Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
23 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości i Składników majątkowych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 marca 2022 r. (wpływ 3 marca 2022 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
- Zainteresowany będący stroną postępowania:
X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Opis zdarzenia przyszłego
X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, Spółka, Sprzedający) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług). Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów (PKD (Polska Klasyfikacja Działalności)…). Aktualnie Spółka prowadzi działalność w zakresie dzierżawy/najmu własnych nieruchomości i składników majątkowych. Jedynym najemcą należącego do Spółki majątku jest Kupujący. Spółka nie zatrudnia pracowników.
Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania; Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem działalności Kupującego jest magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów (PKD…).
Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT oraz przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.).
Zainteresowani zamierzają przeprowadzić transakcję sprzedaży aktywów szczegółowo opisanych poniżej (dalej: „Transakcja”).
Opis przedmiotu Transakcji
I. Nieruchomości
Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem ogrodzonej nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w (…), na którą składają się działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą oraz właścicielem położonych w ich obszarze budynków i budowli (dalej łącznie: „Nieruchomość 1”).
W chwili zawarcia Transakcji Spółka będzie również właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 2”) oraz będzie właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 3”). Nieruchomość 1 Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 (dalej łącznie : „Nieruchomość”) będą łącznie przedmiotem Transakcji.
Nieruchomość 2 i 3 zostanie zakupiona przez Sprzedającego przed planowaną Transakcją od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Nieruchomości 2 i 3 nabywane przez Spółkę od osób fizycznych będą elementem ich majątku prywatnego w związku z czym transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Pomiędzy osobami fizycznymi a Sprzedającym została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości 2 i 3. Sprzedający oraz osoby fizyczne, od których zakupi on Nieruchomość 2 i 3, nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT ani ustaw o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych.
Po nabyciu Nieruchomości 2 i 3 przez Sprzedającego staną się one przedmiotem Transakcji objętych niniejszym wnioskiem.
1. Nieruchomość 1
Obszar, na którym położona jest Nieruchomość 1 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą Rady Miasta z 25 czerwca 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), Obszar Nieruchomości 1 oznaczony jest w planie w następujący sposób:
· Działka ewidencyjna nr (…) – zabudowa usługowa, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, tereny urządzeń komunikacji samochodowej;
· Działka ewidencyjna nr (…) – zabudowa usługowa, tereny obiektów
produkcyjnych, składów i magazynów, tereny urządzeń komunikacji samochodowej (w przeważającej części) oraz (…) – zieleń urządzona;
· Działka ewidencyjna nr (…) – zabudowa usługowa, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, tereny urządzeń komunikacji samochodowej (w przeważającej części), (…) – zieleń urządzona oraz niewielki fragment jako (…) ulica lokalna.
Zgodnie z MPZP dla karty terenu o numerze (…) o przeznaczeniu (…) – Zieleń urządzona obowiązują m.in. następujące zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu – zakaz zabudowy za wyjątkiem obiektów infrastruktury technicznej; dopuszcza się użytkowanie i zagospodarowanie rekreacyjne – obiekty małej architektury.
Nieruchomość 1 była wykorzystywana początkowo przez Spółkę na potrzeby własne, a w 2018 r. została wynajęta Kupującemu. Nieruchomość 1 jest wykorzystywana w całości przez Spółkę w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. do świadczenia usług najmu i dzierżawy. Aktualnym najemcą Nieruchomości 1 jest Kupujący, który wykorzystuje ją do prowadzenia własnej działalności operacyjnej. Dodatkowo:
· niewielkie pomieszczenie biurowe o pow. ok. 19 m2 jest objęte umową najmu zawartą pomiędzy Sprzedającym a A S.A. i jest wykorzystywane przez tę spółkę;
· inne pomieszczenie użytkowe jest obecnie wynajmowane przez Sprzedającego do A S.A., które to wykorzystywane jest przez tę spółkę do pakowania mięsa.
W związku z tym, że Nieruchomość 1 składa się z trzech działek ewidencyjnych, na których znajdują się budynki i budowle, będące własnością Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: „Budynki i Budowle”) poniżej przedstawiono opis Nieruchomości z uwzględnieniem poszczególnych działek ewidencyjnych:
A. Działka ewidencyjna nr (…)
Działka ewidencyjna nr (…) o powierzchni 1,5130 ha oznaczona została w ewidencji gruntów symbolem (…) – tereny przemysłowe. W obszarze tej działki znajdują się następujące Budynki i Budowle:
a) budynek chłodni o powierzchni zabudowy 6.005 m2, murowanej konstrukcji, wybudowany w 2002 r., nadbudowany w 2007 r.;
b) place manewrowe.
Zewnętrzne granice Nieruchomości znajdujące się w obszarze działki są ogrodzone.
W związku z wybudowaniem budynków i budowli znajdujących się w obszarze działki nr (…) Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wartość dokonanej w 2007 r. nadbudowy budynku nie przekraczała 30% jej wartości początkowej. Ponadto Budynki i Budowle znajdujące się w obszarze działki nr (…) nie podlegały w ciągu ostatnich dwóch lat ulepszeniom, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej. Budynki i Budowle były wykorzystywane na własne potrzeby Spółki od 2002 r., a rozpoczęcie użytkowania nadbudowanej części budynku chłodni miało miejsce w 2007 r.
B. Działka ewidencyjna nr (…)
Działka ewidencyjna nr (…) o powierzchni 0,1202 ha oznaczona została w ewidencji gruntów symbolem (…) – tereny przemysłowe. W obszarze tej działki znajduje się parking dla samochodów osobowych.
Zewnętrzne granice Nieruchomości znajdujące się w obszarze działki są ogrodzone.
Podobnie jak Budynki i Budowle znajdujące się w obszarze działki nr (…) parking został oddany do użytkowania w 2002 roku i nie podlegał w ciągu ostatnich dwóch lat ulepszeniom przekraczającym 30 % jego wartości początkowej.
C. Działka ewidencyjna nr (…)
Działka ewidencyjna nr (…) o powierzchni 0,1552 ha oznaczona została w ewidencji gruntów symbolem (…) – grunty orne i (…) – łąki. Działka nie jest zabudowana budynkami lub budowlami.
Zewnętrzne granice Nieruchomości znajdujące się w obszarze działki są ogrodzone.
2. Nieruchomość 2
W ramach Transakcji Sprzedający sprzeda również Nieruchomość 2, którą planuje wcześniej zakupić od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej z ich majątku prywatnego. Nieruchomość 2 zostanie objęta tą samą umową sprzedaży, w ramach której sprzedawana będzie Nieruchomość 1.
Obszar, na którym położona jest Nieruchomość 2 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z MPZP obszar Nieruchomości 2 oznaczony jest symbolem (…) – zabudowa usługowa, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, tereny urządzeń komunikacji samochodowej
Nieruchomość 2 obejmuje działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni 0,0637 ha oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem (…) – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Działka nie jest zabudowana budynkami lub budowlami.
Zewnętrzne granice Nieruchomości 2 znajdujące się w obszarze działki są ogrodzone. Wewnętrzną granicę działki stanowi granica z Nieruchomością 3.
3. Nieruchomość 3
W ramach Transakcji Sprzedający sprzeda również Nieruchomość 3, którą planuje wcześniej zakupić od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej z ich majątku prywatnego. Nieruchomość 3 zostanie objęta tą samą umową sprzedaży w ramach której sprzedawana będzie Nieruchomość 1 i 2.
Obszar, na którym położona jest Nieruchomość 3 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z MPZP, obszar Nieruchomości 3 oznaczony jest symbolem (…) – zabudowa usługowa, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, tereny urządzeń komunikacji samochodowej.
Nieruchomość 3 obejmuje działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni 0,0747 ha oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem (…) – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Działka nie jest zabudowana budynkami lub budowlami.
Zewnętrzne granice Nieruchomości 3 znajdujące się w obszarze działki są ogrodzone. Wewnętrzną granicę działki stanowi granica z Nieruchomością 2.
II. Pozostałe aktywa
Oprócz Nieruchomości 1, 2 i 3 przedmiotem Transakcji będą inne aktywa należące do Spółki (dalej: „Składniki majątkowe”), które wraz z Nieruchomością 1 są wynajmowane Kupującemu, w tym między innymi: sprzęt IT, urządzenia chłodnicze, kontenery, systemy bezpieczeństwa, wózki widłowe, meble, inne środki trwałe). Spółka zaznacza również, iż Transakcją zostanie objęta większa część aktywów stanowiących jego własność. Po dokonaniu Transakcji, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą z wykorzystaniem m.in. aktywów pozostających w Spółce.
Przedmiotem transakcji będą również prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnej – pozwolenia wodnoprawnego, które zostaną przeniesione na Kupującego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Na Kupującego z mocy prawa przejdą również prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy najmu pomieszczenia biurowego zawartej z A S.A.
Spółka nie dokonała w sposób formalny bądź faktyczny wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości i Składników majątkowych jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych. Zdarzenia gospodarcze związane z wynajmowaną Nieruchomością i Składnikami majątkowymi są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Spółki. Spółka nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej dla sprzedawanych aktywów ani nie posiada w tym zakresie odrębnego rachunku bankowego.
Opis Transakcji
Zainteresowani planują zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której Spółka przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości 1, 2 i 3 oraz Składników majątkowych. Intencją stron Transakcji jest przeniesienie na Nabywcę poszczególnych składników majątku Spółki (tj. opisanej powyższej Nieruchomości 1, 2 i 3 oraz Składników majątku), nie zaś całego majątku Spółki.
Na Kupującego nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Spółkę:
· najmu gdzie Kupujący jest jedynym najemcą aktywów będących własnością Spółki;
· najmu pomieszczenia użytkowego na rzecz A S.A., wykorzystywanego obecnie przez tę spółkę do pakowania mięsa, która to umowa zostanie rozwiązana przed dniem dokonania Transakcji i nie zostanie ponownie zawarta pomiędzy Kupującym a A S.A.
Na Kupującego zostanie przeniesiona umowa najmu niewielkiego pomieszczenia biurowego o powierzchni 19 m2 zawarta z A S.A. Strony Transakcji nie zamierzają dokonywać przeniesienia jakichkolwiek innych umów.
Jednakże z różnych względów (w tym okoliczności niezależnych od stron Transakcji) na Kupującego mogą zostać przeniesione niektóre umowy związane z obsługą Nieruchomości 1 i Składników majątkowych (mogą to być np. umowy o dostawę prądu, wody, ciepła) lub dotyczące serwisu urządzeń i instalacji. W przypadku niektórych umów dotyczących w szczególności mediów niewykluczone jest bowiem, że ze względu na wymogi danego operatora dokonana zostanie cesja praw i obowiązków z operatorem.
Na Kupującego nie zostaną przeniesione inne umowy związane z działalnością Spółki – np. umowy na obsługę księgową i administracyjną, umowa rachunku bankowego. Na Kupującego nie zostanie również przeniesiona dokumentacja przedsiębiorstwa Spółki, w tym księgi. Ponadto, dla Nieruchomości 1 i Składników majątkowych nie jest prowadzona odrębna ewidencja rachunkowa.
Należy podkreślić, iż Nabywca nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości 1, 2 i 3 oraz Składników majątkowych do działalności polegającej na najmie lub dzierżawie, lecz wykorzystywać je będzie do celów własnej działalności operacyjnej – w zakresie usług składowania w określonej temperaturze (z wykorzystaniem chłodni składowej). Kontynuowana będzie jedynie umowa najmu niewielkiego pomieszczenia biurowego zawarta przez Sprzedającego z A S.A.
Oprócz planowanej Transakcji zostanie również jednocześnie zawarta umowa sprzedaży pomiędzy A S.A. (podmiot powiązany ze Sprzedającym) a Kupującym dotycząca nieruchomości niezabudowanej obejmującej działkę nr (…) oraz niektórych składników majątku (m.in. maszynownia kontenerowa, linia produkcyjna, inne środki trwałe) A S.A., która jest przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację. Działka nr (…) przylega do Nieruchomości 1, 2 i 3 objętych Transakcją. Zarówno Nieruchomości, jak i Składniki majątkowe nabyte w ramach niniejszej Transakcji oraz aktywa zakupione przez Kupującego od A S.A. są zlokalizowane w jednej lokalizacji i będą wykorzystywane na potrzeby działalności operacyjnej Kupującego w tej lokalizacji. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomości i Składniki majątkowe od Sprzedającego oraz nieruchomość niezabudowaną obejmującej działkę nr (…) i niektóre składniki majątku od A S.A. w celu ich wykorzystywania do prowadzonej działalności gospodarczej. Obecnie rozważane jest zawarcie jednej umowy trójstronnej.
W związku z planowaną Transakcją:
· Zainteresowani na dzień jej zawarcia będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;
· W przypadku, gdy dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegała w części zwolnieniu z opodatkowania VAT Zainteresowani zamierzają skorzystać z dobrowolnej formy opodatkowania VAT tej części Transakcji VAT – na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.
Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku, jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług i nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawiony został w interpretacji, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.
Pytania
-
Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, iż w związku z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”), a tym samym nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
-
Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, dostawa działek gruntu nr (…) wraz ze znajdującymi się w ich obszarze budynkami i budowlami będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
-
Czy jeżeli dostawa działek gruntu nr (…) wraz ze znajdującymi się w ich obszarze Budynkami i Budowlami będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
-
Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, dostawa działki gruntu nr (…) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT?
-
Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, dostawa Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT?
-
Czy w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości 1, 2 i 3 oraz Składników Majątkowych podlega opodatkowaniu VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z wystawionej przez Spółkę faktury VAT dokumentującej Transakcję?
-
Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie powyższych pytań za prawidłowe, dostawa Nieruchomości 1, 2 i 3 oraz Składników Majątkowych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1, 2 i 3 oraz Składników Majątkowych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).
Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości 1, 2, 3 oraz Składników majątkowych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości i Składników majątkowych w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.
Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 4 kwietnia 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.972.2021.4.MN.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem będą prawa własności:
· zabudowanej budynkami i budowlami nieruchomości, składającej się z działek gruntu nr (…) a także niezabudowanej działki gruntu nr (…) (Nieruchomość 1);
· niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki gruntu nr (…) (Nieruchomość 2);
· niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki gruntu nr (…) (Nieruchomość 3);
oraz Składniki majątkowe, w tym m.in.: sprzęt IT, urządzenia chłodnicze, kontenery, systemy bezpieczeństwa, wózki widłowe, meble, inne środki trwałe. Przedmiot transakcji Kupujący – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 kwietnia 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.972.2021.4.MN, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ wskazał, że „(…) w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości wraz ze Składnikami Majątkowymi nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Opisana Transakcja będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) dostawa działki nr 633 zabudowanej Budynkiem chłodni i placami manewrowymi oraz działki nr 635 zabudowanej parkingiem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…) w opisie sprawy wskazano, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą na dzień planowanej Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz w przypadku, gdy dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegała w części zwolnieniu od podatku VAT Wnioskodawcy zamierzają skorzystać z dobrowolnej formy opodatkowania VAT tej części Transakcji VAT - na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. Wobec powyższego Zainteresowani spełniając ww. warunki będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynku chłodni wraz z placami manewrowymi oraz parkingu posadowionych odpowiednio na działce nr (…) stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy. (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia także dostawa składników majątkowych (…) dostawa przez Spółkę działki nr (…) nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Podsumowując, dostawa Nieruchomości 2 i 3 oraz działki nr (…) będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów, niekorzystająca ze zwolnienia od podatku VAT. (…). Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ww. Transakcję na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. (…)”.
A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości i Składników majątkowych będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia w odniesieniu do działek nr (`(...)`), a – jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług – dostawa działek nr (…) oraz Składników majątkowych nie będzie w ogóle zwolniona z opodatkowania, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).