Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

X (Société civile de placement immobilier à capital variable);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości komercyjnej będącej w użytkowaniu wieczystym Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje wykorzystywanie posiadanej nieruchomości do komercyjnego wynajmu znajdującej się w niej powierzchni użytkowej. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług) w Polsce. Po planowanej sprzedaży nieruchomości komercyjnej, Sprzedający będzie w dalszym ciągu prowadzić działalność gospodarczą w zakresie realizacji inwestycji budowlanych.

Nabywca to X (Zainteresowany będący stroną postępowania, Société civile de placement immobilier à capital variable), będąca spółką prawa francuskiego, z siedzibą w (…), zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców pod numerem (…) (dalej jako „Nabywca” albo „Kupujący”).

Wyłącznym celem Kupującego jest nabywanie bezpośrednio nieruchomości komercyjnych (głównie biur, głównie w Polsce) pod wynajem, poprzez emisję publiczną udziałów dla inwestorów francuskich. Kupujący posiada osobowość prawną (co wynika wprost z art. 1842 francuskiego Kodeksu cywilnego) i może nabywać nieruchomości na własny rachunek. Kupujący uzyskał we wrześniu 2020 r. indywidulaną interpretację potwierdzającą, iż w przypadku bezpośredniego nabywania nieruchomości w Polsce i uzyskiwania dochodu z najmu lub zbycia takich nieruchomości Kupujący będzie traktowany jako podatnik podatku dochodowego od osób prawnych w Polsce (interpretacja z 25 września 2020 r., Znak: 0111-KDIB2-1.4010.264.2020.1.MK). Na moment zawarcia transakcji Kupujący będzie właścicielem również innych nieruchomości komercyjnych, zlokalizowanych w Polsce.

Sprzedający oraz Nabywca są określani łącznie w niniejszym wniosku, jako „Zainteresowani”. Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Przedmiot transakcji

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy następującej nieruchomości (dalej łącznie: „Nieruchomość”):

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę o projektowanym numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni ok. `(...)` m2 (dalej: „Grunt”), która ma powstać w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni `(...)` m2, zabudowaną budynkiem o funkcji biurowo-technologicznej, składającym się z 0 kondygnacji podziemnych oraz `(...)` kondygnacji naziemnych, o powierzchni wynoszącej `(...)` m2 (dalej: „Budynek”) oraz towarzyszącymi instalacjami i budowlami (dalej: „Budowle”).

Na dzień zakupu przez Sprzedającego w 2018 r. na gruncie były posadowione następujące budowle: kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, przyłącze wodociągowe, a także chodniki, ogrodzenie, oświetlenie zewnętrzne. Jednakże w toku prac budowlanych zostały one przebudowane lub częściowo rozebrane i wybudowane nowe (np. chodniki). Część Budowli, tj. chodnik wzdłuż ulicy (…), parkingi posadowione na Nieruchomości oraz kanalizacja deszczowa odprowadzająca wodę z Budynku oraz części nowopowstałych parkingów, kanalizacja sanitarna odprowadzająca ścieki z Budynku do przyłącza, instalacja wodociągowa od Budynku do przyłącza wodociągowego, dwie stacje transformatorowe zostały wybudowane przez Sprzedającego.

Opisana w ramach niniejszego wniosku transakcja będzie zwana dalej także jako „Transakcja”.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji – m.in. następujących składników majątku:

- ruchomości i wyposażenia znajdujących się w Budynku np. mebli;

- praw wynikających z dokumentów zabezpieczeń zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemcy wynikających z umowy najmu, które najemca dostarczył wynajmującemu na podstawie umowy najmu w formie kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umowami najmu oraz gwarancji spółki -matki najemcy;

- przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej wykorzystanej do budowy Budynku oraz infrastruktury mu służącej, w ramach stosownych pól eksploatacji;

- wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku;

- własność wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację projektową wykorzystaną do budowy Budynku oraz infrastruktury mu służącej;

- praw wynikających z ustawowych rękojmi lub gwarancji jakości/budowlanych udzielonych Sprzedającemu;

- wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania;

- praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych, tj. instrumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji zabezpieczenia gwarancji budowlanych, depozytów pieniężnych zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców wynikających z gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji zabezpieczenia gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom po wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Zainteresowani podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji – cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości, w szczególności:

- oryginały podpisanych egzemplarzy umowy najmu, oryginały dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemcy wynikających z umowy najmu, które najemca był zobowiązany dostarczyć wynajmującemu na podstawie umowy najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;

- kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych odnoszących się do Nieruchomości, włączając w to protokoły z pomiarów;

- oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Budynku lub jakiejkolwiek jego części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia na Nieruchomości lub służącego Nieruchomości;

- kopie projektów budowlanych;

- oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki obiektu budowlanego.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem ewentualnie umów z dostawcami mediów, co do których nie będzie możliwe ich rozwiązanie ze Sprzedającym i powtórne zawarcie z Nabywcą). Lista elementów, które co do zasady nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością (obecnie Sprzedający jest stroną umowy na zarządzanie nieruchomością zawartej z podmiotem powiązanym ze Sprzedającym, która obejmuje wykonywanie czynności oraz podejmowanie decyzji mających na celu:

1. zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,

2. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,

3. zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej,

4. bieżące administrowanie nieruchomością,

5. utrzymywanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym, w tym rekomendowanie uzasadnionych inwestycji w nieruchomość;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie aktywami, której stroną jest Sprzedający;

- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych przez Nabywcę umów mogą zostać zawarte na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług (np. usług dostawy mediów) na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i nawet jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy (i na pewno nie będzie to dotyczyło umowy na zarządzanie nieruchomością ani umowy o zarządzanie aktywami).

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Nabywcę kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Nabywcę).

W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, Sprzedający wystawi na najemcę fakturę za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu zawarcia transakcji; następnie może dojść do rozliczenia tych czynszów i opłat pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą.

Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedającym może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedającego a kwotami tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemcę, a które są mu należne do dnia Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki m.in. z:

- umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

- umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (jednakże na Kupującego zostanie przelana kaucja wpłacona Sprzedającemu przez najemcę na poczet zabezpieczenia umowy najmu),

- tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości,

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

- firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty.

Część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedającego do spłaty zobowiązań z tytułu kredytu bankowego. Część ceny sprzedaży należnej za przedmiot transakcji zostanie zapłacona w formie przekazu (Nabywca wykonując przekaz zapłaci część ceny sprzedaży bezpośrednio na rzecz kredytodawcy Sprzedającego). Część ceny może zostać także potrącona pomiędzy Sprzedającym oraz Nabywcą.

Inne okoliczności związane z planowaną transakcją

Sprzedający zakupił prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności budynku, stanowiącego odrębną nieruchomości, posadowionego na Gruncie na podstawie umowy sprzedaży z `(...)` września 2018 r. za cenę powiększoną o podatek VAT.

Sprzedający dokonał nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu z zamiarem przebudowy i modernizacji istniejącego na nim budynku, w celu jego późniejszej sprzedaży (czemu towarzyszyło podjęcie działań zmierzających do sprzedaży Budynku, zainicjowanych jeszcze przed oddaniem Budynku do użytku).

Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z `(...)` 2018 r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowalnego oraz udzielenia pozwolenia na budowę, po nabyciu Nieruchomości, Sprzedawca prowadził prace polegające na przebudowie i modernizacji istniejącego budynku znajdującego się na Gruncie. Wydatki poniesione przez Sprzedającego na przebudowę i modernizację budynku znajdującego się na działce były wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Ponadto Sprzedający ponosił również nakłady na ulepszenie następujących Budowli: przyłącze wodociągowe, oświetlenie zewnętrze, chodniki, o wartości przekraczającej 30% ich wartości początkowej. Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nakładów na ulepszenia.

W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji prac budowlanych w zakresie przebudowy i modernizacji, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

W następstwie zakończenia prowadzonej przez Sprzedającego przebudowy i modernizacji usadowionego na Gruncie budynku Sprzedający rozpoczął wykorzystywanie Nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowo-technologicznej) – oddanie w najem na rzecz jedynego najemcy nastąpiło dnia `(...)` lipca 2020 r. (po tej dacie Sprzedający nie dokonywał wydatków na ulepszenie Budynku lub Budowli, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej Budynku lub którejkolwiek z Budowli). Wszystkie Budowle usadowione na Gruncie służą do (były wykorzystywane w) działalności gospodarczej opodatkowanej VAT – są one bowiem związane z Budynkiem, którego wynajem jest opodatkowany VAT. Pierwsze zajęcie (używanie) wszystkich Budowli, które będą przedmiotem Transakcji nastąpiło najpóźniej w dniu oddania Budynku jedynemu najemcy, tj. `(...)` lipca 2020 r.

Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W momencie sprzedaży zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Umowa najmu z jedynym najemcą przejdzie na Nabywcę Nieruchomości z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości przychody generowane przez Nieruchomość oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

Sprzedający i Nabywca złożą w umowie sprzedaży (akcie notarialnym), na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) Ustawy o VAT, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT („Oświadczenie VAT”), o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy Budynku oraz budowli posadowionych na Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Zainteresowani planują dokonać rozliczenia podatku VAT z tytułu Transakcji z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności (split payment).

Przed transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e oraz art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umowy najmu, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zainteresowani wskazali, że – w odniesieniu do opisywanej powyżej Transakcji – uzyskali już interpretacje w zakresie podatku od towarów i usług (interpretacja indywidualna z `(...)` r., Znak: `(...)`) oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (interpretacja indywidualna z `(...)` r., Znak: `(...)`), z których wynika, że:

- Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa;

- dostawa Budynku oraz budowli będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT;

- Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym);

- Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Niemniej, ze względu na fakt, iż transakcja nie została dokonana przed `(...)` lipca 2022 r. tak jak pierwotnie zakładały strony (oraz jak wskazywano w ww. interpretacjach indywidualnych wydanych na rzecz Zainteresowanych) oraz z uwagi na inne drobne różnice względem poprzednio opisywanego stanu przyszłego, Zainteresowani postanowili raz jeszcze wystąpić z wnioskiem o interpretację w odniesieniu do Transakcji.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku jej opodatkowania VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku jej opodatkowania VAT, ze względu na jej dokonanie w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynku.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z `(...)` r. Znak: `(...)` .

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o projektowanym numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni ok. `(...)` m2, która ma powstać w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni `(...)` m2, zabudowaną budynkiem o funkcji biurowo-technologicznej oraz towarzyszącymi instalacjami i budowlami. Sprzedający i Nabywca złożą w umowie sprzedaży (akcie notarialnym), na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) Ustawy o VAT, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy Budynku oraz budowli posadowionych na Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z `(...)` r. Znak: `(...)`, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe, które (…) nie mogą zostać uznane ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zdefiniowaną w art. 2 pkt 27e ustawy, ani tym bardziej przedsiębiorstwo, w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego (…) Tym samym czynność taka (…) nie będzie korzystała z wyłączenia od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W przedstawionej we wniosku sprawie będzie miała miejsce dostawa Nieruchomości (…) oraz składników majątkowych, dokonana w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z powyższym przedmiotowa transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT. (…) dostawa budynku oraz budowli znajdujących się na działce nr (…), nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż dwa lata od niego. (…) Zatem planowana dostawa budynku i budowli podlegać będzie zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. (…) grunt, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że zgodnie z art. 29 a ust. 8 ustawy, w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu – prawa użytkowania wieczystego działki nr (…), która powstanie w wyniku podziału działki nr (…) - stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynku i budowli znajdujących się na niej. (…) Sprzedający i Nabywca złożą w umowie sprzedaży (akcie notarialnym), na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT („Oświadczenie VAT”), o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy budynku oraz budowli posadowionych na Nieruchomości.(…). W związku z powyższym, jeśli faktycznie przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Zainteresowani skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr (…), która powstanie w wyniku podziału działki nr (…), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku (…).”

A zatem, skoro opisana we wniosku Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), za pośrednictwerm systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie: https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA) będąc użytkownikiem/wyznaczając użytkownika konta w e-Urzędzie Skarbowym.

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).