Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

T. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

NIP: (`(...)`)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych i ogólny opis Transakcji.

T. Sp. z o.o. – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Zbywca”, „Sprzedający”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający powstał w wyniku przekształcenia spółki komandytowej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, na mocy uchwały z (…), podjętej przez wspólników spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. Z uwagi na fakt, że przekształcenie formy prawnej spółki stanowi sukcesję uniwersalną, na mocy art. 553 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych, Sprzedający z momentem wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki swojego poprzednika spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej (w dalszej części wniosku, w stosunku do okresu sprzed przekształcenia, jako „Zbywca” lub „Sprzedający” określana jest również odpowiednio spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa).

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości M., składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…), (…) (obie te działki stanowiły przed podziałem działkę nr (…)) oraz (…) (dalej łącznie jako: „Działki”). Na moment sporządzania wniosku Działki znajdują się w księdze wieczystej o numerze (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, przy czym Sprzedający złożył wniosek o odłączenie Działek z tej księgi wieczystej i założenie dla nich nowej księgi wraz z ujawnieniem Sprzedającego jako ich właściciela. Przedmiotowy wniosek wieczystoksięgowy nie został jeszcze rozpoznany przez sąd.

A. sp. z o.o. – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Spółka” lub „Nabywca” lub „Kupujący”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”), w której zobowiążą się do zawarcia (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy (dalej jako: „Transakcja”) prawo własności Działek wraz ze znajdującymi się na nich na dzień Transakcji i zdefiniowanymi poniżej Budynkiem i Budowlami (dalej Działki, Budynek i Budowle łącznie jako: „Nieruchomość”), jak również przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę. Sprzedający i Kupujący planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r. po uzyskaniu interpretacji indywidualnej wydanej w odpowiedzi na złożony wniosek oraz spełnieniu się (ewentualnie zrzeczeniu się) innych warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji (m.in. po uzyskaniu przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie Budynku).

Jak wskazano powyżej, zarówno Zbywca, jak i Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Zainteresowani będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług także na dzień Transakcji.

2. Opis Nieruchomości.

Wszystkie Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr (…) z (`(...)`) 2014 r., z którego wynika, że Działki znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 1U – teren zabudowy usługowej.

Sprzedający nabył prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) (która to działka gruntu, na podstawie decyzji Wójta Gminy nr (…) z (`(...)`) 2022 r., została podzielona na działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) oraz (…)) od Tr. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy z (`(...)`) 2021 r. Na dzień nabycia przez Sprzedającego, działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) były niezabudowane. Nabycie to zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Przedmiotowe Działki (działka o numerze ewidencyjnym (…) oraz działki, z których powstały działki o numerach ewidencyjnych (…) i (…)) zostały nabyte przez Sprzedającego w związku z planowaną inwestycją, polegającą na wybudowaniu na nich Budynku i Budowli, celem oddania ich następnie do używania najemcy na podstawie odpłatnej umowy najmu. Stosowna umowa najmu została zawarta (`(...)`) 2020 r. (dalej jako: „Umowa Najmu”) pomiędzy Sprzedającym, jako wynajmującym (ówcześnie pod firmą TR. spółka akcyjna spółka komandytowa) i S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jako najemcą (dalej jako: „Najemca”).

Na moment złożenia wniosku, Budynek i Budowle są w trakcie budowy (na podstawie wydanej na wniosek Sprzedającego decyzji Starosty nr (…) z (`(...)`) 2021 r., zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę). Zakończenie procesu budowlanego nastąpić ma w 2022 r. Uzyskanie przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie w stosunku do Budynku jest jednym z warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji.

Na dzień Transakcji na Działkach będą znajdować się: budynek handlowo-usługowy z częścią socjalno-biurową (dalej jako: „Budynek”) oraz inne obiekty budowlane/urządzenia, w tym w szczególności budowle, służące do prawidłowego korzystania z Budynku i Nieruchomości jako całości, w szczególności wiata budynku handlowo-usługowego, wiaty na wózki oraz stacje parkowania, miejsca parkingowe, chodniki i drogi utwardzone, plac manewrowy, miejsce gromadzeniu odpadów stałych, zbiorniki wody deszczowej z zewnętrzną instalacją deszczową, maszty flagowe, tablice informacyjne i reklamowe, bramy, ogrodzenia ogrodu oraz terenu, oświetlenie terenu (dalej łącznie jako: „Budowle”).

Wszystkie Działki będą na dzień Transakcji zabudowane (Budynkiem i Budowlami lub wyłącznie Budowlami) – działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) będzie zabudowana Budowlami, a działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) będą zabudowane Budynkiem i Budowlami. Budynek i Budowle będą zlokalizowane w całości w obrębie Działek.

Dodatkowo na Działkach, według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Zgodnie z Umową Najmu, przedmiotem najmu będzie Budynek oraz określone Budowle (dalej jako: „Przedmiot Najmu”). Pozostałe obiekty budowlane wchodzące w skład Nieruchomości będą zapewniać prawidłowe korzystanie z Przedmiotu Najmu (Najemca będzie miał możliwość niewyłącznego korzystania z nich w ramach czynszu płatnego na podstawie Umowy Najmu).

Jeszcze przed zakończeniem procesu budowlanego w odniesieniu do Budynku, Sprzedający zapewni Najemcy dostęp do Budynku w celu zainstalowania odpowiednich regałów przez Najemcę, rozłożenia towarów Najemcy itd. Stosowny protokół przekazania powierzchni Najemcy zgodnie z Umową Najmu zostanie podpisany przez Sprzedającego i Najemcę już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku.

Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, po ich oddaniu do użytkowania na podstawie odpowiedniego pozwolenia, do dnia Transakcji nie będą ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemcę) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu (Budynku lub danej Budowli).

Zbywca ponosił i ponosi koszty budowy Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (odpłatny najem na rzecz Najemcy/odpłatna sprzedaż Nieruchomości). Zbywca odlicza całość podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu. Przed Transakcją Sprzedający będzie ponosił także koszty bieżącego utrzymania Budynku i Budowli, i również z tego tytułu odliczy podatek od towarów i usług naliczony.

3. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca jest właścicielem działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) i położonych na niej budynku oraz budowli, które będą przedmiotem odpłatnych usług najmu na rzecz podmiotu trzeciego.

Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz uzyskiwanie z nich przychodów z tytułu najmu stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, natomiast prowadzi oddzielne konta dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji oraz nieruchomości obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) i położony na niej budynek oraz budowle.

4. Szczegółowy opis Transakcji i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej jako: „Kodeks Cywilny”), Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunek najmu, tj. we wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego jako wynajmującego, wynikające z Umowy Najmu.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, o ile takie będą istniały na dzień Transakcji:

• wyposażenie zamontowane/zainstalowane w Budynku i Nieruchomości (nie stanowi ono odrębnych ruchomości);

• prawa wynikające z dokumentów zabezpieczeń prawidłowego wykonania Umowy Najmu przez Najemcę, w tym w szczególności prawa i obowiązki z gwarancji bankowych i gwarancji korporacyjnych;

• prawa i obowiązki wynikające z gwarancji jakości udzielonych przez wykonawców prac budowlanych, dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw;

• kwota gwarancji bankowej lub prawa wynikające z gwarancji bankowej zabezpieczającej gwarancję jakości, udzieloną przez wykonawcę prac budowlanych na zabezpieczenie budowy w zakresie w jakim wykonawca dostarczył ww. zabezpieczenia oraz w zakresie w jakim dotyczą one Nieruchomości;

• autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektów budowlanych, dotyczące Nieruchomości wraz z własnością nośników, na których została zapisana ta dokumentacja projektowa – w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu;

• dokumentacja prawna, w tym oryginały lub kopie umów (np. Umowy Najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia Nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez Strony, księgi prowadzone przez zarządcę Nieruchomości (włączając w to raporty z obmiarów), dokumentacja techniczna (np. książka budowy) i instrukcje oraz inne dokumenty związane z Nieruchomością, będące w posiadaniu Sprzedającego;

• licencje oprogramowania ściśle związanego z wyposażeniem technicznym Budynku (np. dotyczące systemu przeciwpożarowego).

Sprzedający zobowiązał się względem Tr. sp. z o.o. do tego, że nie sprzeda ani nie przeniesie Nieruchomości lub jej części pod jakimkolwiek tytułem na rzecz nabywcy należącego do zdefiniowanej grupy podmiotów. W dniu Transakcji również Kupujący będzie zobligowany do podjęcia takiego samego zobowiązania względem Tr. sp. z o.o.

Sprzedający jest stroną umowy najmu pylonu reklamowego położonego na działce o numerze ewidencyjnym (…), zawartej pomiędzy Sprzedającym jako najemcą a Tr. sp. z o.o. jako wynajmującym. W związku z Transakcją, Sprzedający i Kupujący zawrą umowę, przedmiotem której będzie prawo do korzystania przez Kupującego ze wskazanego powyżej pylonu reklamowego.

Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane Przenoszonymi Elementami.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek, Budynku i Budowli, prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy Najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działek lub finansowania budowy Budynku i Budowli. W związku z Transakcją Kupujący we własnym zakresie zapewni finansowanie swojej działalności gospodarczej.

Kupujący we własnym zakresie ubezpieczy Nieruchomość po dniu Transakcji.

W dniu Transakcji Sprzedający wypowie umowę zarządzania Nieruchomością, jeżeli taka umowa zostanie uprzednio zawarta. Nie jest wykluczone, że Kupujący zawrze umowę zarządzania z tym samym dostawcą usług. W innym wypadku Sprzedający zapewni, że przez okres dwóch miesięcy po Transakcji dotychczasowy zarządca będzie współpracował z Kupującym w zakresie przekazania Kupującemu Nieruchomości oraz przekaże Kupującemu wszelkie posiadane dokumenty/informacje dotyczące Nieruchomości, których Kupujący może w sposób uzasadniony wymagać (o ile umowa o zarządzanie Nieruchomością zostanie zawarta przez Sprzedającego do dnia Transakcji).

W zakresie umów na dostawę mediów do Nieruchomości oraz umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, niektóre lub wszystkie takie umowy mogą zostać zawarte przez Najemcę we własnym zakresie (w takiej sytuacji, przeprowadzenie Transakcji nie wpłynie na kontynuowanie tych umów). Alternatywnie Sprzedający zawrze przed dniem Transakcji niektóre lub wszystkie umowy na dostawę mediów do Nieruchomości oraz może zawrzeć umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości. Umowy na dostawę mediów (do Nieruchomości) oraz umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości zawarte przez Sprzedającego przed dniem Transakcji, zostaną – co do zasady – rozwiązane w związku z Transakcją. Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, wypowiedzenia takich umów zostaną podpisane i złożone przez Sprzedającego najpóźniej w dniu Transakcji. Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy na dostawę mediów do Nieruchomości oraz umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości (nie dotyczy to opisanej wyżej sytuacji, gdy dana umowa została zawarta przez Najemcę), przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi dostawcami mediów lub usług. W takim przypadku warunki takich umów mogą różnić się od obowiązujących dla Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych mediów lub usług. Nie można również wykluczyć, że część umów na dostawę mediów oraz umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona ze Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji.

W uzupełnieniu powyższego Strony zamierzają współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia nieprzerwanego świadczenia usług i dostawy mediów do Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na moment złożenia wniosku).

Ponadto przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (o ile będą takie istniały na dzień Transakcji), w szczególności:

• prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), prawo własności położonych na niej budynku oraz budowli, jak również prawa i obowiązki Sprzedającego z umowy najmu dotyczącej tych obiektów;

• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

• gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych;

• prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych;

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej (np. prawa i obowiązki wynikające z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych itp.);

• oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego;

• know-how Sprzedającego, rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze, zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

• tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

• zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji;

• wymagalne wierzytelności pieniężne;

• należności podatkowe;

• dokumentacja podatkowa i księgowa, związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze, zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

• koncesje, licencje i zezwolenia (za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami);

• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami).

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

Strony dokonają pomiędzy sobą rozliczenia czynszu najmu oraz wydatków związanych z Nieruchomością za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

W związku z tym, że zarówno Zbywca i Nabywca posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, intencją Zainteresowanych jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą VAT (podatek od towarów i usług).

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena z tytułu Transakcji (dalej jako: „Cena”, powiększona o należny podatek od towarów i usług) zostanie podzielona pomiędzy Działki, Budynek i Budowle oraz inne wymienione wyżej Przenoszone Elementy, co może znaleźć również swoje odzwierciedlenie na fakturze, którą Sprzedający wystawi Kupującemu z tytułu Transakcji (sposób alokacji zostanie zawarty w Umowie Sprzedaży).

5. Podjęcie działalności gospodarczej przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości na rzecz Najemcy, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości, we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona podatkiem od towarów i usług lub zwolnienie z podatku od towarów i usług).

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług), przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Prawidłowość powyższego stanowiska została potwierdzona m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lutego 2018 r.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza nabyć od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) w ramach Transakcji: prawo własności nieruchomości składającej się z 3 działek gruntu, na których znajduje się Budynek i Budowle oraz inne składniki majątkowe szczegółowo wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. Grunt (działki), Budynek oraz Budowle określane są łącznie jako „Nieruchomość”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży „Nieruchomości” podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.170.2022.2.MAZ wynika, że:

- planowana dostawa nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; będzie miała miejsce dostawa Nieruchomości, która będzie dokonana w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy,

- dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości (prawo własności działek wraz z Budynkiem i Budowlami) w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych; będzie wyłączone z opodatkowania tym podatkiem. Tym samym Kupujący nie będzie zobowiązany o zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.