Opis zdarzenia przyszłego
(przedstawiony w pierwotnym wniosku i jego uzupełnieniu)
Wnioskodawcy i planowana transakcja.
Spółka (...) Sp. z o.o. sp. k. („Kupujący”) planuje kupno nieruchomości gruntowej,
składającej się z kilku działek. Kupujący będzie w momencie zawarcia planowanej umowy
sprzedaży zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie
spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o podatku od
towarów i usług.
Sprzedającym będzie osoba fizyczna (...), PESEL: (....) („Sprzedający”).
Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość obejmująca:
- nieruchomość gruntową, której współwłaścicielem jest Sprzedający w udziale (...) części
(„Nieruchomość 1”), która ma całkowitą powierzchnię ok. (...) ha;
- nieruchomość gruntową, składającą się z działki ewidencyjnej (...), której właścicielem jest
Sprzedający („Nieruchomość 2”), która powstała w wyniku podziału działki ewidencyjnej
(...) i która ma powierzchnię (...) ha;
- nieruchomość gruntową, składającą się z działki ewidencyjnej o obszarze (...) ha, której
właścicielem jest Sprzedający („Nieruchomość 3”);
- nieruchomość gruntową, składającą się z działki ewidencyjnej o obszarze (...) ha, której
właścicielem jest Sprzedający („Nieruchomość 4”).
W tym celu Strony zawarły już umowę przedwstępną sprzedaży, która była następnie
zmieniana i aneksowana, w celu odzwierciedlenia ostatecznego zakresu planowanej
transakcji.
Ponadto, Kupujący zawarł umowę przedwstępną ze Sprzedającym dotyczącą
warunkowego zakupu dodatkowej nieruchomości gruntowej, której współwłaścicielem
jest między innymi Sprzedający w udziale (...) części („Droga”) wraz z warunkowym
ustanowieniem służebności gruntowej.
Umowa ta została zawarta na wypadek, gdyby Kupujący nie uzyskał odpowiedniej decyzji
o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (tzw. Decyzja ZRiD), wobec czego dostęp do
drogi publicznej dla planowanej inwestycji musiałby być wytyczony inaczej niż w
podstawowym planie inwestycji i przebiegałby właśnie przez tę dodatkową działkę.
W umowie tej Kupujący oraz Sprzedający ustalili ponadto, iż między innymi Sprzedający
doprowadzi do wydzielenia z posiadanej przez siebie działki odpowiedniej części, która to
będzie stanowić Drogę, o ile dojdzie do realizacji umowy przyrzeczonej.
W dalszej części wniosku Nieruchomość 1, 2, 3 i 4 wskazane powyżej nazywane są łącznie
jako „Nieruchomość”.
Kupujący planuje na części Nieruchomości realizację inwestycji polegającej na budowie
budynku lub budynków mieszkalnych wraz z garażem (lub garażami) podziemnymi.
Z uwagi na położenie oraz koncepcję planowanej inwestycji, Kupujący jest zainteresowany
nabyciem Nieruchomości jako całości, a nie poszczególnych działek składających się na
Nieruchomość.
Ze względu na pojawiające się wątpliwości, Sprzedający oraz Kupujący zdecydowali się
wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, w celu
potwierdzenia traktowania opisanej powyżej transakcji dla celów podatku od towarów i
usług. Poniżej przedstawione zostały istotne informacje potrzebne do oceny
przedmiotowej transakcji pod kątem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.
Sprzedający nabył udział we współwłasności Nieruchomości 2 oraz w Drodze na
podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego za rentę, udokumentowanej aktem
notarialnym z (...) r.
Sprzedający nabył Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 z mocy prawa
w drodze zasiedzenia własności z dniem (...) r., co zostało stwierdzone prawomocnym
postanowieniem Sądu Rejonowego dla (...).
Nabycie własności Nieruchomości przez Sprzedającego nie było realizowane w ramach
działalności gospodarczej.
Nabyciu Nieruchomości nie towarzyszyły plany w zakresie działalności gospodarczej w
zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej lub podobnej działalności.
Wykorzystanie Nieruchomości przez Sprzedającego.
W okresie posiadania Nieruchomości, była ona wykorzystywana do prowadzenia
gospodarstwa rolnego.
Na części Nieruchomości znajduje się szklarnia, przechowalnia na owoce z chłodnią oraz
sad owocowy, przy czym po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży, za zgodą
Sprzedającego, Kupujący wyciął sad w ramach przygotowywania terenu do planowanej
inwestycji deweloperskiej.
Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia innej działalności, nie
stanowi i nie stanowiła ona środka trwałego w działalności gospodarczej lub towaru
handlowego.
Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o
podobnym charakterze.
Sprzedający nie podejmował ponadto działań w celu ulepszenia lub uatrakcyjnienia
Nieruchomości dla potencjalnych nabywców.
W szczególności, nie były wykonywane następujące działania:
- uzbrojenie terenu,
- ogradzanie działek,
- przygotowywanie przyłączy mediów,
- inne inwestycje.
Również Kupujący nie podejmował i nie będzie podejmował w okresie do zawarcia umowy
sprzedaży Nieruchomości powyższych działań.
Po zawarciu umowy przedwstępnej, Kupujący podjął działania przygotowawcze w celu
przystosowania Nieruchomości do realizacji planowej inwestycji deweloperskiej.
Działania te obejmowały wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na
budowę domków jednorodzinnych i uzyskanie takiej decyzji.
Kupujący rozpoczął także postępowanie o wydanie warunków zabudowy („WZ”) na
inwestycję mieszkaniową wielorodzinną, które zostało zawieszone. Kupujący planuje
wystąpienie o wydanie nowej decyzji WZ na inwestycję mieszkaniową wielorodzinną.
Kupujący uzyskał również decyzję o warunki techniczne na kanalizację i jest w trakcie
uzyskiwania warunków technicznych na dostęp do wody. Kupujący uzyskał również
decyzję środowiskową.
Dodatkowo, zgodnie z ustaleniami pomiędzy Kupującym a między innymi Sprzedającym,
nastąpił podział jednej z działek i przedmiotem umowy przyrzeczonej ma być wydzielona
część, którą jest zainteresowany Kupujący.
Podział ten miał miejsce po zawarciu umowy przedwstępnej.
Ponadto, jak wskazano powyżej, warunkowo może dojść do wydzielenia i sprzedaży
dodatkowej działki pod drogę.
Należy podkreślić, iż powyższe działania były realizowane przez osoby wskazane przez
Kupującego działające na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających
[winno być: Sprzedającego].
Czynności te były podejmowane z inicjatywy Kupującego, a Sprzedający wyrazili [winno
być: wyraził] na nie zgodę z uwagi na chęć realizacji transakcji.
Koszty tych działań Kupujący poniósł na własny koszt.
Okoliczności sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.
Podjęcie decyzji o sprzedaży Nieruchomości wyniknęło w głównej mierze z okazji, jaką było
zainteresowanie Kupującego nabyciem odpowiedniej działki w określonej lokalizacji.
Do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży doszło, ponieważ jeden z sąsiadów
przekazał Sprzedającemu informację, że Kupujący poszukuje odpowiedniej działki na tym
terenie.
Sprzedający nie podejmował działań o charakterze marketingowym lub sprzedażowym,
takich jak:
- zaangażowanie profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami,
- umieszczenie ogłoszenia w internetowych portalach specjalizujących się w ofertach
nieruchomości,
- umieszczenie ogłoszenia w innych środkach przekazu,
- zamieszczenie fizycznych reklam na Nieruchomości lub w innym miejscu.
Środki finansowe, jakie Sprzedający uzyska w wyniku sprzedaży Nieruchomości będą
powiększały jego majątek osobisty, nie ma planów, aby były one wykorzystane do
rozwijania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Status Sprzedającego.
Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolne.
Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w
związku z działalnością wskazaną powyżej.
Przedmiotem działalności rolniczej Sprzedającego nie jest i nie była działalność w zakresie
pośrednictwa lub obrotu nieruchomościami, działalność deweloperska lub remontowa itp.
Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości.
Numery ewidencyjne działek będących przedmiotem sprzedaży oznaczonych we wniosku
jako Nieruchomość 1, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 to odpowiednio:
Nieruchomość 1 – działka oznaczona nr (...), położona w województwie (...);
Nieruchomość 3 – działka oznaczona nr (...), położona w województwie (...);
Nieruchomość 4 – działka oznaczona nr (...), położona w województwie (...).
Pani (...) nie prowadzi działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Pani (...) jest rolnikiem.
Pani (...) nie jest rolnikiem ryczałtowym.
Działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane w działalności rolniczej Pani
(...).
Na dzień transakcji sprzedaży na Nieruchomości nie będzie znajdowała się szklarnia i nie
będzie znajdowała się przechowalnia na owoce z chłodnią.
Dodatkowa nieruchomość gruntowa (Droga) nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt
3 ustawy Prawo budowlane.
Kupująca Spółka nabywa działki w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą do
czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (działalność deweloperska).
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (sformułowane w uzupełnieniu
wniosku)
Czy, w przypadku, gdy Dyrektor KIS uzna, że sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości
nie spowoduje, że Sprzedający nabędzie status podatnika podatku od towarów i usług, a
przez to Sprzedający nie będzie zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku od
towarów i usług od planowanej sprzedaży Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości nie
zostanie przez Sprzedającego opodatkowana podatkiem od towarów i usług)
przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych?
Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
(sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Państwa zdaniem, z uwagi na to, że sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości nie
spowoduje, że Sprzedający nabędzie status podatnika podatku od towarów i usług i
Sprzedający nie będzie zobowiązany naliczyć i odprowadzić podatku od towarów i usług z
tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy
przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
odliczania długów i ciężarów.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
formie aktu notarialnego.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której
Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanej
niebędącej stroną postępowania (Sprzedającego) cztery działki ewidencyjne
(Nieruchomość). Przedmiotem sprzedaży może być również udział w innej nieruchomości,
określonej we wniosku jako Droga.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
od czynności cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP1-3.4012.832.2024.2.JG w zakresie podatku
od towarów i usług wynika, że opisana sprzedaż 3 działek oraz udziału w działce
(Nieruchomość), jak również ewentualna sprzedaż udziału w działce stanowiącej Drogę
będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i
usług, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
9 bądź pkt 2 ww. ustawy.
Zatem, w kontekście rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług zawartego w
ww. interpretacji, nie mają Państwo racji, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Jak wynika bowiem z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż
Nieruchomości (jak również ewentualna sprzedaż udziału w działce stanowiącej Drogę)
będzie objęta podatkiem od towarów i usług jako dostawa towaru i będzie opodatkowana
tym podatkiem wg właściwej stawki. W związku z powyższym opodatkowanie tej czynności
podatkiem od towarów i usług będzie skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
od czynności cywilnoprawnych.
W takim przypadku, mając na uwadze zapis zawarty w ww. przepisie, nie można zgodzić
się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od czynności
cywilnoprawnych.
Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0114-KDIP1-3.4012.832.2024.2.JG.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
przez Zainteresowanego, który
jest stroną postępowania
(...) spółka z o. o. spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania –
art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej
do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji
indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed
sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
Ordynacji podatkowej.