Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
łowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
24 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 lutego 2025 r. o wydanie
interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w
zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości niezabudowanej.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
X. Sp. z o.o. (Spółka, Nabywca, Kupujący)
NIP: (...)
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan A. B. (Sprzedający)
3. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
Pani C. D. (Sprzedająca)
dalej łącznie: Sprzedający
Opis zdarzenia przyszłego
X. Sp. z o.o. (zwana dalej również „Nabywcą”) – Zainteresowany będący stroną
postępowania – jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z siedzibą w
Polsce. Zasadniczym przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja projektów
budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz sprzedaż lokali mieszkalnych
lub usługowych w tych budynkach.
Sprzedający – Zainteresowani niebędący stroną postępowania – są małżeństwem. Pan A.
B. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Pan A. B. od 1 stycznia 2024 r. korzysta z
zawieszenia prowadzonej działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej
Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej)). Pan A. B. nie jest czynnym
podatnikiem podatku od towarów i usług. Pani C. D. jest osobą fizyczną zamieszkałą w
Polsce. Pani C. D. nie prowadzi zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej ani nie
jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Małżonkowie są właścicielami udziałów w niezabudowanej nieruchomości (dalej:
„Nieruchomość”), przy czym część z udziałów należy do ich majątku wspólnego w ramach
wspólności majątkowej małżeńskiej, część zaś należy do majątku wyłącznie Pana A. B.
Nieruchomość
Udziały w Nieruchomości należące do majątku wspólnego małżonków zostały nabyte
przez Sprzedających w drodze zasiedzenia potwierdzonego postanowieniem sądu
powszechnego w 2022 r.
Dodatkowo część udziałów w Nieruchomości została odrębnie nabyta w drodze
dziedziczenia do majątku osobistego Pana A. B.
W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości strony podkreślają, że przedmiotem zapytania
jest określenie skutków podatkowych zbycia przez Zainteresowanych udziałów w
Nieruchomości pozostających we wspólności majątkowej małżonków. Pytanie o skutki
podatkowe dotyczące zbycia udziałów w Nieruchomości stanowiących wyłączny majątek
Pana A. B. są przedmiotem odrębnego wniosku.
Nieruchomość stanowi działka ewidencyjna gruntu o E. o powierzchni (...) ha, dla której
prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Nieruchomość w ewidencji gruntów jest
oznaczona jako grunty orne (RIIIa). Nieruchomość znajduje się w całości na obszarze
objętym aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Zgodnie z MPZP jest to teren „zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w
kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem 7MW/U, w części w liniach
rozgraniczających drogi wewnętrznej 7KDW oraz w części w liniach rozgraniczających ul.
(...)”. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań w celu uzyskania MPZP dla wskazanej
Nieruchomości.
Nieruchomość nie jest zabudowana ani budynkami, ani budowlami. Nie znajdują się na
niej żadne obiekty budowlane. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności
gospodarczej prowadzonej uprzednio przez Pana A. B. Nie była przedmiotem najmu,
dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie była przedmiotem świadczeń za
wynagrodzeniem, nie była wykorzystywana do celów działalności rolniczej, opodatkowanej
podatkiem od towarów i usług. Nie była ona użytkowania przez Sprzedających w
konkretny sposób, lecz jedynie pozostawała ona w ich własności. Nabycie Nieruchomości
nie wiązało się z żadnymi planami wykorzystania jej do celów
komercyjnych – np. usługowych lub handlowych. Sprzedający nie poczynili jakichkolwiek
działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, w
szczególności jej podziału, pozyskania decyzji o warunkach zabudowy, jej uzbrojenia, nie
ponosili nakładów na nieruchomość, nie prowadzili działań marketingowych dotyczących
nieruchomości. Nie zamierzają także podejmować takich działań w przyszłości. Pan A. B.
zawarł jedynie w 2024 r. umowę z agencją nieruchomości w celu oferowania tej
nieruchomości do sprzedaży. Bez względu na powyższe, to Nabywca zgłosił się do
Sprzedających z ofertą nabycia Nieruchomości.
Transakcja
Sprzedający zawarli z Nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w
Nieruchomości. W umowie strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy
sprzedaży, po m.in. uzyskaniu interpretacji indywidualnej określającej skutki planowanej
transakcji. Sprzedający nie udzielali Nabywcy żadnych pełnomocnictw umocowujących go
do podejmowania w imieniu Sprzedających działań w celu pozyskania decyzji lub
zezwoleń, mających na celu zmianę stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości.
Nabywca nie planuje także ponoszenia nakładów na Nieruchomość przed datą transakcji
w celu jej ulepszenia lub uatrakcyjnienia.
Pytania
1. Czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości należących do wspólności majątkowej
małżonków w drodze zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie dostawą
towarów będzie czynnością wykonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług
występującego w takim charakterze?
2. W przypadku uznania stanowiska w kwestii pytania 1 za nieprawidłowe, czy sprzedaż
udziałów w Nieruchomości należących do wspólności majątkowej małżonków stanowić
będzie czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?
3. Czy zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów w Nieruchomości,
pozostających we wspólności majątkowej małżonków, będzie podlegało
opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w sytuacji gdy sprzedaż
będzie pozostawała poza zakresem przepisów o podatku od towarów i usług lub
będzie zwolniona z tego podatku?
Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Państwa zdaniem, zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie podlegało
opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłącznie w przypadku
uznania, że planowana sprzedaż podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od
towarów i usług lub pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i
usług.
Wskazali Państwo, że odpowiedź na pytanie 3 przedstawione we wniosku jest
bezpośrednią konsekwencją odpowiedzi na pytania wcześniejsze (dotyczące podatku od
towarów i usług), mając na uwadze następujące okoliczności:
1) zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt a) (winno być: art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od
czynności cywilnoprawnych podlegają temu podatkowi takie czynności cywilnoprawne,
jak umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych;
2) art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącza z opodatkowania
tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa Spółki i jej zmiany, w
zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli
przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem
jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub
udział w tych prawach.
W przedstawionym stanie faktycznym objęcie opodatkowaniem stawką lub zwolnieniem z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości
uzależnione jest od statusu sprzedawcy.
Okoliczności opisane w punkcie 1 (dotyczące podatku od towarów i usług) uzasadniają
stwierdzenie, że Sprzedający (każde z nich odrębnie lub łącznie) nie mają statusu
podatnika podatku od towarów i usług w omawianej transakcji. Oznacza to, że umowa
sprzedaży Nieruchomości w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności
cywilnoprawnych, bowiem wyłączenie z opodatkowania tym podatkiem, o którym mowa w
art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania w tej
sytuacji. Analogiczny skutek powstanie jednak także w sytuacji, w której transakcja
sprzedaży udziałów w Nieruchomości zostanie uznana za podlegającą przepisom o
podatku od towarów i usług, lecz zwolnioną z opodatkowania.
Wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży
na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wystąpi więc
wyłącznie w przypadku uznania, że Nieruchomość podlega opodatkowaniu stawką
podatku od towarów i usług i nie ma zastosowania zwolnienie z opodatkowania. W
opisanym stanie faktycznym możliwe jest to potencjalnie wyłącznie w przypadku uznania
stanowiska w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, a w zakresie pytania 2 – za prawidłowe.
Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa na podatniku tego
podatku. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży, obowiązkiem tym ustawa o podatku od
czynności cywilnoprawnych obciąża kupującego. W opisanej w stanie faktycznym sytuacji
jest to Spółka – Zainteresowany będący stroną postępowania.
Podsumowując, należy stwierdzić, że w przypadku uznania, że Sprzedający nie mają
statusu podatnika podatku od towarów i usług lub gdy realizowana przez nich transakcja
podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz jest zwolniona z
opodatkowania, wówczas sprzedaż opisana w stanie faktycznym będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wyłączenie z opodatkowania
podatkiem od czynności cywilnoprawnych wystąpi zaś wyłącznie w przypadku uznania
sprzedaży za transakcję podlegającą opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa
stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub
prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
i ciężarów.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i
usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z
2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie
przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy
której Spółka – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie (na podstawie
umowy sprzedaży) od Sprzedających – Zainteresowanych niebędących stroną
postępowania udziały w prawie własności niezabudowanej działki (Nieruchomość).
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie
bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności
cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP1-1.4012.142.2025.2.ESZ w zakresie podatku
od towarów i usług wynika, że Sprzedający w związku ze sprzedażą udziałów w działce
(Nieruchomości) nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług,
a tym samym transakcja w tym zakresie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
od towarów i usług.
W konsekwencji do transakcji sprzedaży udziałów w działce (Nieruchomości) nie znajdzie
zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych. Planowana sprzedaż udziałów w działce (Nieruchomości) będzie
bowiem poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. To oznacza, że
umowa sprzedaży przez Sprzedających udziałów w działce (Nieruchomości) będzie
podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W opisanej sytuacji Nabywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) będzie
zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Przy
czym podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0114-KDIP1-1.4012.142.2025.2.ESZ.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z
Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
przez Zainteresowanego, który
jest stroną postępowania
X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
ustawy – Ordynacja podatkowa.