0111-KDIB2-3.4014.174.2022.4.ASZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 29 czerwca 2022 r. (wpływ 29 czerwca 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: M. Sp. z o.o. (Nabywca)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: S. Sp. z o.o. (Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Zainteresowani i planowana transakcja.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości (centrum logistycznego) położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. obejmującą świadczenie usług logistycznych. Działalność Zbywcy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca, po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości, będzie prowadził opodatkowaną podatkiem od towarów i usług działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. 2021 r. poz. 1800 ze zm.).

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako: „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i spełniali ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.

Wniosek dotyczy transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która zostanie dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

2. Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) prawo własności nieruchomości gruntowych obejmujących działki gruntu o numerach ewidencyjnych: A, Ą, B, C, Ć, D, E, Ę, F, G, H, I, J, K, L, Ł, M, N, O, Ó, P, R, S, Ś, T, U, W, Z, Ź, Ż, X, Y, AA, BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH oraz II (obręb ewidencyjny (…)) (dalej łącznie: „Grunt”), dla których Sąd Rejonowy prowadzi następujące księgi wieczyste:

- księgę wieczystą o nr (…) (ww. działki z wyjątkiem II);

- księgę wieczystą o nr (…) (działka JJ);

b) prawo własności budynków, budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie znajdują się m.in.:

- hala magazynowa, budynek administracyjno-socjalny, portiernia, zbiornik wody przeciwpożarowej z pompownią, budynek rozlewni gazu płynnego propan-butan (dalej łącznie: „Budynki” lub „Budynek Magazynowy”);

- droga wewnętrzna;

- place składowe;

- parkingi;

- fragment bocznicy kolejowej;

- zjazd z drogi publicznej;

- fragment zbiornika retencyjnego;

- separator;

- zbiornik szczelny na ścieki sanitarne;

- ogrodzenie;

(dalej łącznie: „Budowle”).

Na każdej działce składającej się na Grunt znajdują się Budynki i/lub Budowle.

Budynki należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 – budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wymienione Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Dla Gruntu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Grunt oznaczony jest symbolem: „B5.P-U” – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej.

Dodatkowo na Gruncie według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Zbywcy, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: „Naniesienia”). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji.

Zbywca rozpoczął inwestycję polegającą na budowie Centrum Logistycznego przed nabyciem Gruntu. Roboty budowlane zostały wykonane na podstawie decyzji Starosty nr (…) z 15 listopada 2010 r. (znak (…)) zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej X Sp. z o.o. (poprzedni właściciel Gruntu) pozwolenia na budowę centrum logistycznego. Decyzją wydaną przez Wicestarostę działającego z upoważnienia Starosty nr (…) z 4 stycznia 2011 r. (znak: (…)) ww. pozwolenie na budowę zostało przeniesione na rzecz Zbywcy. Ww. pozwolenie na budowę ulegało zmianom na podstawie odpowiednich decyzji zmieniających i zatwierdzających zamienny projekt budowlany wydanych przez Wicestarostę. Ponadto, inwestor (S. sp. z o.o.) uzyskał odrębne pozwolenie na budowę rozlewni gazu płynnego propan-butan wraz z posadowieniem podziemnych zbiorników magazynowych i infrastrukturą towarzyszącą, wydane przez Starostę nr (…) z 30 marca 2012 r. (znak: (…)). Jako że budynek rozlewni gazu wraz z infrastrukturą towarzyszącą został zaklasyfikowany jako budowla należąca do XIX i VIII kategorii nie było potrzeby uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie w formie decyzji administracyjnej. W ramach inwestycji, został wybudowany również gazociąg rozdzielczy średniego napięcia oraz przyłącza gazu dla potrzeb zasilania centrum logistycznego na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Starostę nr (…) z 24 kwietnia 2011 r. (znak: (…)) wydanego na rzecz X Sp. z o.o. Z uwagi na fakt, że sieć została sprzedana do zakładu gazowniczego przed ukończeniem robót, pozwolenie na użytkowanie zostało uzyskane już przez nabywcę sieci.

Stosownie do:

- decyzji nr (…), znak: (…) wydanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu xxx r. (dalej: „Decyzja 1 Pozwolenie Na Użytkowanie”) Zbywcy udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie Centrum Logistycznego Etap I dla obiektów hali magazynowej wraz z częścią socjalną na hali, parteru budynku administracyjno-socjalnego, portierni, akumulatorowni, zbiornika wody przeciwpożarowej wraz z pompownią, zbiornika retencyjnego, separatora, biologicznej oczyszczalni ścieków wraz z zagospodarowaniem terenu, parkingu samochodów osobowych i wjazdu głównego;

- decyzji nr (`(...)`), znak: (…) wydanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu xxx r. (dalej: „Decyzja 2 Pozwolenie Na Użytkowanie”) Zbywcy udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie Centrum Logistycznego Etap II dla budynku administracyjno-biurowego (parter oraz całe piętro budynku);

- decyzji nr (…), znak: (…) wydanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu xxx r. (dalej: „Decyzja 3 Pozwolenie Na Użytkowanie”) Zbywcy udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie Centrum Logistycznego Etap III dla dróg wewnętrznych od strony północnej, wschodniej i południowej wraz z placami składowymi i bocznicą kolejową;

- decyzji nr (…), znak: (…) wydanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu xxx r. (dalej: „Decyzja 4 Pozwolenie Na Użytkowanie”) Zbywcy udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie Centrum Logistycznego Etap IV dla hali magazynowej wraz z częścią socjalno-techniczną pomimo niewykonania wszystkich robót;

- decyzji nr (…), znak: (…) wydanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu xxx r. (dalej: „Decyzja 5 Pozwolenie Na Użytkowanie”) Zbywcy udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie Centrum Logistycznego Etap V dla hali magazynowej wraz z częścią socjalno-techniczną na hali oraz akumulatorowni;

- decyzji nr (…), znak: (…) wydanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu xxx r. (dalej: „Decyzja 6 Pozwolenie Na Użytkowanie”) Zbywcy udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie parkingu

– (dalej łącznie: „Pozwolenia na Użytkowanie”).

3. Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę od X Sp. z o.o. oraz Gminy na podstawie dwóch aktów notarialnych – umów sprzedaży zawartych:

- dnia 29 lutego 2012 r. – umowa sprzedaży, w ramach której sprzedający –X Sp. z o.o. sprzedała prawo własności nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne (…)

- dnia 17 grudnia 2012 r. – umowa sprzedaży, w ramach której sprzedający Gmina sprzedała Zbywcy prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej działkę ewidencyjną (…).

Nabycie poszczególnych działek Gruntu od X Sp. z o.o. i Gminy podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zbywca odliczył podatek od towarów i usług z faktur otrzymanych od sprzedawców w związku z nabyciem ww. działek.

Budynki oraz Budowle zostały wybudowane przez Zbywcę, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynków i Budowli. Zbywca bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Budowli do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Budynki oraz Budowle zostały przyjęte do użytkowania przez Zbywcę wraz z uzyskaniem odpowiedniego Pozwolenia Na Użytkowanie.

Od dnia uzyskania ostatniego Pozwolenia Na Użytkowanie, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków lub Budowli, które przekroczyłyby lub do Transakcji przekroczą 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków/Budowli.

Budynki oraz Budowle są wykorzystywane dla celów prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej – część Nieruchomości Zbywca użytkuje dla celów własnych związanych z zasadniczą działalnością logistyczną i świadczeniem usług w tym zakresie, a część Nieruchomości jest przedmiotem odpłatnych umów najmu i dzierżawy, których stroną jest Zbywca (dalej: „Umowy Najmu”). Wynajem Nieruchomości nie stanowi głównego przedmiotu działalności gospodarczej Zbywcy. Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Zbywca będzie kontynuował zasadniczą działalność związaną z logistyką i świadczeniem usług w tym zakresie, zaś dotychczasowe Umowy Najmu zostaną rozwiązane. Nabywca zobowiązał się wyrazić zgodę na zawarcie umów podnajmu z dotychczasowymi stronami Umów Najmu przez Zbywcę.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Podstawową działalnością Zbywcy prowadzoną na Nieruchomości jest działalność logistyczna, a jedynie w stopniu dodatkowym Zbywca prowadzi również inną działalność gospodarczą polegającą na najmie/dzierżawie części Nieruchomości.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na usługach logistycznych oraz na wynajmie/dzierżawie części Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości – Zbywca nie prowadzi w stosunku do działalności polegającej na najmie/dzierżawie odrębnych ksiąg rachunkowych, zdarzenia gospodarcze związane z Nieruchomością są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej.

4. Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostanie poprzedzone zawarciem przez strony przedwstępnej umowy sprzedaży określającej Przedmiot Transakcji oraz podstawowe informacje dotyczące transakcji (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Umowa Przedwstępna została zawarta 31 marca 2022 r. Przed zawarciem Umowy Sprzedaży, Strony zawrą umowę najmu, na podstawie której Zbywca stanie się najemcą Nieruchomości i będzie prowadził tam swoją działalność gospodarczą związaną z usługami logistycznymi na Nieruchomości. Umowy Najmu, których stroną jest Zbywca, zostaną rozwiązane, zaś Nabywca zobowiązał się wyrazić zgodę na zawarcie umów podnajmu przez Zbywcę z dotychczasowymi stronami Umów Najmu. Również Zbywca pozostanie stroną zawartych umów na dostawę mediów.

Umowa Przedwstępna przewiduje również dodatkowe zobowiązanie Zbywcy do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy sprzedaży działek znajdujących się pod zbiornikiem retencyjnym (dalej: „Działki Pod Zbiornikiem”), pod pewnymi warunkami m.in. uprzedniego nabycia tych działek przez Zbywcę od Gminy. Transakcja dotycząca Działki Pod Zbiornikiem będzie przedmiotem odrębnego wniosku wspólnego Stron o wydanie interpretacji indywidualnej.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca przeniesie na Nabywcę (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

- majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, jak również ruchomości Zbywcy.

Zbywca jest stroną umów na dostawę mediów oraz następujących umów o świadczenie usług: umowy na przeglądy instalacji tryskaczowej, umowy o oświadczenie usług telekomunikacyjnych, umowy ochrony mienia, umowy na odbiór odpadów, umowy na Internet. Po Transakcji umowy te pozostaną w mocy, zaś stroną umów nadal będzie Zbywca. Wszelkie koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości do Transakcji ponosić będzie Zbywca. Ww. umowy, w żadnym momencie, nie przejdą na Nabywcę.

Umowa sprzedaży będzie przewidywała również procedurę spłaty zadłużenia wobec Banku i spłaty innego zadłużenia podmiotów z Grupy Kapitałowej Zbywcy, którego zabezpieczeniem jest przedmiotowa Nieruchomość, wynikającego z umów dotyczących finansowania Nieruchomości, w szczególności umowy kredytu bankowego i konsekwentnie wygaśnięcia zabezpieczeń związanych z tym finansowaniem. Nie nastąpi tym samym przeniesienie finansowania w ramach Transakcji.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością, tzw. umów asset management, property management, facility management – Zbywca nie zawierał takich umów;

- Umowy Najmu oraz prawa z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów najmu – Zbywca jako najemca Nieruchomości będzie podnajmował jej niewielką część do podmiotów trzecich;

- inne nieruchomości posiadane przez Zbywcę;

- prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym wyposażenie) używane przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej;

- umowy Zbywcy związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

- prawa i obowiązki wynikające z umów Zbywcy na dostawę mediów do Nieruchomości, umów serwisowych związanych z Nieruchomością, tj. umowy na przeglądy instalacji tryskaczowej, umowy o oświadczenie usług telekomunikacyjnych, umowy ochrony mienia, umowy na odbiór odpadów, umowy na Internet – umowy te pozostaną zawarte przez Zbywcę i nie będą przenoszone na Nabywcę. Nabywca nie będzie również zawierał nowych umów w tym zakresie;

- prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z projektami architektoniczno-budowlanymi i pozostałą dokumentacją dotyczącą Budynków i Budowli lub innymi pracami prowadzonymi na Nieruchomości;

- środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy, z wyjątkiem pomieszczeń technicznych Budynku Magazynowego;

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy;

- zobowiązania Zbywcy (z zastrzeżeniem jak wyżej), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji: (i) wobec banku z tytułu umowy kredytu bankowego, które to zobowiązania zostały spłacone przez Zbywcę w ramach Transakcji, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Zbywca, o ile istniały;

- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

- know-how Zbywcy – rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

- środki pieniężne Zbywcy znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy,

- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, z wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości, Budynków i Budowli, umów najmu, zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców z umów najmu oraz wykonawców prac budowlanych;

- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy i znaki towarowe Zbywcy;

- umowy ubezpieczeniowe Nieruchomości zawarte przez Zbywcę;

- należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

- firma Zbywcy;

- tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

- zakład pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy.

Zbywca zatrudnia pracowników, którzy zajmują się świadczonymi przez niego usługami logistycznymi i przypisani są do działalności prowadzonej na Nieruchomości. Po Transakcji pracownicy ci pozostaną zatrudnieni u Zbywcy, tzn. nie nastąpi przejście zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy.

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia kosztów związanych z Nieruchomością.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Budynków, Budowli, oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz udostępni Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, ksiąg prowadzonych przez zarządcę w odniesieniu do Nieruchomości, podręczników i instrukcji dotyczących eksploatacji Nieruchomości, dokumentacji projektowej i planów dotyczących Nieruchomości, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej, oryginały umów, gwarancji lub innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Zbywcy, dotyczących projektu, trwałości, mocy, budowy, pomiarów, instalacji, zmian, napraw lub konserwacji, dokumenty i umowy dotyczące praw przelanych na Kupującego podczas Transakcji.

Z ostrożności procesowej przed Transakcją uzyskane będą zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

5. Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wystawi na Nabywcę stosowną fakturę VAT (podatek od towarów i usług) wykazującą cenę, po której sprzedany zostanie przedmiot Transakcji („Cena”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Cena kupna za prawo własności Nieruchomości oraz Praw i Obowiązków, o których mowa powyżej, zostanie powiększona o podatek od towarów i usług. Cena zostanie zapłacona w EUR, a należny podatek od towarów i usług w PLN. W Umowie Sprzedaży, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Umowa Przedwstępna przewiduje również zobowiązanie Zbywcy do zawarcia z Nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży Działek Pod Zbiornikiem, pod warunkiem uprzedniego nabycia tych działek przez Zbywcę od Gminy. W przypadku braku możliwości sprzedaży Działek Pod Zbiornikiem Zbywca podejmie działania mające na celu ustanowienie służebności na Działkach Pod Zbiornikiem. Ustanowienie odpowiedniej służebności na rzecz każdoczesnego właściciela Gruntu wpłynie na podwyższenie Ceny.

Nabywca zdeponuje na Depozyt Notarialny: (i) nie później niż 1 (jeden) dzień roboczy przed dniem Transakcji – kwotę Ceny oraz (ii) nie później niż 1 (jeden) dzień roboczy przed dniem Transakcji – szacunkowy podatek od towarów i usług od Ceny. Dodatkowo Nabywca zdeponuje w terminach wskazanych powyżej kwotę Ceny za Działki Pod Zbiornikiem (alternatywnie kwotę podwyższenia Ceny) oraz szacunkowy podatek od towarów i usług od tej kwoty. Zgodnie z protokołem przyjęcia do Depozytu Notarialnego, Cena oraz kwota podatku od towarów i usług od Ceny zostaną wydane bez żadnych dodatkowych warunków niż zawarcie Umowy Sprzedaży przez Strony. Kwota ceny za Działki Pod Zbiornikiem wraz z należnym podatkiem od towarów i usług zostanie zwolniona z depozytu notarialnego na rzecz Zbywcy po zawarciu umowy sprzedaży Działek Pod Zbiornikiem (jako cena sprzedaży Działek Pod Zbiornikiem) albo alternatywnie po ustanowieniu odpowiedniej służebności na rzecz każdoczesnego właściciela Gruntu (jako podwyższenie Ceny).

W dniu Transakcji kwoty Ceny i podatku od towarów i usług od Ceny zgromadzone na rachunkach depozytowych EUR i PLN zostaną rozdysponowane przez czyniącego Notariusza w następujący sposób: (i) kwota wskazana w piśmie dotyczącym spłaty jako całkowite zadłużenie wobec Banku, zostanie przelana na rzecz Banku na wskazany rachunek, tytułem spłaty wszelkich wierzytelności wobec Banku; (ii) pozostała część Ceny zostanie przelana na rachunek bankowy Zbywcy tytułem płatności Ceny; oraz (iii) kwota podatku od towarów i usług należna od Ceny zostanie przelana na rachunek podatku od towarów i usług Zbywcy jako płatność podatku od towarów i usług należnego od Ceny.

Zbywca poniesie koszt podatku od nieruchomości za okres do końca miesiąca, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji. Nabywca będzie zobowiązany do płatności tego podatku od kolejnego miesiąca.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie skarbowym lub bezpośrednio w akcie notarialnym, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

6. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca rozpocznie prowadzenie, przy jej użyciu, działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni na Nieruchomości. Wynajem Nieruchomości będzie przez Nabywcę opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Nabywca planuje, że bezpośrednio po nabyciu całość zostanie oddana w najem na podstawie odpłatnej umowy na rzecz Zbywcy. Umowa zostanie zawarta na okres 10 lat z możliwością przedłużenia o okres kolejnych 5 lat.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r. oraz z 27 stycznia 2015 r.) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynnosci cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynnosci cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo szereg interpretacji indywidualnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość (grunt z budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi)

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.184.2022.3.WR w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa; transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- dostawa Nieruchomości tj. opisanych Budynków i Budowli posadowionych na wymienionych we wniosku działkach (za wyjątkiem działki nr P) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, skoro zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości złożą we właściwy dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym lub akcie notarialnym, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie dostawy Nieruchomości;

- sprzedaż działki nr P nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług; tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie im przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.184.2022.3.WR.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.