0111-KDIB2-3.4014.63.2025.4.BD

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 30 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 marca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący” lub „Spółka”) NIP: (...) 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedający”) NIP: (...)

Opis zdarzenia przyszłego

D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) zawarł z K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”; dalej łącznie Kupujący oraz Sprzedający jako: „Strony”) Przedwstępną Umowę Sprzedaży nieruchomości z (...) 2024 r. (dalej: „Umowa”). W ramach Umowy Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Transakcja”), polegającej na przeniesieniu na Kupującego: - prawa własności nieruchomości niezabudowanej położonej we (...), gmina (...), województwo (...), składającej się z działki gruntu o numerze (...), (...), obręb (...), o łącznej powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) we (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość 1”), - prawa własności nieruchomości niezabudowanej położonej we (...), gmina (...), województwo (...), składającej się z działki gruntu o numerze (...), (...), obręb (...), o łącznej powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) we (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość 2”), - prawa własności nieruchomości niezabudowanej położonej we (...), gmina (...), województwo (...), składającej się z działki gruntu o numerze (...), (...), obręb (...), o łącznej powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość 3”), - dalej Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 łącznie jako „Nieruchomości”. Strony zastrzegły w Umowie, że: - po zawarciu Umowy Sprzedający udzieli pełnomocnictw osobom wskazanym przez Kupującego m.in. do: dostępu do dokumentów, akt i postępowań (w tym sądowych i

administracyjnych) dotyczących Nieruchomości, występowania w imieniu Sprzedającego przed organami, urzędami, sądami powszechnymi w celu uzyskania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, potrzebnych do przeprowadzenia (...), - w terminie 21 dni od zawarcia Umowy Kupujący wpłaci do depozytu notarialnego, tytułem zaliczki, kwotę (...) zł ((...) zł netto + podatek VAT (podatek od towarów i usług) w kwocie (...) zł). Zaliczka została zapłacona (...) 2024 r., - w terminie 14 dni od wpłacenia kwoty zaliczki na depozyt notarialny Sprzedający ustanowi na Nieruchomościach hipotekę umowną łączną do wysokości (...) zł, tytułem zabezpieczenia ewentualnego zwrotu Kupującemu wpłaconej przez niego zaliczki. Hipoteka została ustanowiona w dniu zapłaty zaliczki, - Sprzedający udokumentuje otrzymanie zaliczki fakturą zaliczkową (Sprzedający wywiązał się z tego zapisu umowy i faktura zaliczkowa została wystawiona), - Transakcja zostanie zawarta w terminie 14 dni od otrzymania przez Sprzedającego oświadczenia Kupującego o pozytywnym wyniku badania (...), - w terminie jednego dnia roboczego od zawarcia Transakcji Kupujący zapłaci Sprzedającemu pozostałą część łącznej ceny sprzedaży: (...) zł brutto ((...) zł netto + podatek VAT w kwocie (...) zł). Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i zachowają ten status na moment zawarcia umowy przenoszącej własność (dostawy) Nieruchomości. Charakterystyka Nieruchomości Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą (...) z (...) 2007 r. Nieruchomości położone są na obszarze oznaczonym symbolami 12MW, 13MW, 15MW, 11KDW, 9ZP – przeznaczonym m.in. na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a także pod drogi wewnętrzne skwery, tj. na cele inne niż rolne. Na Nieruchomościach nie ma posadowionych żadnych budynków ani budowli. Nie stanowią także gospodarstwa rolnego Sprzedającego ani nie jest prowadzona działalność rolnicza ani przez Sprzedającego, ani żaden inny podmiot. Na Nieruchomościach znajdują się naniesienia w postaci podziemnych linii energetycznych, które nie stanowią własności Sprzedającego i nie stanowią przedmiotu transakcji między Kupującym a Sprzedającym. Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Oprócz prawa własności Nieruchomości, na nabywcę nie są przenoszone: - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego, - umowy dotyczące wynajmu Nieruchomości lub ich części, - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie mediów (prąd, woda, gaz), - umowy o zarządzanie nieruchomością, - czy należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Historia Nieruchomości Sprzedający nabył: - Nieruchomość 1 na podstawie umowy przeniesienia własności z (...) 2006 r., które nastąpiło tytułem wniesienia wkładu niepieniężnego na pokrycie kapitału zakładowego w nowo utworzonej spółce K. Sp. z o.o., - Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży z (...) 2008 r., - Nieruchomość 3 na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (...) z (...) 2010 r. w sprawie egzekucji należności pieniężnych. Od czasu nabycia Nieruchomości stanowiły składniki majątku Sprzedającego i nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności opodatkowanej oraz zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Na sprzedawanych Nieruchomościach Sprzedający nie wzniósł nowych budynków ani budowli, w szczególności nie były przeprowadzane przez Sprzedającego żadne prace związane z ulepszaniem/modernizacją budynków, budowli czy jakichkolwiek naniesień. W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie angażował pośrednika w sprzedaży nieruchomości, ani nie ustanawiał pełnomocnika do wykonywania czynności związanych ze zbyciem. Nie prowadził także działań marketingowych, mających na celu pozyskanie nabywcy (np. ogłoszenie w prasie, strona internetowa, billboard), ani nie dokonywał czynności w celu zwiększenia atrakcyjności (wartości) zbywanych Nieruchomości, typu występowanie o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanie warunków zabudowy, uzbrajanie terenu, itp. Do momentu przeniesienia własności (dostawy) Nieruchomości na rzecz Kupującego na Nieruchomości nie będą prowadzone żadne prace budowlane. Cel zakupu nieruchomości przez Kupującego Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na nich inwestycji budowlanej (dalej: „Inwestycja”) polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami na parterze wraz niezbędną infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi w garażu podziemnym i na terenie, o 2powierzchni użytkowej mieszkań przeznaczonych do sprzedaży nie mniejszej niż (...) m. Po zrealizowaniu Inwestycji Spółka zamierza sprzedać powstałe w niej lokale, która to czynność będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług). Tym samym, zakup Nieruchomości będzie służył Spółce wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niepodlegających zwolnieniu z tego podatku. Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług. Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych Czy umowa sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) Państwa stanowisko w sprawie W Państwa ocenie, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych znajdujących się na terytorium Polski lub wykonywanych na terytorium Polski. Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych. Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać z żadnego zwolnienia w tym podatku. W konsekwencji, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295): Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym. Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że: Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą: a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%. Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a, b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych. Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym). Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) Nieruchomości, tj. prawo własności gruntu – 3 działek, na których znajdują się naniesienia w postaci podziemnych linii energetycznych, które nie stanowią własności Sprzedającego i nie będą przedmiotem transakcji. W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.75.2025.3.KK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług. Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa własności trzech działek) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: 0111-KDIB3-2.4012.75.2024.3.KK. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.