Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo– w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 czerwca 2022 r. (data wpływu 8 czerwca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan B. G.

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan M. O.

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

Pan M. O. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) jest właścicielem nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…), o obszarze (`(...)`) ha, położonej w miejscowości (`(...)`) („Nieruchomość”).

Nieruchomość zawiera użytki stanowiące grunty rolne zabudowane i grunty orne (symbole użytków: „Br-RIVb”, „RIVb” i „RV”), i jest zabudowana murowanym budynkiem mieszkalnym. W momencie nabycia Nieruchomości działka była już zabudowana domem mieszkalnym, zatem budynek, którym zabudowana jest Nieruchomość nie został wzniesiony przez Sprzedającego. Budynek ten jest już od dawna zamieszkany, a od daty rozpoczęcia wykorzystywania budynku w tym celu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym w dniu (`(...)`) 1995 roku. Od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego grunty były wykorzystywane jak gospodarstwo rolne, a budynek jako miejsce zamieszkania matki Sprzedającego.

W dacie nabycia Nieruchomości Sprzedający był kawalerem, przy czym umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał, wobec czego Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.

Grupa X zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, przeznaczonej pod wynajem.

W celu weryfikacji przydatności wytypowanych nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji, spółka z grupy X wystąpiła do Burmistrza o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia budowy ww. hali. Jak wynika z wydanej decyzji, stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Sprzedający i Pan B. G. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) zawarli w dniu (`(...)`) 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna”).

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyrażają zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej i przejęcie przez taką spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Jednakże, zgodnie z ustaleniami aktualnymi na moment składania niniejszego wniosku, ww. opcja cesji nie zostanie wykorzystana i to Kupujący nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość, a następnie sprzeda ją Y Sp. z o.o. („Spółka”). Ze względów biznesowych Spółka (ostateczny nabywca Nieruchomości) jest bowiem zainteresowana nabyciem Nieruchomości w stanie niezamieszkałym (tj. nabędzie Nieruchomość od Kupującego już po wyprowadzeniu się z Nieruchomości zamieszkujących tam osób).

Kupujący jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług). Jak wynika z powyższego opisu zdarzenia przyszłego, Kupujący po nabyciu Nieruchomości planuje jej zbycie na rzecz Spółki w ramach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej. Jak wynika z ustaleń Kupującego ze Spółką, planowane jest zbycie Nieruchomości w ramach transakcji opodatkowanej VAT (tzn. w przypadku gdyby planowane zbycie Nieruchomości było objęte zwolnieniem z VAT określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, strony planowanej transakcji, tj. Kupujący i Spółka złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT).

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Sprzedaży po spełnieniu m.in. następujących warunków:

a) nabyciu przez Kupującego własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (…);

b) okazaniu zaświadczenia, że nikt nie jest zameldowany pod adresem Nieruchomości;

c) uzyskaniu przez Kupującego lub wskazanych przez Kupującego pełnomocników, działających w imieniu i na rzecz Sprzedającego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, prawem wymaganych ostatecznych zgód i pozwoleń, zezwalających na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej oraz dokonaniu w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Nieruchomości na użytki inne niż rolne i leśne;

d) uzyskaniu przez Sprzedającego albo przez Kupującego za zgodą Sprzedającego zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

e) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

f) uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

g) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz. włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

h) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp bądź nabyciu przez Kupującego nieruchomości (bądź udziału we współwłasności nieruchomości) zapewniających ten dostęp;

i) uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

j) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

k) zawarciu przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunki zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży.

Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu oraz spółce pod firmą Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (`(...)`) („Z”) – od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do upływu daty zawarcia Umowy Sprzedaży – na dysponowanie przez Kupującego oraz Z Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej – na koszt Kupującego lub Z – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci oraz przeprowadzenia prac przygotowawczych w rozumieniu wyżej wymienionej ustawy – Prawo budowlane.

Sprzedający ustanowił pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw): Kupującego oraz trzech przedstawicieli grupy X i upoważnili każde z nich z osobna do:

1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej,

2. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

3. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

4. uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

5. uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

6. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

7. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

8. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

9. złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości i odbioru decyzji administracyjnych w imieniu Mocodawcy,

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w pkt a)-i) powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały Kupującego.

Do Nieruchomości nie znajdują zastosowania ograniczenia w obrocie, wynikające z przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 roku, poz. 1655 ze zm.) oraz art. 461 Kodeksu cywilnego, zaś w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej) Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów powołanej wyżej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego i nie będzie podlegała ograniczeniom w obrocie, wynikającym z przepisów wymienionej ustawy. Przed zawarciem Umowy Sprzedaży dla Nieruchomości zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy a następnie pozwolenie na budowę (jest to jeden z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży).

Sprzedający nie podejmował działań w celu zbycia Nieruchomości/w celu jej uatrakcyjnienia, takich jak:

· podział gruntu,

· uzbrojenie terenu;

· doprowadzenie energii elektrycznej;

· wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanego gruntu;

· uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy terenu;

· ogłoszeń o sprzedaży;

· działań marketingowych podejmowanych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości z uwagi na korzystną ofertę.

Sprzedający od momentu nabycia Nieruchomości do momentu jej sprzedaży nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynku, które wynosiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Sprzedający, Kupujący i Spółka nie są i nie będą na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu/dzierżawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie dokonywał w ostatnich latach sprzedaży innych nieruchomości i nie planuje dokonania takich sprzedaży w przyszłości.

Sprzedający i Kupujący planują złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym obejmującym Umowę Sprzedaży).

Oświadczenie złożone przez Zainteresowanych będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług Zainteresowani wskazali m.in., że działka nr (…) decyzją Burmistrza Miasta z (`(...)`) 2021 r. została podzielona na dwie działki o numerach ewidencyjnych (…) (o pow. `(...)` ha) oraz (…) (o powierzchni `(...)` ha). Budynek mieszkalny umiejscowiony na działce (…)był zamieszkany przed dwie rodziny; podział został dokonany w sposób pozwalający na utrzymanie funkcji budynku mieszkalnego podzielonego na dwie odrębnie wykorzystywane części. Przedmiotem transakcji będą obie w/w zabudowane działki (tj. obie działki powstałe w miejsce działki nr (…) – działka (…)i (…)). Działka (…) była zabudowana budynkiem mieszkalnym i nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego lub inne osoby do prowadzenia działalności rolniczej. Podobnie działki powstałe wskutek podziału w/w działki, tj. działki nr (…) i (…) również są zabudowane budynkiem mieszkalnym i również nie były i nie są wykorzystywana przez Sprzedającego lub inne osoby do prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedający prowadził jakiś czas temu (ponad 10 lat temu) działalność rolniczą z wykorzystaniem innych posiadanych przez niego działek. Przeprowadzony podział był dokonany równolegle i niezależnie od planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Pozostały opis, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 6 czerwca 2022 r. nie został przytoczony.

Pytania

1. Czy sprzedaż Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

2. W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe, czy w przypadku, gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości , w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na jego rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT?

3. W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe, czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z opodatkowaniem ww. sprzedaży podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z opodatkowaniem ww. sprzedaży podatkiem VAT.

Przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych określony został w art. 1 ust. 1 ustawy PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z tym przepisem, opodatkowane są, między innymi, umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Ustawa PCC przewiduje także szereg zwolnień i wyłączeń z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle przytoczonych przepisów, sprzedaż nieruchomości jest co do zasady objęta zakresem ustawy PCC. Jednakże, ze względu na wyłączenie przewidziane w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy PCC, w sytuacji gdy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana przez osobę fizyczną (lub inny podmiot) działającą w charakterze podatnika VAT, taka sprzedaż nie powoduje obowiązku zapłaty podatku PCC ze względu na objęcie jej zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Podsumowując, jeżeli organ potwierdzi prawidłowość stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 i, tym samym, potwierdzi, że planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie opodatkowana VAT wg właściwej stawki, sprzedaż taka nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z (`(...)`) 2022 r. Znak: (`(...)`).

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika m.in., że Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć nieruchomość gruntową, stanowiącą dwie zabudowane działki o numerach ewidencyjnych (…) (o powierzchni `(...)` ha) oraz (…) (o powierzchni `(...)` ha). Właścicielem Nieruchomości jest Pan M. O. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, Sprzedający). W dniu (`(...)`) 2021 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający i Kupujący planują złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży). Oświadczenie złożone przez Zainteresowanych będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z (`(...)`) 2022 r. Znak: (`(...)`), wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ wskazał, że „(…) sprzedaż przez Sprzedającego zabudowanych działek nr (…) i (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (…) zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntów, na których posadowiony jest budynek trwale związany z gruntem, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. (…) Jednocześnie Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie transakcji według właściwej stawki podatku, w przypadku, gdy zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. (…).”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).