Interpretacja dotyczy oceny skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, a konkretnie udziałów w działkach, w podatku od czynności cywilnoprawnych. Kupujący, P. Sp. z o.o., zamierza nabyć nieruchomość gruntową od Sprzedających, czyli Małżeństwa S., A. Sp.j. oraz F.S., w celu realizacji inwestycji magazynowo-produkcyjnej. Organ podatkowy stwierdził, że z uwagi na opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brak zwolnienia z tego podatku, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Organ uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyInterpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
26 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (udziałów w nich). Treść wniosku wspólnego jest następująca:
P. Sp. z o.o. (Kupujący)
Pani A.S. (Sprzedająca)
Pan W.S. (Sprzedający)
Pan F.S. (Sprzedający)
A. Sp.j. (Sprzedający)
Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”). Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie wsi P. Transakcja będzie obejmować:
- Nieruchomość 1 składającą się z działki o nr ewid. 1, 2;
- Nieruchomość 2 składającą się z działki o nr ewid. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 93 10, 11, 12,
dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej łącznie jako: „Działki”).
Sprzedającym przysługują następujące udziały w prawie własności Działek:
- 2/4 udziału przysługuje W. i A. S. (dalej: „Małżeństwo S.”) na zasadach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej;
- 1/4 udziału przysługuje A. Spółce jawnej;
- 1/4 udziału przysługuje F. S.
Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-logistyczno-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Kupujący planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.
Dla przedmiotowych Działek obowiązuje MPZP, zgodnie z którym:
- działka nr 5 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP, przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KD-D1 przeznaczony na cel drogi publicznej dojazdowej;
- działka nr 1 wchodzi częściowo w obszary funkcjonalne oznaczone symbolem 1ZP, przeznaczone na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;
- działka nr 6 wchodzi częściowo w obszary funkcjonalne oznaczone symbolem 2P/U, przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, 1ZP przeznaczone na cel zieleni urządzonej, KD-L1 przeznaczone na cel drogi publicznej lokalnej, KDW1 przeznaczone na cel drogi wewnętrznej;
- działki nr 3 i 4 wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP, przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;
- działka nr 8 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U, przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;
- działki nr 12, 7, 9, 10, 11, 2 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej.
Małżeństwo S. nabyło przysługujący im udział w Nieruchomości 2 na podstawie umowy sprzedaży w 2000 r., A. sp. jawna nabyła udział w 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży, natomiast F. S. nabył udział w 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży.
Nieruchomość 1 została zaś nabyta na mocy ugody zawartej pomiędzy Sprzedającymi a Gminą.
Nabycie udziału w Działkach przez A. sp. jawna nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nabycie od osoby fizycznej), a z tytułu nabycia nie wystawiono faktury. A. sp. jawna nie odliczyła podatku od towarów i usług, zapłaciła podatek od czynności cywilnoprawnych.
Małżeństwu S. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziału w Działkach i odliczenia nie dokonywali.
Natomiast F.S. nabył swój udział od innego przedsiębiorcy. Transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. F.S. nabył udział w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego i z tego prawa skorzystał.
Pan W. S. prowadził w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą oraz był z tego tytułu czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak działalność ta została zamknięta w 2016 r., a Sprzedający został wyrejestrowany z podatku od towarów i usług. Pani A. S. nie prowadziła w przeszłości ani nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
A. sp. jawna jak i F. S. są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.
Przedmiotem prowadzonej działalności przez A. sp. jawna jest działalność finansowa (spółka prowadzi głównie kantory). Natomiast przedmiotem działalności prowadzonej przez F.S. jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.
F.S. nabył 1/4 udziału w prawie do Działek w celu dalszej odsprzedaży. Zamierza odsprzedać swój udział w Nieruchomościach na rzecz Kupującego z zyskiem. F.S. w ramach prowadzonej działalności nabywa nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży.
W. i A. S. posiadają status rolników ryczałtowych w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług (wspólnie prowadzą gospodarstwo rolne).
F.S. oraz A. sp. jawna nie posiadają statusu rolników ryczałtowych w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.
F.S. i A. sp. jawna nie prowadzą gospodarstwa rolnego i nie wykorzystywali Działek do działalności rolniczej. Z ww. gruntów nie dokonywano sprzedaży płodów rolnych.
Jeżeli chodzi o Państwa W. i A. S. to żadna z Działek od chwili wejścia w ich posiadanie aż do chwili planowanej sprzedaży nie była przez nich wykorzystywana w działalności zwolnionej lub opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Każda z Działek była uprawiana rolnie lub stanowiła użytki zielone na potrzeby własne.
Natomiast A. sp. jawna i F.S. nabyli Działki w celach inwestycyjnych.
Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.
Małżeństwo S. posiada jeszcze:
- Działki nr 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 i 51 położone w P., które zamierzają sprzedać Kupującemu (wystąpiono o odrębną interpretację indywidualną w tym zakresie);
- 1/2 udziału w działce nr 52 o pow. około 1 ha położonej w P., w bezpośrednim sąsiedztwie sprzedawanych działek; udział w nieruchomości został nabyty w 2000 r. i aktualnie nie jest przedmiotem żadnych umów, nie jest nigdzie wystawiona na sprzedaż;
- dom jednorodzinny w miejscowości M., którego właścicielem jest W.S. (dom został przejęty za wierzytelności, po dwóch nierozstrzygniętych licytacjach komorniczych w celu odzyskania środków od dłużników). Dom jest wystawiony do sprzedaży u jednego pośrednika nieruchomości.
Dodatkowo, Małżeństwo S. dokonywało sprzedaży nieruchomości w przeszłości – sprzedało następujące nieruchomości:
- działkę rolną nr 53, położoną w M., 2,34 ha. Działka została nabyta na licytacji komorniczej w 2012 r. i sprzedana w 2018 r. Działka została zakupiona celem powiększenia gospodarstwa rolnego a sprzedana z powodu kłopotów finansowych (otrzymane środki przeznaczone na spłatę zobowiązań finansowych).
- zabudowaną działkę nr 54, położoną w B. Sprzedaż nastąpiła w 2019 r. na rzecz Gminy w wyniku wniosku złożonego przez Małżeństwo S. do Gminy o wykup na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia, jeżeli w związku z uchwaleniem MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe. Małżeństwo nabyło w 2001 r. udział (2/3) w nieruchomości i w 2013 r. udział (1/3); zakup w celu lokowania kapitału w nieruchomości, zabezpieczenie przyszłości. Sprzedaż z powodu kłopotów finansowych (m.in. wypowiedziane umowy kredytowe), środki przeznaczone na spłatę zobowiązań.
- w 2020 r. Małżeństwo S. dokonało zbycia udziału (1/2) w niezabudowanej nieruchomości (działka nr 55, działka nr 56, działka nr 57 oraz działka nr 58 w B.) na rzecz podmiotu, który zamierzał wybudować w tym miejscu hotel. W związku z przedmiotową transakcją Małżeństwo S. wystąpiło z wnioskiem o interpretację indywidualną prawa podatkowego (wniosek wspólny, złożony wspólnie z podmiotem kupującym), mającą na celu ustalenie zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Małżeństwo S. zbędzie przedmiotową nieruchomość prywatnie – tj. nie działając jako podatnicy podatku od towarów i usług a transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Działki nr 55, 56, 57 zostały nabyte na podstawie renty dożywotniej od ojca W. S. Działkę nr 58 nabyli od Gminy w trybie przetargu ograniczonego dla właścicieli przyległych nieruchomości w celu poprawy warunków zagospodarowania przyległych nieruchomości. Działki zostały nabyte celem lokowania kapitału w nieruchomości, na zabezpieczenie przyszłości. Działki zostały sprzedane z powodu kłopotów finansowych a otrzymane środki przeznaczone na spłatę zobowiązań finansowych.
Wszystkie powyższe nieruchomości zostały sprzedane prywatnie. Małżeństwo S. nie rejestrowało się dla celów podatku od towarów i usług (co potwierdziła m.in. otrzymana w 2020 r. interpretacja indywidualna) i nie odprowadzało należnego podatku od towarów i usług.
F.S. posiada jeszcze nieruchomość – działkę oznaczoną nr 56/2 w P. Nieruchomość jest przedmiotem innej umowy z Kupującym oraz złożono w jej zakresie odrębny wniosek o interpretację.
F.S. sprzedał prywatnie poza działalnością gospodarczą, jedną działkę budowlaną położoną w B., oznaczoną nr 97 o powierzchni 479 m2. Działkę tą F.S. otrzymał w darowiźnie. Nieruchomość ta nie była przez F.S. użytkowana ani wykorzystywana w żaden sposób. Przyczyną sprzedaży była chęć uzyskania środków w celu zakupu lokalu mieszkalnego. Nieruchomość stanowiła jedną niezabudowaną działkę budowlaną. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, F.S. nie występował dla transakcji jako podatnik od towarów i usług, kupujący zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych.
Małżeństwo S. przez szereg lat (co najmniej na przestrzeni 25 lat) inwestowało jednak prywatne środki w zakup nieruchomości o różnym statusie, tj. zabudowanych, niezabudowanych, rolnych.
Głównym celem takich działań ze strony Małżeństwa S. było lokowanie posiadanych prywatnych środków z myślą o zabezpieczeniu przyszłości (posiadanie aktywów „na starość” gdy możliwości zarobkowania będą już ograniczone), jak również chęć wsparcia dzieci w przyszłości. Małżeństwo S. nie wyklucza jednak wcześniejszej sprzedaży nieruchomości i udziałów w nieruchomościach nabytych bezpośrednio do swojego majątku, jeżeli nadarzy się ku temu stosowna okazja biznesowa (tj. przykładowo w przypadku atrakcyjnej finansowo wyceny nieruchomości na rynku lub w przypadku pojawienia się atrakcyjnej oferty na ich zakup).
W ostatnich latach Małżeństwo S. boryka się z problemami finansowymi związanymi z bieżącą obsługą zaciągniętych zobowiązań finansowych, w związku z czym podjęło decyzję o konieczności częściowego wyprzedania posiadanego majątku prywatnego, w tym sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.
Od 1989 r. Małżeństwo S. prowadzi gospodarstwo rolne o powierzchni ok. 65 ha na terenie gminy S. (48 ha) oraz gminy B. (16,5 ha). W latach 1997-1999 Małżeństwo S. nabyło szereg nieruchomości rolnych położonych w miejscowości P. na poszerzenie tego gospodarstwa rolnego (łącznie 14 ha w miejscowości P.) – w tym udziały w prawie własności Działek. Na przestrzeni lat dla terenu położonego w P., na którym położone jest gospodarstwo rolne uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową (rok 2008). W następstwie ustalenia miejscowego planu Małżeństwo S. dokonało podziału terenu w P. (obejmującego również udziały w prawie własności Działek) na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej.
Następnie, na wniosek i w efekcie starań Małżeństwa S. zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na wskazany powyżej MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, gdyż pojawili się zainteresowani nabyciem terenu w P., pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo-magazynowej (przed Kupującym, inwestycją o zbliżonym charakterze zainteresowany był także inny podmiot).
W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Małżeństwo S. posiada inne nieruchomości niż Nieruchomości objęte wnioskiem oraz dokonywali również sprzedaży nieruchomości w przeszłości, w szczególności:
– w 2018 r. Małżeństwo S. zbyło posiadaną w majątku prywatnym nieruchomość rolną,
– w roku 2019 Małżeństwo S. sprzedało Gminie inną znajdującą się w majątku prywatnym zabudowaną nieruchomość (sprzedaż nastąpiła w wyniku wniosku złożonego przez Małżeństwo S. do Gminy o wykup na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia, jeżeli w związku z uchwaleniem MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe),
– w 2021 r. Małżeństwo S. dokonało zbycia udziałów w nieruchomości położonej w B. na rzecz podmiotu, który zamierzał wybudować w tym miejscu hotel. W związku z przedmiotową transakcją Małżeństwo S. wystąpiło z wnioskiem o interpretację indywidualną prawa podatkowego (wniosek wspólny, złożony wspólnie z podmiotem kupującym), mającą na celu ustalenie zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług/podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Małżeństwo S. zbędzie przedmiotową nieruchomość prywatnie – tj. nie działając jako podatnicy podatku od towarów i usług a transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
A. sp. jawna aktywnie dążyła do sprzedaży udziału w Nieruchomości, w tym zaangażowała podmiot zewnętrzny trudniący się wsparciem w tego typu transakcjach. Małżeństwo S. nie było stroną tego typu umów, niemniej jednak pasywnie skorzystało z możliwości zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, którą to transakcję wspiera podmiot zewnętrzny.
Pierwotnie, Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, która zakładała, iż Sprzedający spełnią szereg warunków w tym m.in. nabędą od Gminy własność Działek nr 1, 2 – przejętych wcześniej przez Gminę na drogi publiczne. Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody zawartej z Gminą przejęli własność przedmiotowych Działek. Ze względu na fakt, iż umowa przedwstępna była kilkakrotnie aneksowana, Sprzedający i Kupujący zdecydowali się na jej rozwiązanie i zawarcie (tego samego dnia) nowej przedwstępnej umowy sprzedaży, której warunki wskazano we wniosku.
W szczególności, zgodnie z obowiązującą umową przedwstępną sprzedaży zawartą w grudniu 2021 r., Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego Działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane oraz składanie wniosków oraz pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB) a także wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji.
Co więcej, Strony zawarły nieodpłatną umowę użyczenia Działek. Umowa została zawarta w grudniu 2021 r. z okresem obowiązywania do czerwca 2022 r. (przedłużona aneksem do listopada 2022 r.) Działki nie były przedmiotem innych umów tego rodzaju.
Dodatkowo, Sprzedający udzielili osobom wskazanym przez Kupującego umocowania uprawniającego w szczególności do:
zapoznania się z aktami księgi wieczystej Nieruchomość;
przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;
występowania o uzyskiwanie i odbiór zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:
a) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;
b) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;
c) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
d) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
e) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;
f) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
g) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;
h) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;
i) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;
j) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;
k) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;
l) podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa;
m) sporządzenia i uzyskania interpretacji podatkowej dla Nieruchomości oraz pozostałych nieruchomości będących przedmiotem Transakcji.
Kupujący jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że w celu realizacji Inwestycji Kupujący nabędzie od F.S. oraz Małżeństwa S. również inne działki niż te będące przedmiotem, a Kupujący oraz ww. Sprzedający wystąpią w tym zakresie z odrębnymi wnioskami o interpretację (działki 13, 14, 15, 16, 17, 18, 17, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 i 51 w zakresie Małżeństwa S. oraz 52 w zakresie F.S.). Przy czym, z perspektywy gospodarczej dla Kupującego uzasadnione jest nabycie jedynie wszystkich działek tj. zarówno objętych tym wnioskiem jak i objętych wnioskami odrębnymi. Złożenie odrębnych wniosków o interpretacje jest jednak uzasadnione ze względu na strukturę właścicielską dotyczącą poszczególnych działek, która wyklucza jeden wniosek wspólny.
Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r. lub na początku 2023 r.
Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane Kupujący wystąpił o wydanie warunków technicznych na przyłączenie inwestycji do infrastruktury technicznej poszczególnych gestorów sieci. Kupujący jest w trakcie uzyskiwania wyłączenia z produkcji rolnej, złożony zostanie wniosek o uzyskanie decyzji na wycinkę drzew i wykonanie planu nasadzeń kompensacyjnych. Po uzyskaniu decyzji środowiskowej zostanie złożony wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na budowę.
Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa wystąpił lub wystąpi z wnioskami o:
zapoznanie się z aktami księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
przeglądanie wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;
uzyskiwanie dokumentów:
a) wypisów z rejestru gruntów z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;
b) dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
c) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
d) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;
e) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
f) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;
g) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;
h) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości.
Warunkiem zawarcia umowy końcowej jest zawarcie dwóch innych transakcji nabycia działek, których współwłaścicielami są także niektórzy Sprzedający (w zakresie innych transakcji nabycia działek zostały złożone odrębne wnioski o interpretację – ze względu na okoliczność, iż nie wszyscy Sprzedający są ich współwłaścicielami).
Warunkiem zawarcia umowy końcowej w wykonaniu obecnej przedwstępnej umowy sprzedaży jest także doprowadzenie przez Kupującego do uzyskania decyzji środowiskowej.
Na wskazanych działkach znajdują się poniższe linie rozgraniczające:
- na działce nr 5: 1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej) oraz 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej), KD-D1 (przeznaczone na cel drogi publicznej dojazdowej);
- na działce nr 1: 1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej) oraz 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej);
- na działce nr 6: 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej), 1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej), KD-L1 (przeznaczone na cel drogi publicznej lokalnej), KDW1 (przeznaczone na cel drogi wewnętrznej);
- na działkach nr: 3, 4: 1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej) oraz 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej);
- na działce nr: 8: 2P/U (przeznaczone na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej) oraz 1ZP (przeznaczone na cel zieleni urządzonej).
Zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5 MPZP na terenach objętych MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi. Przy czym Kupujący pragnie podkreślić, że aktualnie oraz na moment Transakcji Działki stanowić będą tereny niezabudowane, tj. nie znajdują się na nich żadne zabudowania (w szczególności infrastruktura techniczna).
Co więcej, zgodnie z § 6 ust. 2 pkt 2 MPZP obowiązuje zakaz lokalizacji funkcji i obiektów niezwiązanych z podstawowym przeznaczeniem terenu i jego obsługą, z wyłączeniem inwestycji celu publicznego z zakresu łączności publicznej, zgodnych z przepisami odrębnymi.
Kupujący ani Sprzedający nie zamierzają wystąpić do dnia Transakcji o zmianę przeznaczenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego przedmiotowe działki.
Kupujący ani Sprzedający nie zamierzają wystąpić do dnia Transakcji o warunki zabudowy dla przedmiotowych działek.
Dodatkowo, tak jak wskazano powyżej Zainteresowani pragną podkreślić, że gdy w 2008 r. dla terenu Nieruchomości uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową – Sprzedający (będący na ten moment właścicielami Nieruchomości) dokonali podziału terenu na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej. Łącznie z podziałem terenu na mniejsze działki, wyznaczono także teren pod drogi publiczne (tereny te przejęła Gmina). Sprzedający nie dokonali jednak wówczas sprzedaży działek z przeznaczeniem mieszkaniowym.
Następnie, na wniosek i w efekcie starań Sprzedających zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obowiązujący obecnie MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową. Miało to związek z pojawieniem się podmiotów zainteresowanych nabyciem terenu pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo-magazynowej. W celu dokonania sprzedaży, Sprzedający „odzyskali” także działki pierwotnie przejęte przez Gminę na drogi publiczne (w zmienionym MPZP – tereny te nie były już bowiem przeznaczone pod drogi).
Powyższe uwagi nie dotyczą F.S. – który na moment uchwalania i zmiany MPZP nie był jeszcze współwłaścicielem Nieruchomości.
Sprzedający nie zamierzają ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży oraz nie podejmowali działań marketingowych i nie stosowali ogłoszeń.
A. sp. jawna będąca współwłaścicielem Nieruchomości zaangażowała podmiot zewnętrzny trudniący się wsparciem w tego typu transakcjach.
Małżeństwo S. nie było stroną tego typu umów, niemniej jednak pasywnie skorzystało z możliwości zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, którą to transakcję wspiera podmiot zewnętrzny.
Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu ppodatkiem od czynnosci cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W Państwa ocenie, w przypadku uznania, że sprzedaż przedmiotowych Działek budowlanych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.
Natomiast na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.
W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy Działek nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:
Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) Nieruchomość niezabudowaną (udziały w działkach).
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej, znak: 0111-KDIB3-2.4012.544.2022.1.EJU wynika m.in., że w stosunku do planowanej sprzedaży udziału w działkach, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że sprzedaż udziału w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Zatem, skoro omawiana sprzedaż Nieruchomości (udziałów w działkach) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.544.2022.1.EJU.
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
P. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili