mamy do
czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu
spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom,
przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku
lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy,
które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku
następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym
spadkobiercom.
Z powyższego wynika więc jasno, że nabycie tytułem dziedziczenia oraz nabycie tytułem
działu spadku to dwa odrębne tytuły nabycia.
Zatem przy zakupie lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego nie będzie Pani mogła
skorzystać ze zwolnienia okreslonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych. Tym samym, umowa sprzedaży będzie podlegała w całości
opodatkowaniu w wysokości 2%.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.