Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

- nieprawidłowe w części dotyczącej umowy sprzedaży obejmującej drogę z kostki betonowej, chodnika betonowego oraz fragmentu schodów,

- prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 19 maja i 17 czerwca 2022 r. (odpowiednio wpływ 19 maja i 17 czerwca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: F. Sp. z o.o.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: G. Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych i powiązania między nimi.

F. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług również na datę planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

G. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług również na datę planowanej Transakcji.

Sprzedający oraz Kupujący będą dalej zwani łącznie „Zainteresowanymi”, a każdy z osobna „Zainteresowanym”.

W dniu 2 listopada 2017 roku, R. sp. z o.o., jedyny wspólnik Sprzedającego („R.”) oraz B. sp. z o.o. („B.”), zawarli umowę o ustanowienie zastawu i zastawu rejestrowego na udziałach w kapitale zakładowym Sprzedającego, na mocy której R. ustanowił na rzecz B., działającego jako administrator zabezpieczeń w rozumieniu art. 29 ustawy o obligacjach oraz administrator zastawu w rozumieniu art. 4 ust. 4 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, pierwszy w kolejności zastaw rejestrowy na wszystkich udziałach Sprzedającego na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych przysługujących właścicielom 71.429 obligacji na okaziciela („Obligacje G.”) wydanych przez Sprzedającego, wobec Sprzedającego w związku z Obligacjami G., w tym w szczególności wierzytelności z tytułu wykupu Obligacji G. Na podstawie powyższej umowy zastawu, R. przyznał B. prawo do wykonywania prawa głosu z 3 udziałów Sprzedającego oraz zwoływania zgromadzenia wspólników Sprzedającego, jeżeli wystąpi przypadek naruszenia w rozumieniu warunków emisji Obligacji G. oraz R. zostanie zawiadomiony o wystąpieniu przypadku naruszenia, który nie został usunięty w terminie 10 dni roboczych od dnia, w którym R. dowiedział się o naruszeniu lub od dnia wezwania R. do wykonania zobowiązania, w zależności, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej. W dniu 15 czerwca 2021 r. B. zawiadomiła R. o tym, że Sprzedający nie zaspokoił wierzytelności wynikających z Obligacji G. w terminie, co stanowi przypadek naruszenia w rozumieniu warunków emisji Obligacji G., i że w związku z tym, po bezskutecznym upływie 10 dni roboczych od dnia doręczenia R. przez B. zawiadomienia, o którym mowa powyżej, B. będzie uprawniona do wykonywania prawa głosu z 3 udziałów Sprzedającego.

Zważywszy, że Sprzedający nie zaspokoił wierzytelności wynikających z Obligacji G. w powyższym terminie 10 dni roboczych, z dniem 30 czerwca 2021 r., B. jest uprawniony do wykonywania prawa głosu z 3 udziałów Sprzedającego.

W dniu 17 grudnia 2018 r., R. oraz B., zawarli umowę o ustanowienie zastawu i zastawu rejestrowego na udziałach w kapitale zakładowym Sprzedającego, na mocy której R. ustanowił na rzecz B., działającego jako administrator zabezpieczeń w rozumieniu art. 29 ustawy o obligacjach oraz administrator zastawu w rozumieniu art. 4 ust. 4 ustawy o zastawie rejestrowym, drugi w kolejności zastaw rejestrowy na wszystkich udziałach Sprzedającego na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych przysługujących właścicielom 228 obligacji zwykłych („Obligacje N.”) wydanych przez N. z siedzibą na Cyprze („N.”), wobec N. w związku z Obligacjami N., w tym w szczególności wierzytelności z tytułu wykupu Obligacji N. oraz o zapłatę odsetek. Na podstawie powyższej umowy zastawu, R. przyznał B. prawo do wykonywania prawa głosu ze wszystkich udziałów Sprzedającego, zwoływania zgromadzenia wspólników Sprzedającego i wykonywania kontroli, od chwili zawiadomienia R. przez B. o braku spełnienia przez N. jakichkolwiek świadczeń pieniężnych z Obligacji N. oraz o zamiarze wykonywania przez B. prawa głosów z udziałów Sprzedającego. W dniu 29 listopada 2021 r., B. doręczyła Sprzedającemu zawiadomienie o braku spełnienia przez N. świadczeń pieniężnych wynikających z Obligacji N. oraz o zamiarze wykonywania prawa głosu z udziałów Sprzedającego.

W konsekwencji, z dniem 29 listopada 2021 r., B. jest uprawnione do wykonywania prawa głosu ze wszystkich udziałów Sprzedającego.

W dniu 29 grudnia 2021 r., Kupujący nabył wierzytelności wynikające z Obligacji G. w trybie art. 518 Kodeksu cywilnego, przysługujące właścicielom Obligacji G. W konsekwencji B. wykonuje prawa jako administrator zastawu rejestrowego ustanowionego na rachunek Kupującego, ale w imieniu B. z 3 udziałów w kapitale zakładowym Sprzedającego.

Dodatkowo, na podstawie umowy wstąpienia Kupującego w prawa wierzyciela, zawartej pomiędzy B., Kupującym oraz N. Fundusz Inwestycyjny Zamkniętych Aktywów Niepublicznych 28 grudnia 2021 r., N. Fundusz Inwestycyjny Zamkniętych Aktywów Niepublicznych upoważnił i zobowiązał B. jako administratora zastawu rejestrowego ustanowionego na udziałach Sprzedającego na zabezpieczenie zobowiązań wynikających z Obligacji N., do wykonywania praw z takiego zastawu rejestrowego zgodnie ze wskazówkami Kupującego.

Kapitał zakładowy Sprzedającego dzieli się na 50 udziałów.

2. Przedmiot wniosku

Przedmiotem wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest określenie skutków podatkowych w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych związanych z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości.

Kupujący planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości szczegółowo opisanej poniżej.

W tym celu Kupujący i Sprzedający zawarli 28 grudnia 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością posadowionych na nim budynków i budowli oraz sprzedaży własności gruntu oraz określonych innych składników majątku i praw (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Nieruchomość składa się z kilku odrębnych nieruchomości gruntowych, opisanych poniżej.

W wykonaniu Umowy Przedwstępnej Zainteresowani planują zawrzeć umowę przyrzeczoną (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), której przedmiotem będzie przeniesienie (sprzedaż) na rzecz Kupującego przez Sprzedającego:

a) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne o nr 1/1 i 1/2 o łącznej powierzchni 1.095,00 metrów kwadratowych, dla której Sąd Rejonowy dla prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 1”), oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na Gruncie 1 (opisanych w dalszej części wniosku), stanowiących odrębną własność Sprzedającego;

b) prawa własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr 2 o powierzchni 954,00 metrów kwadratowych, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 2”), oraz

c) prawa własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr 3 o powierzchni 1.103,00 metrów kwadratowych, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 3”), oraz

d) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr 4 o powierzchni 1.084,00 metrów kwadratowych, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 4”), oraz

e) prawa własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr 5 o powierzchni 1135,00 metrów kwadratowych, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 5”).

Grunt 1, Grunt 2, Grunt 3, Grunt 4 oraz Grunt 5 będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako „Grunty”, a wraz z budynkami, budowlami oraz ich częściami znajdującymi się na Gruntach łącznie jako „Nieruchomość”.

Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na warunkach opisanych we wniosku będzie określana dalej jako „Transakcja”.

3. Podstawa nabycia przez Sprzedającego nieruchomości wchodzących w zakres

Transakcji

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków i budowli, oraz prawo własności Gruntu 2 i Gruntu 3, od L. sp. z o.o. (dalej: „L.”) na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynków, umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, sporządzonej w formie aktu notarialnego 28 grudnia 2017 r.

Na podstawie tej samej umowy, zawartej 28 grudnia 2017 r., Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 4 oraz własność Gruntu 5 od T. sp. z o.o. SKA.

Nabycie przez Sprzedającego Gruntów oraz własności budynków i budowli znajdujących się na Gruntach podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający nabył Grunty oraz własność budynków i budowli znajdujących się na Gruntach z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W szczególności, zamiarem Sprzedającego było wybudowanie na Nieruchomości zespołu budynków biurowo-usługowo-mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży budynków lub ich części innym podmiotom. W konsekwencji, w związku z nabyciem Gruntów oraz prawa własności budynków i budowli na nich posadowionych Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Sprzedający z tego prawa skorzystał i odliczył naliczony podatek od towarów i usług w związku z tym nabyciem.

Sprzedający nie wykorzystywał żadnego z Gruntów ani posadowionych na nich budynków, budowli lub ich części wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

4. Status nieruchomości wchodzących w zakres Transakcji

4.1 Grunt 1

Grunt 1 jest przedmiotem użytkowania wieczystego.

W rejestrze gruntów Grunt 1 jest skategoryzowany jako „Bi – inne tereny zabudowane”.

Na Gruncie 1 znajdują się opisane poniżej budynki i budowle, stanowiące odrębny przedmiot własności.

Na Gruncie 1 znajduje się dawny budynek mieszkalny „Dom D.”, fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami oraz fragment dawnej hali fabrycznej tzw. „Hala D.” (dalej łącznie: „Zabudowania”). Dom D. znajduje się na działkach ewidencyjnych nr 1/1 i 1/2. Hala D. oraz fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami znajdują się na działce ewidencyjnej nr 1/2. Zabudowania wchodziły w skład nieistniejącego już zespołu budynków fabryki maszyn rolniczych i wyrobów żelaznych „D.”. Wedle informacji posiadanych przez Sprzedającego, Zabudowania zostały wybudowane około 1876 roku i w tym czasie nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) Zabudowań.

Dom D. oraz fragment dawnej hali fabrycznej stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Brama fabryczna stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Zarówno Dom D., jak i fragment dawnej hali fabrycznej oraz brama fabryczna, są wpisane do rejestru zabytków oraz gminnej ewidencji zabytków. Budynki są aktualnie w stanie wyłączającym możliwość ich użytkowania. W szczególności, Dom D. nie może być i nie jest wykorzystywany na cele mieszkalne. Zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrze budynków, oba budynki zaliczone są do rodzaju „pozostałe budynki niemieszkalne” (według Klasyfikacji Środków Trwałych).

Fragment Domu D. (fragment ściany) znajduje się na Gruncie 5 (opis poniżej).

Po nabyciu prawa użytkowania Gruntu 1 oraz własności Zabudowań, żadne z Zabudowań nie zostało ujęte przez Sprzedającego w ewidencji środków trwałych Sprzedającego. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowań znajdujących się na Gruncie 1 (w tym na fragment ściany Domu D. znajdujący się na Gruncie 5), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Aktualnie Grunt 1 (wraz z Gruntem 4) jest przedmiotem umowy dzierżawy, której wygaśnięcie planowane jest na drugi kwartał 2022 r. (przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej). Dzierżawca wykorzystuje Grunt 1 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy.

4.2 Grunt 2

Grunt 2 jest przedmiotem prawa własności.

W rejestrze gruntów Grunt 2 jest skategoryzowany jako „Bp – Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Uzyskany na potrzeby zawarcia Umowy Przedwstępnej wyrys z mapy ewidencyjnej również nie pokazuje żadnych obiektów (budynków lub budowli) znajdujących się na Gruncie 2. Z tego względu, w Umowie Przedwstępnej Grunt 2 został opisany jako grunt niezabudowany, a Sprzedający oświadczył m.in., że Grunt 2 nie jest zabudowany żadnym budynkiem ani budowlą.

Jednakże, na Gruncie 2 znajduje się nielegalnie wybudowana, utwardzona droga dojazdowa do nieruchomości sąsiadującej (dalej: „Droga”). Droga znajdowała się na Gruncie 2 już w momencie jego nabycia przez Sprzedającego. Droga została nielegalnie wybudowana na Gruncie 2 przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową „D.” (dalej: „D.”) przed nabyciem Gruntu 2 przez Sprzedającego, a wedle wiedzy Sprzedającego – również przed nabyciem Gruntu 2 przez poprzedniego właściciela. Droga została wybudowana najprawdopodobniej w latach 90. XX wieku wraz z budynkami i budowlami składającymi się na osiedle mieszkaniowe na nieruchomości D. sąsiadującej z Gruntem 2 i stanowi drogę dojazdową do tej nieruchomości.

Droga biegnąca przez Grunt 2 jest utwardzona, została zbudowana z kostki betonowej na podbudowie. Droga ograniczona jest betonowymi krawężnikami, wzdłuż Drogi biegnie utwardzony chodnik zbudowany także z kostki betonowej na podbudowie, na wjeździe w Drogę z ulicy G. ustawiony jest szlaban otwierający się automatycznie (szlaban nie znajduje się na Gruncie 2, lecz na innej nieruchomości, nienależącej do Sprzedającego i niebędącej przedmiotem Transakcji). Droga posiada zatem utwardzenie trwałe. W ocenie Zainteresowanych Droga stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Status prawny Drogi jest nieuregulowany. Wedle wiedzy Sprzedającego, poprzedni właściciel Gruntu 2 dążył do uregulowania stanu prawnego Drogi, jednak skutecznie do tego nie doszło.

Pomimo tego, że Droga jest trwale związana z Gruntem 2 będącym własnością Sprzedającego, Sprzedający od momentu nabycia Gruntu 2 nie wykonuje faktycznego władztwa nad Drogą. W szczególności, Sprzedający nie ponosi stałych, okresowych ani incydentalnych kosztów utrzymania i konserwacji Drogi (np. sprzątanie, odśnieżanie, naprawy). Faktyczne władztwo nad Drogą wykonuje D. Wedle wiedzy Sprzedającego, taki stan utrzymywał się również przed nabyciem Gruntu 2 przez Sprzedającego (co najmniej w okresie, gdy Grunt 2 należał do poprzedniego właściciela).

Po nabyciu Gruntu 2 przez Sprzedającego (co nastąpiło ponad dwa lata przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej), Droga nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Sprzedającego. Sprzedający nie czynił również żadnych nakładów na Drogę, a w szczególności wydatków na ulepszenie Drogi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Sprzedający 30 kwietnia 2020 r. zawarł z D. porozumienie o dobrym sąsiedztwie (dalej: „G. D.”). W ramach G. D. Sprzedający zobowiązał się m.in. ustanowić odpłatną służebność drogową przejazdu oraz przechodu – na fragmencie działki 2, na której znajduje się Droga, na rzecz nieruchomości władnącej, tj. działki nr 6 należącej do D. – budynku sąsiedniego przy ul. Z. i K., oraz na rzecz nieruchomości władnącej nr 7 należącej do wspólnoty mieszkaniowej „K.”, której zarządcą jest D., w zamian za jednorazowe wynagrodzenie, o ile spełnią się określone w G. D. warunki. Ze względu na to, że warunki te nie zostały do tej pory spełnione, Sprzedający nie ustanowił ww. służebności na Gruncie 2 i należy założyć, że ww. służebność nie zostanie ustanowiona do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

G. D. nie przewiduje dokonania pomiędzy Sprzedającym a D. żadnych rozliczeń z tytułu nakładów związanych z wybudowaniem Drogi. Rozliczenie takich nakładów nie nastąpiło do dnia wniosku i należy założyć, że nie nastąpi do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W ramach Transakcji, na podstawie Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający dokona cesji na Kupującego wszystkich praw i obowiązków wynikających z G. D.

Jednocześnie, zgodnie z obowiązującym dla Gruntu 2 MPZP (jak zdefiniowano poniżej), dla terenu obejmującego Nieruchomość wprowadzono obowiązek zapewnienia dojazdu do terenu obejmującego nieruchomość należącą do D. poprzez drogę wewnętrzną (§ 53 pkt 5 lit. b) MPZP).

Ponadto, na Gruncie 2 znajduje się tymczasowa stacja transformatorowa, wykorzystywana na potrzeby zaplecza budowy na sąsiedniej nieruchomości przez dzierżawcę Gruntu 1 i Gruntu 4 (zob. niżej). Stacja nie jest trwale związana z gruntem i zostanie zlikwidowana przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej (w związku z wygaśnięciem umowy dzierżawy).

Na Gruncie 2 znajdują się również fragmenty tymczasowego ogrodzenia budowlanego (płot drewniany/z płyt OSB), które może zostać rozebrane przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

W okresie po nabyciu własności Gruntu 2 przez Sprzedającego, część Gruntu 2 (wraz z częścią Gruntu 3) była przedmiotem dzierżawy. Dzierżawa nie obejmowała jednak części Gruntu 2, na której znajduje się Droga. Dzierżawca wykorzystywał Grunt 2 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy. Aktualnie Grunt 2 nie jest przedmiotem dzierżawy ani innych tego typu umów, za wyjątkiem prawa dzierżawcy Gruntu 1 i Gruntu 4 do korzystania z tymczasowej stacji transformatorowej, o której mowa powyżej.

4.3 Grunt 3

Grunt 3 jest przedmiotem prawa własności.

W rejestrze gruntów Grunt 3 jest skategoryzowany jako „Bp – Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Uzyskany na potrzeby zawarcia Umowy Przedwstępnej wyrys z mapy ewidencyjnej również nie pokazuje żadnych obiektów (budynków lub budowli) znajdujących się na Gruncie 3. Z tego względu, w Umowie Przedwstępnej Grunt 3 został opisany jako grunt niezabudowany, a Sprzedający oświadczył m.in., że Grunt 3 nie jest zabudowany żadnym budynkiem ani budowlą.

Jednakże, na Gruncie 3 znajduje się fragment schodów służących nieruchomości sąsiadującej (należącej do D.), pozwalających z jednej strony na zejście z poziomu Gruntu 3, po skarpie, na poziom znajdującego się w zagłębieniu ww. nieruchomości sąsiadującej z Gruntem 3 placu (parkingu), a z drugiej – na wejście z poziomu Gruntu 3 na poziom znajdującego się na tej samej co ww., sąsiedniej nieruchomości, budynku mieszkalnego („Schody”). Schody służą więc budynkom i budowlom znajdującym się na tej sąsiedniej nieruchomości. Schody mają trwałą konstrukcję. Schody znajdowały się na Gruncie 3 już w momencie jego nabycia przez Sprzedającego. Schody zostały wybudowane na Gruncie 3 z przekroczeniem granicy nieruchomości, najprawdopodobniej przez lub na rzecz D., przed zakupem Gruntu 3 przez Sprzedającego, a wedle wiedzy Sprzedającego – również przed nabyciem Gruntu 3 przez poprzedniego właściciela. Schody zostały wybudowane najprawdopodobniej w latach 90 XX wieku wraz z budynkami i budowlami składającymi się na osiedle mieszkaniowe na nieruchomości D.

Pomimo tego, że Schody są trwale związane z Gruntem 3 będącym własnością Sprzedającego, Sprzedający od momentu nabycia Gruntu 3 nie wykonuje faktycznego władztwa nad Schodami. W szczególności, Sprzedający nie ponosi stałych, okresowych ani incydentalnych kosztów utrzymania i konserwacji Schodów (np. sprzątanie, odśnieżanie, naprawy). Faktyczne władztwo nad Schodami wykonuje D. Wedle wiedzy Sprzedającego, taki stan utrzymywał się również przed nabyciem Gruntu 3 przez Sprzedającego (co najmniej w okresie, gdy Grunt 3 był w posiadaniu poprzedniego właściciela).

Po nabyciu Gruntu 3 przez Sprzedającego (co nastąpiło ponad dwa lata przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej), Schody nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Sprzedającego. Sprzedający nie czynił żadnych nakładów na Schody, a w szczególności wydatków na ulepszenie Schodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ponadto, pas ziemi na całej długości Gruntu 3 pomiędzy chodnikiem przy ul. G., sąsiadującym z Gruntem 3, a Schodami (o długości mniej więcej 45 metrów) został utwardzony poprzez wyłożenie (wedle wiedzy Sprzedającego bezpośrednio w gruncie) niepołączonych ze sobą wielkogabarytowych płyt betonowych. Sprzedający nie ma wiedzy na temat tego, przez kogo i w jakim czasie zostało wykonane to utwardzenie, jednak znajdowało się ono na Gruncie 3 już w momencie nabycia Gruntu 3 przez Sprzedającego. Ponieważ Grunt 3 jest w większej części nieogrodzony, utwardzenie jest wykorzystywane przez mieszkańców sąsiadującej nieruchomości (należącej do D.) do dojścia do tej nieruchomości. Po nabyciu Gruntu 3, Sprzedający nie ponosił żadnych wydatków na to utwardzenie. Możliwe jest, że ww. utwardzenie zostanie zlikwidowane (usunięte z Gruntu 3) przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

Na Gruncie 3 znajdują się również fragmenty tymczasowego ogrodzenia budowlanego.

W okresie po nabyciu własności Gruntu 3 przez Sprzedającego, część Gruntu 3 (wraz z częścią Gruntu 2) była przedmiotem dzierżawy. Dzierżawa nie obejmowała jednak części Gruntu 3, na której znajdują się Schody oraz pasa gruntu utwardzonego za pomocą płyt betonowych, o którym mowa powyżej. Dzierżawca wykorzystywał Grunt 3 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy. Aktualnie Grunt 3 nie jest przedmiotem dzierżawy ani innych tego typu umów.

4.4 Grunt 4

Grunt 4 jest przedmiotem prawa własności.

W rejestrze gruntów Grunt 4 jest skategoryzowany jako „Bp – Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Na Gruncie 4 nie znajdują się żadne budynki lub budowle.

Aktualnie Grunt 4 (wraz z Gruntem 1) jest przedmiotem umowy dzierżawy. Dzierżawca wykorzystuje Grunt 4 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy. W związku z powyższym, Grunt 4 został częściowo utwardzony poprzez wyłożenie na nim wielkogabarytowych płyt betonowych. Możliwe, że częściowo Grunt 4 został również utwardzony przez dzierżawcę z wykorzystaniem kruszywa.

Na Gruncie 4 znajduje się również tymczasowe przyłącze wody wykorzystywane przez dzierżawcę.

Dzierżawca Gruntu 4 wykorzystuje również dla swoich celów tymczasową stację transformatorową znajdującą się na Gruncie 1, opisaną powyżej.

Przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej umowa dzierżawy Gruntu 4 wygaśnie. Planowane jest, że w związku z zakończeniem umowy dzierżawy zarówno tymczasowa stacja transformatorowa postawiona na Gruncie 1, jak i płyty betonowe służące za tymczasowe utwardzenie terenu na Gruncie 4 oraz tymczasowe przyłącze wody na Gruncie 4, zostaną usunięte.

Na Gruncie 4 znajduje się również tymczasowe ogrodzenie budowlane (płot drewniany/z płyt OSB).

4.5 Grunt 5

Grunt 5 jest przedmiotem prawa własności.

W rejestrze gruntów Grunt 5 jest skategoryzowany jako „Bp – Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Uzyskany na potrzeby zawarcia Umowy Przedwstępnej wyrys z mapy ewidencyjnej również nie pokazuje żadnych obiektów (budynków lub budowli) znajdujących się na Gruncie 2. Z tego względu, w Umowie Przedwstępnej Grunt 5 został opisany jako grunt niezabudowany, a Sprzedający oświadczył m.in., że Grunt 5 nie jest zabudowany żadnym budynkiem ani budowlą. Sprzedający oświadczył również w Umowie Przedwstępnej, że budynki i budowle na Gruncie 1, a także wszystkie ich części naziemne lub podziemne oraz inne urządzenia związane z budową lub eksploatacją budynków (np. kotwy) znajdują się w granicach Gruntu 1.

Jednakże, na Gruncie 5 znajduje się fragment dawnego budynku mieszkalnego „Dom D.” (opisanego w części wniosku odnoszącej się do Gruntu 1, powyżej), którego reszta jest posadowiona na Gruncie 1. Jest to fragment ściany ww. budynku. Jak wskazano powyżej, ww. budynek został wybudowany około 1876 r. Pierwsze zajęcie (używanie) budynku, którego fragment znajduje się na Gruncie 5, nastąpiło prawdopodobnie ok. 1876 r.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu prawa użytkowania Gruntu 1 oraz własności Zabudowań (budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1), żadne z Zabudowań nie zostało ujęte przez Sprzedającego w ewidencji środków trwałych Sprzedającego. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowań znajdujących się na Gruncie 1 (w tym na fragment ściany budynku „Domu D.” znajdujący się na Gruncie 5), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

W okresie po nabyciu własności Gruntu 5 przez Sprzedającego, był on przedmiotem dzierżawy. Dzierżawca wykorzystywał Grunt 5 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy. Grunt 5 został częściowo utwardzony przez dzierżawcę z wykorzystaniem kruszywa; po wygaśnięciu umowy dzierżawy, to utwardzenie nie było usuwane z Gruntu 5. Aktualnie Grunt 5 nie jest przedmiotem dzierżawy ani innych tego typu umów.

Na Gruncie 5 znajduje się również ogrodzenie murowane, w świetle przepisów Prawa budowlanego kwalifikowane jako urządzenie budowlane.

4.6 Pozostałe informacje dotyczące stanu nieruchomości

Na części Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych. Nie stanowią one własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstw przesyłowych (zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego). W związku z tym, przeniesienie ich własności nie będzie objęte zakresem Transakcji. Fragmenty niektórych sieci prawdopodobnie zostaną przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej przeniesione do pasa drogowego (poza Nieruchomość).

Na dzień wniosku, dla wszystkich Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości (a tym samym dla wszystkich wchodzących w ich skład poszczególnych działek ewidencyjnych) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty na podstawie uchwały Rady Miasta Stołecznego z 3 lipca 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy Z. (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z ustaleniami MPZP, Grunty znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem UMW. Zgodnie z treścią MPZP, dla terenu obejmującego Nieruchomość ustalono przeznaczenie: teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Ponadto w odniesieniu do Nieruchomości były wydane następujące decyzje:

a) decyzja Prezydenta Miasta z 10 kwietnia 2012 r. zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu – A budynku biurowo-usługowego L.T. wraz ze zjazdami z ulicy Z. i G.;

b) decyzja Prezydenta Miasta z 21 grudnia 2012 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu – B budynku biurowo-usługowego L.P.;

c) decyzja Prezydenta Miasta z 31 grudnia 2012 r. zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu – C budynku biurowo-usługowo-mieszkalnego L. G. z garażem podziemnym i infrastrukturą

(dalej łącznie: „Pozwolenia na Budowę”).

Wskazane powyżej Pozwolenia na Budowę zostały wydane na rzecz L., tj. podmiotu, od którego Sprzedający nabył Grunt 1, Grunt 2 i Grunt 3, jednakże do tej pory nie zostały one przeniesione na rzecz Sprzedającego.

Zgodnie z wiedzą Sprzedającego, z wyjątkiem Pozwoleń na Budowę oraz decyzji o ustaleniu warunków zabudowy również wydanych na rzecz L., nie istnieją żadne inne pozwolenia związane z zabudową Nieruchomości wydane na rzecz Sprzedającego lub osób trzecich. W stosunku do Nieruchomości zostały wydane decyzje związane z przeniesieniem elementów sieci, o których mowa powyżej.

4.7 Istotne umowy dotyczące nieruchomości zawarte przez Sprzedającego

Poza G. D. i umowami dzierżawy poszczególnych Gruntów (lub ich części) wspomnianymi powyżej, Sprzedający zawarł, w szczególności, umowy opisane poniżej, odnoszące się do Nieruchomości lub jej części.

(a) Umowa najmu hotelu

Sprzedający jest stroną umowy najmu zawartej 13 grudnia 2018 r. pomiędzy Sprzedającym jako wynajmującym a spółką niemającą siedziby w Polsce, będącą operatorem sieci hoteli („Umowa Najmu Hotelu”). Przedmiotem Umowy Najmu Hotelu jest najem wyodrębnionej części budynku, którego wybudowanie na Nieruchomości planował Sprzedający, z przeznaczeniem na prowadzenie hotelu. Budynek ten nie został wybudowany i nie zostanie wybudowany przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

(b) Umowa przedwstępna z L.

Sprzedający jest również stroną umowy przedwstępnej zawartej przez Sprzedającego z L. 23 kwietnia 2018 roku („Umowa Przedwstępna L.”), w której Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży na rzecz L. części Nieruchomości po przeprowadzeniu podziału geodezyjnego, o którym mowa poniżej.

Sprzedający uzgodnił z L. dokonanie podziału geodezyjnego Gruntu 5 poprzez podzielenie go na dwie odrębne działki, oraz podział działki 1/1 (będącej częścią Gruntu 1) również na dwie odrębne działki.

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej LDP jest zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, na podstawie której Sprzedający przeniósłby (sprzedał) na rzecz L. nieruchomość, obejmującą fragment obecnego Gruntu 1 oraz sąsiadujący fragment Gruntu 5, na której po przeprowadzeniu ww. podziału geodezyjnego znalazłyby się wszystkie Zabudowania (opisane powyżej), w tym fragment ściany „Domu Du.” znajdujący się obecnie na Gruncie 5.

Roszczenia LDP wynikające z Umowy Przedwstępnej L. zostały wpisane do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Gruntu 1 oraz Gruntu 5.

Należy założyć, że przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej nie dojdzie ani do ww. podziału geodezyjnego Gruntu 1 i Gruntu 5, ani do zawarcia umowy przyrzeczonej, o której mowa w Umowie Przedwstępnej LDP.

4.8 Szczegółowe informacje na temat Transakcji

Z uwagi na prawo pierwokupu przysługujące prezydentowi miasta na podstawie art. 109 i/lub 111a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć, po spełnieniu się określonych warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej, umowę, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego, prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 i prawo użytkowania wieczystego Gruntu 4, wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1, pod warunkiem niewykonania przez prezydenta miasta ww. prawa pierwokupu („Umowa Warunkowa”).

Po upływie terminu, w którym Prezydent Miasta może wykonać ww. prawo pierwokupu (w przypadku gdy prezydent miasta nie wykonana tego prawa), Strony zawrą Umowę Przyrzeczoną. Poza:

a) przeniesieniem przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 i prawa użytkowania wieczystego Gruntu 4 wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1, oraz

b) sprzedażą przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności Gruntu 2, Gruntu 3 i Gruntu 5

- przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie również dokonanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego cesji wszystkich praw i obowiązków wynikających z G. D.

Umowa Przyrzeczona nie przewiduje przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątkowych Sprzedającego ani praw lub obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego. W szczególności, Transakcja nie obejmie:

a) należności Sprzedającego;

b) umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;

c) środków finansowych będących własnością Sprzedającego;

d) umów o świadczenie usług (np. umowy wynajmu lokalu pod siedzibę spółki, umowy o świadczenie usług księgowych);

e) ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

f) tajemnic handlowych i know-how Sprzedającego;

g) firmy Sprzedającego;

h) zobowiązań Sprzedającego (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywanymi nieruchomościami, jak również zobowiązań związanych z uzyskanym przez Sprzedającego finansowaniem zewnętrznym, w szczególności z tytułu wyemitowanych Obligacji G.), z wyjątkiem tych wynikających z G. D.

Jak opisano powyżej, Sprzedający jest stroną Umowy Najmu Hotelu dotyczącej części budynku, który Sprzedający zamierzał wybudować na nieruchomości. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający zobowiązał się dołożyć wszelkich starań, aby zapewnić rozwiązanie albo odstąpienie od Umowy Najmu Hotelu przed Transakcją. W przypadku, w którym nie dojdzie do wygaśnięcia Umowy Najmu Hotelu przed Transakcją, w wyniku Transakcji może dojść do wstąpienia przez Kupującego w wynikający z Umowy Najmu Hotelu stosunek najmu na miejsce Sprzedającego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeks cywilny, jednakże w doktrynie prawa cywilnego istnieją wątpliwości co do tego, czy skutek określony w art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego zachodzi w przypadku, gdy do zbycia przedmiotu najmu dochodzi przed wydaniem przedmiotu najmu najemcy (a do takiego wydania w przypadku Umowy Najmu Hotelu nie dojdzie). Jak wskazano powyżej, budynek, którego część jest przedmiotem Umowy Najmu Hotelu nie został wybudowany i nie zostanie wybudowany przed Transakcją. Zamiarem Kupującego nie jest kontynuowanie Umowy Najmu Hotelu. W związku z tym, w przypadku, w którym w wyniku Transakcji doszłoby do wstąpienia przez Kupującego w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu Hotelu w oparciu o art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Kupujący zamierza wypowiedzieć Umowę Najmu Hotelu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia zgodnie z uprawnieniem wynikającym z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Umowa Przedwstępna zawiera szczegółowe postanowienia dotyczące rozliczeń pomiędzy Sprzedającym i Kupującym na wypadek, gdyby doszło do wstąpienia przez Kupującego w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu Hotelu i potencjalnymi roszczeniami najemcy względem Kupującego wynikającymi z rozwiązania Umowy Najmu Hotelu.

Jak opisano powyżej, Sprzedający jest również stroną Umowy Przedwstępnej L. Kupujący nie zamierza w ramach Transakcji przejmować praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z Umowy Przedwstępnej L. Ponadto, rozwiązanie Umowy Przedwstępnej L. w sposób skuteczny i ważny jest jednym z warunków do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, jednak Zainteresowani mogą zrzec się tego warunku. W przypadku zrzeczenia się ww. warunku i zawarcia Umowy Przyrzeczonej przed rozwiązaniem Umowy Przedwstępnej L., L. z mocy prawa będą przysługiwać względem Kupującego ujawnione w księgach wieczystych prowadzonych dla Gruntu 1 i Gruntu 5 roszczenia wynikające z Umowy Przedwstępnej L. o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości wydzielonych z, odpowiednio, Gruntu 1 i Gruntu 5.

Ponadto, Umowa Przedwstępna zawiera zobowiązanie Sprzedającego, że – po spełnieniu się określonego warunku – Sprzedający wystąpi z wnioskiem o przeniesienie Pozwoleń na Budowę (wydanych na rzecz L.) na Sprzedającego i będzie wspierać taki wniosek w celu zapewnienia, że Pozwolenia na Budowę zostaną przeniesione na Sprzedającego. Wynika to z zamiaru Kupującego doprowadzenia do uchylenia istniejących Pozwoleń na Budowę i realizacja inwestycji na Nieruchomości planowanej przez Kupującego w oparciu o nowe pozwolenia na budowę.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości ani, co do zasady, innych istotnych składników majątkowych poza Nieruchomością.

Z Nieruchomością związane są dokumenty, umowy, decyzje administracyjne, analizy, koncepcje, zezwolenia, uzgodnienia, korespondencja oraz inne dokumenty (w tym opisane we wniosku), które przed zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz przed złożeniem Wniosku zostały udostępnione Kupującemu oraz jego doradcom w ramach procesu przeprowadzania zwyczajowego badania stanu Nieruchomości (w szczególności jej stanu prawnego) na potrzeby Transakcji, jak również na potrzeby sporządzenia wniosku.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej nie nastąpi przed dniem 1 maja 2022 r.

4.9 Zamiar opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość (Grunty oraz własność budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruntach) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W szczególności, zamiarem Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości budynku lub zespołu budynków, zgodnie z przeznaczeniem Nieruchomości określonym w MPZP, wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży budynków lub ich części innym podmiotom.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej Umowy Przyrzeczonej zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust.10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: „Rezygnacja ze Zwolnienia od podatku od towarów i usług i Wybór Opodatkowania podatkiem od towarów i usług”).

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

W uzupełnieniach wniosku wskazali Państwo m.in., że wspominana powyżej umowa dzierżawy Gruntu 1 oraz Gruntu 4 do dnia odpowiedzi na wezwanie nie wygasła. Okres obowiązywania umowy dzierżawy został wydłużony na wniosek dzierżawcy, w związku z koniecznością dłuższego niż wcześniej planowane utrzymywania przez dzierżawcę zaplecza pobliskiej budowy, do czego dzierżawca wykorzystuje Grunt 1 oraz Grunt 4. Aktualnie planowane jest, że umowa dzierżawy wygaśnie w lipcu 2022 r.

W związku z faktem, że planowana Transakcja (zawarcie Umowy Przyrzeczonej) może nastąpić przed wygaśnięciem ww. umowy dzierżawy, możliwe jest, że wystąpi sytuacja, w której Grunt 1 oraz Grunt 4 będą przedmiotem dzierżawy w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W takim przypadku Kupujący wstąpi w prawa Sprzedającego jako wydzierżawiającego z tytułu wskazanej umowy, zgodnie z art. 694 w zw. z art. 678 Kodeksu cywilnego.

Ponadto, sprostowali Państwo omyłki pisarskie zawarte w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku (w części dotyczącej Gruntu 4) w zakresie miejsca posadowienia tymczasowej stacji transformatorowej – znajduje się ona na Gruncie 2 (jak wskazano w opisie odnoszącym się do Gruntu 2), a nie na Gruncie 1. Odpowiedni fragment opisu zdarzenia przyszłego (przytoczony również powyżej) powinien więc brzmieć następująco:

„Dzierżawca Gruntu 4 wykorzystuje również dla swoich celów tymczasową stację transformatorową znajdującą się na Gruncie 2, opisaną powyżej. Przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej umowa dzierżawy Gruntu 4 wygaśnie. Planowane jest, że w związku z zakończeniem umowy dzierżawy zarówno tymczasowa stacja transformatorowa postawiona na Gruncie 2, jak i płyty betonowe służące za tymczasowe utwardzenie terenu na Gruncie 4 oraz tymczasowe przyłącze wody na Gruncie 4, zostaną usunięte.”

Jednocześnie, w ramach uzupełnienia własnego stanowiska Zainteresowanych zawartego we wniosku, w szczególności w zakresie pytania nr 1 zawartego we wniosku wskazali Państwo, że w przypadku, w którym w momencie Transakcji ww. umowa dzierżawy będzie w dalszym ciągu obowiązywać, w związku z czym Kupujący wstąpi w prawa Sprzedającego jako wydzierżawiającego z tytułu tej umowy (zgodnie z art. 694 w zw. z art. 678 Kodeksu cywilnego), nie będzie to miało zdaniem Zainteresowanych wpływu na traktowanie Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. W szczególności, fakt ewentualnego wstąpienia przez Kupującego w prawa Sprzedającego (jako wydzierżawiającego Grunt 1 oraz Grunt 4) z mocy prawa nie będzie miał wpływu na uznanie przedmiotu planowanej Transakcji za obejmujący przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Zgodnie bowiem z treścią Objaśnień:

„Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.”

Oznacza to, że ewentualne wstąpienie przez Kupującego z mocy prawa w stosunek dzierżawy (w miejsce Sprzedającego) wskutek Transakcji należy uznać za standardowy element, typowy dla transakcji nieruchomościowej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (a zatem niewyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług).

Ponadto, w ramach uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku w związku z wezwaniem wskazali Państwo, że:

a) jak wyjaśniono powyżej tymczasowa stacja transformatorowa, o której mowa we wniosku, nie znajduje się na Gruncie 1, lecz na Gruncie 2 (obejmującym działkę nr 2). W związku z powyższym, w dalszej części pisma odnoszą się Państwo do tymczasowej stacji transformatorowej znajdującej się na Gruncie 2.

Sprzedający nie jest właścicielem tymczasowej stacji transformatorowej znajdującej się na Gruncie 2, a wykorzystywanej przez dzierżawcę Gruntu 1 i Gruntu 4. Właścicielem tymczasowej stacji transformatorowej jest zakład energetyczny, który wydzierżawia ją na rzecz dzierżawcy Gruntu 1 i Gruntu 4.

b) Sprzedający nie jest właścicielem tymczasowego przyłącza wody znajdującego się na Gruncie 4, a wykorzystywanego przez dzierżawcę Gruntu 1 i Gruntu 4. Do miejsca zamontowania licznika pomiarowego, tymczasowe przyłącze wody wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego) i jest własnością podmiotu prowadzącego to przedsiębiorstwo, natomiast ewentualne elementy przyłącza znajdujące się za miejscem zamontowania licznika pomiarowego stanowią własność ww. dzierżawcy Gruntu 1 i Gruntu 4.

c) Tymczasowe utwardzenie terenu z płyt betonowych wielkogabarytowych znajdujące się na Gruncie 4 zostało tam umiejscowione przez dzierżawcę Gruntu 1 i Gruntu 4 i pozostaje jego własnością.

Z uwagi na fakt, że – jak już wskazano – może wystąpić sytuacja, w której umowa dzierżawy dotycząca Gruntu 1 i Gruntu 4 będzie obowiązywać w momencie planowanej Transakcji (zawarcia Umowy Przyrzeczonej), ww. elementy (tj. tymczasowa stacja transformatorowa, tymczasowe przyłącze wody oraz tymczasowe utwardzenie z płyt betonowych) mogą do momentu Transakcji nie zostać usunięte z Nieruchomości. Jednocześnie, ponieważ nie są one własnością Sprzedającego, nie zostaną one objęte przedmiotem Transakcji. Niezależnie od powyższego, na gruncie przepisów Prawa budowlanego wszystkie ww. elementy powinny być kwalifikowane jako tymczasowe obiekty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego (a zatem nie jako budynek, budowla lub ich części, w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego).

W ramach uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku w związku z wezwaniem, Zainteresowani wskazali także, że planowane jest, aby tymczasowe ogrodzenie (płot) budowlane (lub jego fragmenty) znajdujące się na Nieruchomości (na Gruncie 2, Gruncie 3 oraz Gruncie 4) znajdowało się na Nieruchomości również w momencie planowanej Transakcji Sprzedaży, a w takim wypadku – będą objęte jej zakresem. Jednocześnie, z uwagi na stan techniczny niektórych fragmentów ww. tymczasowego ogrodzenia budowlanego, nie można wykluczyć, że do momentu Transakcji całość lub część tego ogrodzenia zostanie zdemontowana (usunięta z Nieruchomości), w szczególności z powodu jego uszkodzenia/zniszczenia. W takiej sytuacji zdemontowane tymczasowe ogrodzenie budowlane nie będzie objęte Transakcją, jak również nie będzie znajdowało się faktycznie na Nieruchomości w momencie planowanej Transakcji.

Jednocześnie, na gruncie Prawa budowlanego tymczasowe ogrodzenie (płot) budowlane nie stanowi budynku, budowli ani ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego. Powinno być ono kwalifikowane jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

W związku z powyższym, w ramach uzupełnienia stanowiska zawartego we wniosku (w szczególności w zakresie pytania nr 3, pkt 4 i pkt 5), z uwagi na to, że w Państwa ocenie tymczasowe ogrodzenie (płot) budowlane powinno być kwalifikowane jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego, a nie jako budynek, budowla lub ich część (o których mowa w art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego), jego obecność na Nieruchomości (w szczególności na Gruncie 2, Gruncie 3 lub Gruncie 4) w momencie Transakcji (zawarcia Umowy Przyrzeczonej) nie będzie miało wpływu na sposób traktowania sprzedaży Nieruchomości (w szczególności, odpowiednio, Gruntu 2, Gruntu 3 lub Gruntu 4) na gruncie podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych.

Brama fabryczna znajdująca na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu określona we wniosku jako „budowla” i będąca własnością Sprzedającego nie jest częścią składową budynku w rozumieniu art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego.

Działka ewidencyjna o numerze 4 (Grunt 4) jest przedmiotem prawa użytkowania wieczystego.

Jak już wskazano powyżej, planowane jest, aby tymczasowe ogrodzenie budowlane znajdujące się na Nieruchomości, w tym na Gruncie 4, znajdowało się na Nieruchomości również w momencie planowanej Transakcji sprzedaży, a w takim wypadku – było objęte jej zakresem.

Jednocześnie, z uwagi na stan techniczny niektórych fragmentów ww. tymczasowego ogrodzenia budowlanego, nie można wykluczyć, że do momentu Transakcji całość lub część tego ogrodzenia (w tym znajdująca się na Gruncie 4) zostanie zdemontowana (usunięta z Nieruchomości), w szczególności z powodu jego uszkodzenia/zniszczenia. W takiej sytuacji zdemontowane tymczasowe ogrodzenie budowlane nie będzie objęte Transakcją, jak również nie będzie znajdowało się faktycznie na Nieruchomości w momencie planowanej Transakcji.

Jednak w ocenie Zainteresowanych, biorąc pod uwagę, że na gruncie Prawa budowlanego tymczasowe ogrodzenie budowlane nie stanowi budynku, budowli ani ich części (w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego), lecz tymczasowy obiekt budowlany (o którym mowa w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego), niezależnie od tego, czy w momencie planowanej Transakcji będzie się ono znajdować na Nieruchomości (w tym w szczególności na Gruncie 4) czy też zostanie do tego momentu zdemontowane, nie powinno to mieć wpływu na sposób traktowania sprzedaży Nieruchomości (w tym Gruntu 4) na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedajacy nie dysponuje ekonomicznym władztwem nad budowlą, jaką jest droga z kostki betonowej wraz z chodnikiem betonowym znajdującym się na działce 2 (Gruncie 2).

W związku z powyższym wskazali Państwo, że znajdujące się na działce nr 2 (Gruncie 2) droga z kostki betonowej wraz z chodnikiem betonowym nie będą przedmiotem planowanej transakcji zbycia Nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług.

W oparciu o dostępne informacje, Zainteresowani pragną wskazać, że podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częścią sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujących się na Nieruchomości, zgodnie z zaprezentowaną poniżej tabelą stanowią budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Tym samym, żaden z podziemnych elementów infrastruktury technicznej będących częścią sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujących się na Nieruchomości nie stanowi budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego.

W poniższej tabeli zostało przedstawione szczegółowe zestawienie podziemnych elementów infrastruktury technicznej będących częścią sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujących się na Nieruchomości:

| Działka | Podziemny element infrastruktury | Klasyfikacja wg Prawa budowlanego | Klasyfikacja PKOB | 2 | Sieć ciepłownicza | budowla | 2222 | Sieć kanalizacyjna | budowla | 2223 | Sieć elektroenergetyczna | budowla | 2224 | 3 | Sieci ciepłownicze | budowla | 2222 | 4 | Sieci ciepłownicze | budowla | 2222 | Sieć wodociągowa | budowla | 2222 | 5 | Sieć elektroenergetyczna | budowla | 2224 | 1/1 | Sieć ciepłownicza | budowla | 2222 | Sieć wodociągowa | budowla | 2222 | 1/2 | Sieć ciepłownicza | budowla | 2222

Jak wskazali Państwo we wniosku, podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujące się na Gruntach wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowią własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym, przeniesienie ich własności nie będzie objęte zakresem Transakcji.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości (obejmująca sprzedaż, odpowiednio, prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na Gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego) w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Państwa zdaniem, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości (obejmująca sprzedaż, odpowiednio, prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na Gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego) w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: 

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Jak wynika z Państwa stanowiska i jego uzasadnienia w zakresie pytań 1-8, w Państwa ocenie, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku, w szczególności biorąc pod uwagę planowaną Rezygnację ze Zwolnienia z podatku od towarów i usług i Wybór Opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez Sprzedającego i Kupującego, planowana Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług. W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości (obejmująca sprzedaż, odpowiednio, prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na Gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego) w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111, ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz (urządzenie/budowle) jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego

budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zamierzacie Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w której Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży nieruchomości (gruntu z naniesieniami) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami na tych gruntach.

Oceniając skutki podatkowe w podatku od czynności cywilnoprawnych przedstawionej we wniosku transakcji, najpierw koniecznym jest ustalenie, co stanowi przedmiot umowy sprzedaży w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Opisane we wniosku podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujące się na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowią w rozumieniu przepisów Kodeku cywilnego przedmiotu umowy sprzedaży, gdyż są przedmiotem odrębnej własności. Sami Państwo wprost wskazali, iż są one własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Tym samym, ich usytuowanie na sprzedawanej nieruchomości gruntowej pozostaje bez wpływu na opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży nieruchomości.

Przedstawiona we wniosku umowa sprzedaży – ze względu na zapis cyt. art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – musi być oceniona na styku przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.94.2022.5.MW, wynika m.in., że:

- przedmiotowa transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- jeśli przed dokonaniem dostawy Nieruchomości będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży działek nr 5, 1/1 i 1/2 zabudowanych budynkami, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku;

- transakcja sprzedaży działek nr 2, 3, 4 będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług;

- poza podziemnymi elementami infrastruktury technicznej będących częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych, które znajdują się na wszystkich działkach będących przedmiotem planowanej transakcji znajdują się naniesienia, które nie stanowią własności Sprzedającego:

- na działce nr 2 – droga (budowla)

- na działce 3 – fragment schodów (budynek, budowla lub jego część),

i tym samym nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Państwa stanowisko należy w części uznać za nieprawidłowe

Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy analizować należy w ścisłym powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów, gdzie okoliczność opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości zastosowania ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie są/nie będą przedmiotem dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika nie jest możliwe.

Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do drogi z kostki betonowej znajdującej się na działce 2 oraz się fragmentu schodów znajdujących się na działce 3, które nie będą przedmiotem planowanej dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Stwierdzić więc należy, iż powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która dotyczy ww. składników.

Zgodnie bowiem z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami (tutaj: obiektem budowlanym – drogą z kostki betonowej, chodnikiem betonowym oraz fragmentem schodów).

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej – co oznacza, że znajdujące się na niej obiekty budowlane, które są związane z gruntem nie mogą być cywilistycznie oderwane od własności gruntu. To oznacza, że w ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży nieruchomości jest grunt oraz obiekty budowlane z nim związane.

Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. obiekty budowlane) nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem przedmiotem umowy sprzedaży jest sprzedaż nieruchomości gruntowej, której częścią składową są obiekty budowlane, to również te obiekty budowlane stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) dotyczącej drogi z kostki betonowe i chodnikiem betonowym znajdujących się na działce 2 oraz się fragmentu schodów znajdujących się na działce 3, umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług umowa sprzedaży w tej części nie stanowi przedmiotu dostawy. Podkreślić należy, że kwestia władztwa ekonomicznego dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia, ponieważ w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność) a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Zatem zgodnie z uregulowaniami zawartymi w treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – dotyczący tej części umowy sprzedaży – będzie ciążył na Kupującym.

Z uwagi na powyższe, w części transakcji dotyczącej drogi z kostki betonowej i chodnika betonowego znajdujących się na działce 2 oraz się fragmentu schodów znajdujących się na działce 3 umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ich sprzedaż nie stanowi przedmiotu dostawy.

Stanowiska w pozostałej części prawidłowe.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – sprzedaż Nieruchomości (nieruchomości gruntowej wraz z naniesieniami oraz prawa użytkowania wieczystego wraz z naniesieniami), w zakresie w jakim dojdzie do jej dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bo Strony transakcji mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia – to do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości (tj. poza częścią dotyczącą ww. drogi, chodnika betonowego oraz schodów) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem we wskazanej wyżej części Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-1.4012.94.2022.5.MW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

F. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.