0111-KDIB2-2.4014.45.2022.2.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 31 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz zabudowań znajdujących się na tym gruncie. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: `(...)` S.A.;

Opis zdarzenia przyszłego

Na dzień dokonania transakcji, której skutki podatkowe stanowią przedmiot zapytania niniejszego wniosku, spółka X S.A. będąca Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) będzie użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), opisanej szczegółowo w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość”) (oraz właścicielem znajdujących się na niej budynków i budowli, z zastrzeżeniem infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności przedsiębiorców przesyłowych), tj. prawo użytkowania wieczystego X S.A. będzie wpisane w księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości.

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będąca Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”), planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. W związku z Transakcją Strony zawarły w dniu 4 listopada 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza, za Rep. A nr …/2021.

Kupujący planuje dokonać na Działkach (definicja poniżej) inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z niewielką częścią przeznaczoną na funkcje usługowo handlowe), z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż (dalej „Inwestycja”).

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT (podatek od towarów i usług)”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują (i) Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Zbywcy, (iii) historię działań faktycznych i transakcji podejmowanych względem Nieruchomości oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo wieczystego użytkowania następujących nieruchomości położonych w (…): (i) nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr … oraz …, obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze: …/9 („Grunt 1”); (ii) nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr … oraz …, obręb (…), m.in. dla której aktualnie Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze: …/4 („Grunt 2”) oraz (iii) nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr … oraz …, obręb (…), dla Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze: …/0 („Grunt 3”), przy czym w związku z zawarciem umowy nabycia powyższych nieruchomości przez Sprzedającego został złożony wniosek o przyłączenie Gruntu 2 i Gruntu 3 do księgi wieczystej prowadzonej dla Gruntu 1, w związku z czym na dzień zawarcia Transakcji nieruchomości będą objęte jedną księgą wieczystą (Grunt 1, Grunt 2 i Grunt 3 dalej łącznie: „Działki”), wraz z Budynkami i Budowlami (zgodnie z definicjami poniżej).

Każda z Działek jest zabudowana.

Grunt 1 zabudowany jest dwoma budynkami: (i) budynkiem biurowym o nazwie G. oraz (ii) budynkiem o nazwie J. (dalej: „Budynki”). Budynki zostały przebudowane i w tym zakresie oddane do użytkowania odpowiednio: w 1996 roku (G.) oraz w 2006 roku (J.).

Działki zabudowane są również odrębnymi od nich naniesieniami, stanowiącymi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), które na dzień Transakcji będą stanowiły własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji, w tym na Gruncie 2 jest zlokalizowana infrastruktura drogowa (dojazd do parkingu), która również stanowi budowle w rozumieniu ww. przepisów Prawa Budowlanego (w dalszej części wszystkie obiekty będące budowlami zlokalizowanymi na Działkach, inne niż Budynki, i stanowiące własność Zbywcy są łącznie nazywane „Budowlami”). Do Budowli posadowionych na Działkach należą m.in. naniesienia przedstawione poniżej. Budowle pełnią rolę pomocniczą względem Budynków.

Poniżej Wnioskodawca przedstawia listę obiektów (w tym Budowli) zlokalizowanych w całości lub częściowo na Działkach:

- sieci energetyczne;

- sieci wodno-kanalizacyjne;

- portiernia ochrony;

- instalacje elektryczne;

- pylony;

- oświetlenie terenu;

- pawilon - palarnia;

- sieci ciepłownicze;

- sieci wodociągowe;

- sieci sanitarne;

- drogi, parkingi i place;

- kanalizacja teletechniczna;

- instalacja przeciwpożarowa;

- detektor pętli magnetycznej;

- pętla magnetyczna;

- budki strażnicze;

- szlaban;

- przyłącza do sieci;

- transformator;

- droga.

Działki, Budynki i Budowle określane są w dalszej części wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.

Wszystkie Budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania nie później niż w sierpniu 2019 r., kiedy to Sprzedający zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z jej poprzednim właścicielem, i od którego to momentu nie zostały wzniesione na Działkach żadne nowe obiekty.

Na Działkach znajdują się także wskazane w wyliczeniu powyżej części infrastruktury energetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego, gdyż stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) (dalej „Infrastruktura Przesyłowa”). W związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Wszystkie Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla (…) w rejonie ulicy (…) część I, uchwalonym Uchwałą Rady Miasta …/2011 w dniu 15 grudnia 2011 r. (Dz. Urz. …), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową. Teren ten jest także w całości objęty Uchwałą …/2021 Rady Miasta (…) z dnia 9 września 2021 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w dzielnicy (…) (dalej: „decyzja ULIM”).

Powierzchnia użytkowa w Budynku J. jest aktualnie przedmiotem umowy najmu zawartej w 2014 r. z podmiotem trzecim. Część powierzchni użytkowej Budynku G. jest aktualnie przedmiotem umowy najmu zawartej w 2016 r. z podmiotem trzecim, na podstawie której część ta jest użytkowana na cele prowadzenia restauracji i powiązane cele magazynowe. Zbywca nie wyklucza zawierania dodatkowych krótkoterminowych umów najmu części Budynków, wyłącznie w celu przejściowego wykorzystania powierzchni Budynków do czasu ich rozbiórki.

Strony planują, że przed dniem dokonania Transakcji, Sprzedający:

- uzyska ostateczne i niezaskarżalne pozwolenia na rozbiórkę Budynków i Budowli;

- uzyska ostateczne i niezaskarżalne nowe pozwolenia na budowę na Działkach budynków mieszkalnych wielorodzinnych z przeważającą funkcją mieszkalną (z niewielką częścią powierzchni przeznaczonej na funkcje handlowo-usługowe) z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż - na potrzeby Inwestycji.

Ponadto Strony rozważają jako jeden z wariantów transakcyjnych, sytuację w której Sprzedający przed dniem Transakcji doprowadzi do:

- rozwiązania umów najmu i przeprowadzenia wyprowadzki obecnych najemców Budynków; oraz

- dokonana na własny koszt rozbiórki istniejących Budynków i Budowli oraz innych obiektów zlokalizowanych na Działkach a także oczyszczenia powierzchni Nieruchomości z zabudowy poza całością lub częścią Infrastruktury Przesyłowej - przy czym ten scenariusz jest przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację podatkową Stron.

Na dzień dokonania Transakcji, decyzja ULIM będzie obowiązująca i nie będzie toczyło się żadne postępowanie mające na celu stwierdzenie nieważności lub wzruszenie ULIM.

Wniosek dotyczy wariantu Transakcji, w którym Kupujący nabędzie w jej ramach Działki zabudowane dotychczasowymi Budynkami i Budowlami. W analizowanym scenariuszu rozbiórka Budynków oraz rozwiązanie umów najmu lub zapewnienie wyprowadzki najemców (w całości lub części) zostanie dokonane już po Transakcji.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Zbywcy

Zbywca jest spółką akcyjną, notowaną na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, która prowadzi działalność deweloperską w segmencie nieruchomości, mieszkaniowych, biurowych i handlowych.

Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Zbywca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Sprzedający uzyska pozwolenie na budowę nowych budynków na potrzeby realizacji Inwestycji a następnie albo przeniesie to pozwolenie na budowę na Nabywcę albo będzie realizował przedsięwzięcie w imieniu Nabywcy i na jego koszt. Następnie, po realizacji Inwestycji, Nabywca ma w planach wydzielenie lokali mieszkalnych i usługowych (odrębna własność lokali) i ich sprzedaż osobom/podmiotom trzecim.

W ramach planowanej transakcji Kupujący wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145) w miejsce Zbywcy w istniejące stosunki wynikające z zawartych przez Zbywcę umów najmu powierzchni w Budynkach lub miejsc parkingowych na Działkach, które będą obowiązywały do czasu ich wygaśnięcia lub przedterminowego rozwiązania. W konsekwencji, tymczasowo, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Budynkach (lub miejsc parkingowych na Działkach) do ich wygaśnięcia lub przedterminowego rozwiązania w związku z planowanym wyburzeniem Budynków na potrzeby realizacji Inwestycji.

Kupujący jest i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji.

Wnioskodawcy są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.).

W związku z potencjalną kwalifikacją Transakcji na gruncie VAT jako podlegającej zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy złożyli w osobnym piśmie przesłanym do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed datą zawarcia umowy przedwstępnej zakupu Nieruchomości wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT. Zgodnie z treścią tego oświadczenia, wybór co do opodatkowania podatkiem VAT powyższej dostawy i rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynków i Budowli na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma odpowiednio zastosowanie do wszelkich dokonanych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego wpłat na poczet całości lub części ceny, w szczególności przedpłaty, zaliczki, zadatku, raty, opodatkowanych na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy planują złożenie ponownie, przed dniem dokonania dostawy Budynków i Budowli, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, wspólnego oświadczenia (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

(iii) Historia działań faktycznych i transakcji podejmowanych względem Nieruchomości

Sprzedający zawarł dnia 21 października 2021 r. umowę nabycia Nieruchomości od spółki M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…) (przy czym nabycie to obejmowało również nabycie użytkowania wieczystego innych działek, tj. działek nr …, … oraz …, wraz z własnością budynków i budowli na nich się znajdujących) (tj. umowę sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym z dnia 21 października sporządzonym przez notariusza (repertorium …/2021) („Umowa Nabycia przez Sprzedającego"). Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie ze stawką VAT wynosząca 23%. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. transakcją nabycia nieruchomości obejmującej m.in. Nieruchomość. Sprzedający nie został jeszcze wpisany do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości jako użytkownik wieczysty (który to wpis ma charakter konstytutywny dla nabycia użytkowania wieczystego), ale wpis ten (który ma nastąpić przed Transakcją) będzie miał skutek wsteczny od dnia złożenia wniosku o wpis (co nastąpiło niezwłocznie po zawarciu Umowy Nabycia przez Sprzedającego).

Poprzednik prawny Sprzedającego (tj. M. sp. z o.o.) nabył Nieruchomość od G. sp. z o.o. w grudniu 2006 r. Budynki i Budowle były wykorzystywane w działalności gospodarczej M sp. z o.o., w tym zasadniczo były użytkowane (co najmniej w części) na podstawie umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT.

Po zawarciu Umowy Nabycia przez Sprzedającego Sprzedający prowadził działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony zarówno w związku z zawarciem Umowy Nabycia przez Sprzedającego jak również w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi (w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą związaną z wynajmem Nieruchomości. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Sprzedający nie poniósł wydatków na przebudowę/modernizację Budynku i Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, których wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej odpowiednio poszczególnych Budynków i Budowli. Zgodnie z wiedzą Stron, także poprzednicy prawni Sprzedającego najprawdopodobniej nie dokonywali tego typu modernizacji Budynków lub Budowli, a z pewnością tego typu ulepszenia nie miały miejsca w okresie od sierpnia 2019 r., kiedy to Sprzedający zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z jej poprzednim właścicielem (M. sp. z o.o.).

(iv) Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji (umowy sprzedaży) nastąpi:

1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności do Budynków i Budowli znajdujących się na Działkach, poza obiektami które nie stanowią własności Zbywcy (tj. m.in. opisane powyżej obiekty wchodzące w skład infrastruktury stanowiącej własność przedsiębiorstw przesyłowych);

2. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących ruchomości lub sprzęt niezbędny do eksploatacji Budynków znajdujących się na Działkach - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

3. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego części praw z polisy ubezpieczenia tytułu w zakresie dotyczącym Nieruchomości;

4. wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynków znajdujących się na Działkach z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego (jednocześnie Strony wskazują, że możliwa jest również sytuacja, w której nie dojdzie do wstąpienia w Kupującego miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynków w sytuacji gdy ww. umowy najmu zostaną rozwiązane lub wygasną jeszcze przed Transakcją);

5. (o ile pkt 4 powyżej będzie miał zastosowanie) scedowanie przez Sprzedającego na Kupującego praw dotyczących zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców Budynków znajdujących się na Działkach wynikających z zawartych umów najmu (np. w formie kaucji, gwarancji bankowych, gwarancji spółki matki, zastawów rejestrowych lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji).

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać tym samym następujące elementy związane z Nieruchomością:

- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management), pracownicy Zbywcy (przy czym Zbywca obecnie posiada umowę dotyczącą zarządzania aktywami zawartą z profesjonalnym podmiotem trzecim);

- zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości (Zbywca posiada dedykowane finansowanie związane z nabyciem większej nieruchomości, której część stanowi Nieruchomość, które nie będzie przenoszone w toku Transakcji);

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (chociaż przejściowo Nabywca, może kontynuować korzystanie z umów na dostawy mediów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia własnych umów w tym zakresie, przy czym nie jest wykluczone, że Kupujący zawrze takie umowy z tymi samymi podmiotami i na analogicznych lub tożsamych warunkach jak Sprzedający);

- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp., niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Ponadto przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać m.in. także następujące elementy związane z przedsiębiorstwem Zbywcy:

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy,

- środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,

- księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe, prawne czy marketingowe,

- inne niż wymienione powyżej aktywa rzeczowe Zbywcy (w tym nieruchomościowe), niezwiązane z Nieruchomością,

- pracownicy Zbywcy.

O ile dla Przedmiotu Transakcji zostanie potwierdzona możliwość zgodnego z prawem efektywnego opodatkowania VAT, planowana Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Pytanie

Czy, w przypadku rezygnacji Stron ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku rezygnacji Stron ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC).

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców - sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 złożyli stosowne oświadczenie oraz wybrali opodatkowanie Nieruchomości podatkiem VAT, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W tej sytuacji sprzedaż Nieruchomości nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 10 maja 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012. 99.2022.1.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza sprzedać na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego gruntu. Przedmiotem sprzedaży będą również znajdujące się na gruncie zabudowania (Budynki i Budowle) będące własnością Sprzedającego. Natomiast znajdujące się na gruncie części infrastruktury przesyłowej stanowią własność innych podmiotów i w związku z tym nie będą one nabywane przez Kupującego. Zainteresowani planują przed dniem dokonania dostawy Budynków i Budowli, złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 maja 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.99.2022.1.IK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) Transakcja w zakresie sprzedaży Budynków i Budowli (a w konsekwencji, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, sprzedaży całej Nieruchomości) będzie objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. (…) z uwagi na fakultatywny charakter zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy założeniu, że Wnioskodawcy złożą skutecznie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli, planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.”.

A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano w treści wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Kupującym czyli Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).