0111-KDIB2-3.4014.333.2022.1.MD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia, czy podstawą opodatkowania zakupu nieruchomości będzie cena czy wartość rynkowa. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przystąpiła Pani do przetargu pisemnego nieograniczonego na sprzedaż nieruchomości – dwóch działek – jedna działka jest niezabudowana, a druga działka jest zabudowana.

Pani oferta została uznana za najkorzystniejszą i doszło do podpisania umowy warunkowej.

Umową warunkową zawartą w formie aktu notarialnego działki zostały sprzedane przez Kółko Rolnicze (pod warunkiem zawieszającym), przy czym do działki niezabudowanej zostanie przez sprzedawcę doliczony podatek od towarów i usług (następuje zwolnienie z podatku od towarów i usług), natomiast do działki zabudowanej podatek od towarów i usług nie zostanie doliczony, co potwierdza interpretacja podatkowa wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W dniu (…) r. została zawarta umowa sprzedaży warunkowej.

W sytuacji, gdy Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, wraz z mężem nabywa Pani nieruchomość.

Nabycie następuje na cele prowadzonej działalności gospodarczej prowadzonej wspólnie przez małżonków w formie spółki cywilnej.

W związku z powyższym pojawia się następujące pytanie, czy podatek od czynności cywilnoprawnych w stosunku do działki zabudowanej będzie naliczony od rynkowej wartości działki, tak jak to wynika z wykładni literalnej art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też od wartości za jaką działka została nabyta czyli ceny określonej w akcie notarialnym.

Zaznaczyć należy, że działki zostały wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego i według wyceny wartość ta jest znacznie niższa niż cena, za którą działki zostaną nabyte.

Chcąc wygrać przetarg i nabyć działki, zaoferowała Pani cenę wyższą od wartości rynkowej działki i wyższą niż jej faktyczna wartość.

Dodatkowo zaznaczyć należy, iż nabywca wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego jedno z pomieszczeń umową zawartą na czas określony, która nie może być rozwiązana przed jej upływem co obniża wartość nabytej nieruchomości.

Wycena obejmuje całość składników majątkowych przedsiębiorstwa/SKR/.

Pytanie

Czy podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku kupna działki zabudowanej należy naliczyć od faktycznej wartości działki, czyli jej wartości rynkowej określonej przez biegłego rzeczoznawcę powołanego przez stronę, czy od wartości wskazanej w akcie notarialnym, czyli kwoty, za którą nabywcy działkę zakupili?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, podatek od czynności cywilnoprawnych należy naliczyć od faktycznej wartości działki, a nie od wartości podanej w akcie notarialnym, gdyż tak to wynika z literalnej wykładni przepisu na podstawie którego jest naliczana.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu 2% podatku od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży, a obowiązek podatkowy ciążący na nabywcy powstaje z chwilą dokonania transakcji.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Skoro wartość rynkowa nieruchomości jest kategorią normatywną, to nie może dla jej oznaczenia być przesądzająca wola stron odzwierciedlona w akcie notarialnym. (vide: Wyrok WSA w Warszawie z 6 października 2021 r. do sygn. III SA/Wa 965/21, publ. Lex nr 3267188). Co w przełożeniu na stan faktyczny niniejszej sprawy oznacza, że wartość rynkowa określona przez biegłego rzeczoznawcę stanowi podstawę do naliczania podatku od czynności cywilnoprawnych i to niezależnie czy jest wyższa czy też niższa od ceny nabycia.

Zgodnie z powszechnie przyjętą linią orzeczniczą sądów administracyjnych, w przypadku określania wartości rynkowej rzeczy opinia biegłego stanowi konieczny warunek wypełnienia dyspozycji art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym znaczenie badanego dowodu dla rozstrzygnięcia sprawy, oceniane na tle zebranego już materiału dowodowego jest na tyle istotne, że bez jego przeprowadzenia nie mogłoby w ogóle dojść do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży innej niż wskazana przez podatników. Zasadne okazały się zatem zarzuty skargi wskazujące na naruszenie art. 229 oraz art. 233 § 2 (vide: Wyrok WSA w Łodzi z dnia 5 stycznia 2019 r. do sygn. l SA/Łd 589/18 publ. Iex 2614501).

W przedmiotowej sprawie wycena sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę z centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, który przy wycenie uwzględnia rzeczywistą wartość potwierdzi, że kwota jest znacznie mniejsza (ok. trzykrotnie niższa) od wartości uzyskanej w przetargu ofertowym.

W Pani ocenie, kierując się wykładnią literalną cyt. przepisu przez Sądy Administracyjne, Organ podatkowy nie może dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych przyjmować innej wartości niż w operacie.

Pani zdaniem Organ podatkowy co najwyżej może dokonać analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera treści wymagane przepisami prawa, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową, a nade wszystko, czy w operacie została przedstawiona metoda badawcza, jaką biegły wykorzystał przy dokonywaniu własnych ustaleń i jeżeli został sporządzony zgodnie z wymogami prawa, a wartość wycenianej nieruchomości nie odbiega od wartości na miejscowym rynku nieruchomości (por: Wyrok WSA w Bydgoszczy z 8 września 2015 r. do sygn. I SA/Bd 590/15).

Kierując się poglądem orzecznictwa, stoi Pani na stanowisku, że: „Tylko w razie stwierdzenia, że wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnej ustalona zgodnie z zasadami wskazanymi w art. 6 ust. 2 u.p.c.c., różni się od wartości wskazanej przez podatnika, możliwe jest zastosowanie procedury określonej w przepisach ust. 2-4 art. 6 u.p.c.c. Organ podatkowy, przedstawiając podatnikowi wstępną wycenę, w ramach procedury przewidzianej w art. 6 ust. 3 u.p.c.c., winien oprzeć tę wycenę na prawidłowo zgromadzonym materiale dowodowym, który wykazywałby słuszność zaproponowanej przez organ cen”. (vide Wyrok WSA z 16 kwietnia 2015 r. do sygn. III SA/Wa 2922/13 publ. Lex nr 1724023).

Jako ostatni argument przemawiający za wykładnią przyjętą przez Panią, przywołała Pani pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, gdzie Sąd stwierdza, że: „W praktyce gospodarczej może dojść do sytuacji, w której w zależności od wartości firmy, tj. istniejącego stanu faktycznego, ostateczna cena przedsiębiorstwa będzie mniejsza, większa lub równa wartości rynkowej poszczególnych składników majątkowych wchodzących w jego skład. Dlatego m.in. na potrzeby opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych ustawodawca w art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c. w noweli z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn oraz ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 222, poz. 1629) odstąpił od kryterium ceny sprzedaży ze względu na subiektywny charakter tego miernika. Podstawą opodatkowania jest zatem suma wartości rynkowej rzeczy i praw majątkowych składających się na przedsiębiorstwo., nie zaś na podstawie „wartości rynkowej”. Wartość rynkowa ma bowiem charakter zobiektywizowany, niezależny od woli stronów i ciężarów” (vide. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach do sygn. I SA/GI948/21 publ. Lex nr 3288697).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 i 3 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi podlegają także zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4 oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2-4 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Stosownie do art. 10 ust. 1 omawianej ustawy:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości rynkowej przedmiotu transakcji. Jednakże, w przypadku, gdy wartość przedmiotu czynności cywilnoprawnej określona przez podatnika odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany. Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych praw majątkowych, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że przystąpiła Pani do przetargu pisemnego nieograniczonego na sprzedaż nieruchomości. Pani oferta została uznana za najkorzystniejszą i doszło do podpisania umowy warunkowej. Chcąc wygrać przetarg i nabyć działki, zaoferowała Pani cenę wyższą od wartości rynkowej działki i wyższą niż jej faktyczna wartość.

Pani wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy podatek od czynności cywilnoprawnych w stosunku do działki zabudowanej będzie naliczony od rynkowej wartości działki, tak jak to wynika z wykładni literalnej art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też od wartości za jaką działka została nabyta czyli ceny określonej w akcie notarialnym.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenie oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytej przez Panią nieruchomości zabudowanej, z dnia dokonania tej czynności, czyli nabycia własności tej nieruchomości. A zatem wartość nieruchomości ustalona we wskazany przez Panią sposób – przez rzeczoznawcę majątkowego, będzie stanowiła podstawę opodatkowania, jeżeli faktycznie będzie odpowiadać ona wartości rynkowej nabywanej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tylko w takiej sytuacji podatek należy obliczyć od wskazanej wyceny rzeczoznawcy. Wartość nabywanej nieruchomości zabudowanej musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jej wartości rynkowej.

Niezależnie od powyższego należy pamiętać, że organ podatkowy – naczelnik właściwego urzędu skarbowego posiada uprawnienie do zweryfikowania podanej przez Panią wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej i jeżeli stwierdzi, że kwota ustalona jako podstawa opodatkowania nie jest wartością rynkową nabytej nieruchomości zabudowanej, ma prawo zwrócić Pani uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy.

Reasumując, podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nabytej przez Panią nieruchomości zabudowanej, ustalona na dzień zawarcia umowy przenoszącej własność (ostatecznej umowy sprzedaży). Jeżeli zatem ustalona przez rzeczoznawcę wartość będzie odpowiadała wartości rynkowej nabytej nieruchomości zabudowanej, to będzie ona stanowić podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.