0111-KDIB2-3.4014.21.2022.4.BD

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku, budowli (naniesień) oraz pozostałych składników majątkowych. Samoistnie uzupełnili Państwo wniosek 1 lutego 2022 r. Natomiast w odpowiedzi na wezwanie uzupełnili go Państwo – 21 marca 2022 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: W. Sp. z o.o. w trakcie zmiany nazwy na S. Sp. z o.o. (Spółka, Nabywca, Kupujący) NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: I. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający) NIP: (`(...)`)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”, „Nabywca”, „Kupujący”) planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”, „Sprzedający”) nieruchomość obejmującą budynek biurowy z częścią usługową, położoną w K. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie jako: „Strony” bądź „Zainteresowani”.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest najpóźniej w czerwcu 2022 r.

W dalszych punktach Zainteresowani opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w K. i obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Grunt”). Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową o nazwie handlowej "H." (Budynek C, w ramach trzeciej fazy inwestycji, dalej: „Budynek”). Budynek posiada dwie kondygnacje podziemne i sześć naziemnych (łącznie z parterem). Planuje się, że budowa Budynku zostanie zakończona w lutym 2022 r. Zgodnie z założeniami, na dzień Transakcji Budynek zostanie dopuszczony do użytkowania (na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo na podstawie art. 54 Prawa budowlanego (albo po zawiadomieniu organu nadzoru o zakończeniu budowy).

Po zakończeniu budowy, Budynek zostanie sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: "PKOB") w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r., (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione we wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego – zgodnie z PKOB – będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Docelowo, Budynek przeznaczony będzie na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w przyszłości w Budynku już zostały zawarte przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku). Po rozpoczęciu najmu powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu – co powinno nastąpić po raz pierwszy w odniesieniu do części powierzchni w marcu 2022 r. – w Budynku będą toczyły się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Sprzedający nie jest w stanie oszacować czy w odniesieniu do Budynku i/lub Budowli na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych przekroczy 30% ich wartości z chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jednakże, poniesienie tych wydatków będzie miało na celu doprowadzenie nowego Budynku do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy. W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe, a zostaną zaewidencjonowane bilansowo jako „inwestycja w toku”/„inwestycje w nieruchomości”. Dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami wspierającymi funkcjonalnie Nieruchomość i zdefiniowanymi łącznie jako „Budowle”, które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji:

1. chodniki z kostki betonowej wraz z obrzeżami – budowle,

2. schody terenowe i pochylnie – budowle,

3. drogi z kostki betonowej (wjazd do garażu) wraz z obrzeżami – budowle,

4. zatoka parkingowa z kostki betonowej dla dostaw i taxi – budowla,

5. murki betonowe z siedziskami – budowle,

6. instalacja wodna do poidełka, wraz z poidełkiem – budowla,

7. szlabany wraz z instalacją niskoprądową do ich obsługi – urządzenia budowlane,

8. wpusty i korytka odwadniające – urządzenia budowlane,

9. instalacja odwodnienia korytek liniowych – urządzenie budowlane,

10. mur oporowy z ogrodzeniem stalowym – budowla,

11. palarnia – budowla,

12. stojaki rowerowe – obiekty małej architektury,

13. ławki – obiekty małej architektury,

14. kosze na odpady – obiekty małej architektury,

15. tablice informacyjne – obiekty małej architektury,

16. stacja naprawy i pompowania rowerów – obiekt małej architektury,

17. trejaże – obiekty małej architektury,

18. skrzynki złącza wody – urządzenia budowlane,

19. balustrady zewnętrzne – urządzenia budowlane,

20. rzeźba z fundamentem – obiekt małej architektury,

21. oświetlenie zewnętrzne wraz z zasilaniem – budowla,

22. zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej – budowla,

23. zewnętrzna instalacja kanalizacji sanitarnej – budowla.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Uzyskanie zgody na użytkowanie Budynku obejmie również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości (w garażu podziemnym znajdującym się w Budynku) umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Na Gruncie znajdują się także następujące części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego:

1. oświetlenie drogowe wraz z zasilaniem,

2. przyłącz teletechniczny z kanalizacją,

3. przyłącz wodociągowy,

4. przyłącz kanalizacji ogólnospławnej,

5. przyłącz energetyczny,

6. przyłącz ciepłowniczy.

Wskazane powyżej obiekty stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i, w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Budowle, w dalszej części niniejszego wniosku, nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

W chwili obecnej Nieruchomość nie generuje żadnych przychodów (o ile część powierzchni w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego, to sam najem jeszcze się nie rozpoczął). W okresie po zakończeniu budowy Budynku i jego dopuszczeniu do użytkowania, ale jeszcze przed wydaniem powierzchni najemcom (a więc w okresie od lutego 2022 r.) Sprzedający zamierza udostępniać do korzystania powierzchnie biurowe i miejsca parkingowe w Budynku na potrzeby prowadzonych przez podmioty powiązane z grupy S. (S. S.A. lub S. P. P. sp. z o.o., dalej: „Podmioty Powiązane”) prac związanych z realizacją inwestycji.

Podmioty Powiązane – na podstawie umów zawartych ze Sprzedającym – świadczą na rzecz Sprzedającego usługi związane z realizacją inwestycji i – w celu zwiększenia ekonomiki prowadzonych prac – Podmioty Powiązane mogą zlecać swoim pracownikom realizację części zadań bezpośrednio z Budynku (który sam w sobie jest przedmiotem tych zadań) – stąd też wskazane wykorzystywanie przez nich powierzchni biurowych i miejsc parkingowych.

Dla kompletności opisu Sprzedający wskazuje, że realizacja zadań przez pracowników Podmiotów Powiązanych bezpośrednio z Budynku ma miejsce również na moment złożenia wniosku (w związku z trwającą budową Budynku).

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania („Zbywca”, „Sprzedający”), jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest piątym budynkiem kompleksu biurowego „H.” wybudowanym i podlegającym sprzedaży przez Sprzedającego (lub przy udziale Sprzedającego) w ramach trzeciej fazy wskazanej inwestycji. Pierwsza i druga z przeprowadzanych transakcji (odpowiednio: sprzedaż budynków D i E w ramach pierwszej fazy inwestycji oraz budynków A i B w ramach drugiej fazy inwestycji) również dotyczyła budynków biurowych z częścią usługową, które zostały sprzedane przez Sprzedającego (lub przy udziale Sprzedającego) na rzecz podmiotów trzecich, innych niż Kupujący. W tym kontekście Strony wskazują, że:

- w przypadku pierwszej fazy inwestycji, sprzedaży budynków D i E dokonał podmiot powiązany ze Sprzedającym – S. P. P. F. I. Z. A. N. Sprzedający uczestniczył w tej transakcji

jako inwestor zastępczy i na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne odpowiedzialny był za proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz

komercjalizacji sprzedawanego budynku. Zasady opodatkowania tamtej transakcji zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z

którą powinna ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż składników majątkowych (interpretacja indywidualna z 9 marca 2018 r., sygn. (…)),

- w przypadku drugiej fazy inwestycji, sprzedaży budynków A i B dokonał Sprzedający, a zasady opodatkowania tamtej transakcji zostały potwierdzone w drodze indywidualnej

interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż składników majątkowych (interpretacja

indywidualna z 17 października 2019 r., sygn. (…)).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, ani innej jednostki organizacyjnej, wydzielonych w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Niemniej, Nieruchomość stanowi aktualnie główny składnik majątkowy Sprzedającego.

Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Niemniej, jest możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością, dokonując analizy transakcji ujętych w księgach na różnych kontach.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowany będący stroną postępowania (Spółka, Nabywca, Kupujący), jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.). Pomiędzy Kupującym i Sprzedającym (Zainteresowanym) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej tym wnioskiem, w treści aktu notarialnego (będącego podstawą sprzedaży Nieruchomości), Zainteresowani zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ww. ustawy) i tym samym wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

(iii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wraz ze wszelkimi naniesieniami związanymi z gruntem), stanowiących działki ewidencyjne o numerze:

- (…) (obręb ewidencyjny (…)), położonej w K., o obszarze wynoszącymi 11.953 m2, dla której Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW

nr (…) oraz

- (…) (obręb ewidencyjny (…)), położonej w K., o obszarze wynoszącym 3.623 m2, dla której Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr

(…) (to jest Grunt),

na podstawie warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawartej pomiędzy S. P. P. F. I. Z. A. N. z siedzibą w W. a Sprzedającym 9 listopada 2018 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza, za nr Rep. (…) oraz zawartej w wykonaniu tej umowy – umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawartej pomiędzy S. P. P. F. I. Z. A. N. z siedzibą w W. a Sprzedającym 17 grudnia 2018 r. w W. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza, za nr Rep. (…).

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego nie były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a na ich powierzchni posadowione były następujące obiekty budowlane, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego:

- działka (…) – fragment chodnika o nawierzchni brukowej,

- działka (…) – (1) fragment betonowego chodnika przeznaczonego do powszechnego użytku, (2) słup ogłoszeniowy oraz (3) oświetlenie zewnętrzne (latarnie oświetleniowe).

Dodatkowo, na działce (…) znajdowała się również inwestycja w toku, niestanowiąca na tamten moment budynku ani budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Powyższa transakcja, zgodnie z uzyskaną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 19 listopada 2018 r., sygn. (…), podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w następujący sposób:

1. znajdujące się na działce (…) budynki A i B stanowiące inwestycję w toku na moment przeprowadzenia ww. transakcji nie spełniały definicji budynku w rozumieniu przepisów

Prawa Budowlanego. Co za tym idzie, do ich dostawy nie znajdowały zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1

pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług ani – z uwagi na okoliczności powstania przedmiotowych naniesień oraz ich bieżącego i docelowego wykorzystania –

przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wartość wskazanych budynków została uwzględniona w wartości zbywanego

gruntu i opodatkowana według stawki 23% podatku od towarów i usług;

2. dostawa znajdujących się na działkach (…) i (…) obiektów budowlanych stanowiących budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego (za wyjątkiem latarni oświetleniowych)

podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Jednakże, strony transakcji na

podstawie art. 43 ust. 10 złożyły stosowne oświadczenie i wybrały opodatkowanie budowli według stawki 23% podatku od towarów i usług;

3. dostawa znajdujących się na działce (…) latarni oświetleniowych podlegała opodatkowaniu według stawki 23% podatku od towarów i usług;

4. dostawa gruntu, tj. działek (…) i (…) podlegała opodatkowaniu według stawki 23% podatku od towarów i usług.

Po nabyciu Gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą, Sprzedający rozpoczął realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o naliczony podatek od towarów i usług, w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

(iv) Zakres Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będą:

1. Składające się na Nieruchomość prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Budowli.

2. Prawo własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu (nie

obejmuje to aktywów oraz ruchomości, które na moment transakcji mogą znajdować się na terenie Budynku, ale będą stanowić własność najemców, np. własny sprzęt biurowy

najemców).

3. Prawa i obowiązki wynikające z zawartych lub przejętych przez Sprzedającego umów najmu (w tym obowiązki nałożone na Sprzedającego w regulaminie Budynku). W tym

zakresie, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678

§ 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 19 czerwca 2019 r., poz. 1145). Jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji

powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie

sprzedaży.

4. Dokumentacja projektowa, techniczna i prawna związana z Nieruchomością.

5. Prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich

zabezpieczeń, a także kaucje najemców.

6. Majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży

Nieruchomości.

7. Wyłączne prawo do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją

Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

8. Upoważnienia do wykonywania osobistych praw autorskich do Projektów w celu udzielenia dalszych upoważnień do tego – w zakresie określonym w umowie sprzedaży

Nieruchomości.

9. Prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami.

10. Prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi

za wady dotyczące Budynku i Budowli oraz dokumentacji projektowej.

11. Prawa i obowiązki wynikające z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku.

12. Prawo do używania znaku towarowego Budynku.

13. Prawa i obowiązki wynikające z umowy przyłączeniowej zawartej przez Sprzedającego ze spółką M. P. E. C. S.A. w K.

W ramach Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

- Danych finansowych prowadzonych przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością;

- Instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

- Pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności, np. książki obiektu budowlanego).

- Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte:

- Prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości/budowę Budynku wraz infrastrukturą;

- Umowa o komercyjne zarządzenie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedający zawrze umowę o komercyjne zarządzenie Nieruchomością – jednak prawa i obowiązki

wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego. Po zawarciu Transakcji Sprzedający (ani żaden podmiot z grupy kapitałowej Sprzedającego) nie będzie także

świadczył na rzecz Kupującego usług komercyjnego zarządzania Nieruchomością;

- Umowa o techniczne zarządzanie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedający zawrze umowę o techniczne zarządzanie Nieruchomością – jednak prawa i obowiązki

wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego. Po zawarciu Transakcji Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą

technicznym co Sprzedający, lub (ii) z innym zarządcą technicznym niż Sprzedający;

- Umowy zarządzania aktywami Sprzedającego – Sprzedający nie zawarł takiej umowy;

- Należności Sprzedającego o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, w tym w szczególności należności Sprzedającego wynikające z umów najmu. W tym

zakresie, jeżeli do Transakcji dojdzie w trakcie miesiąca, wówczas rozliczenie kwot stanowiących należności od najemców należnych proporcjonalnie od daty Transakcji do

zakończenia danego miesiąca nastąpi bezpośrednio pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym;

- Prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów do budynku oraz odbiór i wywóz odpadów/ścieków z Budynku;

- Prawa i obowiązki z umów na dostawę usług (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind). Planowane jest, że na dzień

Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu tego rodzaju umowy zostaną przez Sprzedającego wypowiedziane lub rozwiązane a Kupujący zawrze nowe umowy;

- Prawa i obwiązki wynikające z umowy na generalne wykonawstwo robót budowlanych zawartej przez Sprzedającego (oprócz praw z tytułu udzielonych przez wykonawców

robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi wskazanych w punkcie 10 powyżej).

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Ponieważ na moment zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynku może pozostawać niewynajęta, na podstawie umowy sprzedaży, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. W tym celu, po zawarciu Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych. Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynkach na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostały zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej.

Dodatkowo, w stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do okresowego wypłacania na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym, Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie nieruchomością,

2. zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych i umów na dostawę mediów bezpośrednio po Transakcji (nie wykluczone, że może

się to zdarzyć również przed Transakcją lub około tej daty),

3. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z podmiotami świadczącymi usługi prawne, księgowe itp. na rzecz Sprzedającego,

4. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji,

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) komercyjne zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii prawnych i księgowych i innych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

(vi) Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji.

Po dokonaniu Transakcji nie można wykluczyć, że Sprzedający może wykonywać prace wykończeniowe w Budynku oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość (lub sąsiednie nieruchomości, sprzedane przez lub przy udziale Sprzedającego w ramach pierwszej i drugiej fazy realizowanej inwestycji).

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Sprzedającego przewiduje, że po zrealizowaniu projektu deweloperskiego spółki celowe (takie jak Sprzedający):

- mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna),

- mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

tym niemniej Sprzedający po transakcji prawdopodobnie będzie funkcjonował jako spółka realizująca obowiązki nałożone na Sprzedającego w związku z zawartymi umowami o zastępstwo inwestycyjne lub umowami sprzedaży nieruchomości, których jest stroną (zarówno dotyczących Transakcji będącej przedmiotem tego wniosku, jak również mogących wynikać z transakcji sprzedaży pozostałych części inwestycji wchodzących w skład kompleksu „H.” i opisanych we wcześniejszej części wniosku).

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W udzielonej odpowiedzi na wezwanie, Strony doprecyzowały opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wskazując w nim, że Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, szeregiem naniesień, które wspierają funkcjonalnie Nieruchomość, stanowiących własność Sprzedającego i które, w związku z powyższym, mają być również przedmiotem planowanej Transakcji.

Zainteresowani przedstawiają listę takich naniesień wraz z ich klasyfikacją i opisem sposobu umocowania na gruncie:

a) chodniki z kostki betonowej wraz z obrzeżami – budowle (trwale związane z gruntem),

b) schody terenowe i pochylnie – budowle (trwale związane z gruntem),

c) drogi z kostki betonowej (wjazd do garażu) wraz z obrzeżami – budowle (trwale związane z gruntem),

d) zatoka parkingowa z kostki betonowej dla dostaw i taxi – budowla (trwale związana z gruntem),

e) murki betonowe z siedziskami – budowle (trwale związane z gruntem),

f) instalacja wodna do poidełka, wraz z poidełkiem – budowla (trwale związana z gruntem),

g) szlabany wraz z instalacją niskoprądową do ich obsługi – urządzenia budowlane (umocowane na gruncie),

h) wpusty i korytka odwadniające – urządzenia budowlane (umocowane w gruncie lub chodniku),

i) instalacja odwodnienia korytek liniowych – urządzenie budowlane (umocowane w gruncie),

j) mur oporowy z ogrodzeniem stalowym – budowla (trwale związana z gruntem),

k) palarnia – budowla (trwale związana z gruntem),

l) stojaki rowerowe – obiekty małej architektury (przykręcone do podłoża – związane z gruntem),

m) ławki – obiekty małej architektury (przykręcone do podłoża – związane z gruntem),

n) kosze na odpady – obiekty małej architektury (przykręcone do podłoża – związane z gruntem),

o) tablice informacyjne – obiekty małej architektury (przykręcone do podłoża – związane z gruntem),

p) stacja naprawy i pompowania rowerów – obiekt małej architektury (przykręcone do podłoża – związane z gruntem),

q) trejaże – obiekty małej architektury (posadowione w gruncie),

r) skrzynki złącza wody – urządzenia budowlane (posadowione w gruncie),

s) balustrady zewnętrzne – urządzenia budowlane (przykręcone do podłoża – związane z gruntem),

t) rzeźba z fundamentem – obiekt małej architektury (będzie posadowiona w gruncie),

u) oświetlenie zewnętrzne wraz z zasilaniem – budowla (trwale związana z gruntem),

v) zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej – budowla (trwale związana z gruntem),

w) zewnętrzna instalacja kanalizacji sanitarnej – budowla (trwale związana z gruntem).

W opinii Zainteresowanych, wszystkie wskazane powyżej urządzenia budowlane, budowle i obiekty małej architektury są umiejscowione poza obrębem Budynku, stanowią odrębny od Budynku przedmiot własności i nie są trwale związane z samym Budynkiem, lecz są na stałe umocowane w Gruncie, na którym znajduje się również Budynek. Nie stanowią one również ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego z uwagi na ich trwałe umocowanie w Gruncie.

Ww. naniesienia należy uznać za budowle/urządzenia budowlane/obiekty małej architektury w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, których właścicielem jest Sprzedający (zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego) i których własność zostanie w ramach Transakcji przeniesiona na Kupującego.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Państwa, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść przywołanego wyżej przepisu, w ocenie Stron, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu do stanowiska w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu

użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że planują Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Zbywca przeniesie na rzecz Kupującego prawo użytkowania wieczystego gruntu (określonego we wniosku jako Grunt), prawo własności Budynku oraz Budowli (w tym naniesień w postaci urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury) stanowiących własność Sprzedającego. Grunt, Budynek oraz Budowle zwane są we wniosku łącznie jako: „Nieruchomość”. Na Gruncie znajdują się także następujące części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego: oświetlenie drogowe wraz z zasilaniem, przyłącz teletechniczny z kanalizacji, przyłącz wodociągowy, przyłącz kanalizacji ogólnospławnej, przyłącz energetyczny, przyłącz ciepłowniczy – w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.25.2022.3.MS wynika, że:

- planowana Transakcja sprzedaży nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług lecz będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie

art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- sprzedaż Budynku, budowli, urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury będących przedmiotem planowanej Transakcji znajdujących się na Działce nr (…) nie

będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług;

- w konsekwencji, sprzedaż Budynku, budowli, urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury znajdujących się na działce nr (…) będzie opodatkowana podatkiem od

towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług;

- zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż działki nr (…) będącej w użytkowaniu wieczystym, również będzie opodatkowana właściwą stawką

podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaż Nieruchomości [prawa wieczystego użytkowania gruntu, Budynku oraz Budowli (w tym urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury)] znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w planowanej transakcji sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

W. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w trakcie zmiany nazwy na: S. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.