0111-KDIB2-2.4014.145.2022.4.PB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 20 maja 2022 r. (wpływ 23 maja 2022 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 lipca 2022 r. (wpływ 5 lipca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: A société à responsabilité limitée (…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (`(...)`);

Opis zdarzenia przyszłego

1. Informacje ogólne.

A S.a r.l. (société à responsabilité limitée) spółka założona i istniejąca zgodnie z prawem Wielkiego Księstwa Luksemburga (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) zamierza nabyć za wynagrodzeniem od B sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) nieruchomość położoną w K. przy ul. (`(...)`) oraz ul. (`(...)`) opisaną szczegółowo poniżej, funkcjonującą pod nazwą „X” (dalej jako: „Nieruchomość”; dalej w odniesieniu do transakcji nabycia Nieruchomości: „Transakcja”).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Strony planują przeprowadzić Transakcję w drugim lub trzecim kwartale 2022 r. Zainteresowani podkreślają jednak, że jest to jedynie orientacyjna data.

Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem m.in. uzyskania interpretacji indywidualnej objętej niniejszym wnioskiem.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą w momencie Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług (dalej: „VAT (podatek od towarów i usług)”). Kupujący zamierza złożyć wniosek o rejestrację jako czynny podatnik VAT.

2. Planowana Transakcja.

Planowane jest, iż w maju 2022 r. Strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Również i w tym przypadku Zainteresowani pragną wskazać, że jest to jedynie przewidywany termin i niewykluczone jest zawarcie Umowy Przedwstępnej w późniejszym okresie. Zgodnie z Umową Przedwstępną na dzień Transakcji (tj. na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, dalej też: „Dzień Zamknięcia”) stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obejmującej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste o nr (…) – dalej łącznie: „Grunt”);

- prawo własności znajdującego się na Gruncie (tj. na wszystkich działkach stanowiących Grunt) budynku usługowo-biurowego z garażem podziemnym oraz instalacjami wewnętrznymi (dalej: „Budynek”). Budynek stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.; dalej: „Prawo Budowlane”);

- pozostałe znajdujące się na Gruncie (i stanowiące przedmiot własności Zbywcy) naniesienia w postaci następujących budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego, tj.:

a) nawierzchni utwardzone w postaci chodnika i jezdni wraz z opaską nawierzchni utwardzonych; lampy, w tym lampy ziemne;

b) latarni;

c) sieci energetycznej;

d) sieci kanalizacyjnej;

e) sieci wodociągowej;

f) sieci telekomunikacyjnej;

g) sieci ciepłowniczej;

h) wind schodowych – platform wraz ze sterownikami

(dalej łącznie jako: „Budowle”).

Grunt objęty jest obecnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr …/21 Rady Miasta (…) z 13 stycznia 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „Rejon ulic (…) i (…)”, dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Grunt jest przeznaczony pod zabudowę usługową (oznaczoną symbolem U.1.). Transakcja nie będzie obejmować działek gruntu innych niż Grunt.

Budowle wspomniane w punktach a)-h) powyżej stanowią własność Zbywcy i w ramach Transakcji zostaną sprzedane na rzecz Nabywcy. Za wyjątkiem części sieci ciepłowniczej stanowiącej własność przedsiębiorstwa przesyłowego znajdującej się na działce (…), pozostałe ww. Budowle stanowią własność Zbywcy i zostaną sprzedane w ramach Transakcji na rzecz Nabywcy.

W odniesieniu do Budynku, Budowli lub ich części nie zostały dotychczas poniesione wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. Niemniej, nie można całkowicie wykluczyć, że do dnia Transakcji (w szczególności, jeśli doszłoby do niej później niż jest obecnie planowane) łączna kwota wydatków poniesionych przez Zbywcę na ulepszenia Budynku może przekroczyć co najmniej 30% jego wartości początkowej. Zbywca miał (i nadal ma) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami na ulepszenie Budynku i Budowli.

W ramach Transakcji – oprócz ww. Nieruchomości – na Nabywcę zostaną przeniesione (dalej łącznie: „Przedmiot Transakcji”):

- prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni w Budynku;

- majątek ruchomy związany z Nieruchomością, w tym Budynkiem, zgodnie z jego przeznaczeniem, stanowiący własność Sprzedającego (dalej: „Ruchomości”);

- prawa własności intelektualnej, w tym autorskie prawa majątkowe do projektów budowlanych lub innych projektów związanych z pracami budowlanymi lub wykończeniowymi, prawa zależne, jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Zbywcy, prawa wynikające z przenaszalnych licencji uzyskanych przez Zbywcę dla Budynku (w tym oprogramowanie w postaci systemu zarządzania budynkiem) oraz autorskie prawa majątkowe do logotypów związanych z Budynkiem, jak również prawa wynikające ze zgłoszenia rejestracji znaku towarowego słownego oraz słowno-graficznego „(…)” lub prawa ochronne do tychże znaków towarowych jeżeli zostaną udzielone przed Dniem Zamknięcia;

- prawo do domeny internetowej związanej z Nieruchomością, o ile Zbywcy będzie przysługiwało prawo do takiej domeny;

- dokumentacja w postaci projektów koncepcyjnych, projektów przetargowych, projektów budowlanych, projektów wykonawczych dotyczących Budynku lub budowli obsługujących Nieruchomość, dokumentacji powykonawczej Budynku (w tym inwentaryzacji geodezyjnej po ukończeniu budowy) oraz dokumentacji technicznej i koncepcji instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci;

- prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zabezpieczeń najemców, tj. prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia umów najmu oraz pieniężne zabezpieczenie umów najmu.

Docelowo wszystkie powierzchnie w Budynku mają być przedmiotem odpłatnych umów najmu. Na dzień złożenia niniejszego wniosku około 90,85% powierzchni Budynku (w tym miejsca parkingowe) stanowiącego przedmiot Transakcji jest przedmiotem takich umów, przy czym ok. 26,72% powierzchni Budynku zostało już wydane najemcom. Pierwsze powierzchnie w budynku zostały przekazane najemcom w 2021 r.

W Dniu Zamknięcia, z mocy przepisów prawa cywilnego, Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z tych umów najmu obejmujących powierzchnie wydane do korzystania na rzecz najemców na miejsce Zbywcy na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”).

Dodatkowo, obecnie trwają negocjacje dotyczące zawarcia kolejnych umów najmu powierzchni w Budynku (oraz części parkingu) i na tym etapie nie jest pewne, czy umowy te zostaną zawarte, a odpowiednie powierzchnie zostaną wydane najemcom przed Transakcją. Niemniej, w zakresie zawartych przez Zbywcę umów najmu powierzchni w Budynku, którymi objęte będą powierzchnie niewydane na dzień Transakcji najemcom do korzystania (dalej: „Powierzchnie Niewydane”) – a zatem tych umów najmu, z których wynikające prawa i obowiązki nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji na rzecz Nabywcy z mocy prawa – w umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”) Zbywca przeleje na Nabywcę wszelkie prawa i zobowiązania wynajmującego (Zbywcy) wynikające z tych umów najmu.

W związku z Transakcją, Sprzedający wyda Kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji będące w posiadaniu Zbywcy, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, dokumentację techniczną dotyczącą Budynku, oryginały umów najmu oraz dokumenty ww. gwarancji najemców i gwarancji budowlanych (o ile takie gwarancje będą istniały). W tym zakresie Zainteresowani pragną wskazać, iż odnośnie do kwot kaucji wpłaconych przez najemców w ramach zabezpieczeń umów najmu to zostaną one bezpośrednio przelane na rachunek bankowy Nabywcy.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością (zostanie ona wypowiedziana przez Zbywcę w dniu Transakcji, a Nabywca zawrze umowę o zarządzanie Nieruchomością z innym podmiotem); Zbywca nie jest stroną umowy o zarządzanie aktywami;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia majątkowego Nieruchomości (przy czym na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży Zbywca może być beneficjentem ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości, które to ubezpieczenie tytułu w takim wypadku może zostać przeniesione na Kupującego);

- prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:

- realizacji prac adaptacyjnych w Budynku;

- dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków);

- obsługi technicznej Budynku;

- dozoru nad pracą urządzeń instalacji sieci SN i stacji transformatorowych;

- zabezpieczenia przed szkodnikami;

- odbiór odpadów;

- ochrona osób, mienia oraz prowadzenia recepcji Budynku;

- utrzymania czystości Budynku;

- obsługi i serwisu wind w Budynku.

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych przez Nabywcę umów mogą zostać zawarte na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów i świadczeniu usług w odniesieniu do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego (tj. w przypadku gdyby było to niezbędne dla zapewnienia braku przerwy w dostawie mediów lub usług do Nieruchomości) korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego, do czego Kupujący będzie dążył w możliwie jak najkrótszym czasie od Dnia Zamknięcia, i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami mediów lub usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Kupującego).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

- umowy rachunków bankowych Zbywcy,

- umowy o świadczenie usług, np. księgowych, których stroną jest Zbywca,

- umowa najmu dotycząca siedziby Zbywcy,

a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

- środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie za wyjątkiem tych stanowiących zabezpieczenia najemców,

- tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

- należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością,

- wierzytelności Zbywcy,

- księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

- firma Zbywcy.

W tym kontekście należy wskazać, że część ze wspomnianych powyżej umów (jak np. umowa najmu siedziby Zbywcy) stanowi umowy zawierane w ramach grupy Zbywcy (umowy takie zawierane są również przez inne spółki z tej grupy).

Obecnie Zbywca jest finansowany pożyczkami z grupy. Możliwe, iż przed transakcją, Sprzedający uzyska finasowanie bankowe, z którego zostaną spłacone pożyczki z grupy. W Dniu Zamknięcia Nabywca spłaci zobowiązanie Zbywcy wobec podmiotów finansujących (poprzez przekaz części ceny sprzedaży Przedmiotu Transakcji). Możliwe jest również, iż Kupujący uzyska kredyt na zakup Nieruchomości od banku, który będzie finansował Sprzedającego na dzień Transakcji. W takiej sytuacji, zobowiązania Sprzedającego do spłaty kredytu zostaną zapłacone z ceny uzyskanej od Kupującego (a cena zostanie zapłacona przez Kupującego bezpośrednio z kredytu uzyskanego przez Kupującego), przy czym w razie gdyby kwota kredytu uzyskanego przez Kupującego nie wystarczyła na spłatę zobowiązania Sprzedającego do spłaty kredytu – kredyt ten zostanie spłacony w pozostałej części ze środków Kupującego. Oznacza to, że prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na nabycie i/lub budowę i/lub ulepszenie Nieruchomości także nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji.

Całkowita cena za przedmiot transakcji będzie ustalona w oparciu o formułę cenową uzgodnioną przez Strony Transakcji.

3. Okoliczności związane z nabyciem Gruntu przez Zbywcę i realizacją inwestycji polegającej na budowie Budynku i Budowli.

Zbywca nabył Grunt będący przedmiotem Transakcji na podstawie umów sprzedaży sporządzonych w formie aktów notarialnych z: (i) 10 czerwca 2020 r., Rep. A Nr (…), (ii) 24 stycznia 2020 r., Rep. A Nr (…), (iii) 11 października 2019 r., Rep. A Nr (…), (iv) 9 sierpnia 2019 r., Rep. A Nr (…), oraz (v) 28 listopada 2019 r., Rep. A Nr (…), zawartych w celu realizacji projektu polegającego na budowie budynku biurowego (tj. Budynku) funkcjonującego obecnie pod nazwą „X”.

Ponadto na podstawie umowy z 26 września 2019 r. Zbywca nabył od C Spółka z o.o. z siedzibą w K. (dalej: „Wykonawca” lub „C”) prawa do projektu budowlanego i wykonawczego dotyczących wyżej wymienionej inwestycji. Zbywca realizował prace budowlane na podstawie umowy o generalne wykonawstwo robót budowlanych z 26 września 2019 r. zawartej z Wykonawcą.

Przy czym zakres praw autorskich do projektu budowlanego i wykonawczego, przeniesionych na Sprzedającego może zostać potwierdzony na mocy porozumienia zawartego pomiędzy architektem, C i Sprzedającym przed Datą Zamknięcia.

Sprzedaż, w wyniku której Zbywca nabył Nieruchomość podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z nabyciem Nieruchomości, jak również towarów i usług związanych z realizacją inwestycji (budową Budynku oraz Budowli), Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego.

Budynek został oddany do użytkowania 22 lutego 2021 r. i od tamtej pory Sprzedający wykorzystywał Budynek i Budowle na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Pierwsi najemcy dokonali odbioru powierzchni na podstawie zawartych ze Sprzedającym umów najmu także w 2021 r. Następnie pozostałe powierzchnie biurowe i parkingowe były oddane do użytkowania kolejnym najemcom. Na moment złożenia niniejszego wniosku doszło do pierwszego zasiedlenia części Budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, ponieważ około 26,72% powierzchni w Budynku zostało oddanych do użytkowania najemcom.

Pozostała powierzchnia Budynku jest oferowana do wynajmu na rzecz potencjalnych najemców.

Jakkolwiek poszczególne Budowle nie są (i nie będą) przedmiotem oddzielnego wynajmu na rzecz najemców (za wyjątkiem miejsc parkingowych na parkingu naziemnym), większość z nich jest udostępniona do korzystania najemcom, jak np. schody, chodniki czy drogi, gdyż są one niezbędne do prawidłowego korzystania z Budynku.

Zbywca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę do celów innych niż działalność gospodarcza opodatkowana VAT.

4. Dodatkowe ustalenia w związku z Transakcją.

Zainteresowani wskazują, iż w ramach Transakcji dojdzie również do rozliczenia czynszu najmu i innych opłat za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja (dalej „Miesiąc Zamknięcia”). W szczególności, Sprzedający zafakturuje najemców z tytułu czynszu najmu i opłat serwisowych (oraz wszelkich innych opłat należnych od najemców, w tym opłat za media) za Miesiąc Zamknięcia. Następnie, Sprzedający przekaże Kupującemu kwotę czynszu najmu odpowiadającą proporcjonalnie ilości dni od dnia Transakcji do końca Miesiąca Zamknięcia. Za kolejne okresy wszelkie opłaty od najemców będzie pobierał (i fakturował najemców) Nabywca. Ostateczne rozliczenie opłat serwisowych i innych opłat (w tym opłat za media) pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą nastąpi w terminie 3 miesięcy (który może w praktyce ulec wydłużeniu) od zawarcia Umowy Sprzedaży (np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedającego a kwotami tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia Transakcji). Niemniej, nie można wykluczyć, iż Strony ostatecznie ustalą inny mechanizm rozliczenia czynszu najmu i innych opłat.

Strony Transakcji przewidziały też procedurę rozliczenia kwot czynszu najmu, opłat serwisowych oraz opłat eksploatacyjnych, które mogą zostać omyłkowo uiszczone przez najemców na rzecz Sprzedającego lub Kupującego.

W związku z Transakcją, Nabywcy ma zostać udzielona gwarancja (bądź gwarancja i rękojmia) na roboty budowlane (dalej: „Gwarancja”) przez C (spółka ta jest generalnym wykonawcą) wraz z zabezpieczeniem. Przedmiotowa Gwarancja ma zabezpieczać prawidłowe wykonanie praw pod umowami o generalne wykonawstwo, umowami o wykonanie prac wykończeniowych oraz usunięcie wad w okresach rękojmi i gwarancji.

Po zawarciu Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży Sprzedający może wykonywać na Nieruchomości prace wykończeniowe (w praktyce, Sprzedający może w tym zakresie skorzystać z usług innej spółki z grupy Zbywcy, np. usług Wykonawcy).

Sposób rozliczeń pomiędzy Sprzedającym i Kupującym z tytułu takich prac wykończeniowych zostanie uzgodniony przez strony przez zawarciem Umowy Sprzedaży.

5. Pozostałe okoliczności związane z Transakcją.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu VAT działalność gospodarczą, obejmującą przede wszystkim najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Strony złożą w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 Ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzieli Kupującemu zapewnień dotyczących m.in. dalszego prowadzenia działalności przez Zbywcę w odniesieniu do Nieruchomości do Dnia Zamknięcia w tym, zarządzania Nieruchomością, ubezpieczenia Nieruchomości, zbywania lub ustanawiania zabezpieczeń na Nieruchomości, przenoszenia praw i obowiązków z umów z nią związanych i zabezpieczeń dotyczących tych umów. Również w Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli Nabywcy standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na Nabywcę w ramach Transakcji, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence. Jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa

w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) w związku z faktem, że będzie ona podlegać w całości opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC w związku z faktem, że będzie ona podlegać w całości opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC, PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) Ustawy o PCC, PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Zainteresowani stoją na stanowisku, że skoro Nabywca i Sprzedający złożą stosowne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, a co za tym idzie, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (i nie będzie z tego podatku zwolniona – vide uzasadnienie do pytań 1-3 powyżej), to zostanie ona wyłączona z opodatkowania PCC.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.7.2018.2.ASZ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży, będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy”. Zostało to również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania VAT transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok z dnia 15 lutego 2008 r. (sygn. II FSK 1737/06).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 5 sierpnia 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.326.2022.3.KO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć za wynagrodzeniem od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomość. Nieruchomość obejmować będzie:

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obejmującej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (`(...)`), prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) – dalej łącznie: „Grunt”);

- prawo własności znajdującego się na Gruncie (tj. na wszystkich działkach stanowiących Grunt) budynku usługowo-biurowego z garażem podziemnym oraz instalacjami wewnętrznymi (dalej: „Budynek”). Budynek stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.; dalej: „Prawo Budowlane”);

- pozostałe znajdujące się na Gruncie (i stanowiące przedmiot własności Zbywcy) naniesienia w postaci następujących budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego, tj.:

a) nawierzchni utwardzone w postaci chodnika i jezdni wraz z opaską nawierzchni utwardzonych; lampy, w tym lampy ziemne;

b) latarni;

c) sieci energetycznej;

d) sieci kanalizacyjnej;

e) sieci wodociągowej;

f) sieci telekomunikacyjnej;

g) sieci ciepłowniczej;

h) wind schodowych – platform wraz ze sterownikami

(dalej łącznie jako: „Budowle”). Strony złożą w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 Ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 sierpnia 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.326.2022.3.KO wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając jego stanowisko, że „(…) Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja:

- będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT, i

- nie będzie stanowiła niepodlegającego przepisom Ustawy o VAT zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1) Ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT. (…)

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. (…)

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT. (…)

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, mając na uwadze, że Strony zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, dostawa Budynku i Budowli w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu z tego podatku. W związku z powyższym, dostawa Gruntu, na którym znajdują się Budynek i Budowle, będzie również opodatkowana VAT, zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT. Tym samym, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ opisana umowa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A société à responsabilité limitée (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w `(...)`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).